KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal tåle en salærreduktion på grund af dårligt mæglerarbejde.

Transkript

1 1 København, den 23. december 2009 KENDELSE Klager ctr. EDC Mæglerne Westermann A/S Labæk Holbæk Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal tåle en salærreduktion på grund af dårligt mæglerarbejde. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne som følge af handlens forsinkelse. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Den 1. oktober 2008 indgik indklagede og klagerne en formidlingsaftale om salg af klagernes fritidshus til en kontantpris på kr ,00. Det fremgik bl.a. af formidlingsaftalen, at klagerne skulle betale udgift til skønnede dokumentationsomkostninger med kr ,00. Klagerne har betalt beløbet på kr ,00 i oktober Denne formidlingsaftale udløb uden, at der skete salg af fritidshuset. Den 17. marts 2009 indgik klagerne og indklagede en ny formidlingsaftale for 3 måneder. Kontantprisen var nu nedsat til kr ,00. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.: [ ]

2 2 [ ] Klagerne fik udleveret salgsbudget dateret 17. marts Det fremgik heraf, at det var aftalt, at indklagede bl.a. skulle foretage eftersagsbehandling. Det fremgik videre bl.a.: [ ] [ ] [ ] Den 24. april 2009 underskrev en interesseret køber en købsaftale om køb af fritidshuset

3 3 til en kontantpris på kr ,00 med overtagelse den 20. maj Det fremgik af købsaftalen bl.a.: [ ] [ ]

4 4 [ ] Endelig fremgik det af købsaftalen, at refusionsopgørelse skulle foreligge senest 30 dage efter overtagelsesdagen, at udbetaling på kr ,00 skulle erlægges 1. maj 2009, samt at der senest den 20. maj 2009 skulle stilles bankgaranti på kr ,00. Klagerne og indklagede har til sagen oplyst, at klagerne underskrev købsaftalen den 27. april Indklagede har til sagen fremsendt kopi af udskrift fra EDC s interne sagssystem, hvoraf fremgår, at indklagede den 30. april 2009 har modtaget et købstilbud på kr ,00 fra en interesseret køber. Den 14. maj 2009 fremsendte indklagede faktura til klagerne. Det fremgik heraf bl.a.: [ ]

5 5 [ ] Den 15. maj 2009 skrev den interesserede køber, som tidligere havde afgivet et købstilbud til indklagedes kædesekretariat og oplyste, at han den 20. april 2009 havde henvendt sig til indklagede vedrørende besigtigelse af fritidshuset. Han oplyste, at indklagede havde meddelt, at fritidshuset var så godt som solgt, og afviste at foretage en fremvisning. Den interesserede køber oplyste, at han havde fremsendt et købstilbud på fritidshuset på kr ,00 til indklagede den 24. eller 25. april Han oplyste endvidere, at han ville have været indstillet på at byde mere for ejendommen end de kr ,00, som han allerede havde budt. Den 19. maj 2009 underskrev klagerne skøde udfærdiget af købers revisor. Det fremgik, at køber skulle stille bankgaranti over for sælger senest den 20. maj Det blev aftalt mellem indklagede og klagerne, at klagerne selv skulle forestå udlevering af nøgle. Køberne deponerede, efter klagerne havde rykket herfor, den 20. maj 2009 kr ,00 i klagernes pengeinstitut. Skødet blev ejendomsværdipåtegnet den 26. maj 2009, og lyst første gang den 23. juni Den 21. juli 2009 foretog klagernes pengeinstitut indfrielse af klagernes indestående lån. Den 31. juli 2009 skrev klagernes pengeinstitut til købers revisor og oplyste, at klagernes pengeinstitut havde konstateret, at skødet var blevet tinglyst, og at

6 6 pengeinstituttet imødeså revisorens snarlige frigivelse af restkøbesummen. Skøde blev lyst anmærkningsfrit den 10. august Den 12. august 2009 underskrev klagerne en refusionsopgørelse. Købers revisor meddelte den 14. august 2009 over for klagernes pengeinstitut, at revisoren havde modtaget refusionsopgørelse fra klagerne, og at købesummen fratrukket refusionssaldo nu kunne frigives over for klagerne. Indklagede har ikke over for nævnet dokumenteret afholdelse af udgift til dokumentationsomkostninger, kr ,00. Indklagede har efter sagens indgivelse frafaldet krav på denne udgift. Det er oplyst, at sagen tillige er indbragt for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, hvor sagen endnu ikke er afgjort. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal tåle en salærreduktion på grund af dårligt arbejde. Den ejendomsmægler, som klagerne indgik den første formidlingsaftale med, ophørte med at arbejde hos indklagede. Klagerne blev ikke orienteret herom, før en ny medarbejder præsenterede sig som klagernes ny mægler samtidig med fremsendelse af en ny salgsaftale, hvori klagerne blev bedt om nedsættelse af prisen på fritidshuset med kr ,00. Dette skete uden, at der forud herfor havde været dialog eller kontakt mellem klagerne og indklagede. På det tidspunkt var klagerne ikke interesserede i at nedsætte prisen. Ca. 3 måneder senere blev det aftalt med indklagede, at prisen skulle nedsættes med kr ,00. Indklagede lovede at anføre på indklagedes hjemmeside, at bud herunder ikke ville have interesse, hvilket imidlertid ikke skete. Den 26. april 2009 blev klagerne præsenteret for en underskrevet købsaftale med en kontantpris på kr ,00. Indklagede pressede klagerne til at underskrive, idet indklagede anførte, at der ellers kunne gå op til 10 år, inden fritidshuset ville blive solgt, da der ikke var andre købere, som var interesserede i ejendommen. Indklagede oplyste endvidere, at såfremt klagerne ikke underskrev aftalen, ville han ikke påtage sig at sælge, og klagerne skulle i så fald betale en regning på godt kr ,00. Klagerne underskrev købsaftalen næste dag. Klagerne har flere gange i forløbet bedt indklagede om en annonceplan, hvilket indklagede har ignoreret. Indklagede har endvidere ikke annonceret i Berlingske Tidende som aftalt. Det eneste, indklagede har tilbudt, er en dekort på kr. 500,00. Indklagede

7 7 har endvidere ikke afholdt åbent hus som aftalt. Klagerne er efter handlens indgåelse blevet kontaktet af nogle interesserede købere til fritidshuset, som oplyste, at de var blevet afvist af indklagede den 22. april Klagerne er således gået glip af muligheden for at opnå en højere pris på fritidshuset. Klagerne var på indklagedes kontor dagen før overtagelsen. Her underskrev klagerne skødet og fik rettet en ukorrekt oplysning i skødet om forsikringsselskab. Da klagerne spurgte, om køber havde deponeret, svarede indklagedes medarbejder, at dette selvfølgelig nok skulle ske. Før udlevering af nøgle til køber og før aflæsning af målere kontaktede klagerne på overtagelsesdagen deres pengeinstitut for oplysning om deponering var sket, hvilket ikke var tilfældet. Klagerne kontaktede selv køber, og deponeringen kom på plads. Skødet blev forsinket med mindst en måned. Klagerne ønsker kompensation herfor. Klagernes pengeinstitut har undskyldt, at det forsinkede sagen, idet det afventede besked om købers låntagning, selv om der var tale om en kontanthandel. Forsinkelsen skyldtes imidlertid også køber. Indklagede har ikke fulgt op på, om refusionsopgørelsen forelå til aftalt tid. Det er ikke korrekt, at indklagede har talt med klagernes pengeinstitut om forløbet af tinglysningen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle tåle en salærreduktion eller betale kompensation for forsinkelse af handlens afregning. Ifølge aftale med klagerne blev prisen på fritidshuset nedsat til kr ,00. Ca. en måned efter nedsættelse af prisen, blev fritidshuset fremvist til køber. Køber bød kr ,00, men efter forhandling lykkedes det indklagede at få et bud på kr ,00. Køber underskrev en købsaftale til denne kontantpris den 24. april Indklagede forelagde købstilbuddet for klagerne den 26. april Klagerne underskrev imidlertid først købstilbuddet dagen efter, det vil sige den 27. april Den af klagerne omtalte interesserede køber gav først den 30. april 2009 et købstilbud på kr ,00 via Internettet. På dette tidspunkt var fritidshuset imidlertid solgt, hvorfor indklagede ikke forelagde dette bud for klagerne. Det er således ikke korrekt, at denne køber allerede den 24. eller 25. april 2009 havde afgivet et købstilbud. Indklagede har annonceret fritidshuset på Internettet; Edc.dk, Edc.dk/Westermann samt Boligsiden.dk. Indklagede har endvidere taget fotos, udfærdiget plantegning samt

8 8 udarbejdet annoncemoduler. Skødet blev underskrevet af køber og klagerne henholdsvis den 13. og 19. maj Købers rådgiver har berigtiget handlen. Med hensyn til deponering/nøgleudlevering blev det aftalt mellem parterne, at de selv mødtes ved ejendommen den 20. maj 2009 for aflæsning af forbrugsmålere. Aflæsningsskemaet blev af parterne afleveret til indklagede, som herefter videregav aflæsningstallene til forsyningsselskaberne. Skødet blev tinglyst den 29. juni 2009 med anmærkninger om sælgers lån. Klagernes pengeinstitut blev rykket telefonisk for aflysning af klagernes lån og opfordret til at stille bankgaranti for annullation af retsanmærkninger, således at klagernes provenu kunne frigives. Den 31. juli 2009 gav klagernes pengeinstitut besked om, at klagernes lån nu var indfriet. Efter modtagelse af refusionsopgørelse underskrevet af parterne, frigav købers rådgiver den 14. august 2009 klagernes provenu. Indklagede har løbende fulgt op på sagen telefonisk og flere gange undervejs talt med klagernes pengeinstitut og skødeskriver om forløbet. Indklagede har efter det oplyste tilbagebetalt det opkrævede beløb vedrørende dokumentationsomkostninger. Nævnet udtaler: Det fremgår af 22, stk. 1, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, at formidleren straks skal orientere sælger om ethvert købstilbud. På baggrund af indklagedes udskrift fra EDC s Internetsagssystem må nævnet lægge til grund, at indklagede den 30. april 2009 via Internettet modtog et bud på kr ,00 fra en interesseret køber. Nævnet skal bemærke, at nævnet ikke finder det godtgjort, at den interesserede køber ville have budt mere end den køber, der faktisk købte ejendommen, idet den interesserede køber først efter handlens indgåelse over for indklagedes kædesekretariat erklærede, at han ville have været indstillet på at byde mere end kr ,00. Nævnet finder det endvidere ikke godtgjort, at klagerne ville have valgt at udbyde ejendommen i licitation, og at den interesserede køber ville have deltaget i en sådan licitationsrunde, og at der derved ville have været opnået en højere pris end kr ,00. Nævnet ville allerede som følge heraf ikke kunne pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Det fremgår af sagen, at deponering skete den 20. maj 2009, efter at klagerne selv

9 9 henvendte sig til deres pengeinstitut. Det fremgår ligeledes af sagen, at klagerne selv forestod nøgleudleveringen efter aftale med indklagede. Nævnet finder, at klagerne selv var opmærksomme på, at det skulle kontrolleres, at der var deponeret før udlevering af nøgle til køber, og nævnet finder derfor ikke anledning til kritik af indklagede i forbindelse med, at køberne ikke foretog rettidig deponering, som var før kl på overtagelsesdagen. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede har rykket købers rådgiver eller klagernes pengeinstitut i forbindelse med, at klagernes indestående lån skulle indfries og sendes til aflysning. Det er heller ikke godtgjort, at indklagede rykkede klagers rådgiver for udfærdigelse af refusionsopgørelse. Uanset dette kan nævnet ikke lægge til grund, at købesummen kunne være blevet frigivet tidligere end sket, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Nævnet finder dog, at indklagede skal tåle en salærreduktion på kr ,00 inkl. moms på grund af mangelfuldt arbejde vedrørende opfølgning i forbindelse med handlens berigtigelse. Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret den aftalte annoncering, idet det heraf ikke fremgår, hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftale beløb. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af kr ,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Indklagede har krævet betaling for dokumentationsomkostning, men indklagede har ikke afholdt udgift hertil. Da indklagede efter sagens indgivelse har tilbagebetalt kr ,00 til klagerne, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion:

10 10 Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne betale kr ,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,00 fra 20. maj 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand København, den 18. januar 2010 T I L L Æ G T I L K E N D E L S E Klager ctr. EDC Westermann A/S Labæk Holbæk Efter afsigelse af kendelse den 23. december 2009 er nævnet af klagerne blevet gjort opmærksom på, at indklagede havde et tilgodehavende på 6.493,75 jf. faktura af 14.

11 11 maj Nævnet havde ikke i sin betalingskonklusion taget højde herfor, hvorfor denne rettes således: Nævnet udtaler: Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne betale kr ,25 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,25 fra 20. maj 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand