Generalforsamlingen marts Indkaldelse. Side 2. Bestyrelsens beretning. Side 3-4. Indkommende forslag. Side Referat.

Transkript

1 Generalforsamlingen marts 2013 Indkaldelse. Side 2 Bestyrelsens beretning. Side 3-4 Indkommende forslag. Side 5-14 Referat. Side 14-16

2 A/B Strandparken 1 Indkaldelse til ordinær generalforsamling. Onsdag d. 13. marts, klokken i Hollænderhaven, Vordingborg. Dagsorden. 1. Valg af dirigent og to stemmetællere. 2. Bestyrelsens beretning ved formanden. 3. Forelæggelse og godkendelse af regnskab 2012 ved Palle Larsen. 4. Forelæggelse og godkendelse af budget 2013, samt fastsættelse af boligafgift ved Palle Larsen. 5. Indkommende forslag. 6. Valg til bestyrelsen. A. valg af formand. Preben modtager genvalg. B. valg af et bestyrelses medlem. C. valg af to suppleanter, Per Hansen og Kristian Jacobsen modtager genvalg. D. valg af revisor. Aage Sand modtager genvalg E. valg af revisorsuppleant. 7. Evt. Arbejdslørdag St. Hans. Evt. forslag til behandling i afstemningsform under pkt. 5. skal være formanden i hænde senest den 5. marts 2013 klokken Disse vil blive udsendt til andelshaverne senest den 9. marts Der vil blive serveret kaffe med kage under generalforsamlingen. Med venlig hilsen Bestyrelsen Strandparken Klip Klip Klip Fællesspisning. Som vanlig arrangerer bestyrelsen spisning før generalforsamlingen klokken Prisen er 100 kr. inkl. en øl eller vand. Hus nr. Antal Kontant 100 kr. pr person bedes vedlagt tilmelding hos formanden i nr. 18 senest 5. marts 2013 klokken

3

4

5

6 Forslag fra Gitte Glyberg til generalforsamling Strandparken 1 d Ændring i vedtægter 11. Der står nu: 11 Fremleje (11.1) En andelshaver må hverken helt eller delvis overlade brugen af boligen til andre end medlemmer af sin husstand, medmindre han/hun er berettiget dertil efter stk. 2. (11.2) En andelshaver er, når han har beboet boligen i normalt mindst et halvt år, berettiget til at fremleje eller udlåne sin bolig med bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde så som svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin bolig fremlejet, skal andelshaveren bebo boligen minimum 1 år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet. (11.3) Fremleje eller lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de af de skriftlige fastsatte betingelser. Jeg stiller forslag om at ændre det til: 11 Fremleje (11.1) En andelshaver må hverken helt eller delvis overlade brugen af boligen til andre end medlemmer af sin husstand, medmindre han/hun er berettiget dertil efter stk. 2. (11.2) En andelshaver er, når han har beboet boligen i normalt mindst et halvt år, berettiget til at fremleje eller udlåne sin bolig med bestyrelsens tilladelse, som kan gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Fremleje kan tillades grundet svigtende salg, efter fraflytning eller dødsfald og hvor andelen har været til salg i over et år. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet, og fremlejen skal være en begrænset periode på højst 2 år. En Andelshaver som fremlejer sin andel er forpligtiget til at overholde det ansvar og de forpligtigelser som følger vedtægter og husorden. Hvis en andelshaver har haft sin bolig fremlejet, skal andelshaveren bebo boligen minimum 1 år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet. (11.3) Fremleje eller lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de af de skriftlige fastsatte betingelser.

7 Jeg har min andel til salg, og der er ikke noget jeg hellere vil end at sælge. Men der er ikke gang i salget, ja her efter at jeg d.13.2 har skiftet til EDC har der ikke været en eneste fremvisning endnu. At det er svært at få solgt skyldes boligmarkedet lige nu. Det er ikke kun prisen, for jeg har nu min andel til salg for , og da jeg var lige ved at få solgt i januar gik jeg ned til Der er bare ikke gang i salget! Der er også en andelsforskrækkelse på den måde at folk tror, at vores andelsforening også har SWAB lån og bliver stadigt mere forgældede. Desuden er det også stadig sådan, at man jo ikke kan låne på samme vilkår som huskøbere. Til august har min andel været til salg i over et år, og hvis den ikke er solgt til den tid, så vil jeg gerne have muligheden for at fremleje, og så vente på bedre tider i forhold til at sælge. Bedre tider er både gang i boligmarkedet samt at vi jo her falder i boligafgift. Det vil så være attraktivt at kunne købe andelen for f.eks. for , når boligafgiften er kommet ned på små 800 kroner om måneden. Et argument imod fremleje er, at man ved fremleje frygter, at man ikke kan få udlejer ud igen efter de max 2 år, fordi der i ekstreme tilfælde kan være problemer med at få lejer til at fraflytte. Men det er i ekstreme tilfælde, og f.eks. tillader Afdeling 2 fremleje. Fremleje er også den mulighed som husejere har, når de ikke kan få solgt. ABF fraråder fremleje ud fra at det ikke er ideelt, og det er fint, men tiderne er bare ikke ideelle. Fremleje af en bolig lige nu vil også være med til at holde værdien af hele andelsforeningen, da det ikke er heldigt, at der er flere andele til salg. Salgsværdien stiger ikke just, når der er flere andele til salg. At mit forslag også gælder dødsfald, kan være en god ide, hvis uheldet er ude. Tænk hvis de efterladte skal stå med en andel der ikke kan sælges. Alt andet lige håber jeg dog på at jeg får solgt, og at fremleje bliver unødvendig. Venlig hilsen Gitte Glyberg

8 Forslag til Generalforsamling. 13/ En hjemmeside. En simpel hjemmeside der indeholder informationer der kan bruges ved overdragelse af andele og informationer til beboerne. Kost ca. 700kr første gang og derefter ca. 200 kr. om året. Med Venlig hilsen. Preben Frandsen.

9 Forslag til generalforsamlingen den 13/ fra Preben. Administrator. Skal vi have en administrator på til at forvalte vores forening, det vil koste ca kr. Hvis nej vil forslaget bliver fremsagt igen på næste generalforsamling.

10 Forslag til generalforsamlingen 2013 fra bestyrelsen. Bestyrelsens bemyndiges til at udskifte alle vinduer på første sal 4. stk. med nye højisolerede vinduer i rammer. Max beløb for alle 80 vinduer kr.

11 Jeg kan ikke anbefale at der stemmes ja til Gitte Glybjerg s forslag om fremleje. 5 marts Vedkommende der lejer boligen er underlagt Loven om lejeboliger, og som lejer har man rettigheder. Det er udlejeren der udfærdiger kontrakten, andelsboligforeningen har ingen indflydelse på kontrakten. 2. Når der er ting der bryder ned i en andel, hvem vil lejeren så komme rendende efter nok en der bor i bebyggelsen og den eneste der kan sørge for udbedring er udlejeren. 3. Andelsforeningen her ingen indflydelse på hvem lejeren bliver. Ved andelshaver se vedtægter 13.1 Nedenunder er ABF s begrundelse for ikke at udleje, og det er ikke bare fordi at det ikke er ideelt. En andelsboligforening er stiftet i fællesskab, og baseret på at man i fællesskab driver ejendommen. Overordnet set, kan det give problemer for foreningen, hvis man begynder at ændre på reglerne for fremleje. Det er ABF s holdning, at der ikke skal lempes på reglerne om fremleje, men derimod tages hensyn til foreningen og de andelshavere som forbliver i foreningen. Det er selvfølgelig et problem for de andelshavere, som ikke kan sælge, men ofte skyldes det manglende salg en fastholdelse af en for høj pris, som ikke kan opnås i det nuværende marked. Ændrer man vedtægterne, så der gives mulighed for at fremleje i alle situationer, vil dette være en ret der tilkommer alle i foreningen. Når en andelshaver fremlejer sin bolig, oprettes der en aftale mellem andelshaveren og fremlejetageren, og foreningen er ikke en del af denne aftale. Foreningen vil fortsat kun have en aftale med andelshaveren. Overholder en fremlejetager derfor ikke reglerne i foreningen, vil foreningen kun kunne bede andelshaveren om at sikre en overholdelse af reglerne, men foreningen vil ikke have nogen beføjelser over for fremlejetageren. I denne forbindelse skal det nævnes at fremlejetageren aldrig vil opnå bedre ret end andelshaveren. Hvis der derfor ikke bliver betalt skyldigt pengebeløb, vil andelshaveren blive ekskluderet, og dermed også fremlejetageren. Vælger man i foreningen at tillade fremleje, kan man få følgende problemer: Ved generalforsamlingen er det kun andelshaverne der har stemmeret. Selvom en lejer møder op på generalforsamlingen, kan denne ikke deltage i forskellige beslutninger, og det kræves derfor at alle andelshaverne møder op på generalforsamlingen. Grunden til at en 1

12 fremlejetager ikke har stemmeret er fordi denne ikke har nogen ret over for foreningen. Man vil derfor kunne risikere at man sjældent kan samle en beslutningsdygtig generalforsamling. Derudover vil det være vanskeligt at samle en bestyrelse, da det igen kun er andelshavere der kan vælges til bestyrelsen for at varetage den daglige drift af foreningen. Det har erfaringsmæssigt vist sig, at andelshavere som fremlejer ikke har samme interesse i foreningen, som de andelshavere der bor der. En andelsboligforening skal dog have en bestyrelse, og dette kan derfor ende med at være en noget nær umulig opgave at sammensætte. En forening har også oftest valgt at have fællesarbejde til at ordne diverse projekter. Da foreningen som nævnt ikke har nogen ret over for en fremlejetager, kan en forening ikke kræve, at fremlejetageren skal deltage i dette arbejde. Opkræver foreningen et gebyr for manglende deltagelse, er det andelshaveren der skal betale dette beløb. Andelshaveren kan dog vælge at oprette en aftale med fremlejetageren, om dennes deltagelse i aktiviteter. En forening kan dog ikke kræve at dette skal fremgå af lejekontrakten, og foreningen kan derudover ikke bestemme indholdet af en lejekontrakt, da foreningen ikke er part i denne aftale. Ved at tillade fremleje ved svigtende salg, kommer problemstillingen først til syne, når den finansielle situation vender. Når det bliver realistisk, at man, hvis man blot er tålmodig, kan få maksimalprisen ved et salg, risikerer foreningen at stå i en situation, hvor andelshaver bevidst ikke sælger andelen, men trækker overdragelsesprocessen i langdrag, for således at få en højere salgspris. På dette tidspunkt vil det være besværligt at ændre vedtægterne tilbage. Dette er på grund af den uskrevne retsgrundsætning på foreningsretsområdet, som regulerer inddragelsen af velerhvervede rettigheder. Har man lovligt fået en rettighed kan denne ikke ensidigt trækkes tilbage. Er der således andelshavere på generalforsamlingen, som nægter at godkende vedtægtsændringen, vil denne vedtægtsændring ikke gælde for dem. Med venlig hilsen Preben Frandsen 2

13

14 Svar på Dittes spørgsmål fra den 9. marts Begrundelse; visse steder er rammerne begyndt at blive sorte som om at der er begrænset tid tilbage før de går i stykker. Energikonsulenten så kun enkelte boliger i januar Samme type som eksisterende. 3. På foreningskontoen står der ca kr., forslaget går ud på at bestyrelsen får bemyndigelse til at bruge kr.

15

16