De engelske yields. Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav Director Per Weinreich, MRICS. Den 10.

Størrelse: px

Starte visningen fra side:

Download "De engelske yields. Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav Director Per Weinreich, MRICS. Den 10."

Marie Kronborg
8 år siden
Visninger:

1 De engelske yields Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav Director Per Weinreich, MRICS Den 10. april 2013

2 Internationale definitioner Yields / Capitalisation Rate I Danmark og tildeles Norden har vi historisk ikke været så nuanceret i vores brug eller definition af afkast / forrentningskrav Noget mere nuanceret brug og definitioner ser vi i internationalt Med udgangspunkt i beregningseksempler, hvor yields bliver beregnet, vil 6 yields blive gennemgået CBRE Page 2

forrentningskrav Noget mere nuanceret brug og definitioner ser vi i internationalt Med

3 Internationale definitioner Capitalisation rate (cap rate) & Yields Ejendommens forrentningskrav / Yield ( Capitalisation rate ) er et mål for kapitalisering af indtægter i relation til værdiansættelse af investeringer Forrentningskravet kan således fortolkes som et mål for markedsforventningerne, når indkomstkapitaliseringsmetoden anvendes Det vil sige et skøn af den nuværende værdi af de fremtidige fordele ved investeringsejendomme, hvor fremtidige fordele mere specifikt er fremtidige indtægter (typisk leje) og en fremtidig kapital værdi CBRE Page 3

markedsforventningerne, når indkomstkapitaliseringsmetoden anvendes Det vil sige et skøn af den nuværende værdi af de fremtidige fordele

4 Internationale definitioner Udgangspunkt Den afkastbaserede model Forrentningskrav Forsimplet forrentningskrav Fase 1 Lejeindtægter (markedsleje) Lejeindtægter Øvrig lejeindtægt (markedsleje) Øvrig lejeindtægt Driftsomkostninger Driftsomkostninger Nettodriftsresultat Nettodriftsresultat Fase 2 Forrentningskrav 5,00 % Forsimplet forrentningskrav 5,85 % Værdi af ejendom før reguleringer Værdi af ejendom Fase 3 Reguleringer: Fradrag for tomgang Opsat vedligehold Forrentning af deposita Fradrag for lavere leje Værdi af ejendom Forskellen mellem forrentningskravet på 5,0 % og forsimplet forrentningskrav på 5,85 % kan henføres til reguleringer af potentialer og risici i fase 3. Ved fastsættelse af diskonteringsrenten skal forrentningskravet være eksklusive potentialer og risici CBRE Page 4

750 Fase 2 Forrentningskrav 5,00 % Forsimplet forrentningskrav 5,85 % Værdi af ejendom før reguleringer 2.075.000 Værdi af ejendom 1.775.000 Fase 3 Reguleringer: Fradrag for tomgang -100.

5 CBRE Page 5 Internationale definitioner Udgangspunkt Discounted cash flow

6 Yields: Net initial yield Running yield Reversionary yield Internationale definitioner Yields & forkortelser Equivalant yield Equated yield Exit yield Forkortelser: GCV Gross capital value - bruttokapitalværdi NMR Net market rental value - nettomarkedsleje NOR Net operating rental income nettolejeindtægt NR Initial net operating income initial nettodriftsindtægt CBRE Page 6

value - bruttokapitalværdi NMR Net market rental value - nettomarkedsleje NOR Net operating

7 Internationale definitioner Net initial Yield Net initial yield = NR / GCV GCV er typisk det beløb, en køber skal betale inklusiv skatter, afgifter, advokat, mægler mv. før reguleringer for Capex Ved at fratrække disse omkostninger incl. Capex fra GCV får vi en nettoværdi, som er den sælger modtager også kaldet markedsværdien Net initial yield udgør GCV eller det krævede afkast af kapitalgrundlaget I GCV er fratrukket tomgang, men ikke opsat vedligeholdelse i vores eksempel kr., (opsat vedligeholdelse kr. Capex ) Det afledte forrentningskrav forudsætter en stabiliseret ejendom i et stabilt marked, fuldt udlejet med en årlig markedsleje på markedsniveau dvs. lig fase 2 forrentningskravet I det konkrete eksempel er ejendommen ikke stabiliseret, hvorfor net initial yield afviger fra forrentningskravet Det lavere net initial yield ifht. forrentningsafkastet, afspejler således den upside der er, eller afvigelse ifht. den stabiliserede ejendom. CBRE Page 7

Capex fra GCV får vi en nettoværdi, som er den sælger modtager også kaldet markedsværdien Net initial yield udgør GCV eller det krævede afkast af kapitalgrundlaget I GCV er fratrukket tomgang, men

8 Lejeindtægter (markedsleje) Øvrige lejeindtægter (markedsleje) Driftsomkostninger Netto driftsresultat Reguleringer: Fradrag for lavere leje Forrentning af deposita år NR Initial nettodriftsindtægt Ejendomsværdi før reguleringer 5,0% ( / ) Fradrag for tomgang GCV Bruttokapitalværdi før reguleringer Opsat vedligeholdelse ( Capex ) Bruttokapitalværdi efter reguleringer CBRE Page 8 Internationale definitioner Net initial Yield Net initial yield = NR / GCV Net initial yield = / = 3,44%

967 Ejendomsværdi før reguleringer 5,0% 2.075.000 (103.750 / 2.075.000) Fradrag for tomgang -100.000 GCV Bruttokapitalværdi før reguleringer 1.975.

9 Internationale definitioner Running Yield Running yield = NOR / GCV Når der er variationer i indtægtsprofilen i årene op til, at man opnår en stabiliseret ejendom med markedsleje, kan man justere på net initial yield for at udregne en running yield Running yield defineres som nettolejeindtægt (NOR) fratrukket omkostninger og driftsomkostninger vedrørende en given dato (t) Den bliver udtryk som en procentdel af anskaffelsesprisen el. bruttokapitalværdien (GCV) I eksemplet er der udregnet running yield i år 3, hvor der er tomgang, svarende til 95,1% af markedslejen Running yield er således et udtryk for afkastene i de enkelte år med udgangspunkt i købssummen i år 1 CBRE Page 9

driftsomkostninger vedrørende en given dato (t) Den bliver udtryk som en procentdel af anskaffelsesprisen el.

10 Internationale definitioner Running Yield Running yield = NOR / GCV Lejeindtægter (markedsleje) i år Tomgang i år ,1% af markedslejen Regulering til markedsleje 0 Forrentning af deposita 74 Driftsomkostninger i år NOR Netto lejeindtægter (før reguleringer) NOR i år 3 Ejendomsværdi før reguleringer 5,0% ( / ) Fradrag for tomgang GCV Bruttokapitalværdi Opsat vedligeholdelse ( Capex ) Bruttokapitalværdi efter reguleringer Running yield (i år 3)= / = -0,73% CBRE Page 10

808 NOR Netto lejeindtægter (før reguleringer) -14.488 NOR i år 3 Ejendomsværdi før reguleringer 5,0% 2.075.000 (103.750 / 2.075.000) Fradrag for tomgang -100.

11 Internationale definitioner Reversionary Yield Reversionary yield = NMR / GCV Reversionary yield defineres som nettomarkedsleje (NMR), som er leje og andre indtægter fratrukket udgifter og driftsomkostninger vurderet på vurderingstidspunktet Angivet som en procentdel af anskaffelsesprisen/bruttokapitalværdien (GCV) Dette forrentningskrav bruges til at vise forskellen i en ejendom, hvor den aktuelle leje afviger fra markedslejen. Afvigelsen fra net initial yield til reversionary yield afspejler graden af sikkerhed for indtægter i perioden indtil markedslejen En stabiliseret ejendom, som er fuldt udlejet til markedsleje vil have samme reversionary yield som net initial yield Som det fremgår af eksemplet er reversionary yield højere end net initial yield, hvilket kan henføres til at ejendommen oprindeligt havde en aktuel leje under markedsleje CBRE Page 11

den aktuelle leje afviger fra markedslejen.

12 Internationale definitioner Reversionary Yield Reversionary yield = / = 5,44% CBRE Page 12 Reversionary yield = NMR / GCV Lejeindtægter (markedsleje) Øvrige lejeindtægter (markedsleje) Driftsomkostninger Netto driftsresultat Reguleringer: Regulering til markedsleje 0 Markedsleje i år 3 Forrentning af deposita På lejeindtægter år 4 NMR Nettomarkedsleje Ejendomsværdi før reguleringer 5,0% ( / ) Fradrag for tomgang GCV Bruttokapitalværdi Opsat vedligeholdelse ( Capex ) Bruttokapitalværdi efter reguleringer

000 Netto driftsresultat 103.750 Reguleringer: Regulering til markedsleje 0 Markedsleje i år 3 Forrentning af deposita 3.

13 Internationale definitioner Equivalent Yield Equivalent yield = kalkulationsrente Equivalent yield er den kalkulationsrente, der er anvendt til at diskontere de projekterede indkomster og indkomststrømme, hvilket resultere i nutidsværdier, der svarer til kapitalbehovet for investeringen Den afspejler forventede løbende lejeindtægter, omkostninger og markedslejeværdier fra investeringen og udgør afkastet over ejerperioden (det gennemsnitlige afkast) Equivalent yield er derfor et vægtet gennemsnit af net initial yield og reversionary yield uden at der tages hensyn til inflation Equivalent yield afspejler således fase 2 afkastet (mere eller mindre) CBRE Page 13

lejeindtægter, omkostninger og markedslejeværdier fra investeringen og udgør afkastet over ejerperioden (det gennemsnitlige afkast) Equivalent yield er derfor et

14 Internationale definitioner Equivalent Yield Equivalent yield = kalkulationsrente Fase 1 Lejeindtægter (markedsleje) Øvrige lejeindtægter (markedsleje) Driftsomkostninger Netto driftsresultat Fase 2 Forrentningskrav 5,00% Værdi af ejendom før reguleringer Fase 3 Reguleringer: Fradrag for tomgang Opsat vedligehold Forrentning af deposita Fradrag for lavere leje Bruttokapitalværdi Equivalent yield = / = 5,00% CBRE Page 14

750 Fase 2 Forrentningskrav 5,00% Værdi af ejendom før reguleringer 2.075.000 Fase 3 Reguleringer: Fradrag for tomgang -100.

15 Internationale definitioner Equated og exit yield i DCF modellen Equated yield = kalkulationsrente Som Equivalent yield er som Equated yield en kalkulationsrent, men her formodes en vækstrate og der tages eksplicit hensyn til pengestrømsændringer I DCF modellen er det nødvendigt med en diskonteringsrente som er tillagt inflation for at opnå samme værdi som ved anvendelse af forrentningskrav Exit yield = kalkulationsrente Er den kalkulationsrente, som anvendes til nettoindtægten i terminalperioden i DCF-modellen for at tilvejebringe en kapitalværdi eller exit -værdi, som en markedsaktør forventer at opnå i denne periode Som udgangspunkt anvendes samme exit yield som forrentningsafkastet CBRE Page 15

samme værdi som ved anvendelse af forrentningskrav Exit yield = kalkulationsrente Er den kalkulationsrente, som anvendes til nettoindtægten i terminalperioden i DCF-modellen

16 Internationale definitioner - sammenfatning Forrentningskrav Net initial yield Reversionary yield Equivalent yield Running yield (år 3) Lejeindtægter (markedsleje) Øvrige lejeindtægter (markedsleje) Driftsomkostninger Netto driftsresultat Ejendomsværdi før reguleringer Reguleringer til cash flow: Fradrag for lavere leje Tomgang Forrentning af deposita Kalkulationsleje Reguleringer til ejendomsværdi: Fradrag for tomgang Opsat vedligehold Forrentning af deposita Fradrag for lavere leje Bruttokapitalværdi Opsat vedligeholdelse ( Capex ) Bruttokapitalværdi efter reguleringer Beregnet afkast / = 5,00% / = 3,44% / = 5,44% / = 5,00% / = -0,73% CBRE Page 16

075.000 2.075.000 2.075.000 2.075.000 Reguleringer til cash flow: Fradrag for lavere leje -38.346 Tomgang -122.504 Forrentning af deposita 2.563 3.767 74 Kalkulationsleje 103.750 67.967 107.517 103.

Relaterede dokumenter

Værdiansættelse af investeringsejendomme. Definition af forrentningskrav. ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40

Værdiansættelse af investeringsejendomme Definition af forrentningskrav ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40 Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav Udgivet af: Ejendomsforeningen