Høringsregler. - om at være part i en byggesag

Transkript

1 Høringsregler - om at være part i en byggesag

2 Høringsregler I denne pjece finder du vejledning om regler og rettigheder i forbindelse med høringer ved byggesager m.v. herunder høringsregler for forskellige love samt lokalplaner og byplanvedtægter gældende for det område, du bor i. Din ret til at blive hørt, når du er part i en byggesag Du er part i en byggesag, når du ansøger om et byggearbejde eller bliver væsentligt berørt af andres byggeri. I begge tilfælde har du nogle rettigheder, der skal sikre, at du bliver rimeligt behandlet. Baggrunden for disse rettigheder er, at kommunen som plan- og bygningsmyndighed har ret til at træffe afgørelser, der kan gå imod dine ønsker. Derfor har vi samtidig pligt til at sørge for, at du kender dine rettigheder, og at vi når vi træffer vores afgørelser respekterer disse rettigheder. Hvornår sker der partshøring? En af dine centrale rettigheder er retten til at blive partshørt, hvis vi har oplysninger, som er væsentlige, som du ikke kender, og som ikke er til fordel for dig. Disse oplysninger skal du have mulighed for at kommentere, inden vi træffer afgørelse. Når du selv bygger Ansøger du om et byggearbejde, og de omkringboende kommer med væsentlige indsigelser mod dit byggeprojekt, vil vi partshøre dig om disse indsigelser. Hvis du har bygget ulovligt, din ejendom ikke er vedligeholdt tilstrækkeligt, eller der er andre forhold på din ejendom, som er i strid med lovgivningen, vil vi partshøre dig om disse forhold, inden vi træffer afgørelse om, hvorvidt du skal have et påbud om at lovliggøre forholdene. Når du er berørt af andres byggeri Selv om du ikke bygger selv, kan du være part i en byggesag, hvis byggeriet har et omfang, der i væsentlig grad berører dig. Betingelsen for, at du vil blive partshørt i en sådan sag er, at du bliver væsentligt og individuelt berørt eksempelvis hvis det nye byggeri giver dig væsentlige indbliksgener eller skyggegener i det hus eller den lejlighed, som du bor i. Selv om du bliver berørt af et nyt byggeri, er det ikke sikkert, at du vil blive opfattet 2

3 som part i sagen. Forudsætningerne herfor er: Andre regler om høringer At de gener, som du vil blive påført, har noget at gøre med det, vi som plan- og bygningsmyndighed skal sikre. En forringet udsigt fra din ejendom vil eksempelvis ikke gøre dig til part i sagen, da udsigt ikke er beskyttet af byggelovgivningen. Der er forskellige høringsregler, afhængigt af, om du bor i et område, der er omfattet af byplanvedtægt eller lokalplan, om ejendommen er beliggende i by- eller landzone eller om ejendommen er omfattet af naturbeskyttelseslinjer eller fredninger. At generne er væsentlige og ligger ud over, hvad du kan forvente i det område, du bor i. Dette betyder, at du eksempelvis må tåle større skyggegener, hvis du bor i et tæt bebygget område, end hvis du bor i et villakvarter. Du må også som hovedregel tåle, at dine naboer bygger inden for den byggeret, der er fastsat i bygningsreglementet. Tilsvarende må du som hovedregel tåle, at naboerne bygger i overensstemmelse med den bygningsvedtægt eller lokalplan, der gælder for området. Hvis du bliver hørt, skal du være opmærksom på, at du ikke har vetoret. Det er stadigvæk kommunen som planog bygningsmyndighed, der træffer afgørelsen, men dine synspunkter vil indgå i vores vurdering af byggesagen. Høringsret efter byggeloven Hvis der ikke findes byplanvedtægt eller lokalplan for området, er det den almindelige partshøringsregel efter forvaltningsloven, der gælder. Vi vil i sådanne sager kun høre de nærmeste naboer eller slet ingen, hvis byggeriets omfang ikke berører nogen væsentligt. Om dette står der i forvaltningslovens 19 følgende: 19. Kan en part i en sag ikke antages at være bekendt med, at myndigheden er i besiddelse af bestemte oplysninger vedrørende sagens faktiske omstændigheder, må der ikke træffes afgørelse, før myndigheden har gjort parten bekendt med oplysningerne og givet denne lejlighed til at fremkomme med en udtalelse. Det gælder dog kun, hvis oplysningerne er til ugunst for den pågældende part og er af væsentlig betydning for sagens afgørelse. Myndigheden kan fastsætte en frist for afgivelsen af den nævnte udtalelse. Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 gælder ikke, hvis 1) det efter oplysningernes karakter og sagens beskaffenhed må anses for ubetænkeligt at træffe afgørelse i sagen på det foreliggende grundlag, 3

4 2) udsættelse vil medføre overskridelse af en lovbestemt frist for sagens afgørelse, 3) partens interesse i, at sagens afgørelse udsættes, findes at burde vige for væsentlige hensyn til offentlige eller private interesser, der taler imod en sådan udsættelse, 4) parten ikke har ret til aktindsigt efter reglerne i kapitel 4 med hensyn til de pågældende oplysninger, 5) den påtænkte afgørelse vil berøre en videre, ubestemt kreds af personer, virksomheder m.v., eller hvis forelæggelsen af oplysningerne for parten i øvrigt vil være forbundet med væsentlige vanskeligheder, eller 6) der ved lov er fastsat særlige bestemmelser, der sikrer parten adgang til at gøre sig bekendt med grundlaget for den påtænkte afgørelse og til at afgive en udtalelse til sagen, inden afgørelsen træffes. Høringsret efter planloven Er en ejendom omfattet af byplanvedtægt eller lokalplan, og vi overvejer at give en dispensation fra bestemmelserne, skal vi naboorientere efter planlovens særlige regler. Medmindre der er tale om bagateller, vil de nærmeste naboer blive naboorienteret. Hvis dispensationen har betydning for flere end bare de nærmeste naboer, vil vi høre flere eller alle beboere i byplanvedtægts- eller lokalplanområdet samt grundejerforeningen. Om dette står der i planlovens 20 følgende: 20. Dispensationer efter 19 kan først meddeles, når der er forløbet 2 uger, efter at kommunalbestyrelsen har givet skriftlig orientering om ansøgningen til: 1) ejere og brugere i det område, der er omfattet af planen, 2) naboerne til den omhandlede ejendom og andre, som efter kommunalbestyrelsens vurdering har interesse i sagen, herunder det lokale kulturmiljøråd og 3) de foreninger og lignende med lokalt tilhørsforhold og klageberettigede landsdækkende foreninger og organisationer, jf. 59, stk. 2, som over for kommunalbestyrelsen har fremsat skriftlig anmodning om at blive orienteret om ansøgninger. Orienteringen skal indeholde oplysning om, at bemærkninger kan fremsendes til kommunalbestyrelsen inden 2 uger. Stk. 2. Bestemmelserne i stk. 1 gælder ikke 1) hvor en forudgående orientering efter kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning for de i stk. 1, nr. 1-3, nævnte personer og foreninger, 2) ved dispensation, der meddeles i medfør af byggelovens 22, stk. 3, til opførelse af mere end et énfamiliehus til helårsbeboelse på en ejendom, jf. byggelovens 10 A. 3) ved dispensation, der meddeles i medfør af 19, stk. 4. Stk. 3. Kommunalbestyrelsen skal give underretning om afgørelsen til dem, der 4

5 rettidigt har fremsat bemærkninger efter at være orienteret i henhold til stk. 1. Overvejer vi at give landzonetilladelse til et byggeri på en ejendom i landzone, skal vi høre de nærmeste naboer, såfremt byggeriet er af væsentlig betydning for disse. Om dette står der i planlovens 35, stk. 4 og 5 følgende: 35. I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer, jf. dog Stk. 4. Tilladelser efter stk. 1 kan først meddeles, når der er forløbet 2 uger efter, at kommunalbestyrelsen har givet skriftlig orientering om ansøgningen til naboerne til den omhandlede ejendom. Stk. 5. Bestemmelsen i stk. 4 gælder ikke, hvis det ansøgte efter kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning for naboerne. 2) ejerne af ejendomme uden for forslagets gyldighedsområde og lejerne i og brugerne af sådanne ejendomme i den udstrækning, hvor forslaget efter kommunalbestyrelsens skøn har væsentlig betydning for dem, og 3) de foreninger og lignende med lokalt tilhørsforhold og klageberettigede landsdækkende foreninger og organisationer, jf. 59, stk. 2, som over for kommunalbestyrelsen har fremsat skriftlig anmodning om at blive underrettet om lokalplanforslag. Høring efter naturbeskyttelsesloven Ifølge naturbeskyttelsesloven er det alene foreninger med særlige naturbeskyttelsesinteresser, der har høringsret og klageadgang Er en ejendom omfattet af naturfredning eller naturbeskyttelseslinjer, gælder derfor ikke særlige høringsregler for naboer, og vi vil hverken høre naboer eller grundejerforening. Overvejer vi at udarbejde en ny lokalplan eller ophæve en eksisterende for det område, du bor i, vil alle beboere i området og grundejerforeningen blive hørt. Om dette står der i planlovens 26, stk.1 følgende: 26. Samtidig med offentliggørelsen efter 24 af et forslag til lokalplan skal kommunalbestyrelsen give skriftlig underretning herom til: 1) ejerne af de ejendomme, der er omfattet af forslaget, og lejerne i og brugerne af disse ejendomme, 5

6 RUDERSDAL KOMMUNE Byplan Øverødvej 2, 2840 Holte Tlf Fax Åbningstid Mandag-onsdag kl Torsdag kl Fredag kl