BOLIG&TAL 9 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1

Transkript

1 BOLIGØKONOMISK BOLIG&TAL 9 VIDENCENTER Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1

2 BOLIGPRISERNE I 4. KVARTAL 215 Sammenfatning For første gang ser Boligøkonomisk Videncenter på, hvor længe boligsælgerne har siddet i deres bolig før salget. Den tid, som vi kalder ejerskabstid, varierer mellem ejerlejligheder og enfamiliehuse. For begge typer af boliger gælder, at ejerskabstiden også udviser geografisk variation. I gennemsnit sidder man i 1,3 år i et enfamiliehus før salg. I en ejerlejlighed er ejerskabstiden kortere med et gennemsnit på 8,4 år. Det skal tilføjes, at analysen kun bygger på ejendomme, som sælger har købt efter 1. kvartal Derfor vil analysen undervurdere ejerskabstiden noget. I de større byer er ejerskabstiden kortere end i yderområderne. Der kan være mange årsager hertil. I nogle yderområder er det stadig vanskeligt at sælge boligen, og der kan observeres liggetider på både 1,2 og 3 år. En anden årsag kan være, at boligejerne er overbelånte og dermed stavnsbundne. Endelig er gennemsnitsalderen højere i yderområderne, og alderen påvirker flyttesandsynligheden. Undersøgelsen gennemgår også udviklingen i boligpriserne for en lang række forskellige typer af ejendomme. Tallene viser, at prisstigningerne for både enfamiliehuse og ejerlejligheder i 4. kvartal 215 blev afløst af prisfald. For 215 som helhed blev prisstigningen dog på 4,8% for enfamiliehuse og 11,5% for ejerlejligheder. To yderpunkter i udviklingen er på den ene side ejerlejligheder i København, der steg hele 15% sidste år, og på den anden side enfamiliehuse i Region Nordjylland, der steg med,7%. Det viser, at det danske boligmarked fortsat i høj grad er to-delt. Indhold Boligøkonomisk Videncenter offentliggør for 7. gang prisindeks for boliger. Metoden, som bruges, kaldes internationalt for repeat sales -metoden eller på dansk gentagne salg metoden. Ved brug af denne metode tages der højde for den problematik, at sammensætningen af de handlede boliger er forskellig fra kvartal til kvartal. Indeksene dækker perioden fra 1. kvartal 1992 til og med 4. kvartal 215. Publikationen indeholder mere end 15 indeks fordelt på over 4 figurer. Konstruktionen af denne form for prisindeks er en forholdsvis teknisk øvelse, der er beskrevet i et særskilt metodenotat. Interesserede kan rekvirere dette ved henvendelse til Marc Andersen, man@bvc.dk. I slutningen af Bolig&Tal 8 er der en forenklet beskrivelse af metoden. De, der ønsker at se detaljerede oplysninger om prisernes udvikling, henvises til hvor de bagvedliggende data kan downloades i et excel-ark. I denne udgave af Bolig&Tal ses som noget særligt på længden af ejerskabet for de boligejere, som har solgt i år 215. Vores data begrænser sig til handler fra 1992 og frem til i dag. Derfor vil længden af ejerskabet i vores data være undervurderet, da der naturligvis også findes mange sælgere i 215, som har haft købt deres bolig før Data kan ikke desto mindre stadig bruges til at illustrere forskelle på tværs af landets kommuner for hhv. enfamiliehuse og ejerlejligheder. Det gøres ved hjælp af et Danmarkskort for hhv. længden af ejerskab for enfamiliehuse (se side 3) og ejerlejligheder (se side 5). På side 7-9 vises prisudviklingen for boligmarkedet det seneste kvartal, det seneste år, de seneste fem år og siden 1992 på forskellige delmarkeder. Fra side 1 og frem illustreres prisudviklingen via grafer for de forskellige dele af boligmarkedet. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 2

3 Figur 1: Den gennemsnitlige længde af ejerskab forud for salg i 215 for enfamiliehuse Længde af ejerskab Mindre end 9.5 år 9.5 til 1 år 1 til 1.5 år 1.5 til 11 år Mere end 11 år Manglende data Danmarkskortet viser, hvor længe boligejeren i gennemsnit har ejet sit enfamiliehuse forud for salg sket i 215. Det er væsentligt at pointere, at vores data alene rækker tilbage til Det betyder i praksis, at boligejere som har købt deres bolig før 1992 og solgt igen i 215, ikke er med i datasættet. Det medfører, at længden af ejerskabet undervurderes og i praksis er højere. I vores datasæt er den gennemsnitlige længde af ejerskabet for hele landet 1,34 år. Vores data indeholder samtlige handler, hvor vi kan observere mindst to salg siden Det gør os i stand Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 3

4 til at se, hvorvidt der lader til at være systematiske forskelle i ejerskabstiden på tværs af landets kommuner. Det første, man lægger mærke til ved at se på Danmarkskortet, er, at den gennemsnitlige ejerskabstid er kortere i Jylland end på Fyn og Sjælland. Dernæst ser det ud til, at ejerskabstiden er kortere i og omkring storbyerne 1. Dette kan dække over flere ting. Priserne er gået mere op i og omkring storbyerne end i landdistrikter og yderområderne. Derfor sidder flere personer stavnsbundne i huse i yderområderne end i og omkring storbyerne. At være stavnsbundet til sin bolig betyder at der ikke er friværdi, men derimod negativ nettoformue i boligen. I det tilfælde sidder boligejeren ganske enkelt fast i huset og kan ikke flytte andre steder hen. Dette scenarie må formodes at ses langt hyppigere i yderområderne end i og omkring storbyerne, hvor priserne er steget kraftigere de seneste årtier. Men der er også en mildere form for stavnsbinding. De betydelige geografisk bestemte forskelle i prisudviklingen på boligmarkedet betyder i praksis, at det er lettere for etablerede boligejere at flytte fra byen til yderområderne end omvendt. Selvom du har friværdi og er etableret på boligmarkedet vanskeliggøres en flytning fra yderområderne af, at priserne i storbyerne er løbet fra yderområderne. For at eksemplificere dette så kan man se på udviklingen i kvadratmeterpriserne på Sjælland med udgangspunkt i Boligmarkedsstatistikken (se Kvadratmeterprisen var i Landsdel Vest- og Sydsjælland 7.49 kr. tilbage i 1. kvartal 3. For et hus på 14 m 2 svarer det til en pris på kr. Et tilsvarende hus kostede i Landsdel Københavns Omegn i gennemsnit Allerede dengang var der således stor forskel i priserne, og det var vanskeligt at bruge kapitalen fra et hus i et yderområde som springbræt til at flytte mod København. I dag koster et 14m 2 stort hus i Landsdel Vest- og Sydsjælland i gennemsnit kr., mens det i Landsdel Københavns Omegn koster kr. Så mens prisen i Landsdel Vest- og Sydsjælland er steget med ca. 85. kr. er prisen i samme periode steget med ca kr. i Landsdel Københavns Omegn. Har man i sin tid købt et hus i Landsdel Københavns Omegn, som dengang var belånt med 95%, vil man selv uden at tage højde for afdrag kunne købe et hus kvit og frit og stadig komme ud med godt en halv mio. til overs, hvis man flytter til Landsdel Vest- og Sydsjælland. Ønsker man omvendt at flytte den anden vej, er der ikke meget hjælp af hente i ens friværdi. Et andet forhold er, at den gennemsnitlige alder i yderområderne er højere end i de større byer. Folks flyttesandsynlighed er aldersafhængig. Den noget højere alder i yderområderne kan også påvirke vore tal for længden af ejerskabstid. 1 Det skal noteres, at forskellen på tværs af kommuner trods alt er ret begrænset, hvilket også ses af de forholdsvis tætte intervaller som vi har måttet gøre brug af. Så selvom vi ser systematiske forskelle på Danmarkskortet så er det baseret på små forskelle. Forskellene bliver større når vi ser på længden af ejerskab for ejerlejlighedsejere som ses af Danmarkskortet på næste side. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 4

5 Figur 2: Den gennemsnitlige længde af ejerskab forud for salg i 215 for ejerlejligheder Længde af ejerskab Mindre end 8 år 8 til 9 år 9 til 1 år 1 til 11 år Mere end 11 år Manglende data Kortet over længden af ejerskab ved ejerlejligheder skal læses på samme måde og med samme forbehold som Danmarkskortet for enfamliehuse. Ejerlejlighedsmarkedet udgør et signifikant mindre marked end markedet for enfamiliehuse. Derfor er datagrundlaget for en del kommuner for spinkelt til, at kommunen bør indgå i Danmarkskortet. Generelt er spredningen mht. gennemsnitlige ejerskabstid større ved ejerlejligheder på tværs af kommunerne end ved enfamiliehuse. Den større spredning er formentlig et resultat af flere ting. En ting er, at Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 5

6 datagrundlaget generelt er spinklere end for enfamiliehuse, hvilket øger chancen for, at den enkelte kommune med få observationer afviger fra gennemsnittet. Det skyldes formentlig også, at ejerlejlighedsmarkedet er et mere dynamisk marked med hyppigere flytninger og bruges på forskellig vis. Særligt i og omkring storbyerne bruge mange yngre husholdninger ejerlejlighedsmarkedet (ofte de mindre lejligheder) som et springbræt til at komme ind i et enfamiliehuse senere i deres boligkarriere. Danmarkskortet er grundet den mindre datamængde ikke så fuldendt som Danmarkskortet med ejerskabstiden for enfamiliehuse. Systematikken er derfor heller ikke ligeså stærkt for ejerlejligheder for enfamiliehuse. Men tendensen er dog stadig den samme nemlig at flytninger sker hyppigere i nærheden af storbyerne. Den gennemsnitlige længde af ejerskab er 8,38 år for ejerlejligheder, mens den for enfamiliehuse var 1,34 år. Der er en forskel på ca. 2 år. Igen skal det bemærkes, at begge tal i virkeligheden er større, da vi ikke har boliger med, som er købt før Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 6

7 Generelle markedstendenser Priserne på enfamiliehuse faldt i hele landet i 4. kvartal 215 med 1,5% men steg med 4,8% det seneste år. Priserne på ejerlejligheder faldt i 4. kvartal 215 med,6% men steg med 11,5% det seneste år. Priserne på enfamiliehuse steg i 4. kvartal kun i Region Sjælland som oplevede en prisstigning på 2,1%. Region Syddanmark oplevede det største fald på 3,%. Selvom der samlet var prisfald for hele landet på ejerlejlighedsmarkedet i 4. kvartal 215 så vi fortsat en stigning på hhv.,7% og 1,1% i Region Hovedstaden og Region Sjælland. Sammenfatning i tabelform I nedenstående tabeller ses prisudviklingen i procent for udvalgte dele af boligmarkedet. For en mere detaljeret gennemgang henvises til data i Excel på Tabel 1 Enfamiliehuse Område Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Hele landet -1,5% 4,8% 2,% 189,7% Region Hovedstaden -1,4% 8,1% 11,8% 311,2% Region Sjælland 2,1% 7,8% 1,6% 16,1% Region Syddanmark -3,% 4,6% -6,1% 154,9% Region Midtjylland -2,1% 3,3% 2,2% 178,% Region Nordjylland -2,8%,7% -,4% 151,2% København 4,7% 16,3% 41,1% 582,5% Aarhus -2,3% 4,1% 13,3% 291,9% Odense,1% 6,7%,5% 23,9% Aalborg -1,5% 4,5% 11,4% 236,4% Tabel 2 Ejerlejligheder Område Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Hele landet -,6% 11,5% 25,9% 293,5% Region Hovedstaden,7% 14,% 36,% 364,9% Region Sjælland 1,1% 16,1% 2,6% 144,1% Region Syddanmark -,8% 8,8% 5,4% 162,% Region Midtjylland -3,7% 3,2% 1,1% 221,9% Region Nordjylland -,1% 9,9% 27,7% 227,4% København,4% 15,% 43,6% 471,1% Aarhus,1% 9,7% 21,6% 31,1% Odense 2,2% 14,4% 13,1% 211,5% Aalborg -,8% 9,6% 29,6% 239,7% Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 7

8 Tabel 3 Enfamiliehuse fordelt efter opførelsesår på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Før 196-2,7% 4,1%,4% 28,3% ,3% 4,5% 1,4% 157,9% Efter 198,1% 6,4% 7,6% 24,9% Tabel 4 Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Før 196 -,3% 12,8% 31,5% 363,8% ,5% 13,2% 19,4% 21,1% Efter 198-1,% 6,4% 2,2% 157,7% Tabel 5 Enfamiliehuse fordelt efter størrelse på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Mindre end 12 m2-2,1% 3,5% -,2% 165,7% m2 -,3% 6,7% 3,3% 197,4% Over 16 m2-2,5% 3,8% 3,5% 219,% Tabel 6 Ejerlejligheder fordelt efter størrelse på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Mindre end 6 m2 1,1% 15,9% 28,% 267,1% 6-9 m2-1,8% 1,3% 25,7% 283,1% Over 9 m2-1,2% 8,8% 26,8% 372,8% Tabel 7 Murermestervillaer og Parcelhuse på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Murermestervillaer -1,9% 3,6% 5,9% 287,1% "Parcelhuse" -1,5% 4,9% 1,8% 182,8% Tabel 8 Stuelejligheder og 1. sals lejligheder på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Stuelejligheder -1,% 1,2% 22,6% 261,7% 1. sals lejligheder -,6% 11,9% 27,% 33,% Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 8

9 På de efterfølgende sider vises prisudviklingen grafisk i over 15 indeks, som er placeret i mere end 4 figurer. Der laves følgende indeks for enfamiliehuse og for ejerlejligheder: - Hele landet - Regionerne Hovedstaden, Sjælland, Syddanmark, Midtjylland og Nordjylland - Landsdelene Byen København, Københavns Omegn, Nordsjælland, Østsjælland, Vestog Sydsjælland, Fyn, Sydjylland, Vestjylland, Østjylland og Nordjylland 2 - Hver af kommunerne København, Odense, Aalborg, Aarhus, Næstved, Slagelse, Guldborgsund, Roskilde, Holbæk, Lolland, Gentofte, Gladsaxe, Helsingør, Høje-Taastrup, Lyngby-Taarbæk, Rudersdal, Esbjerg, Kolding, Silkeborg, Vejle, Viborg, Herning, Randers og Horsens for enfamiliehuse - Hver af kommunerne København, Frederiksberg, Odense, Aalborg, Aarhus, Gentofte, Næstved, Slagelse, Roskilde, Gladsaxe, Helsingør, Høje-Taastrup, Lyngby-Taarbæk og Rudersdal, Esbjerg, Silkeborg, Vejle, Viborg, Herning, Randers og Horsens for ejerlejligheder Derudover vises følgende specielle indeks, hvor indeksene opdeles på baggrund af forskellige karakteristika: - Små, mellem og store enfamiliehuse - Små, mellem og store ejerlejligheder - Ældre, nyere og nye enfamiliehuse - Ældre, nyere og nye ejerlejligheder Disse særlige indeks laves typisk for hele landet, Region Hovedstaden, Region Sjælland, Landsdel Københavns Omegn, Storbyerne København, Aarhus, Aalborg og Odense som et samlet indeks samt resten af landet. Herefter følger de omtalte indeks, som alle har start i 1992 med indeksværdi. 2 Bornholm er den eneste landsdel der ikke laves indeks for, hvilket skyldes manglende data. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 9

10 HELE LANDET, REGIONERNE OG LANDSDELE (ENFAMILIEHUSE) Figur 3: Enfamiliehuse og Ejerlejligheder Hele landet Figur 4: Enfamiliehuse De fem regioner Enfamiliehuse Ejerlejligheder Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland Figur 5: Enfamiliehuse Landsdele på Sjælland Figur 6: Enfamiliehuse Landsdele i Jylland samt Fyn 7 6 Byen København Fyn 35 Københavns Omegn Sydjylland 5 Nordsjælland Vestjylland Østsjælland 25 Østjylland Vest- og Sydsjælland Nordjylland Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1

11 UDVALGTE KOMMUNER (ENFAMILIEHUSE) Figur 7: Enfamiliehuse - De fire største byer København Odense Aarhus Aalborg Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 11

12 Figur 8: Enfamiliehuse Udvalgte byer på Sjælland København Næstved Slagelse Guldborgsund Roskilde Holbæk Lolland Gentofte Gladsaxe Helsingør Høje-Taastrup Lyngby-Taarbæk Rudersdal Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 12

13 Figur 9: Enfamiliehuse udvalgte byer på Fyn og i Jylland 45 Odense Aarhus 35 Aalborg Esbjerg Kolding 25 Silkeborg Vejle Viborg 15 Herning Randers Horsens Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 13

14 HELE LANDET, REGIONERNE OG LANDSDELE (EJERLEJLIGHEDER) Figur 1: Ejerlejligheder og enfamiliehuse hele landet Figur 11: Ejerlejligheder De fem regioner Enfamiliehuse Ejerlejligheder Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland Figur 12: Ejerlejligheder Landsdele på Sjælland Figur 13: Ejerlejligheder Landsdele i Jylland samt Fyn 7 6 Byen København Fyn 35 Københavns Omegn Sydjylland Nordsjælland Vestjylland 5 Østsjælland Østjylland 25 Vest- og Sydsjælland Nordjylland Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 14

15 UDVALGTE KOMMUNER (EJERLEJLIGHEDER) Figur 14: Ejerlejligheder De fem største byer København Frederiksberg Odense Aarhus Aalborg Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 15

16 Figur 15: Ejerlejligheder Udvalgte byer på Sjælland København Frederiksberg Gentofte Roskilde Næstved Slagelse Høje-Taastrup Gladsaxe Helsingør Lyngby-Taarbæk Rudersdal Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 16

17 Figur 16: Ejerlejligheder Udvalgte byer på Fyn og i Jylland 45 Odense Aarhus 35 Aalborg Randers Viborg 25 Herning Horsens 15 Esbjerg Silkeborg Vejle Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 17

18 SMÅ, MELLEM OG STORE ENFAMILIEHUSE Figur 17: Villaer fordelt efter størrelse Hele landet Figur 18: Villaer fordelt efter størrelse Region Hovedstaden <12 m m2 5 >16 m <12 m m2 >16 m Figur 19: Villaer fordelt efter størrelse Københavns Omegn Figur 2: Villaer fordelt efter størrelse Region Sjælland <12 m2 <12 m m m2 5 >16 m2 >16 m Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 18

19 SMÅ, MELLEM OG STORE ENFAMILIEHUSE Figur 21: Villaer fordelt efter størrelse Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense <12 m m2 5 >16 m Figur 22: Villaer fordelt efter størrelse - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) <12 m m2 >16 m Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 19

20 SMÅ, MELLEM OG STORE EJERLEJLIGHEDER Figur 23: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Hele landet Figur 24: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Region Hovedstad <6 m2 6-9 m2 >9 m <6 m2 6-9 m2 >9 m Figur 25: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse KBH Omegn Figur 26: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Region Sjælland 6 5 <6 m2 6-9 m2 >9 m <6 m2 6-9 m2 5 >9 m Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 2

21 SMÅ, MELLEM OG STORE EJERLEJLIGHEDER Figur 27: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense <6 m2 6-9 m2 >9 m Figur 28: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) <6 m2 6-9 m2 5 >9 m Figur 29: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - København Figur 3: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - Frederiksberg <6 m2 6-9 m2 >9 m <6 m2 6-9 m2 >9 m Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 21

22 ÆLDRE, NYERE OG NYE ENFAMILIEHUSE Figur 31: Villaer fordelt efter opførelsesår Hele landet Figur 32: Villaer fordelt efter opførelsesår Region Hovedstaden Før Efter Før Efter Figur 33: Villaer fordelt efter opførelsesår Københavns omegn Figur 34: Villaer fordelt efter opførelsesår Region Sjælland Før Før Efter Efter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 22

23 ÆLDRE, NYERE OG NYE ENFAMILIEHUSE Figur 35: Villaer fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense Før Efter Figur 36: Villaer fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) Før Efter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 23

24 ÆLDRE, NYERE OG NYE EJERLEJLIGHEDER Figur 37: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Hele landet Figur 38: Ejerlejligheder efter opførelsesår Region Hovedstaden Før Efter Figur 39: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Københavns omegn Før Efter Før 196 Efter Figur 4: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Region Sjælland Før Efter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 24

25 ÆLDRE, NYERE OG NYE EJERLEJLIGHEDER Figur 41: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense 6 5 Før Efter Figur 42: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte byer) Før Efter Figur 43: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - København Før Efter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 25

26 SAMMENLIGNING MELLEM DANSKE BOLIGPRISINDEKS I nedenstående figurer sammenlignes Boligøkonomisk Videncenters boligprisindeks med de tilsvarende indeks, som Danmarks Statistik og Realkreditrådet laver for hele landet. Til trods for at de tre indeks beregnes på tre forskellige måder, har de fulgtes tæt det meste af perioden fra 1992 til 1. kvartal 215. Figur 44: Danske boligprisindeks Hele landet, enfamiliehuse (1. kvartal 5 = ) Danmarks Statistik Realkreditrådet Boligøkonomisk Videncenter Figur 45: Danske boligprisindeks Hele landet, ejerlejligheder (1. kvartal 5 = ) Danmarks Statistik Realkreditrådet Boligøkonomisk Videncenter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 26

27 INDEKSMETODEN KORT FORTALT Indeksene laves via repeat sales -metoden, som på dansk kan udtrykkes gentagne-salg - metoden. Metoden er relativt ukendt i Danmark, da der ikke er andre som udgiver boligprisindeks ved brug af denne metode i Danmark. Det er der til gengæld i mange andre lande, og i USA konstrueres de velkendte S&P/Case-Shiller boligprisindeks via repeat sales metoden. Metoden har til formål at korrigere for det problem, at boliger er meget forskelligartede størrelser med stor variation i for eksempel arkitektur, beliggenhed, kvalitet, vedligeholdelsesstand og naboomgivelser. Problemet består i, at de boliger, der sælges i ét kvartal ikke er nøjagtig de samme, som sælges i alle andre kvartaler. Det medfører, at boligpriserne beregnet ved en simpel metode påvirkes af forskelle i typen og sammensætningen af de boliger, som sælges i de enkelte kvartaler. Der er forskellige metoder til at korrigere for det beskrevne problem. Gentagne-salg metoden er en af dem, og Boligøkonomisk Videncenter er de første til løbende at offentliggøre boligprisindeks ved denne type af indeks i Danmark. Ved gentagne-salg metoden anvendes prisudviklingen for de boliger, hvor der kan observeres mindst to salg af samme bolig inden for perioden fra 1992 og frem til i dag. Det betyder også, at indekset ikke gør brug af bolighandler, hvor der højest kan observeres en enkelt handel siden Derfor kan der naturligt forekomme forskelle mellem de indeks som beregnes her, og de indeks som beregnes af andre aktører i Danmark. For en mere udførlig beskrivelse henvises til metodenotatet som kan rekvireres ved henvendelse til Marc Andersen, man@bvc.dk. April 216 Boligøkonomisk Videncenter Marc Andersen Mail: man@bvc.dk Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 27