Styresignal om moms på fast ejendom ved kortere tids udlejning efterfulgt af salg H339-14

Størrelse: px

Starte visningen fra side:

Download "Styresignal om moms på fast ejendom ved kortere tids udlejning efterfulgt af salg H339-14"

Charlotte Schmidt
8 år siden
Visninger:

1 SKAT Østbanegade København Ø 18. december 2014 Styresignal om moms på fast ejendom ved kortere tids udlejning efterfulgt af salg H SKAT har d. 27. november 2014 fremsendt ovennævnte udkast til FSR-danske revisorer med anmodning om bemærkninger. FSR har gennemgået udkastet og har følgende kommentarer hertil: FSR danske revisorer Kronprinsessegade 8 DK København K Telefon fsr@fsr.dk CVR Danske Bank Reg Konto nr Generelt Styresignalet lider efter FSRs opfattelse af betydelige mangler og bør ikke gøres endeligt uden væsentlige ændringer. Manglerne vedrører både fortolkning/anvendelse af hidtidig praksis og afklaring af væsentlige retssikkerhedsspørgsmål for virksomhederne. Hertil kommer, at FSR ikke ser noget aktuelt behov for styresignalet. Efter FSRs opfattelse kan afgrænsningen af, hvornår salg af ejendomme er omfattet af ML 13, stk. 2, udmærket afklares via den praksis, der naturligt udvikles, når sagerne enten rejses af SKAT eller af virksomhederne i form af bindende svar mv. Styresignalet er ikke en præcisering af praksis Med styresignalet sigter SKAT imod en præcisering af, at der kan være tale om momspligtige salg, hvis en bygning eller grund har været anvendt til momsfri udlejning i kort tid. FSR opfatter den ønskede præcisering som en reel ændring af praksis. SKAT indfører med styresignalet således reelt en formodningsregel for, at alle bygninger/grunde der sælges, ikke kan sælges momsfrit. Dette skyldes ifølge udkastet, at bygningen i tilfælde af et salg har været et led i en salgsaktivitet i virksomheden, og derfor ikke alene har været anvendt til udlejning. En sådan formodningsregel, som udkastet til styresignal reelt er udtryk for, er efter FSRs opfattelse i strid med loven.

FSR har gennemgået udkastet og har følgende kommentarer hertil: FSR danske revisorer Kronprinsessegade 8 DK - 1306 København K Telefon +45 3393 9191 fsr@fsr.dk www.fsr.dk CVR.

2 Retssikkerhed omvendt bevisbyrde Hertil kommer, at den nævnte formodningsregel kombineres med krav om omvendt bevisbyrde ( forelægge sådanne objektive beviselementer, at der ikke er tvivl om, at salget er omfattet af undtagelsesreglen ). Dette betyder, at virksomhederne reelt aldrig vil kunne dokumentere, at en bygning alene har været anvendt til udlejningsaktivitet, fordi bygningen jo de facto sælges. Side 2 Dette er en udelukkelse af salg af udlejede bygninger fra ML 13, stk. 2, der efter FSRs opfattelse ikke kan eller bør indføres som en præcisering i et styresignal. Det bemærkes i denne sammenhæng, at der i praksis herunder bindende svar fra Skatterådet er taget stilling til momsfrihed for salg af denne karakter. Retssikkerhed - Manglende afgrænsning af begrebet kortere tid Det er helt afgørende for anvendelse af indholdet i SKATs udkast til styresignal, at begrebet kortere tids udlejning defineres. FSR står derfor uforstående over for, at udkastet ikke indeholder nogen form for forsøg på at afklare denne afgrænsning. Vi er bekendt med et udkast til bindende svar, hvori SKAT lagde op til en formodningsregel om salgsintention i de første 5 år fra bygningens færdiggørelse. De 5 år er sammenfaldende med kriteriet for førstegangssalg af fast ejendom. FSR kan frygte, at dette netop er hensigten med udkastet til styresignal. FSR opfordrer derfor på det kraftigste SKAT til at indarbejde afsnit herom, og FSR vil i den forbindelse imødese et nyt udkast til styresignal i høring, såfremt SKAT fastholder behovet for et styresignal på området. FSR er dog af den opfattelse, at det afgørende alene er, om ejendommen udelukkende har været anvendt til momsfritaget virksomhed ikke om det er 3, 6 eller 12 måneder. Hvis en ejendom fx er (1) opført med udlejning for øje, (2) udlejet på sædvanlige vilkår, (3) lejer fraflytter efter fx 3 måneder og (4) ejer efterfølgende sælger ejendommen, så kan denne ejendom efter FSRs opfattelse sælges uden moms i henhold til ML 13, stk. 2.

Dette betyder, at virksomhederne reelt aldrig vil kunne dokumentere, at en bygning alene har været anvendt til udlejningsaktivitet, fordi bygningen jo de facto sælges.

3 SKAT skal i den forbindelse være opmærksom på, at en udlejning på sædvanlige vilkår samtidig indebærer uopsigelighed fra udlejers side. Side 3 Retssikkerhed eksempel: konverteringsprojekter I mange projekter er det naturligt at foretage beregninger af såvel en salgscase som en udlejningscase. Markedet er i øjeblikket generelt kendetegnet ved et fornuftigt lejeniveau og stigende priser. Virksomhederne foretager en analyse af, hvad der samlet set giver den bedste økonomi i projektet, og den analyse er præget af en lang række forhold, herunder fx: Forventede salgspriser Forventede udlejningspriser Har anskaffelsen været uden moms Finansieringsforholdene Exit-strategi Moms ved salg ctr. momsfritaget udlejning Disse overvejelser kompliceres yderligere i forbindelse med konverteringsprojekter, hvor man i samme projekt kan ende med såvel momspligtige lejligheder som momsfritagne lejligheder. Momsspørgsmålet er selvsagt også et element, der vægter ved den beslutning, som træffes, idet (ikke-fradragsberettiget) moms reelt er en udgift på linje med entreprisen. Hvis en virksomhed derfor har ombygget en ejendom med intention om momsfritaget salg (fordi ombygningen forventes at udgøre mindre end 25 % af salgssummen), men undervejs i projektet finder ud af, at ombygningen overstiger 25 %, så har den pågældende virksomhed et kraftigt økonomisk incitament til at overgå til (momsfritaget) udlejning, idet konverteringscasen typisk ikke hænger sammen, hvis det efterfølgende salg udløser moms. Udkastet til styresignal fokuserer på salg ctr. udlejning, og ovenstående vil, jf. styresignalet, resultere i momspligt, hvis de udlejede lejligheder sælges inden for 5 år.

Markedet er i øjeblikket generelt kendetegnet ved et fornuftigt lejeniveau og stigende priser.

4 Men det afgørende er, om anvendelsen (intentionen) har været momspligtig eller momsfritaget ikke om det er salg eller udlejning. Et salg kan således også godt være en momsfritaget intention, jf. ovenfor, og det tager styresignalet ikke i tilstrækkelig grad højde for. Side 4 Retssikkerhed manglende angivelse af konsekvenser for virksomhederne Udkastet til styresignal omtaler ikke de konkrete momsmæssige konsekvenser for virksomhederne. Situationen for en virksomhed, der har anvendt en ejendom til momsfri udlejning, men hvor salg af ejendommen ikke kan omfattes af ML 13, stk. 2, er, at virksomheden ikke har taget momsfradrag i forbindelse med fx opførelse af ejendommen. FSR forstår, at SKAT bygger sin opfattelse i udkastet til styresignalet på, at ML 13, stk. 2, ikke kan anvendes, fordi ejendommen er omfattet af en salgsaktivitet. Ud fra sammenhængen må det betyde, at salgsaktiviteten medfører, at virksomhedens aktivitet ikke udelukkende er momsfritaget. I denne sammenhæng rejser der sig en lang række spørgsmål, som styresignalet ikke adresserer, men som har væsentlig betydning for virksomhedernes retssikkerhed. Eksempler på spørgsmål er: Har virksomheder, der udlejer momsfrie lejemål, ret til momsfradrag for fx opførelsen af lejemål fordi der samtidig med udlejningen udøves en salgsaktivitet? Eller for så vidt omvendt: Hvis alle lejligheder i et projekt med fx 20 lejligheder udbydes til enten køb eller udlejning efter kundens valg, skal alle lejligheder så anses for at være til en salgsaktivitet vedr. den forventede momsfri udlejning? Hvilken betydning har dette udkast til styresignal for momsreguleringsforpligtelser på ejendomme, der i en periode udlejes momsfrit, men som ender med at blive solgt med fuld moms? Efter FSRs opfattelse bør et styresignal af denne karakter så vidt muligt indtænke de praktiske konsekvenser, som opstår hos virksomhederne. Det foreliggende udkast intet om disse forhold.

Side 4 Retssikkerhed manglende angivelse af konsekvenser for virksomhederne Udkastet til styresignal omtaler ikke de konkrete momsmæssige konsekvenser for virksomhederne.

5 Retssikkerhed manglende angivelse af elementer, der spiller ind ved godtgørelse af, at en ejendom alene har været erhvervet/opført og anvendt i en udlejningsaktivitet SKAT bør som minimum i udkastet angive nogle elementer, som man i praksis kan/vil lægge vægt på ved vurderingen. Side 5 I sin nuværende form betyder udkastet, at virksomhederne efter FSRs opfattelse efterlades i et tomrum. Hvis meningen med styresignalet reelt er at forbyde anvendelsen af ML 13, stk. 2, bør der efter FSRs opfattelse lægges op til en lovændring i stedet for. Hvis styresignalet reelt ønsker at præcisere reglerne, bør SKAT indarbejde bud på de relevante fortolkningselementer. Misbrugsklausulen FSR forstår ikke behovet for at fremhæve misbrugsklausulen, da der efter FSRs opfattelse ikke er noget særskilt behov for at fremhæve potentielle misbrugssituationer i denne sammenhæng. Det skal i den forbindelse bemærkes, at udkastet til styresignal ikke beskriver den væsentlige del af misbrugsklausulen, der handler om, at der skal være en række objektive omstændigheder, som betyder, at hovedformålet med transaktionerne er at opnå en momsfordel. Almindelig momsplanlægning/momsoptimering er ikke omfattet af misbrugsklausulen. Endelig skal det bemærkes, at det efter FSR opfattelse slet ikke er en misbrugssituation, som styresignalet omhandler. Udkastet til styresignal fokuserer på, om udlejningsintentionen er reel eller ej. Det er derfor snarere et spørgsmål om realiteterne frem for formaliteterne. FSR står til rådighed for yderligere drøftelser gerne på et møde. Med venlig hilsen John Bygholm Formand for skatteudvalget Mette Bøgh Larsen Chefkonsulent

Hvis meningen med styresignalet reelt er at forbyde anvendelsen af ML 13, stk. 2, bør der efter FSRs opfattelse lægges op til en lovændring i stedet for.

Relaterede dokumenter

Ændring af momsloven (Indførelse af omvendt betalingspligt for indenlandsk handel med gas, elektricitet og tilhørende certifikater) H014-15

Skatteministeriet Nicolai Eigtveds Gade 28 1402 København K 10. februar 2015 Ændring af momsloven (Indførelse af omvendt betalingspligt for indenlandsk handel med gas, elektricitet og tilhørende certifikater)