Indstilling. Modernisering af den Selvejende Institution, Plejehjemmet Kløvervangen. Til Århus Byråd via Magistraten.

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Sundhed og Omsorg Den 25. oktober 2006 Århus Kommune Bygningsafdelingen Sundhed og Omsorg Modernisering af den Selvejende Institution, Plejehjemmet Kløvervangen. 1. Resume Plejehjemmet Kløvervangen i Skødstrup er en selvejende institution med 59 utidssvarende plejehjemsboliger fordelt på 55 1-rums boliger, 3 stk. 2-rums boliger og 1 aflastningsbolig. Boligerne er små og har små toiletrum der ikke opfylder gældende krav. Den selvejende institution ønsker derfor at gennemføre en modernisering efter de særlige regler for selvejende institutioner i lov om almene boliger. Det medfører, at institutionen selv forestår ombygningen ved at indskyde de nuværende bygninger, ved beboerindskud og ved optagelse af realkreditlån med statsgaranti. Anlægsgruppen Søren Frichs Vej 36M 8230 Åbyhøj Sagsnummer M3/2005/00138 Journalnummer P00 Sagsbehandler Søren Absalonsen Telefon Direkte telefon Fax Til bl.a. modernisering af utidssvarende plejehjem, der ejes af en selvejende institution, har staten afsat en årlig bevillingskvote på 225 boliger. Kvoten fordeles efter først til mølle princippet af økonomi- og erhvervsministeren på baggrund af en kommunal ansøgning. Det er planen at ombygge og tilbygge Kløvervangen således at bygningerne kan rumme 51 moderne 2-rums plejeboliger samt fællesrum og personalefaciliteter og 5 moderne 2-rums ældreboliger. Det er institutionens ønske at tilbygningen og facaderenoveringen skal give plejehjemmet og området et arkitektonisk løft og opdatering. Udgifterne er på nuværende tidspunkt kalkuleret til 85 mio. kr. inkl. moms for boligdelen og ca. 5,81 mio. kr. inkl. moms for servicearealerne. Modernisering af den Selvejende Institution, Plejehjemmet Kløvervangen.

2 Huslejen forventes i henhold til den selvejende institutions egne beregninger at blive ca. kr månedligt ekskl. forbrug. Der investeres ikke kommunale midler i moderniseringen, men den efterfølgende drift vil - som nu - ske i henhold til en driftsoverenskomst med Århus Kommune. Arealanvendelse i forhold til både boliger og serviceareal, anlægs- og driftsøkonomi samt behovet for ældreboliger i området vil blive nærmere bearbejdet og analyseret inden Byrådet skal tage stilling til en endelig godkendelse af projektet (godkendelse af skema B). 2. Tidligere beslutninger Den 31. maj 2006 godkendte Byrådet en indstilling om endelig vedtagelse af lokalplan 756 område til offentligt formål. Plejehjemmet Kløvervangen i Skødstrup. 3. Beskrivelse af indstilling 3.1 Historik Plejehjemmet Kløvervangen ligger på adressen Kløvervangen 31, Skødstrup og er en selvejende institution med 59 plejehjemsboliger, fordelt med 55 stk. 1-rums boliger, 3 stk. 2-rums boliger og 1 stk. 1- rums aflastningsbolig. Aflastningsboligen har ikke eget bad og toilet. Boligerne er utidssvarende og har små toiletter, der ikke opfylder gældende krav. Ud over de i alt 59 plejehjemspladser indeholder Kløvervangen en lang række fælles- og servicefaciliteter til madlavning, vaskeri, pleje, fysioterapi, ergoterapi, aktivitetsrum, udestue, m.v. I tilknytning til plejehjemmet ligger 22 stk. beskyttede boliger, som 1-2 etagers rækkehuse på adresserne Kløvervangen 33A-49C. Disse boliger berøres ikke i forbindelse med moderniseringen. Plejehjemmet er opført som et fuldmuret byggeri med en række betonelementvægge, der bærer henholdsvis etageadskillelser og flade tage. Facaderne kendetegnes af rustikke mokkafarvede teglstensfacader og store eksisterende glaspartier. Modernisering af den Selvejende Institution, Plejehjemmet Kløvervangen. Side 2 af 9

3 Alle plejehjemsboligerne har enten udgang til egen altan eller fælles gårdhave. De fleste fælles- og servicefaciliteter ligger i den nordlige del af komplekset. I området er der en gennemgående beplantning af birketræer som afgrænser adgangsveje samt parkeringspladser og giver området identitet. 3.2 Moderniseringsønsker Det er planen at ombygge de nuværende plejehjemsboliger til moderne 2-rums boliger og derudover påbygge en ny etage direkte ovenpå det eksisterende bygningskompleks og her etablere yderligere et antal nye, moderne 2 rums boliger, således at det nye boligantal bliver 4 grupper à mellem 12 og 14 boliger. I alt 51 plejeboliger. Derudover påtænker man at ombygge de eksisterende 1-rums boliger i parterreetagen længst mod øst til 5 stk. moderne 2-rums ældreboliger. Behovet for ældreboliger i området vil blive nærmere analyseret i det videre forløb. Desuden skal de mange forskellige arbejdsrum, grupperum, træningsrum, fælleskøkken, vaskeri, m.v. gennemgås for mulige ændringer, forårsaget af ændrede arbejdsrutiner siden opførelsestidspunktet. Endelig skal hele komplekset fremstå med en moderne indretning med optimale adgangsforhold, såvel eksternt som internt. Dette betyder bl.a. at der skal være niveaufri adgange og adgang til elevator overalt. Det er den selvejende institutions ønske, at tilbygningen og facaderenoveringen skal give plejehjemmet og området et arkitektonisk løft og opdatering. For at styrke bygningens identitet skal der i udformningen især tages hensyn til facadernes oprindelige udseende og geometri. 3.3 Arealer efter ombygning Boligernes nettoareal er beregnet til ca. 50 m 2, bruttoareal pr. bolig til 65 m 2. Arealfordelingen vil efter ombygningen være Boligareal m 2 Fælleslokaler (finansieres af boligerne) m 2 Serviceareal 720 m 2 Modernisering af den Selvejende Institution, Plejehjemmet Kløvervangen. Side 3 af 9

4 Det forventes at der i det videre projektforløb nærmere redegøres for arealerne i byggeriet. Det skal dog bemærkes at det angivne areal for servicedelen udgør ca. det dobbelte af, hvad der normalt etableres i forbindelse med Kommunens egne opførelser af plejeboliger. Udgiften til den bygningsmæssige drift af disse ekstra m 2 serviceareal skal således drøftes nærmere med den selvejende institution i lighed med tidligere tilfælde f.eks. Fortegården. 3.4 Lovgivning Modernisering af utidssvarende plejehjem sker efter reglerne i lov om almene boliger. Det medfører, at der efter en ombygning etableres almene pleje- og ældreboliger, der drives efter almenboliglovens bestemmelser og med en omkostningsbestemt husleje, hvortil der kan søges boligydelse. Anlægsarbejdet finansieres normalt med et kommunalt grundkapitalindskud, der i øjeblikket udgør 7% af anskaffelsessummen, samt 2% beboerindskud og 91% realkreditlån. Lånet afdrages og forrentes dels via et statstilskud og dels via beboernes husleje. I tilknytning til plejeboligerne etableres personalefaciliteter. I forbindelse med etableringen kan opnås et servicearealtilskud fra Staten på op til kr pr. bolig. Driften af disse servicearealer vil normalt blive finansieret af kommunen. Folketinget vedtog i midten af 2002 en ændring af lov om almene boliger, der medførte bedre vilkår for selvejende ældreboliginstitutioner. En konsekvens heraf er, at kommunalbestyrelserne inden for en årlig statslig bevillingskvote på 225 boliger kan meddele tilsagn om offentlig støtte til bl.a. modernisering af plejehjem tilhørende en selvejende institution. Den offentlige støtte omfatter statslig ydelsesstøtte til afvikling af realkreditlån, samt kommunal eller statslig garanti på lån, der har en pantsikkerhed ud over 65% af ejendommens værdi. Lovændringen åbnede også mulighed for, at den selvejende institution helt eller delvis kan finansiere grundkapitalindskuddet. Modernisering af den Selvejende Institution, Plejehjemmet Kløvervangen. Side 4 af 9

5 I den aktuelle sag planlægges ombygningen gennemført efter 143d i lov om almene boliger. Det medfører, at grundkapitalindskuddet skal tilvejebringes af den selvejende institution og at garantien på lån ydes af staten. Den nævnte bevillingskvote fordeles efter et først-til-mølle princip af økonomi- og erhvervsministeren. Tildeling af kvote kan kun ske til konkrete projekter på baggrund af en ansøgning fra Byrådet. I forbindelse med ansøgningen skal Byrådet erklære, at der er indgået aftale mellem kommunen og den selvejende institution om byggeriet, at der er udarbejdet en totaløkonomisk beregning eller vurdering af projektet med tilhørende driftsbudget, at det nødvendige plangrundlag er tilstede og, at der er taget stilling til en førsynsrapport. Aftalen under første bullit vil senere blive erstattet af en egentlig driftsoverenskomst, der skal afløse den nuværende overenskomst. Alle de nævnte punkter er opfyldt hvis Byrådet tiltræder nærværende indstilling. Ved en omdannelse til almene plejeboliger skal der oprettes en ny selvejende ældreboliginstitution, som skal ledes af en bestyrelse, hvoraf mindst halvdelen som hovedregel er beboere i afdelingen. Bestyrelsen for den nuværende selvejende institution er indstillet på at følge disse regler, og har tilkendegivet dette ved at fremsende udkast til vedtægter udformet i overensstemmelse hermed. Udkast til vedtægter vedlægges indstillingen. Vedtægterne følger Bygge- og Boligstyrelsens Bekendtgørelse nr. 841 af 20. september 1996 om normalvedtægt for en selvejende almen ældreboliginstitution. I følge driftsbekendtgørelsen for almene boliger skal Byrådet godkende oprettelsen af nye selvejende institutioner. Forudsætningerne for en godkendelse er iflg. bekendtgørelsen: Der skønnes at være behov for boligorganisationen for at få gennemført det fornødne byggeri. Modernisering af den Selvejende Institution, Plejehjemmet Kløvervangen. Side 5 af 9

6 Boligorganisationen skønnes at kunne sikre en effektiv administration såvel af afdelinger under opførelse som af afdelinger under drift. Almindelige hensyn til forenkling og strukturrationalisering af den almene boligvirksomhed i området taler ikke mod oprettelse af flere boligorganisationer. Den nye selvejende ældreboliginstitution skal være oprettet senest 3 måneder efter boligernes ibrugtagning. Indtil da fungerer initiativtagerne, d.v.s. den nuværende selvejende institution Kløvervangen, som øverste myndighed og bestyrelse. Ovennævnte forudsætninger vurderes at være opfyldt. 3.5 Anvisning af boliger Med den nævnte lovændring blev de hidtidige regler om, at kommunalbestyrelsen har anvisningsret til ældreboliger uanset bygherre afskaffet. I den aktuelle sag får den selvejende institution anvisningsret til boligerne, men inden for den personkreds, som Århus Kommune har visiteret til denne type boliger. 4. Økonomiske konsekvenser 4.1 Anskaffelsessum Anskaffelsessummen for 56 pleje- og ældreboliger og serviceareal, der etableres ved om- og tilbygning er på nuværende tidspunkt kalkuleret til: Boliger Serviceareal Inkl. moms i kr. Ekskl. moms i kr Anskaffelsessummen er anslået til ca kr. pr. bolig i 2007 priser. Anskaffelsessummen for boligdelen fordeler sig overslagsmæssigt således: 56 pleje- og ældreboliger Boliger inkl. moms kr Grundkøb Håndværkerudgifter Omkostninger Gebyrer I alt Modernisering af den Selvejende Institution, Plejehjemmet Kløvervangen. Side 6 af 9

7 4.2 Finansiering Boligerne finansieres således: 56 pleje- og ældreboliger Kr inkl. moms 91% realkreditlån % beboerindskud % grundkapital I alt Den selvejende institutions finansiering af servicearealer og grundkapital til boligerne kunne ske således: Institutionens udgift Institutionens indtægt Serviceareal* Grundkapital til boliger Grundsalg Servicearealtilskud Indfrielse af lån I alt *Beløb er anskaffelsessum for serviceareal ekskl. moms i det der er forudsat momsafløftning af udgiften i lighed med kommunale projekter. Hertil kommer udgift til forøget boligydelse i forhold til en meranskaffelsessum på kr pr. bolig (kr ). Kr er den gennemsnitlige anskaffelsessum pr. bolig i prisniveau samlet set for Århus Kommunes byggerier af ældre- og plejeboliger, der er vedtaget i Byrådet. Den selvejende institution vil inden forelæggelse af skema B og Byrådets eventuelle endelige godkendelse af projektet blive bedt om en redegørelse for den samlede finansiering herunder også finansiering af merboligydelse. 4.3 Husleje Den månedlige bruttohusleje er af den selvejende institution beregnet til ca kr. Magistratsafdelingen for Sundhed og Omsorg vurderer dog at forudsætningerne i beregningen af huslejen er meget optimistiske og anslår at en husleje på pr. måned vil være mere realistisk. Modernisering af den Selvejende Institution, Plejehjemmet Kløvervangen. Side 7 af 9

8 For en enlig pensionist uden anden indkomst end pension og ældrecheck og under forudsætning af et bruttoareal for boligen på 65 m2 vil en nettohusleje pr. måned udgøre ca. kr ved en bruttohusleje på kr Ved en bruttohusleje på kr vil nettohuslejen udgøre ca. kr Fremtidige driftsudgifter Driften af de nye almene plejeboliger hviler i sig selv, da der skal opkræves en omkostningsbestemt husleje. Udgifter til drift af servicearealer vil indgå i Magistratsafdelingen for Sundhed og Omsorgs almindelige fordeling af driftsmidler til disse formål. Dog med forbehold for servicearealets størrelse jf. foranstående. Magistratsafdelingen for Sundhed og Omsorg vil naturligvis være behjælpelig med at finde genhusning til beboerne på plejehjemmet Kløvervangen. 5. Konsekvenser i forhold til mål Indstillingen er et led i Byrådets mål om at sikre et udbud af boliger der imødekommer borgernes særlige behov, herunder at borgerne skal have mulighed for at blive boende i nærområdet. 6. Beslutningspunkter At 1) moderniseringsplanerne for Plejehjemmet Kløvervangen til 56 moderne 2-rums pleje- og ældreboliger principgodkendes, At 2) der søges bevillingskvote til 56 pleje- og ældreboliger ved økonomi- og erhvervsministeriet, At 3) Magistratsafdelingen for Sundhed og Omsorg bemyndiges til på Byrådets vegne efterfølgende at meddele støttetilsagn til projektet på skema A-niveau under forudsætning af, at økonomi- og erhvervsministeriet har meddelt den fornødne bevillingskvote, At 4) oprettelsen af en ny selvejende pleje- og ældreboliginstitution, der drives i overensstemmelse med vedlagte vedtægter, godkendes, Modernisering af den Selvejende Institution, Plejehjemmet Kløvervangen. Side 8 af 9

9 Dorthe Laustsen Sundheds- og omsorgsrådmand / Hosea Dutschke Direktør Bilagsfortegnelse: Bilag 1: Ældrerådets udtalelse (vedlagt til alle/+elektronisk) Bilag 2: Aftale om byggeri (vedlagt til alle/+elektronisk) Bilag 3: Vedtægter for den selvejende almene ældreboliginstitution Plejehjemmet Kløvervangen (vedlagt til alle/+elektronisk) Modernisering af den Selvejende Institution, Plejehjemmet Kløvervangen. Side 9 af 9