Lokalplan 246. for ejendommen Hørsholm Kongevej 51 ved Rude Skov. Rude Skov. Holte Hallerne. Rudegård Stadion. Rudesø

Transkript

1 Lokalplan 246 for ejendommen Hørsholm Kongevej 51 ved Rude Skov Hørsholm Kongevej Rude Skov Holte Hallerne Kongevejen Rudegårds Alle Rudegård Stadion Rudesøvej Rudesø

2 Hvad er en lokalplan? Ifølge Lov om planlægning kan Kommunalbestyrelsen beslutte at udarbejde en lokalplan, når en bestemt udvikling ønskes fremmet. Kommunalbestyrelsen har endvidere pligt til at udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større byggeeller anlægsarbejder, herunder nedrivning af bebyggelse. Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for ejere, lejere og brugere af de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, herunder blandt andet bestemmelser om områdets fremtidige anvendelse samt bebyggelsesregulerende bestemmelser. Kommunens lokalplaner kan ses på og En lokalplan skal overholde kommuneplanen, men lokalplanen kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen giver. Offentlighedsperiode For at sikre kommunens borgere kendskab til og mulighed for indflydelse på planlægningen skal Kommunalbestyrelsen fremlægge et forslag til lokalplan eller kommuneplantillæg i mindst 8 uger. Forslaget til Lokalplan 246 for Hørsholm Kongevej 51 ved Rude Skov har været fremlagt fra og med den 6. oktober 2014 til og med den 1. december Kommunalbestyrelsen vedtog lokalplanen endeligt den 28. januar Kort visende lokalplanområdets placering i kommunen 2

3 Lokalplan 246 for ejendommen Hørsholm Kongevej 51 ved Rude Skov Redegørelse... 4 Indledning og baggrund... 4 Lokalplanområdets eksisterende forhold... 4 Lokalplanens formål og indhold... 6 Lokalplanens forhold til anden planlægning... 7 Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning... 9 Lov om miljøvurdering Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens formål Lokalplanens afgrænsning, zonestatus og bonusvirkning Områdets anvendelse Matrikulære forhold Vej- og parkeringsforhold Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Bevaringsværdig bebyggelse Ubebyggede arealer Tekniske anlæg Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Tegningsbilag 1. Lokalplanens afgrænsning, eksisterende forhold og matrikler 2. Bevaringsværdig bebyggelse, byggefelt og terræn 3. Ortofoto Lokalplanforslaget er udarbejdet af Rudersdal Kommune. Foto: Rudersdal Kommune 3

4 Redegørelse Indledning og baggrund I efteråret 2013 nedlagde Rudersdal Kommune 14 forbud mod nedrivning af det gamle bevaringsværdige skovløberhus, Rudehus, på ejendommen Hørsholm Kongevej 51. Forbuddet resulterede i en dialog mellem ejeren af ejendommen og kommunen om ejendommens fremtidige anvendelse, bebyggelse og bevaring samt udarbejdelse af denne lokalplan. Lokalplanområdets eksisterende forhold Ejendommen er beliggende i landzone og er på m². Den ligger ud til Hørsholm Kongevej over for Rudegård Idrætsanlæg. Ejendommen ligger markant i det grønne areal mellem Rude Skov og det syd for beliggende villaområde. Der er ca. 40 m fra villaområdet omkring Rudesø til ejendommens sydskel, ca. 55 m til Rude Skov fra ejendommens nordskel og ca. 65 m til skoven fra ejendommens østskel. Det grønne areal ejes, lige som Rude Skov, af Naturstyrelsen og henligger som et åbent naturareal. Ejendommen er bebygget med et gammelt skovløberhus, Rudehus, med tilhørende kølehus, staldbygning og brændeskur. et og kølehuset ligger tæt på skel til Hørsholm Kongevej. Den bebyggede del af grunden ligger lidt lavere end Hørsholm Kongevej på den pågældende strækning. Den sydlige og ubebyggede del af grunden ligger 1,5 til 2,0 m hævet over den bebyggede del af grunden og er beplantet med flere frugttræer. Det grønne areal, som omgiver ejendommen, falder mod såvel Rude Skov som det syd for beliggende boligområde. et med kølehus og staldbygning fik med den SAVEregistrering, der blev afsluttet i 2012, bevaringsværdi 3. et og kølehuset fremstår med bindingsværk og stråtag. en er yngre, mere enkel i sit udtryk og passer skalamæssigt til de andre bygninger. Brændeskuret er ikke bevaringsværdigt. et Rudehus har historisk værdi for området og vurderes med sin beliggenhed tæt på Rude Skov til at være egnet som café, galleri og støttefunktioner for den rekreative anvendelse af Rude Skov. 4

5 et Rudehus set fra Hørsholm Kongevej et og staldbygningen set fra øst et, skovløberhuset og staldbygningen set fra det hævede terræn mod syd 5

6 Lokalplanens formål og indhold Formålet med lokalplanen er at sikre den bevaringsværdige bebyggelse mod nedrivning samt at sikre den mod om- og tilbygninger, der slører historiefortællingen om dens oprindelige funktion som skovløberhus. Ejendommen er i privat eje og da de bevaringsværdige bygninger kræver gennemgribende istandsættelse og vedligeholdelse, og det derudover vil være vanskeligt at ombygge skovløberhuset til en tidssvarende og moderne bolig, uden at det går væsentligt udover husets udtryk og dermed de historiske bevaringsværdier, giver lokalplanen mulighed for at opføre et nyt enfamiliehus på ejendommen samt at anvende de øvrige bygninger til café, galleri og støttefunktioner for den rekreative anvendelse af Rude Skov. Ved at give ejer mulighed for at etablere en ny bolig, og over tid at istandsætte og anvende eller udvikle de bevaringsværdige bygninger til en anvendelse som beskrevet, sikres ejendommens bevaringsværdier og kulturhistorie. De eksisterende bevaringsværdige bygninger vil kunne anvendes til udhus, galleri eller værkstedsfunktion i tilknytning til boligen eller som nævnt til café, galleri og støttefunktioner for den rekreative anvendelse af Rude Skov. Som eksempel på mulige støttefunktioner kan nævnes udstillingssted med relation til ejendommens eller områdets historie, herunder Rude Skovs historie, og mødested for Rudersdal Museers skovhistoriske ture rundt i området. En fremtidig anvendelse af de bevaringsværdige bygninger til café, galleri og støttefunktioner for den rekreative anvendelse af Rude Skov skal fungere sammen med den nye bolig. Anvendelse til café skal kombineres med en anvendelse til galleri og/eller støttefunktioner. Opførelse af nyt enfamiliehus skal placeringsmæssigt og i forhold til højde og materialeanvendelse ske med størst mulig hensyntagen til de bevaringsværdige bygninger på ejendommen. Lokalplanen fastlægger bl.a. bestemmelser om, at ejendommens primære anvendelse fortsat skal være helårsbolig for en familie, men med mulighed for anvendelse af bevaringsværdige bygninger til café, galleri og støttefunktioner for anvendelsen af Rude Skov, 6

7 at der inden for et nærmere fastlagt byggefelt kan opføres et nyt enfamiliehus i en etage og med en maks. højde på 6 m målt fra fastlagt niveauplan, at ny bebyggelse skal opføres med facader af træ og tag med sedum eller røde tegl, og med mulighed for integration af solfangere eller solceller, at der ikke kan ske udstykning af ejendommen i selvstændige grunde, at der ved ibrugtagning af det nye enfamiliehus skal ske nedlæggelse af boligen i skovløberhuset, at der ikke vil kunne ske nedrivning og udbygning af de bevaringsværdige bygninger samt at de kun kan ombygges med respekt for deres oprindelige udformning og fremtræden, at de eksisterende terrænforhold på ejendommen skal fastholdes, dog således at der inden for det fastlagte byggefelt kan opføres ny bebyggelse som fastlagt i lokalplanen, og at arealet med frugttræer skal bevares. Lokalplanens forhold til anden planlægning Fingerplan 2013 Området er i Fingerplan 2013 registreret som landzoneareal, men er på grund af sin beliggenhed tæt på byzone ikke omfattet af bestemmelserne for den grønne kile, som Rude Skov indgår som en del af. Kommuneplan 2013 Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, vedtaget den 19. juni 2013 af Rudersdal Kommunalbestyrelse. Området/ejendommen er omfattet af rammebestemmelserne for enkeltområde Ru.R2, der omfatter Rude Skov med Femsølyng og tilgrænsende boligejendomme mellem skovareal og byzone. Enkeltområdets generelle anvendelse er fastlagt til rekreativt område, hvilket ikke hindrer, at omfanget af den eksisterende boliganvendelse til helårsbolig for en familie kan fastholdes. et Rudehus med kølehus og staldbygning vil i forbindelse med udarbejdelsen og vedtagelsen af et kommuneplantillæg i 2014/2015 blive udpeget som bygninger med høj bevaringsværdig i overensstemmelse med den SAVE-registrering, der blev afsluttet i

8 Zonestatus Området/ejendommen forbliver i landzone og lokalplanens bestemmelser er udformet, så de giver bonusvirkning i forhold til planlovens landzonebestemmelser. Det vil sige, at lokalplanen erstatter de landzonetilladelser, der ellers i henhold til planlovens 35, stk. 1, ville være nødvendige for lokalplanens gennemførelse. Andre lokalplaner Lokalplanområdet er hverken omfattet af partiel byplanvedtægt eller lokalplan. Trafikplanlægning Området/ejendommen trafikbetjenes fra Hørsholm Kongevej, der har status som kommunevej og overordnet trafikvej. Den eksisterende overkørsel til Hørsholm Kongevej fastholdes og der kan ikke bygges nyt i en afstand af ca. 26 m fra vejskel. Vandforsyningsplan Området/ejendommen ligger i Forsyningen Allerød Rudersdal A/S vandforsyningsområde. Spildevandsplan Området/ejendommen ligger uden for kloakeret opland. I 2007 er der givet tilladelse til nyt nedsivningsanlæg. Varmeforsyningsplan Området/ejendommen er ikke omfattet af tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning. Klimatilpasningsplan Området/ejendommen ligger ikke inden for et af de udpegede risikoområder i Rudersdal Kommunes Klimatilpasningsplan vedtaget 21. maj Planen lægger dog vægt på, at grundejere, uanset dette, søger at klimasikre deres ejendom, så der ikke sker skader ved regn og voldsomme skybrud. Naturbeskyttelsesloven Området/ejendommen er omfattet af naturbeskyttelseslovens generelle skovbyggelinje i 17 i forhold til Rude Skov. 8

9 Lokalplanens bonusvirkning i forhold til planlovens landzonebestemmelser tager højde for meddelelse af dispensation fra skovbyggelinjen. Området/ejendommen omfatter ikke beskyttet natur i henhold til naturbeskyttelseslovens 3. Fredskovsforhold Der er ikke noteret fredskov i området. Støjforhold Lokalplanområdet er ikke berørt af støj eller rystelser fra jernbaner. Der skal tages højde for eventuelle gener fra trafikstøj ved opførelsen af nybyggeri og indretningen af udeopholdsarealer. Drikkevandsinteresser Området/ejendommen er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. Lokalplanen giver ikke anledning til anvendelse, der indebærer risiko for grundvandet. Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning Museumsloven Der er ikke fredede fortidsminder i området/på ejendommen. I tilfælde af at der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder findes jordfaste fortidsminder, er disse omfattet af museumslovens 27. Det betyder at arbejdet skal stoppes og museet tilkaldes. Boligreguleringsloven Ejendommens beliggenhed i landzone er afgørende for lokalplanens bestemmelse om, at ejendommens primære anvendelse forsat skal være helårsbolig for en familie og at den nuværende bolig i skovløberhuset skal nedlægges inden ibrugtagning af det nye enfamiliehus. Den eksisterende bolig skal nedlægges i henhold til boligreguleringslovens 46. Jordforurening Der foreligger ikke særlig mistanke om forurening af jord eller grundvand i nærområdet til det i nærværende lokalplan udlagte byggefelt. 9

10 Ejendommen er som helhed omfattet af kommunens områdeklassificering (typisk byområder), hvor jorden som udgangspunkt påregnes at være lettere forurenet. Dette indebærer krav om dokumentation og forureningsklassificering af den jord, der skal køres bort fra ejendommen. I det omfang jorden viser sig at være ren, kan den som udgangspunkt frit genanvendes eller bortskaffes. Eventuel forurenet jord skal bortskaffes efter anvisning fra kommunen. Lov om miljøvurdering I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget er der foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, lovbekendtgørelse nr. 939 af 3. juli På baggrund af screeningen er det kommunens vurdering, at der i henhold til lovens 3, stk. 2, ikke skal gennemføres en miljøvurdering. Begrundelsen for ikke at foretage miljøvurdering er baseret på, at lokalplanen kun fastlægger bestemmelser for en enkelt ejendom og at ejendommens hovedanvendelse fortsat vil være helårsbolig for en familie. Muligheden for at anvende ejendommens bevaringsværdige bebyggelse til støttepunkt for den rekreative anvendelse af Rude Skov, eventuelt kombineret med mindre caféfunktion, vurderes ikke at medføre en væsentlig indvirkning på miljøet. 10

11 Lokalplanens bestemmelser Lokalplan 246 for ejendommen Hørsholm Kongevej 51 ved Rude Skov I henhold til Lov om planlægning, jf. Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer, fastlægges følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: At sikre ejendommens kulturhistoriske bevaringsværdier og i den forbindelse at fastholde de bevaringsværdige bygningers ydre udformning og udtryk. At give mulighed for at anvende ejendommens bevaringsværdige bygninger til café, galleri eller støttefunktioner for den rekreative anvendelse af Rude Skov. At give mulighed for at opføre et nyt enfamiliehus med respekt for ejendommens bevaringsværdier og dens landskabelige beliggenhed. 2 Lokalplanens afgrænsning, zonestatus og bonusvirkning 2.1 Lokalplanens område afgrænses som angivet på kortbilag 1 og omfatter matr.nr. 1k Rude Skov, Birkerød. 2.2 Området/ejendommen er og forbliver beliggende i landzone. 2.3 Lokalplanen erstatter tilladelser efter planlovens 35 (landzonetilladelser) til - ændret anvendelse af bevaringsværdig bebyggelse, og - opførelse af nyt enfamiliehus. Den ændrede anvendelse og opførelsen af nyt enfamiliehus skal være i overensstemmelse med lokalplanens formål og bestemmelser. 3 Områdets anvendelse 3.1 Områdets/ejendommens hovedanvendelse er helårsbolig for en familie. 3.2 Ejendommens bevaringsværdige bebyggelse kan anvendes til udhus, galleri og værkstedsfunktion i tilknytning til boligen eller til café, galleri og/eller støttefunktioner for den rekreative anvendelse af Rude Skov. Anvendelse til café skal kombineres med galleri eller støttefunktioner. 11

12 3.3 Ved opførelse og ibrugtagning af nyt enfamiliehus i henhold til lokalplanens bestemmelser skal boligen i det bevaringsværdige skovløberhus nedlægges, jf Matrikulære forhold 4.1 Der kan ikke ske udstykning af ejendommen i selvstændige grunde. 5 Vej- og parkeringsforhold 5.1 Den eksisterende overkørsel til Hørsholm Kongevej skal fastholdes i en bredde af min. 4 m. 5.2 Til ejendommens bolig skal der etableres 2 parkeringspladser. 5.3 Ved anvendelse af ejendommens bevaringsværdige bygninger til café, galleri og/eller støttefunktioner for den rekreative anvendelse af Rude Skov skal der på ejendommen - kunne parkeres minimum 5 biler, - reserveres én parkeringsmulighed for handicappede, og - etableres et tilstrækkeligt antal parkeringsmuligheder for cykler. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Inden for det på kortbilag 2 afgrænsede byggefelt kan opføres et nyt enfamiliehus til brug for en familie. 6.2 Garage og udhus skal sammenbygges med enfamiliehuset og være beliggende inden for byggefeltet. Alternativt kan den bevaringsværdige staldbygning indrettes til garage med udhusfunktion. Udhus, galleri og værkstedsfunktion for boligen kan endvidere indrettes i skovløberhuset og/eller kølehuset. 6.3 Enfamiliehuset må opføres i maks. en etage med et etageareal på maks. 140 m². Garage og udhus, jf. 6.2, må derudover opføres med et areal på maks. 60 m². Niveauplan for enfamiliehus samt garage og udhus fastlægges til Sokkel- og gulvkote må maks. være Fra niveauplan til kip må enfamiliehuset med garage og udhus maks. have en højde på 6 m. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Enfamiliehusets ydermure/ydervægge skal fremtræde som kalket murværk eller med træbeklædning i f.eks. cedertræ. Tag kan udføres som grøn tagløsning med sedum eller med røde teglsten, begge dele i princippet som symmetrisk sadeltag. 12

13 Garage og udhus skal ved sammenbygning med enfamiliehuset fremstå i samme materialer. 7.2 Der kan opsættes solfangere eller solceller på bygningens facader og tag under forudsætning af, at det kan integreres og underordne sig bygningens udtryk, og på en måde så det ikke påvirker ejendommens bevaringsværdier. 8 Bevaringsværdig bebyggelse 8.1 De på kortbilag 2 angivne bevaringsværdige bygninger må ikke nedrives og udbygges. 8.2 De bevaringsværdige bygninger kan kun ombygges med respekt for deres oprindelige udformning og fremtræden. Der må med respekt for deres historiske værdi ikke opsættes solfangere eller solceller på deres facader og tage. 8.3 I forbindelse med anvendelsen af den bevaringsværdige bebyggelse til café, galleri og/eller støttefunktioner til den rekreative anvendelse af Rude Skov kan der opsættes et mindre orienteringsskilt på terræn ved indkørslen til ejendommen. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Arealet med frugttræer skal bevares i sit udtryk. Bevoksningen kan suppleres og plejes. Der udpeges ikke bevaringsværdig beplantning. 9.2 Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn på ejendommen Undtaget herfra af den terrænregulering, der skal gøre det muligt at opføre et nyt enfamiliehus med garage og udhus inden for det i lokalplanen fastlagte byggefelt og med det i lokalplanen fastlagte niveauplan, jf Der må ikke opsættes faste hegn på ejendommen, hverken i skel og som afgræsning af gårdrummet mellem ejendommens bygninger. Mod ejendommens skel kan der plantes træer og buske, der er naturligt forekommende i området. 9.4 Der kan kun opsættes orienteringslys i begrænset omfang ved bygningerne og på ubebyggede arealer. Generelt må belysning på og ved den enkelte ejendom ikke have fjernvirkning og være til gene for naboer og forbipasserende. 13

14 10 Tekniske anlæg 10.1 Parabolantenner på bygninger, fritstående vindmøller og lignende må ikke opsættes Ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 11.1 Før ny bebyggelse tages i brug: Inden nyt enfamiliehus kan tages i brug, skal boligen i det bevaringsværdige skovløberhus nedlægges i henhold til boligreguleringsloven. Inden den bevaringsværdige bebyggelse kan tages i brug til café, galleri og/eller støttefunktioner for den rekreative anvendelse af Rude Skov, skal der indgås aftale om parkering. Lokalplanens retsvirkninger Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge 18 i Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt i aftale med en statslig eller regional myndighed, kan dog kun fraviges ved en dispensation med den pågældende myndigheds godkendelse. Videregående afvigelser fra lokalplanens bestemmelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jfr. 18 i Lov om planlægning. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og Lov om planlægning. 1 Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelse opfylder de energirammer for lavenergibygninger, der er fastsat i Bygningsreglementet. 14

15 Vedtagelsespåtegning Rudersdal Kommunalbestyrelse vedtog den 28. januar 2015 Lokalplan 246 for ejendommen Hørsholm Kongevej 51 endeligt. Jens Ive / Iben Koch Borgmester Direktør 15

16

17 N 1a 1a 51 Hørsholm Kongevej 1k 1c Lokalplangrænse Lokalplan 246 Lokalplanens afgrænsning, eksisterende forhold og matrikler Tegningsbilag 1 Mål 1:500 LWJ/MV august 2014

18

19 58,5 59,5 57,5 56,5 56,5 55,5 57,5 54,5 51 Lokalplan 246 Bevaringsværdig bebyggelse, byggefelt og terræn Tegningsbilag 2 Mål 1:500 LWJ/MV august 2014 Lokalplangrænse Bevaringsværdig bebyggelse Byggefelt N Hørsholm Kongevej 2,5m 15m 15m

20

21 N 1a 1a Hørsholm Kongevej 1k 1c Lokalplangrænse Lokalplan 246 Ortofoto Tegningsbilag 3 Mål 1:500 LWJ/MV august 2014

22

23 Nærmere oplysninger om lokalplanen kan fås ved henvendelse til: Rudersdal Kommune, Byplan Rådhuset Øverødvej Holte Telefon byplan@rudersdal.dk Åbningstid: Mandag og tirsdag kl Onsdag lukket Torsdag kl Fredag kl