Carsten Munk-Hansen FAST EJENDOM. Overdragelsen, mangler og anden misligholdelse

Transkript

1 Carsten Munk-Hansen FAST EJENDOM Overdragelsen, mangler og anden misligholdelse Jurist- og Økonomforbundets Forlag 2010

2 Kapitel 1. Afgrænsning og begreber Fremstillingens udstrækning og afgrænsning Aftalen Sikringsakten Rådgivningen Anvendelsen Ejerformer Tredjemænd Forsikring Denne fremstilling Begrebet fast ejendom Nogle ejendomsbegreber Et dynamisk ejendomsbegreb Denne fremstillings ejendomsbegreb Boliger Erhvervsejendomme Andre ejendomme Begrebet forbruger Supplerende lovregulering Den almindelige obligationsret Købeloven Ejendomsomsætningsloven Markedsføringsloven Forbrugerbeskyttelsesloven Sammenfatning 40 Kapitel 2. Aftalen Aftalefrihed Udbud af fast ejendom Erhverv Bolig Erhvervelsesbetingelserne Fast bopæl i Danmark eller bopæl i 5 år EU's borgere beskæftiget i Danmark Selskabers erhvervelse af fast ejendom 50

3 3.4. Sommerhuse Landbrugsejendomme Opfordring til at gøre tilbud Budrunde Salgstilbud Tilbagekaldelse af købstilbud på bolig Mundtlig aftale og forpligtende passivitet Erhverv Bolig Sammenfatning Budrunde Erhverv Bolig Køberet, forkøbsret og tilbagekøbsret Aftalt køberet Aftalt forkøbsret Aftalt tilbagekøbsret Sammenfatning Arealoverførsel og mageskifte Auktionssalg Tvangsauktioner Frivillige auktioner Tilbagekaldelse og fortrydelse Tilbagekaldelse Fortrydelsesret Aftalt fortrydelsesret Boligkøberens legale fortrydelsesret Oplysningspligt dages frist Godtgørelse på 1 % Køberens øvrige pligter Retsvirkning Præceptiv Aftalte betingelser Godkendelsesforbehold Aftalevilkår Typer af godkendelsesforbehold Fortolkning Bolig og erhverv Begrundelse for tilbagetræden Begrundelsespligt? Væsentlig begrundelse? Rådgiverens betingede godkendelse 108

4 12.5. Frist Godkendelsesforbehold og fortrydelsesret Ældre afgørelser Sammenfatning Ugyldighed Eksempler på og karakteren af aftalerne Standardisering og forskellighed Erhverv Bolig Overdragelsesaftalens karakter 123 Kapitel 3. Parternes loyalitetspligt Pligterne ved aftaleindgåelsen Loyalitetspligt Betydning af pligtens tilsidesættelse Loyalitetspligten og kontraktopfyldelsen Sælgerens loyale oplysningspligt Erhverv Svig Uagtsomhed Nedre grænse for uagtsomhed Boliger - grov uagtsomhed Boligsælgerens selvbyg-grov uagtsomhed Andet end bygningsdele i bolighandel Sammenfatning Auktion Frivillig auktion Tvangsauktion Køberens undersøgelsespligt Købelovens Har ejendomskøberen en undersøgelsespligt? Køberens behov Åbenbare afvigelser fra det normale Kundskab om defekt skaber pligt Krav til ejendomskøberens besigtigelse Virkningen af sælgerens opfordring til undersøgelse Generelle opfordringer Konkrete opfordringer Sammenfatning om sælgerens opfordring Som beset-vilkår 178

5 Kapitel 4. Køberens misligholdelse Indledning til køberens pligter Kort om køberens pligter Udviklingen Den traditionelle, finansierede handel Den nybelånte finansierede handel Kontanthandel Rettidig opfyldelse Enkelte køberpligter Kontantbetaling Sikkerhedsstillelse Overtagelse af indestående lån og forpligtelser Skyldner ifølge ejerskiftelån og nye private pantebreve Køberens biforpligtelser Skøde Private pantebreve Tilladelser Køberens vedståelse af aftalen Sælgerens misligholdelsesbeføjeiser Ophævelse Betingelser Forsinket betaling Forsinket sikkerhedsstillelse Forsinket overtagelse af indestående lån mv Manglende ejerskiftelån Købers forsinkelse med biforpligtelser Anticiperet misligholdelse Særskilt pantebrevsophævelse Ophævelsens retsvirkninger Fortabelse af hævebeføjelse Endeligt skøde Faktisk raden For sent erlagt betaling Sammenfatning Erstatning Opfyldelse Renter Tilbageholdsret Auktionskøberens misligholdelse Sikkerhedsstillelse Betaling og forfaldstid Misligholdelsen Misligholdelsesbeføjelserne

6 Kapitel 5. Sælgerens misligholdelse Aftalens betydning for mangelskonstitution Faktiske mangler Generelle og individuelle mangler Individuelle mangler Generelle mangler Sondringens værdi Andre faktiske mangelsbegreber Funktionelt mangelsbegreb Retspolitik og udviklingen Fysiske mangler Faktiske mangler i ejerboliger Garantibegrebet Køberens misligholdelsesbeføjelser Retsmangel Vanhjemmel (fuldstændig retsmangel) Delvis retsmangel Misligholdelsesbeføjelser Ulovlige bygningsindretninger Offentligretlige forskrifter Forskrifternes karakter Forskrifter og faktisk mangler Forskrifter og retlige mangler Domstolenes løsning for boliger Kommunens erklæringer Privatretlige forskrifter Misligholdelsesbedømmelsen 262 Kapitel 6. Sælgerens forsinkelse Forfaldstiden Forsinkelse med faktisk overgivelse Forsinkelse med den retlige overgivelse Sælgerens forsinkelse med biforpligtelser Aftalte arbejder på ejendommen Overdragelse af et uopført hus Grund, der ikke er endeligt udstykket Sælgerens betalingspligter 273 Kapitel 7. Faktiske mangler Tidsmæssige betingelser Hensyn i mangelsbedømmelsen Ejendommens art Bygningens alder

7 2.3. Skjulte mangler Prisforhandlinger Forskellige faktiske mangler Funktionsmangler Den ydre klimaskærm Selvbyg og vennetjenester Selvbyggerens sælgeransvar Selvbyggerens udførelsesansvar Selvbyg i ejerboliger Bevis for selvbyg Direkte krav mod selvbyggere Sammenfatning om selvbyg Arealmangler Grundens bæreevne Sætningsskader Råd og svamp Risikable indretninger Materialers ugunstige egenskaber Andre tilfælde Bevis Køberens misligholdelsesbeføjelser Ophævelse Erstatning Ansvarsgrundlag 325 a. Sælgerens culpa 326 b. Sælgerens garanti Tab Kausalitet og adækvans Forholdsmæssigt afslag i købesummen Afslagsbegrebet Betingelser for afslag Udmåling af afslag Nedre grænse for afslag Øvre grænse for afslag Parternes hypotetiske vilje Hensyn ved afslagsbedømmelsen 360 a. Den absolutte størrelse af udbedringsomkostningerne b. Værdiforringelsens relative værdi af købesummen 361 c. Defektens betydning for ejendommens brugbarhed 362 d. Ejendommens beskaffenhed 363 e. Parternes status 364 f. Rimelighedsbetragtninger Afslag i bolighandler

8 5.4. Erstatning eller afslag Afhjælpningspligt eller-ret? Tilbageholdsret? Direkte krav Traditionelle synspunkter Direkte krav i bolighandler Nyere synspunkter Retspolitiske hensyn Retspraksis Sælgerens mangelshæftelse Byggevirksomheder Selvbyggere Krav mod egen sælger (aftalepart) Sammenfatning om direkte krav Boligkøberens beføjelser Forbrugerbeskyttelseslovens formål Skadesbegrebet og mangelsbegrebet Lovens anvendelsesområde Fast ejendom Bolig Bygning Sælgerbeskyttelsens udstrækning Faktiske mangler Objektive undtagelser til sælgerbeskyttelsen 410 a. Ulovlige bygningsindretninger 410 b. Garanti 413 c. Defekter opstået efter tilstandsrapporten Subjektive undtagelser 415 a. Opført til salg 415 b. Grov uagtsomhed Betingelser for sælgerbeskyttelsen Vejledning om retsvirkningerne Tilstandsrapport Ejerskifteforsikringstilbud Præmiebetalingstilbud Forsikringsdækning Forbud mod omgåelse Ugyldig fravigelse af kapitel Ugyldige garantier Ugyldige ansvarsfraskrivelser Auktionskøberens misligholdelsesbeføjelser Mangelsbeføjelser efter tvangsauktion

9 8.2. Mangelsbeføjelser efter frivillig auktion Mangelsbeføjelser ved videresalg 444 Kapitel 8. Retsmangler Vanhjemmel (fuldstændig retsmangel) Delvis retsmangel Forekomst Vanhjemmel Delvis retsmangel Vej-og kloakgæld Tab fra lejere Grænsedragning til faktiske mangler Grænsedragningen vanhjemmel og delvise retsmangler Mangelskonstitutionen Caveat emptor Tingbogens betydning Besigtigelse Hindringer ifølge lov Adkomsthindring ifølge loven Rådighedsbegrænsninger ifølge lov Indestående lån Forsinkelse Adkomst Delvis retsmangel Køberens misligholdelsesbeføjelser Opfyldelse (afhjælpningspligt) Vanhjemmel Delvis retsmangel Ophævelse Erstatning Vanhjemmel Delvis retsmangel Afslag i købesummen Afværgelse af misligholdelsesbeføjelser? Ekstinktion? Afhjælpningsret? Vanhjemmmel Delvis retsmangel Retsmangler i boligkøb Retsmangler i auktionskøb

10 Kapitel 9. Aftalt ansvarsregulering Aftalefrihed Aftalefrihedens hovedindhold Begrænsninger i aftalefriheden Forbehold om mangelskonstitution Forbehold om standen Sælgerens opfordring til at undersøge ejendommen Som beset-vilkår Uden garanti Sammenfatning om forbehold om mangelskonstitution Forbehold om misligholdelsesbeføjelser Begreber Ansvar Fraskrivelse og begrænsning Begreberne i denne fremstilling Sammenfatning af retsreglerne Ingen regel uden skøn Rimelighed Rimelighedsbedømmelsens forudsætninger Tilblivelse og ordlyd af ansvarsreguleringsvilkår Sagkyndig beskrivelse Købesummen Parterne Ejendommens og manglens karakter Sammenfatning af rimelighedsbedømmelsen 513 Kapitel 10. Ophør af misligholdelsesbeføjelser Forældelse Forældelsesloven Overgangsregler Passivitet Opgivelse Afhjælpningsret for sælgeren? Tabsbegrænsningspligt Bortfald af krav af andre grunde 527 Kapitel 11. Fordringshavermora 529 Bilag Tilstandsrapport Sælgeroplysningsskema til rapport Købsaftale for villa, med fortrydelsesret

11 Litteratur 591 Forkortelser 599 Domsregister 603 Stikordsregister