Bliv medejer af lækker stor lejlighed i Grækenland

Transkript

1

2

3 Bliv medejer af lækker stor lejlighed i Grækenland Du betaler kr. for at blive ejer af 1/12 af en stor lækker græsk lejlighed, hvor du har adgang til at bruge denne 4 uger om året. Årligt betaler du herfor kr. alt inklusive, herunder alle udgifter og skatter. Lejligheden bruges af dig og de andre anpartshavere og kan således udnyttes således økonomisk optimalt. Du får samtidigt adgang til andel i ejendommes værdistigning ved salg. Ejendommen købes kontant, så der er ikke årlige finansieringsudgifter og risiko for dårlige betalere. Lejligheden er 81 kvm. Stor opholdstue med åben forbindelse til spiseplads og køkken med køle-frys og opvaskemaskine, to soveværelser, bad med vaskemaskine. Der er adgang til balkon fra alle rum. I kælderen tilhører et stort fællesrum således at anpartshaverne hver kan have et stort skab til privat opbevaring. Der er elevator tv og Internet. Der er anvendt lækre keramiske materialer på gulve og i bad. Lejligheden er fuldt møbleret til 6 personer, standard som danske feriefonde. Til lejligheden hører en stor tagterrasse med en udsigt til Olympusbjerget og Det Ægæiske Hav Lejligheden ligger i naturskønt område ved foden af det fantastiske Olympusbjerg 3 km højt og ud til vidunderlige strande. Fra international flyveplads er der en times kørsel med bil, bus eller tog til lejligheden. Området Piera Amt er det oprindelige Grækenland uden masse turismens negative sider. Der er 500m til strand og 400m til bymæssige omgivelser med centergade, forretninger og god shopping. Bygningen og lejligheden er klar til indflytning april Der tilbydes serviceordninger, udlevering af nøgler, slutrengøring, oliefyr, forsikring, alm. tilsyn.

4 Køb af lejlighed i Grækenland via dansk selskab Ved køb af aktier i selskabet Ejendom i Grækenland ApS opnås en ejerandel i en lejlighed beliggende i Grækenland. Der udbydes 12 anparter i selskabet Ejendom i Grækenland ApS. Anskaffelsessummen for en anpart er DKK Anparterne giver 4 ugers brugsret til lejligheden i Grækenland, som ejes 100% af selskabet. Udnyttes brugsretten, skal der betales en markedsleje, således beskatning af fri bolig udgås. Lejen går til ejendommens drift og vedligehold m.v. Et eventuelt overskud i ejendommen opspares i selskabet eller bliver besluttet udloddet på selskabets generalforsamling. Der opnås altså direkte ejerskab af lejligheden via Ejendom i Grækenland ApS. Anparts købet kan således ikke sammenlignes med timeshare o.lign. projekter. Der er ingen gæld i selskabet. Selskabet kan ikke optage gæld til finansiering. Der kan med kvalificeret flertal (mindst 2/3 af stemmerne) på generalforsamlingen træffes beslutning om salg af selskabets ejendom og likvidation af selskabet. Likvidationsprovenuet vil blive udloddet til selskabsdeltagerne efter antal anparter. Anparterne er frit omsættelige. Sælges ejendommen, skal provenuet anvendes til køb af ny ejendom beliggende i Grækenland. Det kan dog besluttes på generalforsamling i Ejendom i Grækenland ApS, at selskabet helt eller delvis opløses ved salg af selskabets ejendom. Den løbende administration og kontakt til lokale håndværkere m.v. vedrørende ejendommen varetages af selskabet. Det er muligt bindende at tegne sig for en portion anparter frem til d. 31/ Betaling for anparterne skal tidligst ske den 1/ Er der fuld tegning af anparterne inden d. 31/ , vil tildeling af anparterne ske efter først til mølle princippet. Kontakt for at få tilsendt tegningsmateriale og yderligere oplysninger.

5 Beskrivelse af konsekvenserne ved køb af græsk ejendom igennem et dansk selskab Efterfølgende information skal udelukkende ses som vejledning. Vejledningen kan ikke anvendes til fortolkning af anpartsoverenskomst eller lignede. Ligeledes er beskrivelse af de økonomiske og skattemæssige konsekvenser kun vejledende, og der opfordres til, at man søger individuel rådgivning, hvis de præcise konsekvenser for ens økonomi og skat ønskes undersøgt. Grundformen Ved køb af en portion anparter i selskabet Ejendom i Grækenland opnås der via ejerskabet i selskabet delvis brugs og ejendomsret over en græsk lejlighed. Brugsretten gælder for 4 uger per år. Da der er 12 personer, der har en sådan brugsret i ejendommen, vil der således være 4 uger om året, hvor ejendommen kan blive vedligeholdt m.v., således at dette ikke skal gøres mens man bebor ejendommen. Som nævnt købes brugs og ejendomsretten til lejligheden via køb af anparter i et dansk selskab. Det danske selskab er gældfrit. Ved ejerskab i form af danske anparter, er de økonomiske og skattemæssige konsekvenser ved brugs- og ejendomsret af en græsk ejendom overskuelige og kendte på forhånd. Anparterne købes kontant, og der er ingen gæld i det danske selskab, der ejer ejendommen. Med denne konstruktion vil der ikke være nødvendigt at sætte sig ind i de græske regler om udlejning af boliger, når man ikke selv benytter ejendommen, da denne så vil blive beboet af de øvrige anpartshavere, ligesom hele administrationsdelen er overladt til andre. Endvidere slipper man for hele skattedelen, inkl. græsk selvangivelse for lejeindtægt og formueskat, dansk selvangivelse med udenlandsk indkomst og ejendomsværdiskat af en græsk ejendom. Skat vil først blive en del af ens overvejelser, hvis man ønsker at afhænde anparterne, hvor disse vil blive behandlet efter de almindelige regler i aktieavancebeskatningsloven. Disse vil blive beskrevet nærmere umiddelbart nedenfor. Anparterne kan frit afstås til enten anpartshavere, der har brugsret til samme ejendom som en selv, eller til 3. mand på markedsvilkår. Dvs. at anparterne er frit omsættelige. Endelig vil der med dette set up være mulighed for at erhverve sig rettighederne til en bolig i Grækenland via selskabsmidler i et dansk selskab, ved at ens danske selskab køber anparter i Ejendom i Grækenland ApS. Ved køb af 1/12 af anparterne i selskabet, kan den særlige hovedaktionærbeskatning af værdien af en fritidsbolig ligeledes undgås. Skattemæssige konsekvenser ved køb af anparter i Ejendom i Grækenland ApS Personligt regi

6 Nedenfor er beskrevet de skattemæssige konsekvenser, hvis man vælger at købe anparterne i personligt med private midler. Danmark Køb af anparter i et dansk anpartsselskab har ingen umiddelbare skattemæssige konsekvenser i Danmark. Selve erhvervelsen vil således ikke i sig selv være en skattebegivenhed i Danmark. Hvis købet skal finansieres f.eks. via optagelse af lån i friværdi i dansk bolig, vil renteudgifterne herfor være fradragsberettigede i den personlige danske skatteopgørelse som øvrige danske renteudgifter. Løbende beskatning hvert år mens man ejer anparterne, vil udelukkende opstå, hvis det på selskabets generalforsamling besluttes, at der skal udloddes udbytte fra selskabet. Udbytteudlodningen vil blive beskattet som aktieindkomst i Danmark. Der indeholdes 28% i udbytteskat fra selskabets side. Overstiger ens aktieindkomst kr (2009) skal der betales 45% i aktieskat af aktieindkomst over dette beløb. Da der er 12 anpartshavere i hvert selskab, undgås ligeledes hovedaktionærbeskatning af rådigheden over en fritidsbolig. Indlevering af græsk selvangivelse, græsk regnskab og betaling af græske ejendomsskatter er man ikke personligt ansvarlig for. Alt dette foregår i selskabet og foretages af selskabets administrator og revisor. Avancebeskatning ved salg af anparterne. Sælges anparterne med en avance, vil denne avance være skattepligtig i Danmark som aktieindkomst. Dvs. aktieindkomst optil kr (2009) vil blive beskattet med 28%, og avance derover vil blive beskattet med 45%. Besluttes det på en generalforsamling, at den græske ejendom i selskabet skal sælges, vil en eventuel avanceskat i Grækenland og Danmark skulle betales af selskabet. Provenuet efter avancebeskatning i selskabet kan herefter udloddes, hvorefter selskabet likvideres. Udlodningen fra selskabet vil være aktieindkomst hos ejeren af selskabet. Opsummering Ovenstående kan kort opsummeres ved, at man via køb af en del af en græsk ejendom via anparter i et dansk selskab, ikke skal bekymre sig om græsk selvangivelse, dansk beskatning af den græske ejendom. Det har kun skattemæssige konsekvenser i Danmark i forbindelse eventuelle udbyttebetalinger fra selskabet eller ved salg af anparterne. Grækenland Som nævnt har køb af anparterne ikke nogle skattemæssige konsekvenser for anpartshaverne i Grækenland. Græsk skat og selvangivelse skal betales og indsendes af selskabet. Selvangivelsen klares af selskabets revisor, og skattebetalingen klares af selskabets administration.

7 Selskabsregi Det er muligt at købe en andel af en græsk ejendom igennem sit danske selskab. Har man f.eks. et holdingselskab, kan holdingselskabet købe anparterne i Ejendom i Grækenland ApS. Danmark Køb af anparterne vil ikke have nogen umiddelbare skattemæssige konsekvenser for holdingselskabet. Anparterne får en skatte og regnskabsmæssig anskaffelsessum svarende den faktiske købspris af anparterne. Udover dette har selve anskaffelsen af anparterne ikke nogen skattemæssige konsekvenser for holdingselskabet. Løbende beskatning i holdingselskabet vil være udbytteskat, hvis ejendomsselskabets generalforsamling beslutter at udlodde en del af årets overskud som udbytte. Da der vil være 12 anpartshavere i ejendomsselskabet, vil holdingselskabet ikke være hovedaktionær i ejendomsselskabet (kræver en anpartskapital på mindst 10%). Dette medfører, at eventuelle udbytter vil være skattepligtige i holdingselskabet. Her skal 2/3 af udbyttet medtages i den skattepligtige indkomst og beskattes med 25%. Det forudsættes, at eventuel betaling til ejendomsselskabet for benyttelse af den græske ejendom foretages personligt af ejeren af holdingselskabet, således at lejen af ejendommen i Grækenland, hverken har skattemæssige konsekvenser for holdingselskabet eller dets ejer. Hvis holdingselskabet afholder lejeudgiften, vil dette blive betragtet som maskeret udlodning til ejeren, hvilket medfører, at holdingselskabet ikke har fradrag for udgiften samtidig med, at ejerens skattepligtige aktieindkomst vil blive forhøjet med et beløb svarende til holdingselskabets betaling til ejendomsselskabet. Salg af anparterne. Hvis der er en avance på anparterne i ejendomsselskabet, når disse sælges, vil den skattemæssige behandling afhænge af, hvor lang tid anparterne har været ejet. Har holdingselskabet ejet anparterne i mindre end 3 år, vil avancen være skattepligtig indkomst i selskabet, og blive beskattet med 25%. Hvis anparterne i ejendomsselskabet har været ejet i mere end 3 år, vil en eventuel avance være skattefri i selskabsregi. Ønskes avancen udloddet til ejeren af holdingselskabet, vil udlodningen blive behandlet som aktieindkomst hos ejeren, dvs. beskatning op til 45% af det udloddede beløb. Ejendomsselskabets skattemæssige situation Ejendomsselskabet vil være hjemmehørende i Danmark, og dermed være underlagt danske regler såvel selskabsretligt som skatteretligt. Derudover vil selskabet skattemæssigt have et såkaldt fast driftssted i Grækenland i kraft af, at den ejer en græsk ejendom. Det betyder, at ejendommen skal beskattes i Grækenland af overskud, ligesom der skal betales græske ejendomsskatter.

8 Grækenland Den skattepligtige indkomst i Grækenland skal opgøres som indtægter vedrørende ejendommen dvs. overskud (inkl. indbetalinger for rådigheden betalt af anpartshavere fratrukket ejendommens driftsudgifter). Den herefter opgjorte skattepligtige indkomst beskattes med 25%. Hvis det danske selskab sælger den græske ejendom, vil en avance skulle beskattes med 25% i Grækenland (selskabsskatten vil gradvis blive reduceret i Grækenland til 20% fra og med 2014). Danmark Erhverver et dansk selskab fast ejendom i Grækenland, har Danmark følge intern dansk ret til at beskatte alle selskabets indtægter og formue, uanset hvorfra i verden de måtte stamme. Efter intern dansk ret skal indtægter og udgifter fra et fast driftssted eller en fast ejendom i udlandet imidlertid ikke medregnes ved opgørelsen af selskabets danske indkomstopgørelse, medmindre selskabet vælger international sambeskatning efter selskabsskattelovens 31 A, jf. selskabsskatteloven 8. Selskabet skal dog kunne oplyse sammenhængen mellem det selskabsretlige årsregnskab (som inkluderer det faste driftssted eller den faste ejendom) og skatteregnskabet. Vælges international sambeskatning efter selskabsskattelovens 31A, vil selskabet skulle indtægtsføre løbende indtægter på ejendommene og kunne fradrage drifts- og renteudgifter på ejendommene. En ejendomsavance ved salg af ejendommene vil ligeledes blive beskattet i Danmark. Skatten vil udgøre 25 % af såvel løbende overskud som af avance ved salg af fast ejendom. Det vil blive givet nedslag (credit) for betalt græsk selskabsskat. Oversigt Nedenfor er lavet en oversigt i tabelform over de økonomiske konsekvenser ved køb af en del af en græsk ejendom via anparter i et dansk selskab. Ejendomsselskab Anparter ejet personligt Anparter ejet via selskab Overskud ved udlejning Avance ved salg af ejendom Salg af anparter Modtagelse af udbytte Salg af anparter Udbytte Grækenland 25% 25% Danmark 0 hvis der ikke vælges sambeskatning 0 hvis der ikke vælges sambeskatning 28/45 28/45 0 (ved mere end 3 års ejertid/ 25% 0 / 16,5%

9