KENDELSE. De indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at erhverve.

Transkript

1 1 København, den 8. marts 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Henrik Ejby ApS og statsaut. ejendomsmægler MDE Per E. Hansen v/advokat Annette With Sørensen Københavnsvej 13 B 4760 Vordingborg Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede skal betale erstatning til klagerne i forbindelse med, at klagerne blev beskattet af lejeindtægt af den af klagerne erhvervede ejendom. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at erhverve. Klagerne henvendte sig til deres pengeinstitut for at få udarbejdet en

2 2 boligøkonomiberegning med henblik på at erhverve den omhandlede ejendom. Den 21. februar 2005 fremsendte klagernes pengeinstitut beregning til klagerne, hvoraf det bl.a. fremgik, at beregningen var baseret på 2 personers indkomst. Den 24. februar 2005 fremsendte de indklagede ifølge aftale med klagerne et udkast til købsaftale til en af klagerne angivet advokat. Den 1. marts 2005 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen med overtagelse den 1. maj 2005 til en kontantpris på kr ,00. Det fremgik af købsaftalen bl.a.: Udarbejdelse af skøde, evt. pantebrev, reguleringsopgørelse, refusionsopgørelse og handlens berigtigelse i øvrigt varetages af køber s advokat Hvis køber ikke er repræsenteret af egen rådgiver, er køber vejledt om behov og muligheder herfor. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling dateret 25. februar 2005 fremgik, at ejendommen var Stor familiebolig el. udlejningsejendom. Det fremgik videre bl.a.: Bygningen indeholder p.t. 3 lejemål, hvoraf det ene ikke er godkendt til beboelse. Ejendomsoplysninger Ejendomstype Villa, 1. fam. Supplerende oplysninger Lejlighed på 132 er ikke godkendt til beboelse. For at denne kan godkendes af [kommunen] skal der isættes nye støjisolerende vinduer og laves støjværn mod banen. Af den til klagerne udleverede tilstandsrapport dateret 25. februar 2008 fremgik, at boligtypen var Enfamilieshus. Klagerne og sælger underskrev henholdsvis den 30. marts 2005 og den 5. april 2005 et skøde udfærdiget af et skødefirma, hvor berigtiger ikke var advokat eller jurist. Den 23. april 2009 fremsendte SKAT enslydende breve til de 2 klagere Forslag om at ændre din opgørelse af skat til klagerne. Det fremgik heraf bl.a.:

3 3

4 4

5 5 Klagerne rettede herefter den 20. maj 2009 henvendelse til de indklagede med henblik på at formå de indklagede til at erstatte den klagerne pålignede skat. De indklagede har til sagen fremsendt kopi af ejendomsvurdering for 2003, hvoraf fremgår, at ejendommens benyttelse var beboelse, og at lejlighedsantal var 1. Klagerne har bl.a. anført: De indklagede skal erstatte klagernes udgift i forbindelse med betaling af ekstra skat kr ,00. Af den salgsopstilling, som klagerne modtog, fremgik, at der var tale stor familiebolig eller udlejningsejendom. Klagerne oplyste de indklagede om, at klagerne skulle bruge den som storfamiliebolig, idet klagernes 2 voksne børn skulle bebo 2 ud af de 3 lejligheder, jf. salgsopstillingen, hvoraf det fremgår, at Bygningen indeholder p.t. 3 lejemål, hvoraf det ene ikke er godkendt til beboelse. Det var meningen, at klagernes børn skulle betale forbrugsafgifter men ikke husleje. Det var derfor alene klagernes egne indtægter, som fremgik af klagernes pengeinstituts økonomiberegning. Det er korrekt, at de indklagede ikke blev gjort opmærksom på, at en del af ejendommen skulle udlejes, idet dette netop ikke var tilfældet. De indklagede gjorde ikke klagerne opmærksomme på, at der kunne være skattemæssige problemer i forbindelse hermed, ligesom der ikke blev rådgivet om, at klagerne skulle kontakte revisor eller andre rådgivere. SKAT har pålagt klagerne en ekstra skat, idet ejendommen er vurderet som en beboelsesejendom med 3 lejligheder, hvor der ikke er anmodet om 33a vurdering. Når klagerne ikke har bedt herom, skyldes det, at klagerne ikke havde nogen viden om dette. SKAT ansatte klagerne til betaling af skat af en fiktiv husleje fra børnene, samt til betaling af skat af klagernes egen lejlighed. De indklagede har ikke rådgivet om skat. Tværtimod har de indklagede lagt op til, at klagerne kunne anvende ejendommen som familiebolig, uden at der i den forbindelse blev taget noget forbehold. Det er korrekt, som anført af de indklagede, at de indklagede repræsenterede sælger.

6 6 Det betyder dog ikke, at de indklagede ikke har noget ansvar i forhold til de oplysninger og den rådgivning, der gives til køber. Det fremgik af udbudsmaterialet, at der var 3 selvstændige lejligheder i ejendommen. Dette faktum ændres ikke af, at ejendomstypen i salgsopstillingen er betegnet som villa, énfamilie og at den i tilstandsrapporten er anført som énfamilieshus. Klagerne var ikke repræsenteret ved advokat. Samarbejdet med den af de indklagede omtalte advokat blev ikke til noget. De indklagede har bl.a. anført: Det bestrides, at de indklagede er erstatningsansvarlige over for klagerne. De indklagede repræsenterede sælger og ikke klagerne i forbindelse med handlen. Ejendommen blev udbudt som stor familiebolig eller udlejningsejendom. Af salgsopstillingens nøgletal fremgik, at ejendomstypen var villa, 1-familie. Det fulgte endvidere af tilstandsrapporten for ejendommen under bygningsbeskrivelse, at boligtypen var 1-familieshus. Det var i salgsopstillingen præciseret, at ejendommen p.t. indeholdt 3 lejemål, hvoraf det ene ikke var godkendt til beboelse, ligesom det fremgik af købsaftalen, at klagerne var gjort bekendt med, at 132 m 2 i stueetagen ikke var godkendt til beboelse. De indklagede blev på intet tidspunkt af klagerne informeret om, at en del af ejendommen skulle udlejes, og de indklagede havde derfor ikke anledning til at vejlede klagerne om beskatning af evt. lejeindtægt samt muligheden for anmodning om vurdering i henhold til ejendomsvurderingslovens 33 a. Af økonomiberegningen fra klagernes pengeinstitut fremgik det, at denne var baseret på, at husstanden kun bestod af 2 personer. Det må altså lægges til grund, at klagerne over for eget pengeinstitut havde oplyst, at ejendommen skulle anvendes til bolig for dem selv, og at ejendommen ikke skulle udlejes. I købsaftalen var det anført, at klagernes advokat skulle forestå udarbejdelse af skøde. Det fremgik videre, at Hvis køber ikke er repræsenteret af egen rådgiver, er køber vejledt om behov og muligheder herfor. Klagerne oplyste, at de var repræsenterede af en navngivet advokat, og de indklagede fremsendte på baggrund heraf udkast til købsaftale til denne. Handlen blev dog ikke berigtiget af denne. Det fremgår af lov om omsætning af fast ejendom 9, at en ejendomsmægler med omsorg for begge parters interesser skal virke for, at der bliver handlet, og at handlen

7 7 bliver gennemført inden for en periode til en pris og på vilkår, som er nærmere aftalt med opdragsgiver. Jf. 13 skal ejendomsmægleren give begge parter de oplysninger, som er af betydning for handlen og dennes gennemførelse, og jf. 15, at ejendomsmægleren skal varetage sin opdragsgivers behov og interesser og udøve sin virksomhed med hensyntagen til den anden part. Det er de indklagedes opfattelse, at disse bestemmelser hverken direkte eller indirekte kan fortolkes således, at en ejendomsmægler, som repræsenterer sælger, er forpligtet til at oplyse en køber om pligten til at selvangive evt. fremtidige lejeindtægter. Især ikke når køber som her har egen rådgiver. En sådan forpligtelse foreligger ikke i henhold til anden lovgivning eller sædvane/praksis. Nævnet udtaler: Ejendommen var udbudt som stor familiebolig eller udlejningsejendom. Uanset dette henhører det ikke til pligterne for en ejendomsmægler, der repræsenterer sælger, at rådgive køber om eventuel skat i forbindelse med ejerskabet af ejendommen. Nævnet bemærker endvidere, at klagerne i købsaftalen generelt var opfordret til at søge egen rådgivning, ligesom det fremgår, at indklagede fremsendte udkast til købsaftale til en af klagerne angivet advokat. Det fremgår herudover, at klagerne fik udarbejdet et budget i deres pengeinstitut, som forudsatte en husstandsindkomst baseret på 2 personer. Indklagede kan derfor ikke pålægges at betale erstatning til klagerne. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand