Fremtidssikringsanalyse Samvirkende Boligselskaber. Rebildhuse

Transkript

1 Fremtidssikringsanalyse Samvirkende Boligselskaber Rebildhuse August 2006

2 Indholdsfortegnelse REGISTRERING ANALYSE Data for Rebildhuse side 3 Analysens formål side 4 Samfundsudviklingen på boligområdet side 5 Beskrivelse af Rebildhuse side 7 Afdelingens økonomi side 13 Afdelingens byggetekniske tilstand side 14 Rebildhuses aktuelle attraktionsværdi side 15 Scenarier for fremtiden side 16 Forslag til forbedringer og omdannelsestiltag side 17 Det videre forløb side 22 IDÉFORSLAG Bilag Bilag I: Rebildhuses oversigtsplan Bilag II: Idéforslag Bilag III: Budget for idéforslag Bilag IV: Udskrifter fra KAB s statistik 2005 Side 2

3 Data for Rebildhuse Randbebyggelse bestående af 4 blokke på henholdsvis 4 etager samt 3 og 2 etager med udnyttet tagetage. I alt 132 lejligheder. Opført 1945 Adresse: Klingseyvej 38, Veras Alle Ålekistevej , Vanløse, Københavns Kommune Lejlighedstyper: 3 stk. 1 vær. 37 m 2 76 stk. 2 vær m 2 40 stk. 3 vær m 2 12 stk. 4 vær m 2 1 stk. 5 vær. 90 m 2 Rapporten er udarbejdet af Byggeri- og teknikområdet i KAB Bygge- og Boligadministration S.M.B.A. Morten Rung Ole Lyster Jensen Knud Munch August 2006 Side 3

4 Analysens formål Resultatet af Fremtidssikringsanalysen er et idékatalog, som sammen med 3-årigt bygningseftersyn og langtidsbudgettet kan give beslutningstagerne et overblik over de problematikker og muligheder, som bebyggelsen rummer, og dermed indgå som grundlag for en langsigtet strategi for bebyggelsens udvikling. Boligafdelingens fremtidige udvikling er ikke kun afhængig af de enkelte bygningsdeles tekniske tilstand. Den er også afhængig af forandringer i samfundet. Dette gælder f.eks. de stigende krav til boligernes indretning og størrelse, som velstandsudviklingen har bevirket. Det er vigtigt at holde sig disse overordnede forhold for øje, når vedligeholdelsesopgaverne skal planlægges, da der ofte træffes ubevidste valg, som efterfølgende låser bebyggelsens funktioner i mange år fremover. Fremtidssikringsanalysen er udarbejdet for at give både afdelingsbestyrelsen et værktøj til at prioritere de kommende års forbedringsarbejder og organisationsbestyrelsen et værktøj til at kunne prioritere eventuel støtte til disse. Analysen er baseret på observationer foretaget på stedet, gennemgang af foreliggende tegningsmateriale, og interview med ejendomsmesteren, ejendomsinspektøren og afdelingsbestyrelsen. Der er ikke foretaget tekniske undersøgelser eller undersøgelser af bygningernes stabilitet. Der er heller ikke taget hensyn til bestemmelser i en eventuel lokalplan eller andre bestemmelser for grundens udnyttelse og bebyggelsens udformning. Overslagene er baseret på erfaringstal og skal betragtes som vejledende. Hvis det ønskes, at der skal arbejdes videre med idéforslagene, skal der foretages en grundig undersøgelse af plangrundlaget og bygningernes tekniske udformning. Endvidere skal der udarbejdes skitseforslag og foretages prissætning af et teknisk rådgivningsfirma. Side 4

5 Samfundsudviklingen på boligområdet Boligefterspørgslen i hovedstadsregionen er stor, og der er større efterspørgsel efter gode, store boliger end små og utidssvarende. I dag er regionen centrum for næsten 40 % af samfundets vækst, og ca. en million af Danmarks arbejdspladser er placeret i regionen. Både Hovedstadens Udviklingsråd, Københavns Kommune og Landsplanafdelingen under Miljøministeriet forventer, at denne udvikling fortsætter i en overskuelig fremtid. I visse dele af Danmark har de almene boligorganisationer udlejningsvanskeligheder. Den generelle efterspørgsel på boliger i hovedstadsregionen ser dog ud til at fortsætte fremover, og der er derfor ingen forventning om, at lignende vanskeligheder i betydeligt omfang vil opstå i hovedstadsområdet. Det kan dog ikke udelukkes, at dyre eller utidssvarende boliger kan få udlejningsproblemer. I hovedstadsregionen vil det fortsat være billigere at bo i en ældre almen lejebolig end i en tilsvarende andels- eller ejerlejlighed. Ydermere vil forskellen i huslejen mellem nyopførte lejeboliger og ældre lejeboliger af samme størrelse være stor. Det betyder, at de billigste boliger i regionen vil være ældre almene boliger - med mulighed for store forbedringer uden, at huslejen derved kommer til at overstige de øvrige boligalternativer. Man skal dog være opmærksom på de ændrede konkurrenceforhold pt. på finansieringsområdet, hvor flekslån og afdragsfrie lån nedsætter kapitaludgifterne på ejer- og andelsboliger i forhold til de almene boliger. Større individualitet Forbrugs- og livsstilsmønsteret i samfundet går mod mere individualitet og mindre ensartethed. Dette afspejler sig også i nyere boligers udformning og planløsning. Førhen var stuen boligens centrale samlingspunkt. Denne er nu blevet erstattet af køkken-alrummet. Samtidig er ønsket om at kunne sætte sit eget præg på boligens udformning vokset. Dette ses ikke mindst i væksten af gør-det-selv markedet. Boligen skal altså kunne omstilles og tilpasses skiftende tiders præferencer og beboernes individuelle behov. Allerede i dag findes der mulighed for at kunne modernisere og tilpasse boligens indretning i forhold til beboernes individuelle ønsker. Der er dog behov for at videreudvikle dette koncept i forhold til de fremtidige beboeres ønsker og individuelle præferencer. Side 5

6 En undersøgelse udarbejdet af By-og-Byg og Amternes og Kommunernes Forskningsinstitut viser, at især yngre mennesker er interesseret i at bo i almene boliger, hvis råderetten øges. Bo-miljø Gode altaner og haver samt fællesområder øger antallet af udeopholdstimer og vil være et væsentligt gode for folk i storbyen. Dette styrker kontakten til naboer og derved det sociale liv i afdelingen. Det er desuden med til at øge sammenholdet og trygheden. Undersøgelser peger på, at en blandet beboersammensætning øger den sociale bæredygtighed. Er beboersammensætningen for ensartet, afskærer man andre grupper fra at deltage i, og præge, det sociale liv i boligområdet. Bo-miljøet afhænger også af, at alle beboere har lige mulighed for at bevæge sig ubesværet rundt i boligområdet. I den forbindelse skal det fremhæves, at niveaufri adgangsforhold og elevatorer i dag er et krav ved alle nyopførelser. Dette skyldes, at det ikke kun er en stor hjælp for kørestolsbrugere, men også for ældre, børnefamilier m.fl. Herudover har boligernes indretning og rumlige forløb en betydelig indvirkning på boligens kvalitet. Rummenes størrelser og placering i forhold til hinanden afgør, hvorvidt en bolig opleves som lys og rummelig eller som mørk og klemt. De funktionelle krav til husets køkken og bad har ændret sig meget i årenes løb, ligeledes forholder det sig med kravene til komfort og indeklima. og bad har stor betydning for boligens daglige funktion, og begge rum bliver derfor i dag vægtet meget højt i en samlet vurdering af boligens brugsværdi. Det er derfor nødvendigt at lægge vægt på opdatering af både køkken og baderum samt af boligens rumfordeling, når man ønsker at opgradere boligen til nutidige standarder. Der vil desuden være en forventning om, at boligen lever op til de nyeste teknologikrav. I fremtiden må det påregnes, at alle boliger har internetadgang. Dette vil ikke blot være en almen service til beboerne, men sandsynligvis også en forudsætning for driften af ejendommen. Side 6

7 Beskrivelse af Rebildhuse Bydelen Vanløse er hovedsagelig præget af villa- og rækkehusbebyggelser i store sammenhængende områder. Den lave bebyggelse dominerer bydelen og giver den et homogent grønt præg, men uden væsentlige karaktergivende træk. Bydelen er endvidere præget af store strukturdannende udfaldsveje, der sammen med jernbanen gennemskærer de bebyggede områder. Yderligere er det karakteristisk, at bydelens grænser dannes af et sammenhængende bånd af overordnede parker og fri områder, der i en større sammenhæng udgør Københavns ydre parkring, der strækker sig fra Ryvangen i nord til Kalvebod strand i syd. Bydelens markante rumlige træk opstår, hvor selvstændige enklaver af etagebebyggelse bryder den ensformige udstrakte villabebyggelse. Side 7

8 Vanløse har gode idrætsfaciliteter, bl.a. Vanløse idrætspark, hvor den lokale idrætsforening VIF holder til. Damhus Engen og Grøndalsparken er gode rekreative arealer i nærområdet med mulighed for spontane udfoldelser. De nærmeste muligheder for aktiviteter i vandet er Vestbadet og Bellahøjbadet. Bydelen har et bredt udbud af dagligvare- og specialforretninger og er velforsynet med skoler og børneinstitutioner. Vanløse er inde i en progressiv forandringsproces med et nyopført aktivitets- og kulturcenter ved stationen med bl.a. bibliotek, biograf, restauranter samt selskabs- og mødelokaler. Side 8

9 Bebyggelsen Rebildhuse er opført i 1945 og består af 4 blokke på henholdsvis 4 etager samt 3 og 2 etager med udnyttet tagetage. 3 af husene er L-formede og markerer hjørnerne Ålekistevej/Veras Allé og Ålekistevej/Klingseyvej. Det sidste hus ligger vinkelret på Veras Allé og afgrænser afdelingens gårdrum. Husene er bygget i røde mursten med stort rødt afvalmet tegltag. Bebyggelsens hvide altaner er placeret i nicher, der accentuerer den lodrette opdeling og giver Rebildhuse et markant arkitektonisk udtryk. Skærmet mod Ålekistevej ligger afdelingens 3 gårdrum, der med græs og beplantning som samlende element er møbleret med kunst og lege- opholdspladser. På trods af deres størrelse opleves alle 3 gårdrum som smukke og funktionelle. Side 9

10 Beboerlokaler og ejendomsmesterfaciliteter Beboerne i Rebildhuse har ingen fælleslokaler, men centralt i bebyggelsen er der indrettet fællesvaskeri i kælderen og ejendomskontor og bestyrelseslokale i stueetagen ud mod Ålekistevej. Side 10

11 Udeområderne Rebildhuse har ingen parkeringsarealer på grunden, så al parkering må ske på de offentlige veje i området. Bebyggelsen opdeles af Klingseyvej og Veras Allé, hvilket medfører, at afdelingen er opdelt i 3 områder med hver sit gårdrum. De 3 små gårdrum er på trods af deres størrelse indrettet, så der er udfordringer og oplevelser for børn og voksne med stenskulpturer, legepladser, boldbur (der må bruges til kl. 22) og opholdsgrupper, holdt sammen af plæner og busk- og træbeplantning. Alt i alt nogle smukke, venlige og funktionelle gård og haverum der er vel vedligeholdt og signalerer, at de bliver brugt af beboerne. Side 11

12 Boligtyper Rebildhuse består af 132 boliger, der fordelt på følgende typer: 3 stk. 1 vær. 37 m 2 76 stk. 2 vær m 2 40 stk. 3 vær m 2 12 stk. 4 vær m 2 1 stk. 5 vær. 90 m 2 Som det fremgår af oversigten, så har Rebildhuse et varieret udbud af lejlighedstyper med hovedvægten på 2 og 3 rums boliger. Hvis Rebildhuse skal bibeholde sin status som en bebyggelse, der også i fremtiden kan tiltrække alle former for husstande, så skal der ske en opdatering af bade- og køkkenfaciliteterne, og der skal ved lejlighedssammenlægning etableres flere store familieboliger. Side 12

13 Afdelingens økonomi Den gennemsnitlige husleje var for 2004 budgetteret til 583 kr. pr. m² pr. år. Ifølge KAB-statistikken 2005 var den gennemsnitlige husleje for etagebebyggelser fra samme periode på 556 kr. pr. m² pr. år (se bilag IV - Udskrifter fra KAB s statistik 2005). For nyt alment boligbyggeri ligger huslejen typisk på kr. pr. m² pr. år. Med de skitserede forbedringsarbejder, der vil bringe boligerne op på et tidssvarende niveau, vil ejendommen stige i værdi. Dette giver mulighed for en fornuftig finansiering med realkreditlån med lang løbetid, og Rebildhuse har en stabil økonomi med et finansielt råderum, der gør det muligt at finansiere selv meget omfattende ombygnings- og forbedringsarbejder. Gennemførelsen af de skitserede forbedringer afhænger derfor alene af, om beboerne prioriterer forbedringerne så højt, at de er villige til de dermed forbundne huslejestigninger (se bilag III Budget for idéforslag). Side 13

14 Afdelingens byggetekniske tilstand KAB s 3-årige bygningseftersyn har registreret ejendommen i Konklusionen fra gennemgangen er, at bebyggelsen generelt er i en god vedligeholdelsesmæssig stand. For ikke at fastlåse afdelingen i de nuværende boligløsninger er det vigtigt, at vedligeholdelsen af bl.a. badeværelser og køkkener, samt faldstammer og vandinstallationer, koordineres med de beslutninger, afdelingen skal træffe om forbedring af boligerne og ændring af lejlighedsfordelingen. Side 14

15 Rebildhuses aktuelle attraktionsværdi Skemaet er opdelt i fem brugergrupper. Pointgivningen er sket i samarbejde med Rebildhuses afdelingsbestyrelse under en almen debat om bebyggelsens attraktionsværdier. Pointene angiver, i hvor høj grad boligen lever op til de 5 brugergruppers behov. 0 er den laveste score, 5 den mellemste, mens 10 er den højeste Scoren er et forsøg på en objektiv vurdering af hvilke brugergrupper, ejendommen vil kunne appellere til i dens nuværende stand. Etagehusenes aktuelle attraktionsværdi Boligforhold Bynærhed Områdets offentlige faciliteter Adgangsforhold i bebyggelsen og til boligen Boligens størrelse Boligens indretning Huslejeniveau IT/TV & TLF Bebyggelsens fællesfaciliteter Grønne områder og legeplads Score (max 90 point) Ung Voksen med barn Familier med børn Ældre Kørestolsbruger Som det fremgår af skemaet, vurderes manglende fælleslokaler generelt set at være bebyggelsens svageste side, men også boligernes størrelse og indretning samt adgangsforhold vurderes ikke til at være tilfredsstillende for børnefamilier og ældre samt kørestolsbrugere. Side 15

16 Scenarie r for fremtiden Hvis afdelingen fortsætter som i dag med en høj standard på vedligeholdelse og renholdelse, men uden at tænke i mere gennemgribende forbedringer, vil den almindelige samfundsudvikling overhale bebyggelsen. Hvad sker der, hvis vi ikke gør noget? Rebildhuses boliger er relativt små og med utidssvarende køkken- og badefaciliteter. Boligerne henvender sig således altovervejende til husstande på 1 og 2 personer. Et generationsskifte er i gang, og de unge familier vil gerne have rummelige boliger med moderne faciliteter. De unge vælger primært Rebildhuse pga. beliggenheden og huslejen. Så snart de kommer til penge eller stifter familie, flytter de igen, fordi bebyggelsen ikke har mulighed for at tilbyde den yngre generation en bolig, der opfylder de krav, der stilles til en moderne bolig. Hvis der ikke indenfor en overskuelig tid igangsættes en modernisering, der også omfatter etablering af store familieboliger ved lejlighedssammenlægninger, kan det ikke udelukkes, at afdelingen bliver ustabil med mange ind- og fraflytninger med mere slid og mindre omsorg for bebyggelsen til følge. Side 16

17 Forslag til forbedringer og omdannelsestiltag De bedst fungerende boligområder har plads til alle brugergrupper, både unge, enlige, par, familier med børn og ældre. Der bør derfor være boliger, der størrelses- og indretningesmæssigt kan dække disse gruppers behov. Dette kan ske gennem opdateringer af køkken- og badefaciliteter samt gennem lejlighedssammenlægninger, så der opnås et mere varieret udbud af lejlighedsstørrelser. Hvis myndighederne tillader det, vil der også være mulighed for at udvide bebyggelsens boligareal ved inddragelse af tagrummet i de 4 etagers blokke i boligarealet. Det vil være muligt ved sammenlægning, størrelses- og indretningsmæssigt at etablere boliger, der er egnede til kørestolsbrugere. Adgang til disse boliger i stueetagen kan etableres med lift eller rampe i gården. I etagerne kan boligerne betjenes af udvendige elevatorer placeret på gårdsiden. Side 17

18 Boligtyper og indretning De boligtyper, der er udarbejdet ændringsforslag til, er udvalgt som et repræsentativt udsnit af afdelingens boliger. Generelt for alle boliger anbefales det, at der gennemføres en udvidelse og fornyelse af køkken- og badefaciliteterne. For også at gøre afdelingens lejligheder attraktive for familier med børn er der vist eksempler på lejlighedssammenlægninger såvel horisontalt som vertikalt, samt udvidelse af boligarealet i tageetagen. Side 18

19 er En køkkenrenovering, som lægger vægt på ikke blot en fornyelse af køkkenets elementer, men også en fornyelse af rummets placering og sammenhæng med boligens øvrige rum, vil kunne resultere i, at køkkenet får en helt ny rolle i boligen. I de eksisterende boliger er det nye køkken som hovedregel placeret i åben forbindelse med entré eller stue for at give køkkenet en central placering i boligen og for at forbedre boligens rummelighed. I de nye familieboliger er lagt vægt på, at køkkenet er i åben forbindelse med stuen eller et køkken-alrum. Et køkken kan renoveres på mange økonomiske niveauer, lige fra eksklusive designerkøkkener til over kr. til gør-detselv-køkkener til kr. I prisoverslaget er et nyt køkken prissat til kr. Side 19

20 erum eværelserne er generelt små og utidssvarende. Det vil i en vis udstrækning være muligt at forbedre de eksisterende badeværelser ved at udvide dem f.eks. med en installationsniche samtidig med, at køkkenet ombygges, så en modernisering bl.a. kan muliggøre montage af væghængt toilet, men badeværelset vil stadig være utidssvarende. Opdatering af boligernes badeværelse til nutidig standard vil kræve nye større badeværelser. Et nyt badeværelse er prissat til kr., medens en renovering af eksisterende badeværelse er prissat til kr. Side 20

21 Ændringer inden for boligens rammer Man kan i den enkelte bolig foretage få relativt simple indgreb, som kan forbedre boligens rummelighed, bl.a. ved inddragelse af køkkenet i stuen, ved flytning eller fjernelse af vægge, samt ved omlægning af ganglinier. Hertil kommer, at der rent visuelt generelt vil kunne skabes en bedre sammenhæng i boligen ved at etablere glasdøre mellem entré og stue. Generelt finder vi, at værelser og stuer har en fornuftig størrelse, når man tager boligernes størrelse i betragtning. Disse rum kan uden de store ændringer indgå i nye tidssvarende familieboliger. Sammenlægning af boliger Ved lejlighedssammenlægning såvel horisontalt som vertikalt kan der etableres tidssvarende familieboliger på 3 og 4 værelser (se bilag II Idéforslag). Side 21

22 Det videre forløb De fremlagte idéforslag er ikke fuldt ud dækkende for, hvordan Rebildhuses boliger kan moderniseres. Der er også mellem- og kombinationsløsninger, der vil kunne medføre, at boligerne kan opdateres, så de imødekommer de nutidige krav til en moderne bolig. Nogle af de behandlede ændringer af boligernes indretning indenfor de eksisterende rammer kan gennemføres individuelt, enten med beboerne eller med afdelingen som initiativtager. De individuelle moderniseringer bør, så vidt muligt, gennemføres i puljer f.eks. en gang om året for at opnå et rationelt forløb, såvel i planlægning og udførelse som ved finansiering. Andre ændringer skal gennemføres med en opgang ad gangen. Som nævnt indledningsvis så er resultatet af fremtidssikringsanalysen et idékatalog, der kan inspirere og være med til at give bud på, hvordan Rebildhuse kan udvikle sig til en bebyggelse, der matcher kravene til en nutidig bebyggelse med moderne boliger. Fremtidssikringsanalysen vil nu indgå som led i en proces, der skal munde ud i en handleplan for, hvordan Rebildhuse når dette mål. Handleplanen er det centrale værktøj til at planlægge og få overblik over den nødvendige vedligeholdelse og beboernes ønsker til projekter i afdelingen. Således vil udarbejdelsen af handleplanen være baseret på fremtidssikringsanalysen, 3-års eftersynet og langtidsbudgettet. Udarbejdelsen af handleplanen vil foregå i et dynamisk arbejdsforløb i et tæt samarbejde mellem afdelingsbestyrelsen, ejendomsmesteren og KAB. Igennem forløbet vil der blive afholdt en række møder, hvor de forskellige projekter vil blive diskuteret enkeltvis og i forhold til hinanden. Handleplanen vil give et overblik, som giver mulighed for at koordinere projekterne i forhold til hinanden. Samtidig vil overblikket også give inspiration til at afprøve nye ideer i form af projekter i forhold til de allerede nødvendige vedligeholdelsesprojekter. Handleplanen skal lægge op til endelig beslutning af Rebildhuses beboere på et afdelingsmøde. SAB har nedsat en styregruppe, forvaltningskommissionen, som løbende vil blive orienteret om udarbejdelsen af handleplanen. Side 22

23 Handleplanen er ikke statisk og vil ændre sig over tid i forbindelse med, at projekter afsluttes og nye kommer til. Handleplanen er derfor tænkt som et værktøj, som afdelingsbestyrelsen, SAB og KAB kan arbejde efter fremover. Side 23

24 Bilag I Rebildhuses oversigtsplan

25 Klingseyvej Veras allé Ålekistevej Oversigt.

26 Type 1, 6 og 7 Type 11 Type 2 Type 3 Type 8 Type 9 Type 5 Type 4 Type 10 Oversigt. Blok 1 Blok 1: Type 1 Type 2 Type 3 Type 4 Type 5 Type 6 Type 7 Type 8 Type 9 Type 10 Type 11

27 Type 12 Type 19 Type 17 Type 13 Type 14 Type 22 Type 18 Type 21 Type 20 Type 16 Type 15 Oversigt. Blok 2 Blok 2: Type 12 Type 13 Type 14 Type 15 Type 16 Type 17 Type 18 Type 19 Type 20 Type 21 Type 22

28 Type 29 Type 30 Type 28 Type 27 Type 24 Type 25 Type 23 Type 26 Oversigt. Blok 3 Blok 3: Type 23 Type 24 Type 25 Type 26 Type 27 Type 28 Type 29 Type 30

29 Bilag II idéforslag

30 Type 1 2 værelser - 58 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 1: Eksisterende forhold. Type 1A: 2 værelser - 58 m 2 eværelse udvides med installationsniche og renoveres. Nyt køkken. Type 1B : 2 værelser - 58 m 2 Ny badeværelse og nyt åbent køkken. Ændret rumopdeling.

31 Type 1 2 værelser - 58 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 1C : 2 værelser - 58 m 2 Ny badeværelse og nyt åbent spisekøkken. Ændret rumopdeling. Spisekøkken

32 Type 2 Horisontal lejlighedssammenlægning 2 stk. 2 rums til 1 stk. 4 rums Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 2 Eksisterende forhold. Type 2A: 4 værelser 116 m 2 Nyt badeværelse og køkken/alrum. Ændret rumopdeling. /alrum

33 Type 3 Horisontal lejlighedssammenlægning 2 stk. 2 rums til 1 stk. 4 rums Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 3 Eksisterende forhold. Type 3A: 4 værelser 116 m 2 Nyt badeværelse og køkken/alrum. Ændret rumopdeling. / alrum

34 Type 3 Horisontal lejlighedssammenlægning 2 stk. 2 rums til 1 stk. 4 rums Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 3B: 4 værelser 116 m 2 Nyt badeværelse og køkken/alrum. Ændret rumopdeling. / alrum

35 Type 4 og 5 Horisontal lejlighedssammenlægning 3 stk. 2 rums til 1 stk. 3 rums og 1 stk. 2 rums Ikke-beboelsesrum og bad r Type 4 og 5 Eksisterende forhold. Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser /alrum Type 4A: 2 værelser 83 m 2 Nyt badeværelse og køkken/alrum. Ændret rumopdeling. / alrum Type 5A: 3 værelser 91 m 2 Nyt badeværelse og køkken/alrum. Ændret rumopdeling. Type 4A Type 5A

36 Type 6 Vertikal lejlighedssammenlægning 2 stk. 2 rums til 1 stk. 4 rums Ikke-beboelsesrum og bad r Type 6: Eksisterende forhold. Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 6A: 4 værelser m 2 Nyt badeværelse og køkken/alrum. Intern trappe og ændret rumopdeling. 1.sal 1.sal /alrum 1.sal Indgangsplan Alternativ placering Indgangsetage Indgangsetage Principsnit

37 Type 7 Udvidelse af boligarealet ved inddragelse af tagrum. 1 stk. 2 rums og tagrum til 1 stk. 3 rums Type 7: Eksisterende forhold. Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 7A: 3 værelser m 2 Nyt badeværelse og køkken/alrum. Intern trappe og indretning af tagetage. Tagetage Tagetage /alrum Tagetage 3. sal 3.sal 3.sal Principsnit

38 Type 8 2 værelser - 52 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 8: Eksisterende forhold. Type 8A: 2 værelser - 52 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling.

39 Type 9 2 værelser - 46 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 9: Eksisterende forhold. Type 9A: 2 værelser - 46 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling.

40 Type 10 Horisontal lejlighedssammenlægning 2 stk. 2 rums til 1 stk. 3 rums Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 10: Eksisterende forhold. Type 10A: 3 værelser - 98 m 2 Nyt badeværelse og køkken/alrum. Ændret rumopdeling. /alrum

41 Type 11 2 værelser - 58 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 11: Eksisterende forhold. Type 11A: 2 værelser - 58 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling.

42 Type 12 2 værelser - 56 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 12: Eksisterende forhold. Type 12A: 2 værelser - 56 m 2 Nyt badeværelse og køkken. Ændret rumopdeling.

43 Type 13 2 værelser - 62 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 13: Eksisterende forhold. Type 13A: 2 værelser - 62 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling.

44 Type 14 2 værelser - 56 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 14: Eksisterende forhold. Type 14A: 2 værelser - 56 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling.

45 Type 15 og 16 Horisontal lejlighedssammenlægning 3 stk. 2 rums til 2 stk. 3 rums Ikke-beboelsesrum og bad r Type 15 og 16: Eksisterende forhold. Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser /alrum Type 15A: 3 værelser - 75 m 2 Nyt badeværelse og køkken/alrum. Ændret rumopdeling. Type 16A: 3 værelser - 99 m 2 Nyt badeværelse og køkken/alrum. Ændret rumopdeling. /alrum Type 15A Type 16A

46 Type 15 og 16 Horisontal lejlighedssammenlægning 3 stk. 2 rums til 2 stk. 3 rums Ikke-beboelsesrum og bad r Type 15 og 16: Eksisterende forhold. Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 15B: 3 værelser - 75 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling. Type 16B: 4 værelser - 99 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling. Type 15B Type 16B

47 Type 17 2 værelser - 54 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 17: Eksisterende forhold. Type 17A: 2 værelser - 54 m 2 Nyt badeværelse og nyt åbent køkken. Ændret rumopdeling.

48 Type 18 1 værelse - 38 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 18: Eksisterende forhold. Type 18A: 1 værelse - 38 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling.

49 Type 19 2 værelser - 55 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 19: Eksisterende forhold. Type 19A: 2 værelser - 55 m 2 Nyt badeværelse og åbent køkken. Ændret rumopdeling.

50 Type 20 Horisontal lejlighedssammenlægning 1 stk. 2 rums og 1 stk. 1 rums til 1 stk. 3 rums Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 20: Eksisterende forhold. Type 20A: 3 værelse - 92 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling.

51 Type 21 og 22 Horisontal lejlighedssammenlægning 2 stk. 2 rums og 1 stk. 1 rums til 1 stk. 2 rums og 1 stk. 3 rums Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 21 og 22: Eksisterende forhold. Type 21A: 3 værelse - 77 m 2 Nyt badeværelse og nyt åbent køkken. Ændret rumopdeling. Type 22A: 2 værelse - 70 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling. Type 21A Type 22A

52 Type 23 3 værelser - 66 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 23: Eksisterende forhold. Type 23A: 3 værelser - 66 m 2 eværelse udvides med installationsniche og renoveres. Nyt køkken. Type 23B: 2 værelser - 66 m 2 Nyt badeværelse og køkken/alrum. Ændret rumopdeling. / alrum

53 Type 23 3 værelser - 66 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 23C: 2 værelser - 66 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling.

54 Type 24 3 værelser - 67 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 24: Eksisterende forhold. Type 24A: 3 værelser - 67 m 2 eværelse udvides med installationsniche og renoveres. Nyt åbent køkken. Type 24B: 3 værelser - 67 m 2 Nyt badeværelse og nyt åbent køkken.

55 Type 24 3 værelser - 66 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 24C: 2 værelser - 67 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling.

56 Type 25 og 26 Horisontal lejlighedssammenlægning 3 stk. 3 rums til 1 stk. 3 rums og 1 stk. 4 rums Ikke-beboelsesrum og bad r Type 24: Eksisterende forhold. Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser / alrum Type 25A: 3 værelser - 90 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling. Type 26A: 4 værelser - 110m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken/alrum. Ændret rumopdeling. Type 25A Type 26A

57 Type 27 3 værelser - 68 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 27: Eksisterende forhold. Type 27A: 3 værelser - 68 m 2 Nyt badeværelse og nyt åbent køkken. Ændret rumopdeling. Type 27B: 2 værelser - 68 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling.

58 Type 28 4 værelser - 81 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 28: Eksisterende forhold. Type 28A: 4 værelser - 81 m 2 Nyt badeværelse og nyt åbent køkken. Ændret rumopdeling. Type 28B: 3 værelser - 81 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling.

59 Type 29 4 værelser - 80 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 29: Eksisterende forhold. Type 29A: 3 værelser - 80 m 2 Nyt badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stue. Ændret rumopdeling.

60 Type 30 4 værelser - 78 m 2 Ikke-beboelsesrum og bad r Lejlighedsafgrænsning ved sammenlægninger og udvidelser Type 30: Eksisterende forhold. Type 30A: 3 værelser - 78 m 2 Nyt badeværelse og køkken/alrum. Ændret rumopdeling. / alrum

61 Bilag III Budget for idéforslag

62 Samvirkende Boligselskab - afdeling Rebildhuse ole aug-06 Overslagsbudgetter for forbedrings og omdannelsestiltag Afdelingens stamdata Boligareal eksklusive erhverv m² Budget 2006 husleje pr. m² pr år 613 kr. Antal boliger 132 stk Gennemsnitlig husleje pr. måned kr. Grundlag for overslag Overslagene er inklusive moms og alle omkostninger ifm. rådgivning, administration og lånoptagning. Der er tillagt overslagsmæssige driftsudgifter, hvor forbedringen medfører en særlig ny omkostning. Alle kalkulationer er taget ud fra erfaringstal fra tilsvarende byggerier og må derfor betragtes som vejledende. Der kan ske betydelige ændringer, når produktet og ideerne bearbejdes og analyseres nærmere. Lejestigninger er opgjort pr. lejemål, der vælger at få forbedringen udført. Ydelsesprocenter er beregnet ud fra tal fra Realkredit Danmark pr. 27. juli Beregningerne af ydelsesprocenter er lavet ud fra et lån på 1 mio. kr. Finansieringseksempler er baseret på 30 årige fastforrentede 4% obligationslån, ydelse: 6,8% Der er udregnet alternative finansieringer med 30 årige F5 rentetilpasningslån, ydelse: 6,2% Eksempler på månedlige lejestigninger Boligtype 1 Forslag A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges 850 kr. 780 kr. Forslag B & C kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr.

63 Horisontal lejlighedssammenlægning Type 2A, 3A & 3B kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Type 4A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Type 5A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Vertikal lejlighedssammenlægning Type 6A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. 2 etages bolig med indragelse af tagrum Type 7A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr.

64 Boligtype 8 & 9 Forslag A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Horisontal lejlighedssammenlægning Type 10A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Boligtype 11 Forslag A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Boligtype 12 Forslag A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr.

65 Boligtype 13 Forslag A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Boligtype 14 Forslag A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Horisontal lejlighedssammenlægning Type 15A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Type 15B kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Type 16A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Type 16B kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr.

66 Boligtype 17 Forslag A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr.

67 Boligtype 18 Forslag A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Boligtype 19 Forslag A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Horisontal lejlighedssammenlægning Type 20A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Type 21A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Type 22A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr.

68 Boligtype 23 Forslag A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges 990 kr. 900 kr. Forslag B & C kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Boligtype 24 Forslag A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges 990 kr. 900 kr. Forslag B kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Forslag C kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr.

69 Horisontal lejlighedssammenlægning Type 25A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Type 26A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Boligtype 27 & 28 Forslag A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Forslag B kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr. Boligtype 29 Forslag A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr.

70 Boligtype 30 Forslag A kr Alm. realkreditlån Rentetilpasningslån Månedlig stigning hvis alt vælges kr kr.

71 Bilag IV Udskrifter fra KABs statistik 2005 Sammenlignende statistik for de almene boligorganisationer

72

73

74

75

76

77