Velkomst og BoligPortal generelt v. Preben Nyt fra BoligPortal v. Jørgen og Morten

Transkript

1

2 Velkomst og BoligPortal generelt v. Preben Nyt fra BoligPortal v. Jørgen og Morten Huslejefastsættelse del 1 v. Louise Kaczor Pause og netværk Huslejefastsættelse del 2 v. Louise Kaczor Afrunding og tak for i dag

3 Grundlagt i Ansatte Månedlige besøgende i gennemsnit Antal udlejningssamarbejdspartnere Antal visninger pr. bolig i gennemsnit Gennemsnitlige visninger af boligannoncer hver måned Boliger udlejet det seneste år Følgere på BoligPortals Facebook sider Første henvendelse inden for 24 timer

4 Skiftet til mere effektiv annoncering Skabe større værdi til din forretning

5 BoligPortal/find Se live

6

7

8

9

10

11 Lejens størrelse og regulering Netværksarrangement med boligportal, torsdag den 16. juni 2016 kl v/advokat Louise Kaczor

12 Lejens størrelse og regulering Disposition: 1. Regulerede ctr. uregulerede kommuner 2. Store ejendomme Omkostningsbestemt leje Lejen i moderniserede lejemål Lejen i gennemgribende moderniserede lejemål Lejen i 80/20 lejemål Lejen i lejemål udlejet til markedsleje 3. Småhuse Det lejedes værdi Lejen i moderniserede lejemål

13 Regulerede ctr. uregulerede kommuner

14 Regulerede ctr. uregulerede kommuner Uregulerede kommuner Kommuner hvor boligreguleringslovens kap II-IV om lejeregulering, vedligeholdelse og forbedringer ikke gælder Regulerede kommuner Kommuner hvor boligreguleringslovens kap. II-IV om lejeregulering, vedligeholdelse og forbedringer gælder

15 Regulerede ctr. uregulerede kommuner Lejefastsættelse i uregulerede kommuner HR: Lejen må fastsættes til det, som parterne kan blive enige om MEN Lejer kan kræve lejen nedsat til det lejedes værdi, jf. LL 49, stk. 1: Lejen skal være væsentligt højere end det lejedes værdi (10-15 %) Sagen skal være indbragt inden 1 år efter indgåelse af lejeaftalen eller sidste forhøjelse Udlejer kan kræve lejen forhøjet til det lejedes værdi, jf. LL 47, stk. 3: Lejen skal være væsentligt lavere end det lejedes værdi (10-15 %) Skal varsles med 3 måneders varsel Kan først få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter sidste forhøjelse Hvis parterne ikke har aftalt lejens størrelse, sættes den til det lejedes værdi, jf. LL 4, stk. 4

16 Regulerede ctr. uregulerede kommuner Lejefastsættelse i regulerede kommuner Lejen må fastsættes til den omkostningsbestemte leje, jf. BRL 5, stk. 1

17 STORE EJENDOMME

18 Omkostningsbestemt leje Ejendomme omfattet af den omkostningsbestemte leje HR: Omfatter ejendomme i regulerede områder, når det lejede helt eller delvist anvendes til beboelse, jf. BRL 4, stk. 1 U1: Lejemål i 80/20 ejendomme, jf. BRL 4, stk. 3 U2: Småhuse, jf. BRL 4, stk. 5 Modif.: Lejemål nævnt i BRL 15a/LL 53 kan aftales ud af den omkostningsbestemte leje

19 Omkostningsbestemt leje fortsat Lejen ved lejemålets indgåelse Kan ikke udlejes til et beløb højere end den omkostningsbestemte leje i henhold til BRL 8 om driftsudgifter og 9 om afkast, jf. BRL 5, stk. 1, 1. pkt. I forbedrede lejemål kan der tillægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. BRL 5, stk. 1, 2. pkt.

20 Omkostningsbestemt leje fortsat Lejeforhøjelse under lejemålets beståen HR: Lejen kan forhøjes efter BRL 7, stk. 1, hvis den ikke kan dække: Ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. 8 Afkast af ejendommens værdi, jf. 9 Modif.: Lejen kan aldrig overstige det lejedes værdi efter LL 47, stk. 2, jf. BRL 7, stk. 2

21 Lejen i gennemgribende moderniserede lejemål Lejen ved lejemålets indgåelse Hvis lejemålet er gennemgribende moderniseret, kan lejen fastsættes til et beløb svarende til det lejedes værdi efter LL 47, stk. 2, jf. BRL 5, stk. 2

22 Lejen i gennemgribende moderniserede lejemål fortsat Lejemål omfattet af reglen Det kræves i henhold til BRL 5, stk. 2, at Forbedringen væsentligt har forøget det lejedes værdi Forbedringsudgiften enten overstiger kr pr. m 2 eller et samlet beløb på kr (beløbene er I 2000 niveau og indeksreguleres i juni kr pr. m 2 i 2016/samlet kr i 2016 Forbedringen skal være gennemført inden for en periode på 2 år

23 Lejen i gennemgribende moderniserede lejemål fortsat For at kunne anvende BRL 5, stk. 2 er det endvidere et krav, at Ejendommen på udlejningstidspunktet har opnået en energiramme på A-D I energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, eller Ejeren inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive vedligeholdelse, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 400 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen Beløbet er i 2012 niveau og indeksreguleres i juni/2016: 417 pr. m 2

24 Lejen i gennemgribende moderniserede lejemål fortsat Ved udlejning efter BRL 5, stk. 2 skal udlejeren inden første udlejning, jf. BRL 5, stk. 4, 1. pkt.: Orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne Om dette og Om indholdet af BRL 5, stk. 4 Undladelse medfører ugyldighed, jf. BRL 5, stk. 4, 2. pkt.

25 Lejen i gennemgribende moderniserede lejemål fortsat Nyeste dom på området: U Ø: Lejefastsættelse kunne ikke ske efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, da orienteringspligten efter 5, stk. 4, ikke fandtes opfyldt Afgørelsen er anket til Højesteret

26 Lejen i gennemgribende moderniserede lejemål fortsat Beboerrepræsentanterne eller lejerne kan herefter inden 14 dage indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. BRL 22, stk. 1, jf. BRL 5, stk. 4, 3. og 4. pkt. Vedligeholdelsesmanglerne skal angives og De kan alene vedrøre mangler uden for det enkelte lejemål

27 Lejen i gennemgribende moderniserede lejemål fortsat Orienteringspligten efter BRL 5, stk. 4 gælder dog kun, hvis lejemålet er forbedret 1. januar 2001 eller senere GD2016/04V Et lejemål var istandsat i 1990, så udlejer måtte genudleje det efter BRL 5, stk. 2 uden at skulle dokumentere forbedringsudgifterne og uden, at beboerrepræsentanterne eller lejerne var orienteret

28 Lejen i gennemgribende moderniserede lejemål fortsat Hvis huslejenævnet afgiver påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, jf. BRL 22, stk. 3, kan der ikke indgås en lejeaftale efter reglerne om det lejedes værdi før manglerne er udbedret, jf. BRL 5, stk. 4, sidste pkt.

29 Lejen i gennemgribende moderniserede lejemål fortsat Udlejeren har bevisbyrden og skal fremlægge dokumentation for Forbedringsudgiften og At udbedringen er gennemført inden for en periode af 2 år Jf. BRL 5, stk. 5, 1. pkt.

30 Lejen i gennemgribende moderniserede lejemål fortsat Kan dette ikke opfyldes, kan der kun lejes ud til det lejedes værdi, hvis Det utvivlsomt må anses for godtgjort, at forbedringen er udført og At det er sket inden for en periode på 2 år Jf. BRL 5, stk. 5, 2. pkt.

31 Lejen i gennemgribende moderniserede lejemål fortsat Ved indbringelse for boligretten har udlejeren tillige bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi, jf. BRL 5, stk. 5, sidste pkt.

32 Lejen i gennemgribende moderniserede lejemål fortsat Lejeforhøjelse under lejemålets beståen Aftalt trappeleje ikke længere en mulighed Aftale om stigning efter nettoprisindeks, jf. LL 53 Skatter og afgifter, jf. LL Det lejedes værdi, jf. LL 47

33 Lejen i gennemgribende moderniserede lejemål fortsat Lejen ved genudlejning Udlejer har pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring Lejer kan få dette prøvet med 5 års mellemrum Hvis ikke opfyldt kan lejen kun beregnes efter BRL 5, stk. 1, jf. BRL 5, stk. 6

34 Lejen i 80/20 ejendomme Lejemål omfattet af reglen Beboelseslejemål i store ejendomme, hvor mere end 80 % af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 blev anvendt til andet end beboelse, jf. BRL 4, stk. 3

35 Lejen i 80/20 ejendomme fortsat Lejen ved lejemålets indgåelse Kan aftales til det lejedes værdi ud fra en vurdering af lejemålets beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand Modif.: Udlejning til det lejedes værdi er begrænset af LL 49, idet lejeren senest 1 år efter, at aftalen er indgået kan indbringe sagen for huslejenævnet, jf. LL 49, stk. 4. Nedsættelse medfører tilbagebetaling, jf. LL 49, stk. 3.

36 Lejen i 80/20 ejendomme Lejeforhøjelse under lejemålets beståen HR: Lejen I beboelseslejemål kan ikke reguleres på anden måde end fastsat i LL 47-52, jf. LL 53, stk. 2 U: Dog kan der aftales forhøjelser iht. LL 53, stk. 2 (nettoprisindeks) Modif.: Lejer kan senest 1 år efter, at aftalen er indgået indbringe sagen for huslejenævnet, jf. LL 49, stk. 4. Nedsættelse medfører tilbagebetaling, jf. LL 49, stk. 3.

37 Markedsleje Lejemål omfattet af reglerne Beboelseslejligheder i ejendomme taget i brug efter 31. december 2991, jf. LL 53, stk. 3 Beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 lovligt blev anvendt udelukkende til erhvervsformål, jf. LL 53, stk. 4 Det skal fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse

38 Markedsleje fortsat Nyindrettet beboelseslejlighed eller enkeltværelse i tagetage, der ikke blev anvendt til eller var registreret som beboelse den 1. september 2002, jf. LL 53, stk. 5, 1. pkt. Det skal fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse Beboelseslejligheder eller enkeltværelser indrettet i nypåbyggede etager i henhold til byggetilladelse efter 1. juli 2004, jf. LL 53, stk. 5, 2. pkt. Det skal fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse

39 Markedsleje fortsat Lejen ved lejemålets beståen Udlejning til markedsleje kun begrænset af aftalelovens 36

40 Markedsleje fortsat Lejeforhøjelser under lejemålets beståen Lejeforhøjelse kan efter LL 53, stk. 6 kræves på grundlag af en aftale om, at lejen reguleres efter nettoprisindekset Kan gennemføres ved skriftlig meddelelse til lejeren, jf. LL 53, stk. 6

41 SMÅHUSE

42 Småhuse Ejendomme omfattet af reglerne om småhuse Ejendomme, hvor der den 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder, jf. BRL 29b og 4 a Er ejendommen opført efter 1. januar 1995 kan den ikke være et småhus U H: Statens Klædefabrik blev i 2000 købt og fuldstændig nedrevet. Udtalt at ejendomme opført efter den 1. januar 1995 ikke kan være et småhus

43 Småhuse fortsat Fastsættelse af lejen ved lejemålets indgåelse Ejendomme, der ikke er indeksfinansierede, jf. BRL 29c: HR: LL kap. VIII, men lejen kan dog ikke overstige den leje, der er beregnet efter BRL kap. II-IV for sammenlignelige lejemål i store ejendomme U: Lejen kan ikke kræves nedsat, hvis den er fastsat efter BRL 5 inden 1. januar 1995, jf. 4, stk. 11 i BRL s ikrafttrædelsesbestemmelser fra 1. juni 1994

44 Småhuse fortsat Ejendomme, der er indeksfinansierede, jf. BRL 29d: LL kap. VIII A om lejen for indeksfinansieret boligbyggeri

45 Småhuse fortsat Forhøjelser under lejemålets beståen Ejendomme der ikke er indeksfinansierede, jf. BRL 29c: HR: Lejen kan forhøjes efter LL kap. VIII Modif.: Lejen kan dog ikke overstige den leje, der er beregnet efter BRL kap. II-IV for sammenlignelige lejemål U: Huslejenævnet kan beregne den omkostningsbestemte leje, hvis der ikke er sammenligningslejemål eller lejen for disse er atypiske ( skyggebudget )

46 Småhuse fortsat Betingelser, jf. LL 47 Lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. LL 47, stk. 1 Sammenligningen skal foretages med andre lejemål I kvarteret, der er tilsvarende henset til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, jf. LL 47, stk. 3 Kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller sidste lejeforhøjelse, jf. LL 47, stk. 3. Uopsigelighed er ingen hindring, hvis det er forbehold i aftalen, jf. LL 47, stk. 4. Modif.: Lejer kan senest 1 år efter, at den forhøjede leje er betalt første gang indbringe sagen for husejenævnet, jf. LL 49, stk. 4. Nedsættelse medfører tilbagebetaling, jf. LL 49, stk. 3.

47 Småhuse fortsat Indeksfinansierede ejendomme, jf. BRL 29d: Lejen kan forhøjes efter LL kap. VIII A

48 Småhuse fortsat Lejen kan ligeledes forhøjes, hvis der er sket forbedringer i det lejede, og reglerne i BRL er opfyldt

49 Lejeregulering i lejeforholdets beståen Lejeregulering Efter det lejedes værdi (i ikke-regulerede kommuner) Omkostningsbestemt regulering (i regulerede kommuner) Stigninger i skatter og afgifter Forbedringer i lejemålet og på ejendommen

50 Lejeregulering i lejeforholdets beståen Nettoprisindeksering Det kan aftales, at lejen reguleres efter nettoprisindeks Omkostningsbestemte lejemål kan reguleres i 2-årige perioder, hvorefter der skal reguleres/tilpasses efter budget Der kræves ikke varsel, men udlejer skal give lejer besked om stigningen Der kan reguleres én gang årligt udlejer fastsætter datoen

51 Boligreguleringslovens regler om mere byrdefulde vilkår Der må ikke ved lejeaftalens indgåelse aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren, end de vilkår der gælder for andre lejere I ejendommen Gælder kun i omkostningsbestemte ejendomme Højere leje kan modsvares af højere kvalitet, mere fordelagtige vilkår eller bedre udsigt m.v. Det beror på en samlet bedømmelse Ved genudlejning skal der udlejes til den samme leje som de øvrige, også selvom der lovligt kan opkræves en højere omkostningsbestemt leje, jf. TBB

52 Betaling af beløb ud over lejen Gælder alle typer lejemål HR: Lejen omfatter alle skatter afgifter, driftsudgifter, forbedringstillæg, vedligeholdelseshensættelser m.v. uanset lejemålets type

53 Betaling af beløb ud over lejen fortsat U H Udlejer må ikke opkræve separate beløb ud over lejen uden lovhjemmel En lejer betalte ved siden af lejen for vand, fordelt efter areal. Højesteret udtalte, at adgangen til at kræve særskilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at den enkelte lejers betaling opgøres på grundlag af lejerens forbrug i henhold til individuel forbrugsmåling, jf. lejelovens 46j, stk. 1, der ikke kan fraviges ved aftale, jf. 46p, stk. 1. En ordning som den foreliggende om særskilt betaling for vand, hvor den enkelte lejers betaling opgøres som en andel af flere lejeres forbrug fordelt efter areal, var derfor ugyldig som stridende mod de ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen.

54 Betaling af beløb ud over lejen Selvom U H angår betaling af vand, angiver de indledende præmisser, at der er tale om et generelt princip

55 Betaling af beløb ud over lejen TBB V Trappevask Et fast månedligt beløb til trappevask kunne ikke opkræves seperat ud over huslejen for et boliglejemål Renholdelse af trapper kan overvæltes på lejeren ved aftale det skal fremgå af lejekontrakten, hvis lejeren har overtaget forpligtelsen (husk BRL 5, stk. 9) Hvis lejeren har renholdelsespligten og misligholder denne, kan det indebære, at udlejer kan kræve erstatning for tabet (få andre til at udføre arbejdet), men udlejer kan ikke pålægge lejer, at betale til en af udlejer antaget tredjemand før misligholdelse er sket eller det er klart, at misligholdelse vil ske Frivillige ordninger kan aftales (hvor lejeren kan melde sig til og fra)

56 Betaling af beløb ud over lejen TBB V Vedligeholdelse Udlejer af boliger ikke berettiget til at opkræve betaling ud over lejen for vedligeholdelse, som påhvilede lejer Det er muligt at aftale, at lejer skal overtage en del af vedligeholdelses- eller renholdelsespligterne på ejendommen, jf. LL 19, jf. 24. I ejendomme, hvor BRL kap II-IV finder anvendelse kan lejerne dog ikke pålægges den udvendige vedligeholdelse, bortset fra vedligeholdelse af den have, som hører til det lejede Reglerne indeholder dog ikke mulighed for opkrævning af betaling for vedligeholdelsespligten Har lejerne derfor overtaget en del af vedligeholdelsespligten, er lejeren derfor som udgangspunkt berettiget til selv at udføre arbejdet eller bestemme, hvem han vil betale for at udføre arbejdet. Det kan dog aftales, at udlejer bestemmer, hvilke håndværkere der skal benyttes, men det er ikke muligt for udlejeren at opkræve et fast beløb til udførelse af lejerens vedligeholdelsesarbejder.

57 Betaling af beløb ud over lejen U Renovation Udlejer kunne ikke kræve udgifterne til renovation refunderet ved siden af lejebetalingen

58 Betaling af beløb ud over lejen TBB Ø Forsikring Landsretten fandt, at lejelovgivningen ikke indeholdt hjemmel til særskilt op- krævning af ejendomsforsikring, som lejeren derfor skulle have tilbagebetalt

59 Betaling af beløb ud over lejen U H - Flyttesynsgebyr Udlejer havde ikke ret til aftalt gebyr for genudlejning eller gebyr for flyttesyn Ydes der en særlig indsats for genudlejning, kan de faktiske udgifter pålignes lejeren, jf. LL 86, stk. 3

60 Betaling af beløb ud over lejen TBB Vaskeri I et alment lejemål var der aftalt betaling efter individuelt forbrug. Lejeren kom I restance og bestred bl.a., at betaling kunne kræves, jf. princippet i U H. Landsretten fandt, at restancen var pligtig pengeydelse, og at ophævelse var sket med rette Hvis der således er tale om betaling efter forbrug, således at lejeren ikke er tvunget til betaling, må ordningen som udgangspunkt være lovlig, jf. GD V

61 Betaling af beløb ud over lejen U V PBS gebyr Landsrettens flertal tiltrådte, at aftalen om lejerens betaling af PBS-gebyr ikke var i strid med LL 32 og nåede frem til, at opkrævning af gebyret kunne ske uden særskilt hjemmel i lejelovningen Bl.a. pga. karakteren af PBS-gebyret sammenholdt med dets størrelse og da betaling via PBS ikke udelukkende var i udlejers interesse

62 Betaling af beløb ud over lejen Nævnets kompetence ved tvistebehandling Da tvister om betaling af udgifter ud over lejen angår lejens størrelse, har huslejenævnet kompetence i tvister herom, jf. LL 106, stk. 1, nr. 1

63 Tak for i dag Kontaktoplysninger Advokat Louise Kaczor lka@lkalaw.dk Telefon

64