Bebyggelsen er nedslidt og der er byggetekniske skader, utidssvarende boliger og nedslidte friarealer.

Transkript

1 Punkt 13. Himmerland Boligforening - Sallingsundvej (afd. 19) og Tambosundvej (afd. 22) almene familieboliger - Renoverings- og driftsstøttesag med kapitaltilførsel - Godkendelse inden byggestart (skema B) Teknik- og Miljøudvalget indstiller, at byrådet godkender renoveringsprojekt og den tilhørende finansieringsplan inden byggestart herunder, at den samlede anlægsudgift bliver på kr. fordelt med kr. til afdeling 19 og kr. til afdeling 22, at der stilles den nødvendige kommunegaranti for realkreditlån til finansieringen, og at der bevilges et rente og afdragsfrit lån på kr. som led i en kapitaltilførsel til afdeling 19 (særlig driftsstøtte). Tina Staun Sørensen var fraværende. Magistraten anbefaler indstillingen. Sagsbeskrivelse Bygherre: Himmerland Boligforening, Afdeling 19 og 22. Himmerlands afdelinger på Sallingsundvej og Tambosundvej er en del af en større byplan fra 1960 erne, som lå til grund for udbygningen af Aalborg Øst. Sallingsundvej og Tambosundvej ligger mellem Budumvej og Humlebakken og er opført omkring 1980 som montagebyggeri. Bebyggelsen er nedslidt og der er byggetekniske skader, utidssvarende boliger og nedslidte friarealer. Der er behov for en omfattende renovering, herunder ændringer i bygningernes facadeudtryk og boligstørrelser i retning af flere større boliger. Der etableres tilgængelighedsboliger for ældre- og handicappede. De to afdelinger er naboafdelinger og er i hovedtrækket identiske og renoveringsprojekterne ønskes derfor behandlet parallelt på grundlag af den foreliggende samlede helhedsplan. Støttesagsmæssigt (budget og regnskab) vil de to sager blive behandlet som to selvstændige afdelinger. Afdelingerne er også med i et fælles boligsocialt projekt i Aalborg Øst med 4 boligorganisationer og 9 afdelinger i projekt 9220 Aalborg Øst. Et projekt som Aalborg Kommune også deltager i og som Landsbyggefonden har givet støtte til efter almenboligloven fra puljen vedrørende tilskud til social og forebyggende indsatser.

2 De to afdelinger består af 38 beboelsesbygninger i 3 etager og rummer 406 familieboliger i størrelser fra 1 til 4 rums boliger, med overvægt af 1- og 2-rums boliger, samt 2 fælleshuse og garageanlæg. Det er planen at nedrive en boligblok med 11 boliger i afdeling 19, så antallet af boliger reduceres til 395. Den blok, der skal nedrives, ligger ud mod den grønne kile mellem de to afdelinger. Der skal opføres et nyt aktivitetshus på arealet, som skal være fælles for de to afdelinger og for naboafdelingerne på Sundvejene. Skema A blev godkendt i byrådets møde den 28. februar 2011 (punkt 9). Projekt og forhistorie er beskrevet i indstillingen til skema A. Landsbyggefonden har den 16. marts 2011 givet tilsagn om støtte til renoveringen (skema A) med forhøjede, støttede lån i forhold til den af Aalborg Byråd godkendte finansieringsplan, idet der blev overført beløb fra den ustøttede låntagning til den støttede del. Den samlede anlægsudgift var uændret. Det ved skema A godkendte projekt er færdigprojekteret og har været udsendt i licitation. Licitationsresultatet oversteg budgetrammen ved skema A med ca. 70 mio. kr. svarende til en overskridelse på ca. 19% (inklusive aktivitetshus til ca. 11,7 mio. kr.). I forhold til skema A er der indregnet en række ekstraudgifter, bl.a. til en asbestsanering og håndtering af bly i byggematerialer samt til etablering af ekstra toiletrum i de kommende 2 plans boliger som følge af myndighedskrav og til trapper fra adgangsetage til haveniveau. Desuden er der indarbejdet lokal regnvandshåndtering på friarealer efter ønske fra kommunen og det nye aktivitetshus er projekteret som lavenergihus efter 2020-kravene. Rådgiverydelser har efter godkendelsen af skema A været i EU-udbud og vist sig at være dyrere end budgetteret og udgifter til genhusning er forhøjet som følge af, at der vil blive behov for flere genhusninger og over længere perioder end budgetteret med ved skema A. Stigningen i anlægsudgifterne i forhold til skema A skyldes også, at budgettallene, der lå til grund for skema A, var fra 4. kvartal 2009 og der er derfor foretaget en indeksering af udgifterne til niveau. Der søges derfor om støtte til finansiering af den højere anlægsudgift indenfor de oprindeligt udmeldte huslejeberegninger, som blev fastsat ved Landsbyggefondens foreløbige støttefastsættelse den 1. februar Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte den 13. juli 2012 Landsbyggefonden, at før kommunen kunne tage stilling til skema B og forelægge sagen for byrådet, skulle fonden udarbejde en finansieringsplan, som redegjorde for, hvilke konsekvenser den forhøjede anlægsudgift ville få for kommu-

3 nens støtte til sagen, både med hensyn til størrelsen på de støttede lån og den kommunale garanti samt den driftsstøtte, kommunen skulle bidrage med. Forvaltningen bad også Landsbyggefonden oplyse, om den nu ansøgte forhøjelse af budgettet i forhold til skema A kunne godkendes på grundlag af en finansieringsplan, der lå indenfor rammerne af de tidligere udmeldte huslejestigninger og om fonden ville være indstillet på at støtte projektet i den nu foreliggende form. Landsbyggefonden har ikke udarbejdet en egentlig finansieringsplan, men har den 9. september 2012 oplyst, at fonden står ved stigningen i de 91-støttede lån (renoveringsstøtteordningen) og fonden vil derfor regulere den løbende støtte, således at de forudsatte huslejestigninger ikke forøges udover inflationsudviklingen. Det bemærkes, at de ustøttede arbejder kun medtages (i LBF-sagen) med de af fonden afsatte beløb. Økonomi Den samlede renoveringsudgift for afdeling 19 er beregnet til ca. 204 mio. kr. svarende til kr. pr. m 2 og for afdeling 22 til ca. 235 mio. kr. svarende til kr. pr. m 2. Kapitaltilførsel Nedrivning af de 11 boliger kræver også godkendelse fra ministeriet. Boligforeningen oplyste ved skema A, at der i forbindelse med nedrivningen i givet fald skulle ske en kapitaltilførsel til afdeling 19 til forholdsmæssig indfrielse af lån svarende til ca kr., hvoraf Aalborg Kommunes andel ville udgøre ca kr. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har den 4. november 2011 godkendt nedrivningen. Kapitaltilførslen vil ske efter nedenstående såkaldte 1/5-model: Aalborg Kommune Rente- og afdragsfrit lån 20% kr. Realkreditinstitut Rente- og afdragsfrit lån 20% kr. Landsbyggefonden Lån fra Landsdispositionsfonden 20% kr. Landsbyggefonden Tilskud fra Landsdispositionsfonden 20% kr. Boligorganisationen Tilskud fra egen dispositionsfond 20% kr. I alt 100% kr. Huslejekonsekvenser Landsbyggefonden har den 1. februar 2010 givet huslejestøtte og driftsstøttelån til begge afdelinger. Støtten er indbetalt fra 1. kvartal 2010 og er løbende blevet indsat på en reguleringskonto. For Sallingsundvej svarer støtten til 230 kr. pr. m 2 pr. år. For Tambosundvej svarer støtten til 169 kr. pr. m 2 pr. år.

4 Landsbyggefonden har som nævnt også meddelt, at den løbende støtte vil blive reguleret, således at de tidligere udmeldte huslejestigninger ikke forøges udover inflationsudviklingen til trods for de højere anlægsudgifter i forhold til skema A. Det er oplyst, at hvis huslejerne fremskrives til 2012-niveau bliver de fremtidige årlige gennemsnitshuslejer på henholdsvis 774 kr. pr. m 2 for Sallingsundvej og på 807 kr. pr. m 2 for Tambosundvej. Finansiering Realkreditinstitutterne har i deres tilbud på finansiering oplyst, at der kun skal stilles en kommunegaranti på den støttede del af belåningen. Sallingsundvej Renoveringsudgift I alt Støttede realkreditlån 1) Ustøttede realkreditlån - - -Kr Egen finansiering og tilskud 2) Kapitaltilførsel til driften (se ovenfor) Kommunal Garanti 3) Skema A ca Ændring ca Skema B ca Tambosundvej Renoveringsudgift I alt Støttede realkreditlån 1) Ustøttede realkreditlån kr Egen finansiering og tilskud 2) Kapitaltilførsel til driften (se ovenfor) Kommunal Garanti 3) Skema A ca Ændring Skema B ca Forklaring til skemaer: 1) Lånet bevilges af Landsbyggefonden. Ydelsesstøtten betales fuldt ud af fonden. 2) Det samlede beløb for begge afdelinger består af egenfinansiering i form af tilskud på 5,7 mio. kr. fra egen trækningsret, forbrug af henlæggelser på 7,8 mio. kr. og forbrug fra reguleringskonti på 8,0 mio. kr., beløb som er uændrede i f.t. skema A. Desuden indeholder beløbet lokalt støttede lån på i alt kr., som er summen af stigningerne i forhold til skema A. 3) Kommunen skal for de støttede lån garantere for den del af lånene, der ligger ud over 60% af ejendommens værdi. Landsbyggefonden regaranterer for halvdelen af kommunens eventuelle tab. Garantiforpligtelsen er beregnet foreløbigt af realkreditinstitutterne.

5 Som normalt ved renoveringssager, skal der stilles en række almindelige vilkår og en række særlige vilkår for støttetilsagnet. Beslutning: Godkendt.

6