Bilag 16: Forslag til besvarelse af indsigelser og bemærkninger, lp 990. TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune

Transkript

1 Bilag 16: Forslag til besvarelse af indsigelser og bemærkninger, lp 990 Side 1 af 8 Forslag til lokalplan, forslag til kommuneplantillæg, forslag til udbygningsaf- tale og forslag til miljørapport har været fremlagt offentligt i perioden fra 7. januar 2015 til 4. marts Der er modtaget 12 indsigelser/bemærkninger, som er vedlagt indstillingen som bilag nummereret Følgende har indsendt indsigelser/bemærkninger: 4. Morten Bock Sørensen, Aalborggade 19, 1. th., 8000 Aarhus C (kolonihave), 5. Åbyhøj Fællesråd, v/ fmd. Poul Bøje Schou, Harald Kiddes Vej 53, 8230 Åbyhøj, 6. Peter Lærkner 7. Gorm Kjer Branderup, Monradsvej 22, 8260 Viby J (kolonihave), 8. Jesper Rosendahl og Line Koppel, Ekkodalen 2, 3. tv., 8210 Aarhus V (kolonihave), 9. Gunner Rosenstedt Nielsen, Gefionsvej 12, 8230 Åbyhøj, 10. Dieter A. Johannsen og Kirsten K. Kester, Sdr. Ringgade 40, 4., 8000 Aarhus C. (kolonihave), 11. Dan Sørensen Sønderkær, Dalstien 15, 8200 Aarhus N., 12. Annie Lohmann, Grønnegade 111, 9. th., 8000 Aarhus C (kolonihave), 13. Lea Andersen og Daniel Nielsen, Nørrebrogade 6, 1. tv., 8000 Aarhus C. (kolonihave), 14. Andelshaveforeningen Fritiden v/ fmd. Bettina Bech, H/F Fritiden, Lokesvej, 8230 Åbyhøj (kolonihaver), 15. Jane og Steen Høj Jensen, Åbyhøjvej 82, 8230 Åbyhøj. TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune Planafdelingen Kalkværksvej Aarhus C Telefon: Direkte telefon: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Direkte pech@aarhus.dk Sag: 14/ Sagsbehandler: Peter Christoffersen Emnerne i indsigelserne/bemærkningerne er: Anvendelse, Bygningsomfang, Indblik, Skygge, Trafik, Bygningsudformning, Grønne arealer, Visualiseringer, Værditab og Procedure. I perioden fra den maj 2015 er gennemført en 14-dages høring om ændring af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg. Udsendt høringsmateriale er vedlagt indstillingen som bilag 27. Ændringen betyder i korte træk, at højhuset på 15 etager udgår, og at der i stedet sker en omfordeling af byggemulighederne i lokalplanens delområde II ved Lokesvej. Bebyggelsesstrukturen bliver den samme for de 4 byggefelter her og ingen bygning bliver på mere end 8 etager. Der er modtaget 9 indsigelser/bemærkninger, som er vedlagt indstillingen som bilag nummereret Følgende har indsendt indsigelser/bemærkninger:

2 18. Andelshaveforeningen Fritiden, v/fmd. Bettina Bech, H/F Fritiden, Lokesvej, 8230 Åbyhøj (kolonihaver) 19. Åbyhøj Fællesråd, v/fmd. Poul B. Schou, Harald Kiddes Vej 53, 8230 Åbyhøj, 20. Gunner R. Nielsen, Gefionsvej 12, 8230 Åbyhøj, 21. Lea Andersen og Daniel Nielsen, Nørrebrogade 6, 1.tv., 8000 Aarhus C (kolonihave), 22. Annie Lohmann, Grønnegade 111, 9. th., 8000 Aarhus C (kolonihave), 23. Jane og Steen Høj Jensen, Åbyvej 82, 8230 Åbyhøj, 24. Marianne Nielsen, 25. Arne Brandt Hansen, O.I. Offersens Vej 19, 8230 Åbyhøj, 26. Fatih Manjani. Side 2 af 8 Emnerne i indsigelserne/bemærkningerne er: Anvendelse, Bygningsomfang, Indblik, Skygge, Trafik, Bygningsudformning, Grønne arealer, Værditab, Procedure, Kloakforhold. Besvarelsen af indsigelser/bemærkninger er foretaget emnevis. Anvendelse (6, 13, 21) Helhedsplanen viser en fordeling mod Søren Frichs Vej på 80 % erhverv og 20 % boliger. Det er ikke indarbejdet i lokalplanen (6). Det udtrykkes tilfredshed med at planlægge en blandet bymæssig bebyggelse i stedet for de forladte og forfaldne bygninger (13, 21). Teknik og Miljøs besvarelse om Anvendelse: Idéen om at placere erhverv langs Søren Frichs Vej er stadig relevant for de kommende etaper i omdannelsesområdet. Der er imidlertid ikke marked i øjeblikket for at opføre erhvervsbyggeri i større omfang. Bygningsomfang (5, 6, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 26) Antallet af boliger i lokalplanområdet er for stort (5). Hvis der bygges 2500 nye boliger i omdannelsesområdet, vil antallet af beblive øget med det er en forøgelse på 50 %. Det vil medføre en ghettodannelse. Lokalplanområdet bør være en del af Åbyhøj og ikke en del af det nye brokvarter (9, 20). Helhedsplanen indeholder en bebyggelsesprocent på 60. Der spørges om, hvad bebyggelsesprocenten er i lokalplanområdet (6). Helhedsplanen går op til 6 etager og ikke 8 etager som i lokalplanen boere i Åbyhøj-området (6).

3 Antallet af etager i Åbyhøj er max. 4 etager og det burde også være tilfældet i lokalplanområdet. 6 etager er det maksimale der bør tillades. 7, 8 og 15 etager er for meget (5, 19). Side 3 af 8 Hvis bygningshøjden bliver øget fra 2 etager til 15 etager, vil udsigten fra Åbyhøj til ådalen blive spærret. 3 etager bør det maksimale (9, 20). Flyt højhuset til en beliggenhed tæt ved intensiv kollektiv trafik (10). Højhuse midt i et villakvarter er ikke velovervejet. Bebyggelsen er for høj (10, 12, 24). Bebyggelse i 5-6 etager kan give mening, men ikke bebyggelse i op til 15 etager (13, 14). Der gøres indsigelse mod byggeri højere end 2 etager (15, 23). Det er en dårlig idé at droppe højhuset på 15 etager. I det nye brokvarter bør der indgå højhuse.(26). Teknik og Miljøs besvarelse om Bygningsomfang Hvis hele omdannelsesområdet bebygges med boliger kan man godt forele sig, at antallet af boliger når op på Det vil være i overensstemmelse med kommuneplanens mål om, at en stor del af byudviklingen skal stille ske i omdannelsesområder, og at der skal ske en fortætning af byen. Ghettodannelse forventes at kunne undgås ved i den komme planlægning for omdannelsesområdet at lægge vægt på variation i bebyggelsen mht. bolig- typer og udformning. Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet er 146. I forslaget til kommuneplantillæg er der angivet en maksimal bebyggelsesprocent på 165. Det skyldes at evt. kommende vejarealer inden for lokalplanområdet ikke kan medregnes i grundarealet. Det ændrer dog ikke ved det maksimale etageareal som det er angivet i lokalplanen. Højhuspolitikken er en del af kommuneplanen. Højhuse er ifølge højhuspolitikken huse på mere end 6 etager. I følge højhuspolitikken kan placeres højhuse efter nogle nærmere angivne spilleregler. En af reglerne er, at der tages stilling fra sag til sag. Helhedsplan er ikke konkret nok til at kunne indeholde højhuse. Teknik og Miljø vurderer, at der godt kan opbygges et attraktivt byggeri i 2-4 etager, men at visionen for området er at etablere en ny, tæt bebygget bydel med et bredt boligudbud, jf. kommunens strategi for fortætning i forbindelse med omdannelse. Placeringen af højhuset er ikke tilfældig. Det er placeret, så skyggevirkningen på eksisterende skole, boliger og kolonihaver bliver mindst mulig, og så der opretholdes mest mulig udsigt fra Åbyhøj henover ådalen.

4 Det foreslås, at indsigelser/bemærkninger giver anledning til fjernelse af højhuset på 15 etager, og at der i stedet placeres bebyggelse på 4-8 etager. Side 4 af 8 Indblik (4, 8, 12, 13, 14, 15, 23) Der vil blive indbliksgener i kolonihaver og bolig tæt på lokalplanområdet. Teknik og Miljøs besvarelse om Indblik I en by vil der ofte være indbliksmuligheder af et vist omfang. Det gælder både i parcelhusområder og i bymidten. Teknik og Miljø vurderer, at genens omfang har sammenhæng med afstanden mellem bolig/kolonihave og den påtænkte bebyggelse. Afstanden fra haven ved boligen på Åbyvej til den påtænkte bebyggelse på 6 etager er ca. 40 m. Afstanden fra kolonihaven tættest på en ny bebyggelse til den påtænkte bebyggelse på 4 etager er ca. 25 m. Det foreslås, at indsigelser/bemærkninger giver anledning til fjernelse af højhuset på 15 etager, og at der i stedet placeres bebyggelse på 4-8 etager. Skygge (4, 6, 8, 10, 11, 12, 14, 18, 22) Der mangler skyggediagrammer, der viser påvirkningen af de grønne arealer (6). Illustrationsplanen i lokalplanen viser forkerte skygger (10). Hvordan sikres sollys omkring det 15 etages højhus? (11) Højhus og bebyggelse langs Lokesvej vil give skygge i kolonihaverne eftermiddag og aften (4, 8, 10). Skyggediagrammerne passe ikke. Der mangler skyggediagrammer efter kl. 18, hvor der også opholder sig beboere i kolonihaverne (14, 18). Teknik og Miljøs besvarelse om Skygge Skyggediagrammerne i miljørapporten porten viser også påvirkningen på de arealer, der udlægges som grønne arealer. De grønne arealer er dog ikke vist specifikt. Man skal selv sammenholde lokalplankortet/illustrationsplanen med skyggediagrammerne. Det er korrekt, at skyggerne på illustrationsplanen ikke er rigtige skygger. Skyggerne fremgår af miljørapportens skyggediagrammer. Illustrationsplanens skygger er kun påført tegningen for at fremhæve bygningernes placering. Skyggedagrammerne er så korrekte som det er teknisk muligt at fremstille dem. Det er ikke korrekt, at de påtænkte bygninger vil skygge i kolonihaverne om eftermiddagen. I bilag 17 til indstillingen indgår supplerende skyggediagrammer. De viser skygger kl. 19 og 20 ved midsommer og efterårsjævndøgn. Ved midsommer kl. 19 vil kolonihaverne ikke blive berørt af skygger. Ved midsommer kl. 20 vil et mindre antal kolonihaver ligge i skygge. Ved efterårsjævndøgn kl. 19 vil

5 et mindre antal kolonihaver ligge i skygge. Ved efterårsjævndøgn kl. 20 er solen gået ned. Side 5 af 8 Det foreslås, at indsigelser/bemærkninger giver anledning til fjernelse af højhuset på 15 etager, og at der i stedet placeres bebyggelse på 4-8 etager. Trafik (5, 6, 9, 13, 14, 18, 19, 20, 25) Buslinje 5 bør genindføres (5). Der er store trafikproblemer allerede nu morgen og aften på Søren Frichs Vej specielt ved ringgaden. Det vil blive endnu værre fremover. Der er behov for en trafikplan for hele det nye brokvarter. (5, 9, 19, 20, 25) Der vil blive problemer med trafikstøj og luftforurening (6,14). Der vil blive mere trafikstøj og parkering på Lokesvej (13). Teknik og Miljøs besvarelse om Trafik Lokalplanområdet busbetjenes af bybusrute 12, der har stop på Søren Frichs Vej. Herudover er der mulighed for at benytte busser på Silkeborgvej (600 m) og Ringgaden (1.000 m). Teknik og Miljø er bekendt med de trafikale problemer der er i krydset Søren Frichs Vej/Ringgaden, både i forhold til trafiksikkerhed og fremkommelighed. Der er ligeledes opmærksomhed på, at de eksisterende problemer bliver forværret med en fremtidig øget trafik i krydset. Teknik og Miljø er allerede i gang med at se på mulige løsninger i dette kryds. Der udarbejdes skitser for mulige projekter i krydset. Et projekt kan gennemføres, hvis projektet tildeles midler i forbindelse med byrådets generelle prioriteringer på infrastrukturområdet. Der vil komme en øget trafik, som alt andet lige vil øge luftforureningen. Der har været en væsentlig trafik fra den tidligere fragtmandscentral. Denne trafik er fjernet. Forureningen fra udstødningen mindskes på grund af tekniøgede trafik fra lokalplanområdet vil derfor ikke forårsage en overskridelse af de fastsatte grænseværdier for luftforurening. Den samlede trafik fra lokalplanområdet er større end den trafik, der er flyttet væk med den tidligere fragtmandscentral. Der vil derfor være en øget støj fra vejen. Dette vurderes dog kun at være i meget begrænset omfang, idet Søren Frichs Vej allerede i dag er en meget trafikeret vej. Boliger m.m. i lokalplanområdet er i lokalplanen sikret mod for meget støj fra vejen. Det forventes ikke, at parkering på terræn giver anledning til støjproblemer. I lokalplanen er der stillet krav til parkeringen i henhold til Aarhus Kommunes ske forbedringer. Den retningslinjer for parkering. Der forventes derfor ikke behov for at parkere på Lokesvej.

6 Bygningsudformning (5, 13, 20, 21) Der mangler variation vedrørende boligstørrelser, boligtyper og bygningsudformning (5, 20). Side 6 af 8 Helhedsplanen indeholder god variation i anvendelse, grønne områder og vand i byen. Det gør lokalplanen ikke (13). Udformningen af bygninger bør have relation til Åby og Åbyhøj (21). Teknik og Miljøs besvarelse om Bygningsudformning Der forventes opført: 179 ungdomsboliger til udlejning, 186 lejligheder under 60 m2 og 254 lejligheder på 60 m2 eller mere. En del af lejlighederne vil blive til udlejning. Hvor mange lejligheder, der vil blive solgt som ejerlejligheder er ikke afklaret. Der indgår grønne områder og vand både i helhedsplanen og lokalplanen. Der indgår i lokalplanen primært boliger dog med mulighed for en dagligvaog ca m2 liberale erhverv o.l.. Markedet for erhvervslokaler o.l. er vanskeligt for rebutik på op til 1000 m2 tiden. Grønne arealer (5, 24) Det grønne strøg i området er godt (5). De grønne arealer er for små især for børnefamilier (24). Teknik og Miljøs besvarelse om Grønne arealer Visualiseringer (7, 10, 20) Der er for få visualiseringer (7). Hvorfor er der ikke brugt de samme positioner i lokalplanen som i helhedsplanen dvs. figur 22, 23 og 24 i helhedsplanen? Der vedlægges egne visualiseringer (7). Visualiseringen fra Lokesvej (set mod vest) er fra det fjerneste hjørne og viser ikke påvirkningen korrekt. Visualiseringen fra Gl. Åby Kirke skjuler bekvemt højhuset bag et træ (10). Visualiseringerne er et urimeligt skønmaleri (20). Teknik og Miljøs besvarelse om Visualiseringer

7 Der indgår i miljørapporten 6 visualiseringer 3 tæt på lokalplanområdet og 3 længere væk. Det har Teknik og Miljø vurderet som repræsentativt og tilstrækkeligt. Det er ikke muligt at vise den nye bebyggelse fra alle positioner. Side 7 af 8 Figur 22 i helhedsplanen viser udsigten fra Thorsvej. Denne udsigt indgår også i miljørapporten. Figur 23 i helhedsplanen viser udsigten fra Frodesvej. Denne udsigt er ikke vist i miljørapporten, idet den nye bebyggelse ikke vil kunne ses for enden af Frodesvej. Frodesvejs forlængelse ligger øst for lokalplanområdet. Figur 24 i helhedsplanen viser udsigten fra højen syd for Lokesvej. Udsigten fra denne position indgår også i miljørapporten, men synsvinklen er drejet mod vest, hvor den nye bebyggelse ligger. De vedlagte visualiseringer (indsigelse 7) virker ikke korrekte, idet der ikke er taget højde for den perspektiviske forkortning. Visualiseringerne fra Lokesvej er korrekte nok. For at kunne se toppen af højhuset, er det nødvendigt at have en vis afstand til bygningen. Visualiseringspunktet fra Åby Kirke er valgt for at vise påvirkningen fra denne ikke helt uvæsentlige position. Kirken er den ældste bygning i området og den har en kulturhistorisk betydning. At højhuset ikke kan ses herfra pga. bevoksning må vel ses som positivt. Ved placeringen af højhuset er der primært taget hensyn til skygger på skolen, boliger og kolonihaver og herudover til, at højhuset skulle påvirke udsigten fra Åbyhøj mindst muligt. Der vil dog blive indsat nye visualiseringer i lokalplanen for at vise bebyggelsen korrekt uden højhuset på 15 etager. Værditab (14, 15, 18, 23) I forhold til andre kolonihaver vil Fritiden få et værditab pga. skygger og indblik (14, 18). Der regnes med en klækkelig erstatning, da boligen Åbyvej 82 vil blive usælgelig (15, 23). Teknik og Miljøs besvarelse om Værditab Retspraksis viser, at der skal foreligge ganske særlige forhold, før der gives erstatning til ejeren af en ejendom, der ikke er omfattet af ekspropriation. Erstatning kan alene komme på tale, hvor en bestemmelse i en lokalplan har usædvanlige og meget væsentlige konsekvenser for den pågældende grundejer. Det er ikke tilstrækkeligt, at lokalplanen medfører en ringere handelsværdi af ejendommen. I den konkrete sag, hvor der er tale om at bygge i 6 etager ca. 50 m fra boligen på Åbyvej 82, og bygge i 4 etager ca. 25 m fra den nærmeste kolonihave vurderes der ikke at foreligge sådanne særlige forhold, der kan udløse erstatning.

8 Side 8 af 8 Procedure (12, 13, 14, 15, 20, 23, 24) Indsigelser bedes behandlet med respekt (12). Det er bekymrende, at også naboarealer til lokalplanområdet har betegnelsen område hvor høje huse ikke som udgangspunkt afvises (13). Den offentlige høring virker som en skueproces, når planchefen i Lokalavisen udtaler, at bygherren står klar til at bygge (14, 15, 23, 24). Helhedsplanen skaber uhensigtsmæssige forventninger (20). Teknik og Miljøs besvarelse om Procedure Alle indsigelser behandles med respekt. Men det er ikke det samme som at de skal medføres ændringer i planerne. Store arealer i kommunen har fået betegnelsen område hvor høje huse ikke som udgangspunkt afvises. Det drejer sig i stor udstrækning om byvækstområder og eksisterende erhvervsarealer. Der er ikke hermed taget stilling til, om det er en god idé at placere højhuse her. Det er korrekt, at bygherren gerne vil i gang med at bygge. Det fratager ikke byrådet retten til at ændre i planerne. Kloakforhold (25) Kældre på I.O. Offersens Vej er flere gange blevet oversvømmet de senere år. Der vil efter tidsplanen gå år inden kloakledningerne er udskiftet. Har Aarhus Kommune sikret sig, at det nye byggeri ikke forværrer forholdene? Har kommunen sikret sig, at der ikke vil blive gener i form af bl.a. lugt fra renseanlægget på det nye brokvarter? Teknik og Miljøs besvarelse om Kloakforhold Aarhusvand oplyser, at nybyggeriet vil blive koblet på helt nye kloakrør, og at det ikke vil forværre forholdene på I.O. Offersens Vej. Aarhusvand oplyser desuden, at der er etableret kældre i nogle boliger på I.O. Offersens Vej i 2009, og at problemet kan løses med lukkeventiler i den enkelte boligs kælder. Det kan desuden oplyses, at der ikke vil blive placeret boliger så tæt på renseanlægget, at der vil opstå lugtgener for boligerne.