Indstilling. Hejredalskollegiets fremtid. 1. Resume. Til Aarhus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø. Aarhus Kommune. Den 25.

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Aarhus Kommune Den 25. juli 2011 Teknik og Miljø og Borgmesterens Afdeling 1. Resume Hejredalskollegiet er omfattet af helhedsplanen for Gellerupparken og Toveshøj, og det er bl.a. hensigten, at der i sammenhæng med kollegiet skal omdannes to blokke til ungdomsboliger, som tilsammen skal danne ramme om en ny ungdomsbydel. Hertil kommer, at Gellerup Højskole af både Brabrand Boligforening og Aarhus Kommune anses som værende et potentielt stort aktiv for området og et vigtigt element i omdannelsen af Gellerup og Toveshøj. I overensstemmelse med helhedsplanens målsætninger har Teknik og Miljø og Borgmesterens Afdeling i samarbejde med Hejredalskollegiets bestyrelse og Brabrand Boligforening udarbejdet et oplæg til en aftale om kollegiets fremtid (bilag 1). Kalkværksvej Aarhus C POB/09/ Sagsnummer POB/09/01217 Sagsbehandler Jørn Hedeby Nielsen/Kristian Harbo Jeppesen Telefon Direkte telefon / E-post almentbyggeri@mtm.aarhus.dk E-post direkte jhn@aarhus.dk/kihj@aarhus.dk Ifølge oplægget sælges i første omgang 3 blokke til Gellerup Højskole. Efterfølgende afklares det, om det resterende kollegium skal moderniseres eller nedrives og nye ungdomsboliger opføres. Rest-kollegiet skal indgå i helhedsplanen for Gellerupparken og Toveshøj, der arbejder med en arkitektkonkurrence for området ved kollegiet. Teknik og Miljø og Borgmesterens Afdeling indstiller, at byrådet tiltræder oplægget til aftale om (bilag 1), herunder at kommunen yder et rente- og afdragsfrit lån på 3,3 mio. kr. til kollegiet. Lånet afholdes indenfor Teknik og Miljøs budget. Lånet afdrages via Hejredalskollegiets indtægter fra salget af 3 blokke til Gellerup Højskole.

2 Det indstilles endvidere, at eventuelle yderligere udgifter ved den samlede plan for Hejredalskollegiet finansieres i sammenhæng med helhedsplanen for Gellerupparken og Toveshøj. Hejredalskollegiet har på nuværende tidspunkt et opsamlet underskud på ca. 4,4 mio. kr. Underskuddet er opstået over en årrække på grund af omfattende udlejningsproblemer. Byrådet har den 15. december 2011 godkendt at udbetale et lån på 1,0 mio. kr. til kollegiet til delvis dækning af opsamlet underskud. Der har gennem længere tid været arbejdet med salget af en del af kollegiet (3 blokke ud af i alt 11). Byrådet har således den 2. december 2009 godkendt et delvis salg. 2. Beslutningspunkter At 1) byrådet tiltræder oplæg til aftale om (bilag 1). At 2) kommunen yder et rente- og afdragsfrit lån på 3,3 mio. kr. til Hejredalskollegiet. At 3) lånet afholdes inden for Teknik og Miljøs budget og Teknik og Miljø fastsætter vilkårene for lånet. At 4) eventuelle yderligere udgifter ved den samlede plan for Hejredalskollegiet finansieres i sammenhæng med helhedsplanen for Gellerupparken og Toveshøj. 3. Baggrund Byrådet besluttede i december 2008, at Hejredalskollegiet blev en del af helhedsplanen for Gellerupparken og Toveshøj. Helhedsplanen har til formål at ændre Gellerupparken og Toveshøj fra et udsat boligområde til en attraktiv og multifunktionel bydel med en blandet beboersammensætning. I den sammenhæng spiller kollegiets fremtid en væsentlig rolle. I den politiske aftale om dispositionsplanens indhold fra november 2010, som byrådet godkendte 16. marts 2011, blev det besluttet at omdanne de to blokke, der ligger ved siden af kollegiet til ungdomsboliger. Dette giver mulighed for at etablere en større sammenhængende og attraktiv ungdomsbydel, der omfatter såvel Hejredalskollegiet som de to omdannede blokke. Side 2 af 7

3 Gellerup Højskole anses dertil af både Brabrand Boligforening og Aarhus Kommune som værende et potentielt stort aktiv for området, idet den bl.a. vil bidrage til dets multifunktionalitet og samtidig styrke områdets image. Indstillingen understøtter realiseringen af helhedsplanens målsætninger for Gellerupparken og Toveshøj. 4. Sagsfremstilling Byrådet godkendte i 1992 en renovering af Hejredalskollegiet. Renoveringsarbejderne blev gennemført med kommunal og statslig støtte i henhold til 73 b i lov om boligbyggeri. En betingelse for tildeling af denne type renoveringsstøtten var, at byrådet samtidig accepterede at indestå for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift, som kollegiet ikke selv ville kunne afvikle. Kommunens dækning af eventuelle underskud kan ske i form af direkte tilskud eller et rente- og afdragsfrit lån. Hejredalskollegiet har på nuværende tidspunkt et opsamlet underskud på ca. 4,4 mio. kr. Underskuddet er opstået over en årrække på grund af omfattende udlejningsproblemer. Underskuddet er indtil nu blevet finansieret af kollegiets egne midler henlagt til planlagt vedligeholdelse. Kollegiet har tidligere anmodet om udbetaling af en kommunal underskudsdækning på op til 1,0 mio. kr. Byrådet har den 15. december 2011 godkendt, at kommunen yder et lån på 1 mio. kr. til kollegiet. Lånet er endnu ikke udbetalt, idet kollegiets bestyrelse ikke skriftligt har accepteret gældsforholdet. Kollegiet har oplyst, at det i løbet af relativt kort tid at stå i likviditetsproblemer, og kollegiet administrator, Brabrand Boligforening, må ikke finansiere kollegiets likviditetsproblemer. Samtidig har kollegiet et akut behov for at gennemføre en renovering af kloakkerne. Kollegiet har også et ønske om anvendelse af henlagte midler til en forstærket sikring af kollegiet mod indbrud, hvilket vil medføre et yderligere behov for likviditet. Kollegiet har på nuværende tidspunkt en del tomme værelser og vil dermed få yderligere lejetab. Problemet med udlejningen skyldes bl.a. kollegiets fysiske standard, og at de unge generelt søger mod boliger i midtbyen. Side 3 af 7

4 Der har gennem længere tid været arbejdet med et salg af en del af kollegiet (3 blokke ud af i alt 11). Med et salg har det været forventningen, at kollegiets lejetab vil kunne begrænses, og samtidig ville kunne opnås en økonomisk gevinst ved salget. Byrådet godkendte i 2009 et salg af 3 blokke med i alt 72 værelser (til Gellerup Højskole). Det daværende Indenrigs- og Socialministerium gav afslag på salget, da køberen (højskolen) ikke kunne betale købesummen kontant. Socialministeriet har efterfølgende stillet sig positiv overfor en løsning, hvor statens lån i kollegiet afdrages over en årrække. Kollegiets realkreditlån skal dog fortsat indfries vedrørende de 3 blokke, der sælges til Gellerup Højskole. Behovet for indfrielse af lån udgør 3,3 mio. kr. Kommunen kan i særlige tilfælde yde et lån til selvejende kollegier. Ydes et kommunalt lån på 3,3 mio. kr. til Hejredalskollegiet kan kollegiet anvende lånet til indfrielse af eksisterende realkreditlån, hvorved salget til Gellerup Højskole kan gennemføres. Højskolens betaling for kollegieblokke sker i form af et pantebrev, som højskolen betaler en årlig ydelse på. Socialministeriet har stillet som betingelse for en godkendelse, at de nuværende beboere ikke stilles ringere ved salget, dvs. at huslejeniveauet fastholdes. En del af ydelsesbetalingen anvendes derfor til sikring af det nuværende huslejeniveau, mens den resterende ydelsesbetaling går til afdrag på 3/11 af kollegiets statslån. Efter indfrielse af 3/11 af statslånet skal denne andel af ydelsesbetalingen anvendes til afdrag på det kommunale lån. Såfremt Gellerup Højskole overtager de 3 blokke pr. 1. september 2011 vil højskolen kunne opnå tilskud fra SATS-puljemidlerne, der vil sikre højskolens eksistens i 2011 til Herefter skal højskolens drives efter de almindelige økonomiske betingelser for højskoler, hvor staten yder et driftstilskud pr. elev. Højskolens fortsatte drift vil således være afhængig af dens evne til at tiltrække elever. Teknik og Miljø og Borgmesterens Afdeling har i samarbejde med Hejredalskollegiets bestyrelse og Brabrand Boligforening udarbejdet et oplæg til en aftale om kollegiets fremtid (bilag 1). Ifølge planen sælges i første omgang 3 blokke til Gellerup Højskole. Efterfølgende afklares det, om det resterende kollegium skal moderniseres eller nedrives, og nye ungdomsboliger opføres. Der udarbejdes Side 4 af 7

5 således en plan for kollegiets fremtid med udgangspunkt i indholdet i helhedsplanen for Gellerupparken og Toveshøj. Planen omfatter følgende: Arkitektkonkurrence for rest-kollegiet, de blå blokke i Gellerupparken, ungdomscamp, den nordlige del af bygaden, pladsen foran basaren og de kommunale arbejdspladser. I bilag 1 og 2 er vist oversigt over konkurrenceområdet og volumenstudier for Basarpladsen. Salg af én blok til Brabrand Boligforening til helhedsplanen for Gellerupparken og Toveshøj. Omdannelse til almen afdeling/likvidation af Hejredalskollegiet. Nedrivning af eksisterende bygninger, såfremt det ifølge en teknisk og økonomisk vurdering ikke er forsvarligt at bevare bygningerne. Nybyggeri af almene ungdomsboliger efter eventuel nedrivning. I perioden frem til en endelig afklaring af løsningen for rest-kollegiet vil kunne opstå yderligere lejetab som kommunen i sidste ende kan være forpligtet til at dække. Aftalen om sikrer sandsynligvis bevarelsen af 8 blokke med i alt 192 kollegieværelser, mens 3 blokke med i alt 72 kollegieværelser sælges, og dermed nedlægges som kollegieværelser. I forbindelse med salget sikres genhusning af beboerne i de 3 blokke, der sælges. Alternativet til aftalen er at gennemføre en likvidation af Hejredalskollegiet på nuværende tidspunkt, da kollegiet ikke vil kunne overleve uden væsentlige tiltag. En likvidation af kollegiet på nuværende tidspunkt vurderes ikke at ville medføre større kommunale udgifter, sandsynligvis vil de kommunale udgifter være mindre. En likvidation på nuværende tidspunkt vil medføre, at kommunen ikke skal yde lån til kollegiet på tilsammen 4,3 mio. kr. Der er dog usikkerhed omkring økonomien ved likvidationen, da det er uafklaret, i hvilket omfang den kommunale underskudsgaranti til kollegiet forpligtiger kommunen i forhold til eventuelle udækkede kreditorer i forbindelse med en likvidation. Til gengæld vil en likvidation på nuværende tidspunkt sandsynligvis medføre, at Gellerup Højskole ikke vil kunne etableres, idet forudsæt- Side 5 af 7

6 ningen for højskolens tilskud er, at højskolen ejer bygningerne pr. 1. september Med henvisning til intentionerne i helhedsplanen for Gellerupparken og Toveshøj indstiller Teknik og Miljø og Borgmesterens Afdeling, at byrådet tiltræder oplægget til aftale om (bilag 1), herunder at kommunen yder et rente- og afdragsfrit lån på 3,3 mio. kr. til kollegiet. 5. Konsekvenser for ressourcer Lånet til dækning af kollegiets driftsunderskud afholdes indenfor Teknik og Miljøs budget. Lånet dækkes af 2,2 mio. kr. afsat til kapitaltilførsel til almene boligafdelinger og 1,1 mio. kr. afsat til kollegierenoveringer (primært afsat til finansiering af løsning af problemerne med Hejredalskollegiet og Skjoldhøjkollegiet). Lånet får oprykkende panteret efter realkreditlånene i kollegiet. Lånet er rentefrit og kan afdrages, når kollegiets økonomi efter kommunens skøn tillader det. Tilbagebetalingen skal dog påbegyndes senest 35 år efter lånets udbetaling. Teknik og Miljø fastsætter vilkårene for lånet. I det konkrete tilfælde skal lånet afdrages med kollegiets indtægter fra salget af 3 blokke til Gellerup Højskole. Afdrag på det kommunale lån vil først kunne påbegyndes efter, at statslån på ca. 1,6 mio. kr. er afdraget. Der er samtidig en vis usikkerhed for højskolens drift efter 2013 og dermed for afdraget på det kommunale lån. Endvidere skal bemærkes, at kollegiets resterende statslån på ca. 4,4 mio. kr. forfalder til indfrielse i 2015, hvorved kollegiet får behov for yderligere finansiering, såfremt statslånets løbetid ikke kan forlænges. Alt andet lige vil dette udskyde tilbagebetalingen af det kommunale lån. Der er generelt ringe sikkerhed for det kommunale lån, idet kollegiets fortsatte drift er usikker. Eventuelle yderligere udgifter ved den samlede plan for Hejredalskollegiet finansieres i sammenhæng med helhedsplanen for Gellerupparken og Toveshøj. Side 6 af 7

7 Nicolai Wammen Laura Hay / / Niels Højbjerg Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Bilag 1: Aftale om (kopi til alle, +elektronisk). Tidligere beslutninger Byrådets beslutning af 20. maj 1992 om renovering af Hejredalskollegiet og accept af kommunal underskudsgaranti. Byrådets beslutning af 17. december 2008 om ungdomsboligbyggeriet i Århus Kommune, herunder beslutning om, at Hejredalskollegiet er omfattet af helhedsplanen for Gellerupparken og Toveshøj. Byrådets beslutning af 2. december 2009 om delvist salg af Hejredalskollegiet. Byrådets beslutning den 15. december 2010 om dækning af kollegiets underskud. Byrådets beslutning af 16. marts 2011 om dispositionsplan og byfornyelsesprogram for Gellerup og Toveshøj samt skitseprojektering af fase 2. Side 7 af 7