BOLIGER, FEDDET, BRANDE LOKALPLAN NR. 205

Transkript

1 BOLIGER, FEDDET, BRANDE LOKALPLAN NR. 205

2 Titel Boliger, Feddet, Brande Lokalplan nr. 205 Udarbejdet af Landinspektørcentret A/S i samarbejde med Ikast-Brande Kommune, Planafdelingen Henvendelse Ikast-Brande Kommune Planafdelingen Centerparken Brande Tlf Fax E-post: teknikogmiljoomraadet@ikast-brande.dk

3 Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan?... 5 Lokalplanredegørelse Baggrund og formål... 7 Lokalplanområdet... 8 Lokalplanens indhold... 8 Forhold til anden planlægning... 9 Tekniske Anlæg Miljøvurdering Servitutter Tilladelse eller dispensation fra andre myndigheder Offentliggørelse af lokalplanen Lokalplanbestemmelser 1. Lokalplanens formål Område og zonestatus Områdets anvendelse Vej, sti og parkering Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Udstykning Grundejerforening Betingelse for ibrugtagning Ophævelse af lokalplan Retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Kortbilag 1. Matrikelkort Arealanvendelse Illustrationsplan... 22

4 Lokalplan nr Ikast-Brande Kommune

5 BOLIGER, FEDDET, BRANDE Lokalplan nr. 205 Ikast-Brande Kommune Hvad er en lokalplan? Lokalplanen er det led i planlægningen, der udtrykker de konkrete rammer for realisering af de mål, der er indeholdt i kommunens overordnede planlægning - Kommuneplanen. Inden Byrådet vedtager en lokalplan endeligt, offentliggøres et forslag til lokalplan i minimum 8 uger. Formålet med offentliggørelsen er, at borgerne skal kunne forholde sig til lokalplanen og eventuelt fremkomme med bemærkninger, ændringsforslag eller indsigelser. Når byrådet har behandlet borgernes synspunkter, kan lokalplanen vedtages endeligt, hvorefter den tinglyses og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. En lokalplan er ikke til hinder for, at eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen er opdelt i to dele - en redegørelsesdel og en del, der rummer lokalplanens bestemmelser. Redegørelsen indeholder lokalplanens baggrund, forudsætning og mål, mens bestemmelserne udgør den lovmæssige del af planen.

6 Lokalplan nr Ikast-Brande Kommune

7 Lokalplanens afgrænsning - 1:4000 Lokalplanredegørelse Lokalplanens baggrund Flere store virksomheder har i de seneste år udvidet deres aktiviteter i Brande i meget stort omfang. Dette har medført ansættelse af nye medarbejdere, og som følge heraf er efterspørgslen på boliger i Brande steget væsentligt. For at kunne imødekomme denne efterspørgsel, og samtidig tilbyde et bredt udbud af boliger, er det besluttet at udarbejde nærværende lokalplan. Formålet med lokalplanen er at skabe det planmæssige grundlag for at etablere et parcelhusområde med attraktiv beliggenhed i et bynært område.

8 Lokalplan nr Ikast-Brande Kommune Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at skabe et attraktivt boligområde med velbeliggende parceller, der giver et alternativ til byens traditionelle parcelhuskvarte rer og dermed bidrager til et varieret udbud af byggemuligheder til boligformål. Endvidere skal den sikre en helhedsvirkning i boligområdets fremtræden, samt sikre at området anvendes til formål der harmonerer med omgivende arealers anvendelse. Endelig skal den fastlægge bestemmelser, der beskytter de ånære områder ved Brande Å. Udkik fra lokalplangrænsen mod sydvest over fabrikkens friarealer

9 Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter et område langs Brande Å, som tidligere har været benyttet til fiskedamme, og i dag henligger som natur, hvoraf en del er beskyttet af Naturbeskyttelseslovens 3. Denne del af lokalplanområdet vil ikke blive bebygget. Lokalplanområdet omfatter endvidere en del af den tidligere farverivirksomhed Martensens Fabrik. Denne del af området består i øjeblikket af bassiner og rensningsanlæg fra den tidligere virksomhed. Bassinerne, som er udført i beton, som rensningsanlægget vil i forbindelse med lokalplanens realisering blive fjernet. Lokalplanområdet berører 2 ejendomme, matr. nr. 8a og 8eo, Brande By, Brande. Lokalplanområdet er i sin helhed ubebygget. Lokalplanens indhold Lokalplanområdet kan udbygges med fritliggende én-families boliger. Der bliver mulighed for at drive liberalt erhverv fra boligen. Der udlægges endvidere et fællesareal, som skal fungere som friareal for det samlede boligområde. Parkeringsforhold På grundene skal der reserveres areal til anlæg af parkeringspladser. Det betyder at der skal være plads til de angivne parkeringspladser, men at de først skal anlægges når der er behov for det. Der gives endvidere mulighed for etablering af et mindre antal fælles parkeringspladser. Udstykninger Der er fastlagt en vejledende udstykningsplan for området. Udstykninger må derfor alene ske i overensstemmelse med principperne i denne udstykningsplan. Ubebyggede arealer Der udlægges i lokalplanen et areal mellem boligerne og Brande Å, som skal være fælles fri- og opholdsareal for alle boliger i området. Hovedparten af friarealet er tidligere dambrugsområde, som henligger som uplejet natur i dag. En del af dette areal er beskyttet i henhold til Naturbeskyttelseslovens 3, og vedligeholdelse, ændringer mv. heraf er underlagt særlige regler. På den øvrige del af friarealerne kan de eksisterende fiskedamme omdanne til søer mv. Der skal udarbejdes en samlet plan for udnyttelsen af området. Der vil alene blive tilladt opført et redskabsskur, samt en mindre pavillon i fællesarealet. Denne bebyggelse vil i givet fald afløse eksisterende bebyggelse. Der må ikke etableres belysning, der lyser ind i delområde B, da det vil forstyrre de nataktive dyr.

10 Lokalplan nr Ikast-Brande Kommune Forhold til anden planlægning Regionplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanen for Ringkjøbing Amt. Beskyttet natur Stort set hele område B er beskyttet natur som sø og mose efter 3 i Naturbeskyttelsesloven. Åbyggelinie Størstedelen af lokalplanområdet ligger inden for naturbeskyttelseslovens åbyggelinie på 150 m. Lokalplanen fastlægges en byggelinie, som ligger 40 m fra vejen og mellem 75 og 100 m fra åen. I forbindelse med lokalplanens gennemførellse vil åbyggelinien blive søgt ophævet for den del af lokalplanområdet, der ligger mellem den eksisterende åbyggelinien og den viste fremtidige åbyggelinie. Se kortbilag nr. 2. Der ikke planlagt opført ny bebyggelse mellem den fremtidige åbyggelinien og Brande Å, bortset fra et redskabsskur og en mindre pavillion. Udsigt mod sydøst fra stioverførslen over Brande Å 10

11 I område B findes der i dag to bygninger. Det bebyggede areal på ikke forøges inden for område B. Hvis der ønskes ændringer af de bestående bygninger, skal der søges om en dispensation fra å-beskyttelseslinien. Ejerne af grund 10 og 11 kan etablere en spang fra deres grund og ud til tangen, se kortbilag 3. Spangene må være 1 meter bred og ikke ligge mere end højst ½ meter over terræn. Spangene skal være enkelt udformet af træ behandlet i mørke farver, så de falder i med omgivelserne. Der må ikke etableres egentlig bro med rækværk og lignende, jvf. å-beskyttelse dispensationen. Det er ikke tilladt at etablere en altan eller lignende i den 3 beskyttede mose. Afhængig af, hvordan den endelig sø bliver udformet, vil der blive taget konkret stilling til tilladelse til etablering og udformning af spange. Kommuneplanen Lokalplanområdet er i kommuneplanen udlagt til henholdsvis erhvervsområde og rekreativt område. Der er således ikke oveensstemmelse mellem lokalplan og kommuneplan. Der vil i forbindelse med udarbejdelsen af forslaget til lokalplan også blive udarbejdet tillæg til kommuneplanen, hvorved der med forslagenes endelige vedtagelse vil være overensstemmelse mellem de 2 planer. Lokalplan nr. 24, Brande Kommune En del af lokalplanområdet er omfattet af lokalplan nr. 24 til erhvervsformål, som ophæves med denne lokalplan. Der har ikke tidligere været gennemført detaljeret planlægning for den øvrige del af lokalplanområdet. Lokalplanens forhold til overordnet vejplanlægning Lokalplanområdet vil blive tilsluttet den private fællesvej Enkehøj, som er en stamvej, der vejforsyner det eksisterende boligområde på Enkehøj. Vejen er tidligere dimensioneret til at kunne forsyne et større boligområde, idet kommuneplanens rammer udlægger yderligere boligområdet øst for Enkehøj. Der vil således ikke kræves yderligere udbygning af vejen. Lokalplanområdets sammenhæng med byens øvrige funktioner Området er beliggende rimeligt centralt i Brande, og er således tæt på daginstitutioner, indkøbsmuligheder o.lign. 11

12 Spildevandsplanen Der skal laves et tillæg til spildevandsplanen, da området er markeret som separatkloak. Regnvand skal nedsives på egen grund og spildevand skal tilledes kloak. Tekniske Anlæg Området forsynes med varme, vand og el fra offentlige og private forsyningsselskaber. Lokalplanen fastlægger, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før tilslutning til de respektive forsyningsselskaber har fundet sted. Området er omfattet af kommunes spildevandsplan ( ), som for området fastlægger at regnvand skal føres til nedsivning på egen grund og spildevand skal føres til det kommunale Sandfeld renseanlæg. Grundvand Arealerne ligger i område med almene drikkevandsinteresser og inden for indvindingsopland for almen vandforsyning. Vand fra arealerne vurderes ikke at kunne påvirke vandindvinding. Grundvandets strømningsretning er nordlig mod vandløb. Der er enkelte korte havevandingsboringer sideværts grundvandsstrømningen, som vurderes ikke at blive påvirket af eventuel nedsivning fra overfladen. 12

13 Dybereliggende grundvand vurderes at være godt beskyttet. Jordforurening Ejendommen matr. nr. 8a Brande By, Brande er kortlagt som forurenet ejendom på vidensniveau 1. forud for lokalplanudarbejdelsen er der foretaget undersøgelse af forurening og der er foretaget oprensning af forurenet jord. Ejendommen matr. nr. 8eo Brande By, Brande er ikke kortlagt som forurenet, men forud for lokalplanudarbejdelsen er der konstateret et mindre forurenet areal, som er oprenset. Noteringerne om forurening vil blive søgt fjernet. Indtil forureningskortlægningen er ophævet, skal der gives 8-tilladelse iht. Jordforureningsloven til bortskaffelse og nedknusning af rensningsanlægget, ligesom der ved arbejde med jord dels skal gives en 8-tilladelse samt dels skal der ske anmeldelse af jordflytning. Miljøvurdering Når en myndighed i medfør af lovgivningen tilvejebringer planer og programmer eller foretager ændringer deri, skal der i. flg. lov om miljøvurdering af planer og programmer, lov nr. 316 af 5. maj 2004, udarbejdes en miljøvurdering, medmindre planen kun fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer. Der skal kun gennemføres en miljøvurdering, hvis planerne må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Ikast-Brande Kommune har fået foretaget en screening af planforslaget og har vurderet, at der ikke skal gennemføres en miljøvurdering af planforslaget. Servitutter Der ophæves ingen servitutter med denne lokalplan. Tilladelse eller dispensation fra andre myndigheder Fortidsminder I henhold til lov om museer m.v. (lovbekendtgørelse nr. 739 af 17. juli 2000) 26, skal arbejdet standses, hvis der under jordarbejde findes grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder. 13

14 Naturbeskyttelsesloven Der skal ansøges om ophævelse af Å-beskyttelseslinien ved Miljøcenter Midt inden for det på kortbilag 2 viste område vest for fremtidig åbeskyttelseslinie. Et hvilket som helst tiltag eller ændring, der ønskes foretaget mellem den fremtidige åbeskyttelseslinie og Brande Å skal der søges dispensation til. Offentlig fremlæggelse af lokalplanen Lokalplanen har været offentligt fremlagt i perioden fra den 24. september til 19. november

15 BOLIGER, FEDDET, BRANDE Lokalplan nr. 205 Ikast-Brande Kommune Lokalplanbestemmelser I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er at skabe et attraktivt boligområde med velbeliggende parceller, der giver et alternativ til byens traditionelle parcelhuskvarterer og dermed bidrager til et varieret udbud af byggemuligheder til boligformål, at sikre helhedsvirkning i boligområdets fremtræden, at sikre at området anvendes til formål der harmonerer med omgivende arealers anvendelse. at fastlægge bestemmelser der beskytter de ånære områder ved Brande Å. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nrne.: Brande By, Brande Del af matr. nr. 8 a og matr. nr. 8 eo, samt alle parceller, der efter den 1. august 2008 udstykkes fra de nævnte ejendomme Den del af matr. nr. 8eo, Brande By, Brande der er beliggende i landzone, vil ved lokalplanens endelige vedtagelse blive overført til byzone. Lokalplanområdet er herefter i sin helhed beliggende i byzone Området opdeles i 3 delområder A, B og C, som vist på kortbilag 1 og 2. 15

16 3. Områdets anvendelse 3.1. Delområde A må kun anvendes til boligformål samt virksomhed, der almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af: at virksomheden drives af den der bebor ejendommen at virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres og at områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom Delområde B og C udlægges som fællesarealer for bebyggelsen i lokalplanområdet. 3.3 I delområde A og C må der etableres et fælleshus eller anden bygning hvis anvendelse alene understøtter områdets karakter af attraktivt boligområde. 3.4 I delområde B må etableres en grilhytte/pavillon samt redskabsskur. 3,5 I delområde C må der etableres fælles parkering for hele lokalplanområdet, lige som der kan etableres en miljøstation til f.eks. papir og glasaffald Der må ikke opføres mere end én bolig for én familie på den enkelte ejendom. 4. Vej, sti og parkering 4.1 Der må etableres de for området nødvendige boligveje. Boligveje skal udlægges i en bredde af 6 meter. 4.2 Området skal tilsluttes vejnettet via Enkehøj, hvor boligvejen skal tilsluttes direkte. Se kortbilag 2. Der skal etableres 5 m hjørneafskæringer på hjørneparceller mod Enkehøj. 4.3 Området skal tilsluttes Ikast-Brande Kommunes stinet via sti til Brande Å, som vist i princippet på kortbilag 2 og Byrådet kan i forbindelse med godkendelse af udstykning af området pålægge oversigtsarealer og lade disse tinglyse i henhold til vejlovens bestemmelser. 16

17 4.5 Der udlægges areal til stier med en bredde på minst 5 m, i princippet som vist på kortbilag På hver ejendom skal der udlægges areal til 2 parkeringspladser. 4.7 Gadebelysning skal etableres som parkbelysning med egen strømforsyning. 4.8 Der må ikke parkeres lastbiler eller andre større køretøjer over 3500 kg i lokalplanområdet. Parkering af lastbiler henvises til kommunens arealer til lastbilparkering eller lignende. 5. Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige Der må ikke opføres bebyggelse med mere en 2 etager, samt tagterrasse. Intet punkt på en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde på mere end 11 meter over terræn. 5.3 Ingen del af bebyggelse må opføres med en højde der overstiger 1,4 x afstanden til skel til vej, sti eller nabo. 5.4 Ingen del af bebyggelse må opføres nærmere nabo- eller stiskel end 2,5 meter. Dog må garager og carporte opføres i skel i op til en højde på 2,5 m. Garagen og carporte må højst være 3,5 m høj i en afstand af 2,5 m fra skel. 5.5 Ingen del af bebyggelse må opføres nærmere skel mod vej end 5,0 meter Arealer mellem vejbyggelinie og vej må ikke anvendes til nogen form for bebyggelse. 5.6 Å-byggelinien 150 m fra Brande Å fastlagt af naturfredningsloven, ses på kortbilag 2. Der fastlægges yderligere en byggelinie mod Brande Å i en afstand af 40 m fra vejen, som illustreret på kortbilag 2 - Fremtidig åbyggelinie. Mellem denne byggelinien og Brande Å må der ikke opføres nogen form for bebyggelse. 5.7 Ny bebyggelse i den østlige del af lokalplanområdet skal opføres mellem vejbyggelinien på 5 m og åbyggelinien på 40 m fra vejen. 5.8 Uanset bestemmelsen i punkt 5.6 må der opføres et redskabsskur, samt en pavillon/grillhytte i delområde B. Det bebyggede areal må ikke forøges. 17

18 6. Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Skiltning og reklamering må kun finde sted med byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 6.2 Til udvendige bygningssider samt tagflader må der ikke anvendes materialer, der efter byrådets skøn virker skæmmende eller der på anden måde skønnes ikke at kunne indpasses i boligområdet. 6.3 Inden for lokalplanområdet må der ikke opstilles antenner, herunder parabolantenner, der er synlige fra offentlig vej. 6,4 Spange må højst være 1 m brede og ikke ligge mere end ½ m over terræn. Spangene skal være af træ, behandlet med mørke farver. 7. Ubebyggede arealer 7.1 I områdets vestlige afgrænsning findes en vold, som vist på kortbilag 2 mellem punkt a og b. Denne vold skal bevares og eventuelt udbygges til en støjvold mod erhvervsområdet. Vedligeholdelse forestås af grundejerforeningen, som skal have adgang til at foretage denne vedligeholdelse. 7.2 Der må ikke foretages terrænreguleringer inden for en m fra skel og i øvrigt må treeænreguleringer inden for lokalplanområdet på mere end +/- 0,5 m må kun ske med byrådets forudgående godkendelse. 7.3 Undtaget fra punkt 7.2 er fremtidig skel mod erhvervsområdet vest og nord for lokalplanområdet. Her må der opføres en støjvold i en bredde på op til 30 m. 7.4 Delområde B skal indrettes efter en samlet plan. 7.5 Ejerne af grund 10 og 11, se kortbilag 3, kan etablere en spang fra deres grund og ud til tangen til fællesarealerne. 7.6 Der må ikke etableres belysning, der lyser ind i delområde B. 7.7 Inden for lokalplanens område skal der etableres jordballance, d.v.s. af ooverskydende jord som følge af tiltag inden for lokalplanens område, skal deponeres inden for lokalplanens område. 8. Udstykning 8.1 Udstykning må kun ske efter samme principper som den på kortbilag 2 og 3 viste udstykningsplan. 18

19 8.2 Grundstørrelsen i området skal være mellem 1000 m 2 og 2500 m Grundejerforening 9.1 Der oprettes ved udstykning af området en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanområdet. 9.2 Grundejerforeningen skal være oprettet senest når 25 % af de udstykkede grunde inden for lokalplanområdet er solgt, med mindre byrådet kræver andet. 9.3 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af de fælles opholdsarealer, boligveje og stier, der tilskødes grundejerforeningen. 9.4 Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet. 10. Betingelse for ibrugtagning 10.1 Nye boliger samt øvrige nye byggerier til ophold skal tilsluttes naturgas- eller fjernvarmeforsyning. Sådanne bebyggelser må ikke tages i brug, før tilslutning har fundet sted Nye boliger samt øvrige nye byggerier til ophold skal tilsluttes vandforsyning. Sådanne bebyggelser må ikke tages i brug, før tilslutning har fundet sted Nye boliger samt øvrige nye byggerier til ophold må ikke tages i brug, før der er anlagt mindst en parkeringplads for hver bolig Nye boliger må ikke tages i brug, før spildevand- og regnvandsafledning er etableret efter Ikast-Brandes anvisning: Spildevandet skal tilsluttes der kommunale spildevandssystem. Regnvand fra ejendommene skal nedsives fra jordoverflade på egen grund og regnvand fra vejarealerne skal ligeledes nedsives på jordoverfladen eller via faskine i grøfter eller bassiner. 11. Ophævelse af lokalplan og byplanvedtægt 11.1 Med denne lokalplans endelige vedtagelse ophæves den del af lokalplan nr. 24, Brande kommune, der er sammenfaldende med denne lokalplan. 19

20 11.2 Med denne lokalplans endelige vedtagelse ophæves den del af byplanvedtægt nr. 5 for Brande kommune, der er sammenfaldende med denne lokalplan. 12. Retsvirkninger 12.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planloven kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen Ikast-Brande Kommune kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen i henhold til planloven (planlovens 18) I henhold til 47 i planloven kan der foretages ekspropria tion af privat ejendom eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., medmindre Ikast-Brande Kommune skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20) Såfremt et forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. 20

21 Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Ikast-Brande Byråd som endelig lokalplan den 26. januar På Byrådets vegne Carsten Kissmeyer Borgmester Henning Hansen Kommunaldirektør Lokalplanen er offentligt bekendtgjort den 4. februar

22 22 Lokalplan nr Ikast-Brande Kommune

23 Matrikelkort Mål: 1:4.000 Signaturforklaring Lokalplangrænse - Delområdegrænse A Delområde Dato Kortbilag 1 A B C m m Ejerlav: Brande By, Brande Enkehøj

24 24 Lokalplan nr Ikast-Brande Kommune

25 a B Brande Å A Fremtidig åbyggelinie Eksisterende åbyggelinie C Feddet b Enkehøj m Arealanvendelseskort Mål: 1:2.000 Dato Signaturforklaring A Lokalplangrænse Eksisterende åbyggelinie - Delområdegrænse Fremtidig åbyggelinie Delområde Vejadgang Principiel udstykningsplan Stiforbindelse Kortbilag 2

26

27 Arkitektfirma DOMO, Åkrogen 31, 7330 Brande Illustrationsplan Ikke målfast Dato Kortbilag 3

28 Kort eller billede højde19 Bredde15 Station Stadion Hyvildvej Vejlevej Enkehøj Lokalplanforslag 205 Mål 1: m