Sanitet m.v. på badeværelset er udskiftet umiddelbart inden beboeren døde. Forbedringens værdi udgør kr

Transkript

1 Andelsdeklaration: Sandbygårdvej 11, 2. th. 1. Lejligheden Der er tale om en 2-værelses lejlighed beliggende på 2.sal i ejendommen. Arealet er 55 m2 ifølge BBR. Stuen har aftensol og vender ud mod en yderst stilfærdig sidegade. 1.1 Boligafgift m.v. Der betales en månedlig boligafgift således Boligafgift 2.129,00 Vinduesudskiftning (ophører) 201,00 Varme 257,00 Kabeltv og CopyDan 109,00 Ekstra vandafgift vaskemaskine 50,00 I alt 2.746,00 Boligafgiften indeholder udgiften til vand, idet der ikke er installeret vandmålere. Vandudgiften udgør ca. kr. 123 pr. måned. Gas og el afregnes direkte med forsyningsselskabet. 1.2 Forbedringer og fradrag for mangler ved vedligeholdelse. Den tidligere og nu afdøde - beboer har haft lejligheden siden Indvendig vedligeholdelse i form af maling, hvidtning og tapetsering er kun udført sporadisk de seneste mange år. Der er ikke foretaget afhøvling af gulve. Da der har været tæpper, er gulvene imidlertid intakte. Sanitet m.v. på badeværelset er udskiftet umiddelbart inden beboeren døde. Forbedringens værdi udgør kr Som det fremgår af vurderingsrapporten, der er udarbejdet af ejendommens vurderingsmand, er køkkenet nedslidt, og der er afsat beløb til at bringe lejligheden op til en sædvanlig gennemsnitlig vedligeholdelsesstand. Der er afsat kr Sammen med lejligheden kan køber overtage komfur og vaskemaskine for kr

2 Side 2 2. Ejendommen Ejendommen er en stor velbygget - og navnlig vel vedligeholdt - gulstensbygning fra 1928, der er beliggende på Bellahøj, nær både Degnemosen og Rødkildepark. Ejendommen omfatter hele karréen og er holdt i samme stil som naboejendommene. Den er dog en separat andelsboligforening. Der er ganske kort til Grøndalscenteret med talrige sports- og fritidsaktiviteter. Der findes et bredt udvalg af butikker på Godthåbsvej indenfor 500 meter. Trafikalt er der nem adgang til både Ring 2 og til busforbindelser. Metroen ved Flintholm er ca. 1,2 km væk. Ejendommen indeholder ifølge BBR 149 beboelseslejligheder, hvoraf en del er sammenlagte. Enkelte lejligheder i ejendommen har ikke eget bad. Det samlede areal er m2 eller gennemsnitlig 80 m2 pr. lejlighed. Der er en enkelt lejlighed, som er godkendt til liberalt erhverv. Ejendommen har 3 etager samt en fuldt udnyttet tagetage. Der er skiftet tag i og indrettet taglejligheder i perioden siden Projektet er endeligt fuldført og de sidste taglejligheder solgt i Der er tidligere udskiftet vinduer og pågår i øvrigt en betydelig løbende vedligeholdelse. Indtægterne fra husleje er helt minimale og vedrører formentlig bare en viceværtlejlighed. Ejendommen administreres af advokat Ole Fischer, Frederikssundsvej 159, 2700 Brønshøj, tlf Vedtægterne Vedtægterne ligger indenfor de normale standarder og er bragt ajour i forhold til de senere års lovændringer. Der er ingen klausul om panthaveres adgang til køb på tvangsauktion og efterfølgende videresalg. Forældrekøb accepteres for en tidsbegrænset periode. Ved salg kan andelshaver selv indstille en køber, uanset foreningen har en venteliste. Udlejning er kun tilladt efter indhentet tilladelse og der opkræves fremlejeafgift på 15 %. Med hensyn til dyrehold gælder, at hundehold er udelukket jf. 8. Eventuelle eksklusioner (undtagen restancer) kan indankes for en generalforsamling.

3 Side 3 4. Forsikringer Ejendommens forsikringer har de sædvanlige dækninger i form af brand, storm og vandledningsskade, grundejeransvar, glas, kummer, svamp (men ikke råd), insekt og bestyrelsesansvar. Policen har ikke bemærkninger om usædvanlige begrænsninger i dækningerne. 5. Servitutter, miljøforhold, kommunalt oplysningsskema Servitutterne fremgår af tingbogsattesten. De vedrører tilsyneladende alle forhold, som er sædvanlige for ejendomme af den alder. Ejendommen er beliggende i byzone og derfor automatisk registreret som lettere forurenet. Søgning på Københavns kommunes kort viser ikke tilstedeværelsen af yderligere forurening. Der er ikke vedtaget lokalplan for området. 6. Sælgers belåning af andelen Sælger har ikke haft lån i andelen jf. andelsboligbogen. 7. Foreningens drift Regnskabet vedrører Regnskabet indeholder ikke oplysninger om væsentligt ændrede forhold i perioden mellem regnskabsårets udløb og regnskabsaflæggelsen. 7.1 Likviditeten Kassebeholdningen er afrundet 2 mio. ud af en årlig omsætning på ca. kr. 5,9 mio., altså over 1/3 af årets indtægter. Skyldige omkostninger og indestående fra salg af andele udgør ca Budgetdisciplin Der er overskridelse af budgettet med vedligeholdelsesudgifter for mere end 1,5 mio. 7.3 Indtægtssiden Der er ikke tomgang fra udlejede lejligheder eller ledige andelsboliger. Der er kun helt ubetydelige restancer hos lejere Indtægterne omfatter ikke salg af lejligheder. De sidst afhændede taglejligheder er solgt med tab i forhold til etableringsomkostningen. De er nu alle solgt.

4 Side Omkostningerne Foreningens lån Foreningens lån er alle konvertible obligationslån i realkredit. De længste har en restløbetid på ca. 20 år. Der er i 2011 konverteret til lån med lavere rente. Rente og afdrag udgjorde i alt ca. kr og restgælden (kursværdi) kr , hvilket svarer til en belåning på 10,1 % af den offentlige ejendomsværdi. Bemærk, at lånene kan være omlagt efter regnskabsårets udløb Vedligeholdelse Størrelsen af ejendommens vedligeholdelsesomkostninger er mere end kr. 3 mio. eller ca. kr. 251 pr. m2, hvilket er meget betydeligt og skyldes indtægterne fra salg af taglejligheder. De gennemførte projekter fremgår af referatet fra generalforsamlingen. Der findes ingen vedligeholdelsesplan Latente skatter Regnskaberne indeholder ingen beregning af latente skatter ved ophør af udlejningsvirksomhed. Skatten kan med nugældende regler udskydes, dersom man undlader at sælge den sidste udlejede lejlighed. 8. Købesummen 8.1 Andelsværdien I det foreliggende tilfælde er den offentlige ejendomsvurdering benyttet i regnskabet, som grundlag for opgørelsen af andelsværdien. De offentlige vurderinger har de senere år været stabile, idet der i har været så få handler af udlejningsejendomme, at det har været vanskeligt at beregne udviklingen i priserne. Et fald i ejendomsværdien vil medføre et procentuelt større fald i egenkapitalen. Den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2011 udgør kr mio. eller ca kr./m2 bolig. Til den offentlige vurdering er lagt den del af omkostningen til tagudskiftning m.v., der skønsmæssigt kan anses for en forbedring, som ikke er medregnet i Skats vurdering, fordi projektet først er fuldført i løbet af 2011.

5 Side 5 Til gengæld har man i regnskabets note 24 fratrukket de omkostninger til etablering af taglejlighederne, som køberne af taglejlighederne har betalt for via købesummen for deres lejlighed. Beløbet er ændret siden 2011 på grund af salg af lejligheder. Andelsværdien for gamle lejligheder er fordelt efter et gammelt princip om lejeværdi, og den svarer derfor ikke helt til en fordeling efter kvadratmeter. Administrator oplyser, at man for at beregne en andelsværdi for de nye lejligheder, har divideret den oprindelige egenkapital med arealet for samtlige lejligheder, og så tillagt de nye lejligheder dette beløb pr. m2. Det svarer til kr. 33,0842 pr. m2. I forbindelse med vinduesudskiftning har man haft mulighed for at vælge indbetaling kontant eller afdragsvis. De som har betalt kontant skal derfor forlods dele dette beløb, og derfor er det fratrukket i andelskapitalen og anført som et særligt tillæg nedenfor. 8.2 Individuelle forbedringer De individuelle forbedringer er opgjort af andelsforeningens vurderingsmand. Vurderingerne sker i henhold til Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations retningslinier med udgangspunkt i forbedringernes anskaffelsesværdi, der nedskrives over en række år. Nedskrivningsperioden varierer efter arten af forbedringen. Der er individuelle forbedring for kr og fradrag for manglende vedligeholdelse for kr eller totalt fradrag på Andel af foreningens belåning Som led i betalingen af boligafgift vil køber komme til at forrente og afdrage en del af foreningens gæld. På baggrund af kursværdien af foreningens gæld kan denne lejligheds andel af gælden skønsmæssigt sættes til ca. kr Nedslag i formueandelen Lejligheden udbydes med et nedslag i købesummen på kr Samlet pris Summen af de ovennævnte beløb, der udgør lejlighedens samlede reelle købesum (den tekniske sammenligningspris), er kr eller kr pr. m2. 9. Finansieret boligudgift pr. måned Den samlede boligudgift pr. måned kan variere meget for forskellige købere, idet den afhænger af mulighederne for at finansiere købet. Dersom man lægger en stor udbetaling, så vil den løbende ud-

6 Side 6 gift til renter og afdrag på lån selvsagt være mindre. Tilsvarende vil tallene ændre sig, dersom man kan opnå lån på bedre vilkår end forudsat i vedhæftede beregninger. Forudsætningerne for samtlige beregningerne er: Udbetalingens størrelse: Den kontante udbetaling ved køb af andelslejligheden er beregnet som 5 % af sammenligningsprisen. Belåningens størrelse: Der er regnet med en belåning svarende til 95 % af sammenligningsprisen. Da man ikke skal låne til den del af sammenligningsprisen, der dækkes af foreningens fælles lån, er lånebeløbet reduceret forholdsmæssigt, altså så: (Teknisk sammenligningspris x 95%) lejlighedens andel af foreningens gæld = lånebeløb. Lånetype: Da der ikke kan opnås realkreditlån i de enkelte andele, må der i stedet optages banklån ved køb af andele. Rentesatsen er hentet fra Nykredit.dk s oplysninger om andelsboliglån. Ydelsen er anslået. Der er ikke indregnet etableringsomkostninger Andelsforeningens budget: Der er regnet med budgetterede udgifter. Hvis andelsforeningens budget ikke balancerer (overskud hhv. underskud), så stemmer årlig udgift i regnearket ikke med den aktuelle boligafgift pr. år. Usolgte lejligheder: Der er ikke taget stilling til værdien af de usolgte lejligheder eller forøgede indtægter fra boligafgift ved salg. Og der er ikke taget højde for avanceskat ved salg af sidste udlejede lejlighed. Rentefradrag: Der er taget hensyn til, at renter på foreningens gæld ikke udløser rentefradrag for beboerne. Diverse: Forbrugsafgifter såsom varme, antenne, el og gas indgår ikke i beregningerne. Vand indgår, med mindre der er separat måler. 9.1 Boligudgift pr. måned med foreningens nuværende lån. I spalten aktuelle lån er anført resultatet, såfremt man lægger foreningens nuværende belåning til grund. Der er regnet med følgende yderligere forudsætninger: Foreningens lån: Der er ikke taget hensyn til ændringer i kursværdien siden regnskabet blev afsluttet. Foreningens lån er fordelt på de solgte lejligheder. Der er kun regnet med realkreditlån med mindre der findes andre usædvanligt store gældsposter. Almindelige driftskreditter indgår ikke og tilsvarende er sædvanligt bankindestående heller ikke modregnet, da sådanne poster i en ejerforening overtages udenfor købesummen. Resultatet af beregningerne er en månedlig udgift på brutto ca. kr hhv. netto kr Boligudgift pr. måned ved omlægning af foreningens lån. Da foreningens valg af lån har indflydelse på den månedlige boligafgift, er der til sammenligning indhentet oplysninger om de konsekvenser, som det ville have, hvis foreningens lån blev omlagt til nye obligationslån med længst mulig løbetid. Tallene er anført i spalten mærket nyt lån. Forudsætningerne for beregningen er: Omlagte realkreditlån:alle oplysninger om ydelserne er baseret på oplysninger om Nykredits anbefalede standard-obligationslån indhentet via Nykredit.dk. Rente og afdrag er for 1. hele kalenderår efter låneoptagelsen.

7 Side 7 I dette tilfælde ville en låneomlægning medføre en lavere ydelse og dermed en månedlig brutto udgift på kr hhv. netto kr Sammenligning med ejerlejlighed af tilsvarende størrelse og beliggenhed. For at danne sig et overblik over omkostningerne ved køb af en alternativ lejlighed kan der foretages en skønsmæssig opgørelse af prisen på en gennemsnitlig ejerlejlighed i samme område. En sådan sammenligning kan naturligvis kun blive vejledende, navnlig fordi det er vanskeligt at definere om en lejlighed er i gennemsnitlig kvalitet. Ved sammenligning mellem de 2 typer lejlighed bør man se på både købesummen og den månedlige udgift Købesum for tilsvarende ejerlejlighed. Forudsætningerne for beregningen er supplerende: For købesummens vedkommende er der sammenlignet med Skats oplysninger om gennemsnitsprisen pr. m2 i samme postdistrikt. Arealet skal i begge tilfælde være BBRs og ikke det tinglyste ejerlejlighedsareal, der typisk vil være noget mindre. Beregningerne viser, at en tilsvarende ejerlejlighed ville koste omkring kr Finansieret boligudgift pr. måned for tilsvarende ejerlejlighed. Forudsætningerne for beregningerne er yderligere: Udbetalingens og belåningens størrelse: Beregningen bygger på en udbetaling på 5 % og en finansiering af 95 % af den kontante købesum for ejerlejlighederne, hvilket svarer til sædvanligt realkreditlån og efterstående banklån på 15 %. Dette svarer til beregningen ovenfor vedrørende andelslejligheden. Rentesatser banklån: For sammenligningens skyld er anvendt ens rentesatser og årlige omkostninger i % for banklån i såvel ejersom andelslejlighed. Beregningerne viser, at en tilsvarende ejerlejlighed ville koste brutto ca. kr og netto kr pr. måned 11. Handelens gennemførelse I forbindelse med handelens indgåelse skal der udarbejdes købsaftale af administrator. Køber betaler salærer, gebyrer m.v. i størrelsesordenen kr , medens sælger betaler resten. Køber afholder selv udgifter til optagelse af egne lån. Købesummen samt 1. måneds boligafgift og købers andel af omkostningerne skal indbetales til foreningen senest 14 dage inden overtagelsen. Lejligheden er ledig til overtagelse snarest muligt.

8 Side 8 Bilag Vedtægter for A/B Solbjerg Regnskab for 2011 Budget for 2012 Referat af ordinær generalforsamling 2012 Forsikringspolice Udskrift af BBR Udskrift af tingbogen for ejendommen Udskrift af andelsboligbogen for andelen Skats vurdering af ejendommen Vurdering af individuelle forbedringer m.v. Beregning af sammenligningspriser m.v.