Statsforvaltningen udtaler, at Køge Kommune ikke har handlet i strid med reglerne i forbindelse med fastsættelse af leje i plejeboligerne Møllebo.

Transkript

1 Statsforvaltningen udtaler, at Køge Kommune ikke har handlet i strid med reglerne i forbindelse med fastsættelse af leje i plejeboligerne Møllebo De har rettet henvendelse til Statsforvaltningen Sjælland, Det kommunale Tilsyn. De har gjort gældende, at Køge Kommune, i forbindelse med fastsættelse af lejeforhøjelse i ældre og plejeboligerne Møllebo, ikke har overholdt bestemmelserne i lov om leje af almene boliger 9, stk. 2 og stk. 3. De har anført, at bestemmelserne er nærmere uddybet i den der til knyttede vejledning. De anfører, at det fremgår af denne vejledning, at lejen, og dermed også en lejeforhøjelse, skal fastsættes ud fra det lejedes værdi. Udgangspunktet vil ofte være boligens etagem 2. De finder, at kommunalbestyrelsen, ved fastsættelse af lejeforhøjelsen i Møllebo, har fraveget lovens krav om fordeling af lejen, og at der er sket en omfattende overførsel af udgiftsposter lejlighederne imellem. TILSYNET STATSFORVALTNINGEN SJÆLLAND DRONNINGENSGADE NYKØBING F JOURNAL NR.: /282 SAGSBEHANDLER: HEWST DIREKTE TELEFON: TELEFON: TELEFAX: GIRO: EAN- NR sjaelland@statsforvaltning.dk Gennem nogle år er opbygget et større underskud i bebyggelsen. De finder, at dette underskud er opbygget i strid med lovens krav om balanceleje. Dette har sin årsag i, at kommunalbestyrelsen ikke har efterlevet sin tilsynspligt, ligesom kommunalbestyrelsen ikke har påtalt, at regnskabet for Møllebo ikke er revideret efter revisionsinstruksen. Statsforvaltningen har nu afsluttet behandlingen af sagen. Det er Statsforvaltningens opfattelse, at Køge Kommune ikke har handlet i strid med regler, hvis overholdelse påses af det kommunale tilsyn. Statsforvaltningen foretager ikke yderligere i sagen. Statsforvaltningens udtalelse:

2 Det kommunale tilsyn er et retligt tilsyn. Statsforvaltningen påser, at kommunerne overholder den lovgivning, der særligt gælder for offentlige myndigheder, herunder kommunale forskrifter, der er udstedt i medfør af denne lovgivning. Statsforvaltningen kan ikke tage stilling til, om kommunernes dispositioner er rimelige eller hensigtsmæssige, eller til spørgsmål om skønsudøvelse, så længe skønnet udøves inden for de rammer, der er fastsat i lovgivningen. Der henvises til 47, 48 og 48 a i lov om kommunernes styrelse (lovbekendtgørelse nr af 24. oktober 2006). 9 og 10 i lov om leje af almene boliger har følgende ordlyd: 9. Den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler skal til enhver tid være fastsat således, at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder til foreskrevne bidrag og henlæggelser og lignende i henhold til reglerne i lov om almene boliger m.v. Stk. 2. Lejen for en afdelings boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi. Stk. 3. Ved afdelingens ibrugtagelse skal lejen og fordelingen heraf på de enkelte lejemål godkendes af kommunalbestyrelsen, når byggeudgifterne er opgjort og den endelige finansiering er tilendebragt. Stk. 4. Ændringer i lejefordelingen skal godkendes af kommunalbestyrelsen. 10. Lejen fastsættes årligt på grundlag af et driftsbudget for det kommende år. Lejeforhøjelser, der er nødvendige til opfyldelse af kravet i 9, stk. 1, samt lejeforhøjelser, der er en følge af ændringer i lejefordelingen, jf. 9, stk. 4, kan gennemføres med 3 måneders varsel. Hvis huslejeforhøjelsen er sket med for kort varsel, er lejeren først forpligtet til at betale forhøjelsen fra det tidspunkt, hvor et tidsmæssigt korrekt afgivet varsel ville have haft virkning. Stk. 2. Lejeforhøjelser som følge af stigninger i en afdelings driftsudgifter skal fordeles således, at fordelingen af den samlede leje på de enkelte boliger opretholdes, jf. 9, stk. 2. Stk. 3. Lejeforhøjelser som følge af forbedringsarbejder skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Overstiger lejeforhøjelsen inden for et regnskabsår ikke 1 pct. af lejen, kan forhøjelsen dog gennemføres uden kommunalbestyrelsens godkendelse. Stk. 4. De i stk. 3 nævnte lejeforhøjelser fordeles som nævnt i stk. 2, forudsat at arbejderne medfører den samme relative forøgelse af brugsværdien. Stk. 5. Krav om forhøjelse af lejen skal varsles skriftligt over for den enkelte lejer med det i stk. 1 omtalte varsel og indeholde oplysning om forhøjelsens beregning, grunden til forhøjelsen og forhøjelsens størrelse angivet i kr. pr. måned. Stk. 6. Bliver udlejeren bekendt med, at varslingsskrivelsen ikke opfylder kravene i stk. 1 eller stk. 5, skal udlejeren hurtigst muligt skriftligt orientere samtlige berørte lejere herom. Orienteringen skal samtidig indeholde de påkrævede oplysninger. Hvis forhøjelsen er sket med for kort varsel, skal lejerne oplyses om virkningen heraf. De i stk. 3 nævnte lejeforhøjelser kan først varsles til ikrafttræden fra tidspunktet for ibrugtagelsen. Udlejeren kan tage de nødvendige forbehold om kommunalbestyrelsens godkendelse. Stk. 7. Gør forholdene det påkrævet, kan kommunalbestyrelsen påbyde forhøjelse eller nedsættelse af lejen. Velfærdsministeriets bek. nr. 42 af 23/ om drift af almene boliger m.v. 77. Lejen for en afdelings boliger og øvrige lokaler skal være fastsat således, at den sammen med afdelingens eventuelle øvrige indtægter er tilstrækkelig til at dække alle afdelingens påregnelige driftsudgifter, herunder udgifter til foreskrevne bidrag og påkrævede henlæggelser. SIDE 2

3 Stk. 2. Ved en afdelings ibrugtagelse indsendes ansøgning om godkendelse af lejen og fordeling heraf på de enkelte boliglejemål til kommunalbestyrelsen senest samtidig med, at udlejningen påbegyndes. Stk. 3. Ved den første udlejning af en afdeling kan lejen fastsættes foreløbigt. Den endelige fastsættelse af lejen sker, når byggeudgiften er opgjort, og den endelige finansiering er foretaget. Den foreløbige leje og forhøjelse af denne skal ligeledes godkendes af kommunalbestyrelsen. Eventuelle forhøjelser af lejen efter reglen i 2. pkt. sker med 3 måneders varsel. Stk. 4. Ændringer i lejefordelingen skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Stk. 5. Ansøgning om godkendelse af lejeforhøjelser som følge af rimelige moderniseringsarbejder, kollektive anlæg, ekstraordinære renoveringsarbejder, udbedring af byggeskader og gennemførelse af bygningsændringer m.v. efter 37 i lov om almene boliger m.v., indsendes til kommunalbestyrelsen, forinden arbejdet igangsættes. Overstiger lejeforhøjelsen indenfor et regnskabsår ikke 1 pct. af lejen, kan forhøjelsen dog gennemføres uden kommunalbestyrelsens godkendelse. 78. Boliglejen skal fordeles på afdelingens boliger under hensyn til disses indbyrdes brugsværdi. Lejen for hus eller husrum, der anvendes til andet end beboelse, fastsættes til den leje, der er sædvanlig for tilsvarende lejemål i kvarteret eller kommunen med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Stk. 2. Ved sammenlægning af afdelinger, jf. 25, tilpasses lejen under hensyntagen til boligernes indbyrdes værdi over en årrække på højst 10 år. Stk. 3. Lejen for almene ungdomsboliger, almene ældreboliger, bofællesskaber og byfornyede ejendomme, der er integreret i en afdeling af en almen boligorganisation, fastsættes under hensyntagen til den finansiering, der gælder for disse boliger. Det samme gælder lejen for boliger etableret ved indretning af uudnyttede tagetager eller ved påbygning af yderligere etager. 79. Lejeforhøjelser som følge af stigninger i en afdelings driftsudgifter skal fordeles på boligerne med den samme procentsats, således at fordelingen af den samlede leje efter indbyrdes brugsværdi opretholdes. Er der i en afdeling integreret almene ungdomsboliger eller almene ældreboliger, skal der dog først foretages en fordeling på hver boligkategori efter det samlede bruttoetageareal, og derefter en fordeling som nævnt i 1. pkt. inden for hver boligkategori. Det samme gælder, hvis der er etableret boliger ved indretning af uudnyttede tagetager eller ved påbygning af yderligere etager. Stk. 2. Lejeforhøjelser som følge af moderniserings- og forbedringsarbejder fordeles som nævnt i stk. 1, forudsat at arbejderne medfører den samme relative forøgelse af brugsværdien. Stk. 3. Lejeforhøjelser som følge af en afdelings frikøb af kommunale tilbagekøbsklausuler skal fordeles efter boligens bruttoetageareal. Stk. 4. Lejeforhøjelser som følge af en afdelings frikøb af kommunale tilbagekøbsklausuler skal fremgå særskilt af huslejeopkrævningen for den enkelte bolig. Kommunalbestyrelsen har ved brev af 7. april 2008 afgivet en udtalelse. Denne udtalelse henviser blandt andet til bilag De har vedlagt sagen. I notat af 3. december 2007 er nøje redegjort for den rejste problemstilling, derunder også en redegørelse for hvorledes der er opstået et underskud i beboelsen. Dette skyldes blandt andet, at en række installationer ikke er blev medtaget ved ombygningen, og derfor har måtte afholdes over driften. Årene udviste et positivt driftsresultat. I 2004 blev der fortsat rettet op på anlægsarbejdets mangler, hvorfor underskuddet, isoleret set, ikke var alarmerende. I 2005 besluttede kommunen at outsource admini- SIDE 3

4 strationen af de almene ældreboliger. Dette år var det første der viste et reelt større underskud. Der er den 27. marts 2007 godkendt et revisionsregulativ for Køge Kommune. Dette regulativ foreskriver, at revisionen foregår via en stikprøvekontrol. Det fremgår endvidere, at først i 2004 blev den endelige arealfordeling mellem lejemålene fastlagt. Hidtil var lejen beregnet på grundlag af det rene boligareal i bofællesskabet. Først ved udarbejdelse af ejendommens endelige vedligeholdelsesplan klarlægges de løbende driftsudgifter. Det er endvidere anført, at da der er ydet støtte til byggeriet fra stat og kommune, og da byggeriet er finansieret gennem et statsstøttet rentetilpasningslån, vil lånet ikke kunne indfries med henblik på en omlægning. Endelig er det anført, at lejen er en såkaldt balanceleje og vil kunne opkræves hos de nuværende som fremtidige lejere i bebyggelsen. Det fremgår af de ovenfor nævnte bestemmelser, at lejen for en afdelings boliger til enhver tid skal være fastsat således, at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften. Den endelige fastsættelse af lejen sker, når byggeudgiften er opgjort, og den endelige finansiering er foretaget. Først efter 2005 blev det klarlagt, at den opkrævede, og, hvad der i realiteten vel nok må kunne betegnes som en foreløbig leje, ikke har været tilstrækkelig til at afholde udgifterne ved bebyggelsens drift m.v. Det er oplyst, at årsagen til forskellen ved at beboerne betaler en forskellig leje pr. m 2 skyldes, at beboerne har en forskellig andel af fællesarealerne. Forskellen i betaling af den indvendige vedligeholdelse vil blive udlignet. Beboerne vil stige med samme procentsats, selv om de i dag ikke betaler den samme leje pr.m 2 bolig. Med henvisning til ovenstående finder Statsforvaltningen, at Køge Kommunen ikke har overtrådt en lovgivning, det påhviler Statsforvaltningen at påse overholdt. Statsforvaltningen foretaget herefter ikke videre. SIDE 4

5 I øvrigt: Statsforvaltningen har ligeledes sendt dette brev til Køge Kommune. Udtalelsen vil snarest blive offentliggjort på Statsforvaltningens hjemmeside på internettet ( m.v.h. Jørn Jørnow fm. SIDE 5