ADVOKATFIRMAET SØLGAARD & KNUDSEN. Tidsbegrænset LEJEKONTRAKT

Transkript

1 j.nr lnk/lmj /U5 Tidsbegrænset LEJEKONTRAKT 1 PARTERNE 1.1 Mellem Syddjurs Kommune, Hovedgaden 77, 8410 Rønde, i det følgende kaldet udlejer og medundertegnede Den selvejende institution Ugelbølle friskole, c/o bestyrelsesformand Bodil Bach, Overgårdsvej 8A, Ugelbølle, 8410 Rønde, i det følgende kaldet lejer. indgås herved følgende lejekontrakt. 2 DET LEJEDE 2.1 Det lejede omfatter den del af Ugelbølle Skoles bygninger beliggende Århusvej 27, Ugelbølle, 8410 Rønde, som på vedhæftede rids (bilag 1) af er skraveret med blåt klasselokaler og SFO, i alt ca. 540 m 2. I lejemålet indgår endvidere 3 pavilloner indeholdende 3 klasselokaler, entre, garderobe og toilet på i alt ca. 260 m 2. Pavillonerne er også angivet skraveret med blåt på det som bilag 1 vedlagte rids af De på vedhæftede rids af (bilag 1) med rødt markerede lokaler, som består af gymnastiksal, administrationsbygning og klasselokaler i bygningen ved gymnastiksal omfattes ikke af lejemålet, men stilles vederlagsfrit til rådighed for lejer i lejeperioden. 2.3 Det præciseres, at lejer ikke kan rejse krav af nogen art overfor udlejer, såfremt der måtte være mangler ved de lokaler, som benyttes vederlagsfrit. Lejer erklærer sig ved underskrift på nærværende kontrakt bekendt med indholdet af bilag.., der vedhæftes nærværende kontrakt og udgør en integreret del af denne. Lejer er indforstået med,

2 at der ikke kan rejses krav mod udlejer i forbindelse med de i disse bilag omtalte forhold, ligesom lejer accepterer, at eventuelle fremtidige nødvendige foranstaltninger som følge heraf er udlejer uvedkommende. 2.4 Det er endvidere aftalt, at skolegård, legeplads og boldbane, som på vedhæftede bilag 2 er skraveret og afgrænset, stilles vederlagsfrit til rådighed for lejer. Den på vedhæftede rids (bilag 2) afgrænsede daginstitution Uglens udenomsareal kan vederlagsfrit benyttes af friskolen under forudsætning af, at der indgås nærmere aftale med daginstitutionen Uglens personale om vilkårene. På samme måde kan daginstitutionen Uglen vederlagsfrit benytte den del af legepladsen, som stilles til rådighed for friskolen under forudsætning af, at der indgås nærmere aftale med friskolens personale om vilkårene, idet der med hensyn til omfanget er aftalt, at det kan ske i samme omfang som i skoleåret 2009/ Uanset at lejemålet efterfølgende måtte blive opmålt og denne opmåling måtte udvise en afvigelse fra ovenstående arealer, foretages der ikke regulering af betalingerne, herunder leje i henhold til nærværende lejekontrakt. 2.6 Daginstitutionen Uglen kan efter aftale med friskolen anvende gymnastiksalen i samme omfang som i skoleåret 2009/ Syddjurs Kommune kan anvise fritidsbrugere til skolens gymnastiksal i samme omfang, som det før lejemålets ikrafttræden har været praktiseret. Denne ordning administreres af friskolen. 3 DET LEJEDES BENYTTELSE 3.1 Det lejede skal i det væsentlige anvendes til undervisning af skolesøgende børn ved etablering af friskole, herunder fritidsaktiviteter i SFO og klub. Det lejede må endvidere benyttes til børnehave i det eventuelle ændrede krav til indretning i anledning af etablering af børnehave er udlejer uvedkommende, og det præciseres, at udlejers accept af at lokalerne må benyttes til de anførte fritidsaktiviteter og børnehave ikke er en tilladelse for Syddjurs kommunes side til etablering af fritidsaktiviteter og børnehave. Syddjurs kommune er i nærværende kontrakt alene at betragte som udlejer af lokaler, hvorfor lejer i det omfang det efter lovgivning eller andre regler kræves skal ansøge om eventuelle nødvendige tilladelser hos de relevante myndigheder, herunder - 2 -

3 Syddjurs kommune. 3.2 Det lejede må ikke uden udlejers forudgående skriftlige samtykke benyttes til andet formål. 3.3 Udlejer er ansvarlig for, at det lejede lovligt kan anvendes til den i pkt. 3.1 anførte virksomhed. Lejer er ansvarlig for, at den faktiske brug af det lejede sker i overensstemmelse med den herfor gældende lovgivning, andre offentligretlige forskrifter samt med respekt for de på ejendommen tinglyste servitutter, således at ethvert ansvar i så henseende i forhold til tredjemand, herunder offentlige myndigheder, er udlejer uvedkommende. 3.4 Lejer skal under lejemålets beståen omgås det lejede forsvarligt. Lejer er pligtig at erstatte alle skader, som ved vanrøgt eller forsømmelse forvoldes på det lejede eller ejendommen i øvrigt af lejer, lejers personale eller andre personer, som lejer har givet adgang til ejendommen eller det lejede. 3.5 Lejer er ansvarlig for ødelæggelser på lejemålets vinduer herunder ødelæggelser ved hærværk. 4 LEJEMÅLETS BEGYNDELSE OG OPHØR 4.1 Lejemålet tager sin begyndelse den Det er dog aftalt mellem parterne, at lejer, efter nærmere aftale med SFO og klubleder, 14 dage inden lejemålets påbegyndelse kan foretage nødvendige opstartsforanstaltninger, herunder indflytning af inventar, i lejemålet i det omfang dette ikke strider imod aktiviteter i SFO og klub. 4.2 Lejemålet er tidsbegrænset og ophører uden varsel og opsigelse den Uanset at lejemålet er tidsbegrænset kan det af lejer opsiges med et varsel på 3 måneder til fraflytning den 1. i en måned, såfremt opsigelse sker inden den Fra kan lejemålet af lejer opsiges med et varsel på 1 måned til fraflytning den 1. i en måned. Opsigelse skal ske skriftligt til udlejer. 5 LEJENS STØRRELSE - 3 -

4 5.1 Den årlige leje er aftalt til kr ,00 som betales månedsvis forud hver den første i måneden med kr ,00. Første gang betales den for perioden , dog en leje reduceret fra kr ,00 med kr ,00 til i alt kr ,00, idet det mellem parterne er aftalt, at lejer som kompensation for administration af fritidsbrugere og daginstitutionen Uglens brug af gymnastiksalen reduceres med dette beløb i august måneds leje. 5.2 Da lejemålet er tidsbegrænset til den reguleres lejen ikke i lejeperioden. 5.3 Lov om leje af erhvervslokaler m.v. 17 om regulering til markedsleje finder ikke anvendelse i nærværende lejeforhold. 5.4 Lejen indbetales til udlejer eller et af udlejer anvist betalingssted. 5.5 Den ovenfor anførte leje er fordelt på følgende måde: Klasselokaler 540 m 2 á kr. 300,00 pr. m 2 Kr ,00 Leje af 3 pavilloner Kr ,00 Årlig leje i alt Kr ,00 6 LEJERS BETALING AF ANDRE UDGIFTER HERUNDER DET LEJEDES FORSYNING MED VARME, VARMT VAND, EL/KRAFT SAMT ØVRIGE UDGIFTER 6.1 Udgifter til det lejedes forsyning med el/kraft, vand og varme påhviler lejer udover den årlige leje. Lejer registreres hos el- og vandværk, som selvstændig bruger og betaler dermed direkte til disse forsyningsselskaber for sit forbrug, incl. alle afgifter. 6.2 Lejer skal betale vandafledningsafgift (kloakafgift). Denne opkræves af Syddjurs Spildevand A/S overfor udlejer. Udgiften for 2009 var i størrelsesorden kr ,00, som også udgør det anslåede beløb til denne afgift for lejeperioden For perioden anslås beløbet til kr ,00. Lejer betaler acontobidrag til udlejer for denne vandafledningsafgift (kloakafgift) - 4 -

5 med kr ,00 den og kr ,00 den samt endelig kr ,00 den Efter lejemålets ophør udarbejder udlejer slutopgørelse. 6.3 Vedrørende varme oplyser udlejer, at skolen har egen varmecentral, som leverer varme både til skolen og til børnehaven Uglen. Såvel skolen som børnehaven Uglen har separate varmemålere. Varmeprisen følger den til enhver tid gældende for Tirstrup Varmeværk, p.t. kr. 778,00 pr. MWh. Udlejer udarbejder varmeregnskab efter lejemålets ophør. Lejer betaler acontobidrag hver måned til udlejer, som betales samtidig med lejen kr ,00. Det anslåede årlige beløb (12 måneder) til opvarmning af de lejede lokaler udgør kr , For så vidt angår de lokaler, som lejer vederlagsfrit får stillet til rådighed, præciseres det, at lejer selv skal betale el, vand og varme til disse lokaler. De anslåede beløb til spildevandsafgifter kr ,00 og varme på kr ,00 er således incl. de lokaler, som lejer vederlagsfrit får stillet til rådighed. I det omfang lejer ikke ønsker at benytte lokalerne, sørger udlejer for at varmen i disse lokaler aflukkes helt og der vil ikke være forbrug af el, vand og varme i disse lokaler. 6.5 Lejer skal selv sørge for at betale renovation, idet denne udgift ikke er indeholdt i lejen. 7 DEPOSITUM 7.1 Lejer har ikke indbetalt depositum eller stillet bankgaranti for sine forpligtelser i henhold til nærværende kontrakt. 8 VEDLIGEHOLDELSE - 5 -

6 8.1 Den indvendige vedligeholdelse af det lejede, herunder fornøden fornyelse, påhviler lejer, der stedse skal omgås det lejede forsvarligt og holde det lejede i god stand. 8.2 Lejers vedligeholdelsespligt omfatter b.la. istandsættelse og fornøden fornyelse af eksempelvis vægbeklædning, gulvbeklædning, indvendige døre, låse, nøgler, vinduer og øvrige døre, dørgreb, elektriske installationer, el-afbrydere, armartur, lyskilder, vandhaner, WC-skåle, cisterner, håndvaske, vandlåse, afløb, radiatorventiler, eventuelle elevatorer, eventuelle køle- og ventilationsanlæg, eventuelle sprinkleranlæg, maskiner og pumper hertil, hårde hvidevarer samt eventuel postkasse. 8.3 Udlejer er berettiget til at besigtige det lejede for konstatering af, om vedligeholdelsesforpligtelsen er opfyldt og såfremt lejer ikke inden for en frist på 8 dage efter at have modtaget udlejers påkrav herom, opfylder vedligeholdelsesforpligtelsen, kan udlejer lade istandsættelsen foretage for lejers regning. Udgifterne betragtes om pligtig ydelse i lejeforholdet. 8.4 Vedligeholdelse af udenomsarealerne påhviler udlejer, dog kun for så vidt angår de faste belægninger og grønne områder, som er skitseret på vedhæftede rids (bilag 1), herunder sædvanlig snerydning og glatførebekæmpelse på fortov og P-plads udenfor skolen, mens lejer selv har forpligtelsen til vedligeholdelse, herunder glatførebekæmpelse og snerydning af skolegård m.v. Der henvises i øvrigt til det nedenfor i pkt. 8.6 anførte bilag 3, hvor opgavefordelingen mellem udlejer og lejer er nærmere beskrevet. Udlejer er forpligtet til at sikre snerydning og glatførebekæmpelse frem til daginstitutionen Uglens hovedindgang. 8.5 For så vidt angår bygningernes udvendige vedligeholdelsesstand accepterer lejer denne som den er og forefindes, og lejer kan ikke kræve istandsættelse med maling af vinduer og døre for så vidt angår den udvendige del af disse, hvor udlejer har vedligeholdelsespligten, idet det præciseres, at lejer har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse af vinduer og døre (herunder yderdøre). 8.6 Opgavefordelingen for så vidt angår vedligeholdelsen er uddybet i det som bilag 3 anførte materiale, som er en opgavefordeling mellem Syddjurs Kommune og friskoler i de af kommunen lejede lokaler. I denne oversigt er henholdsvis lejer og udlejers vedligeholdelsespligt nærmere specificeret

7 8.7 Syddjurs Kommune gennemgår legepladsen i henhold til den senest udarbejdede legepladsinspektionsrapport og fremsender bekræftelse på de fejl og mangler, der er udbedret. Udlejer er forpligtet til at forevise en gyldig inspektionsrapport for legepladsen i forbindelse med lejemålets opstart den Såfremt inspektionsrapporten viser, at der er fejl og mangler ved legepladsen, sørger Syddjurs Kommune for, at disse fejl og mangler er udbedret inden lejemålets begyndelse. 8.8 Lejer har pligt til at føre dagligt tilsyn med legepladsen. Ved konstaterede defekter på legepladsen og / eller legeredskaber præciseres det, at det påhviler lejer at udbedre disse. Da legepladsen er en del af det indgåede lejemål præciseres det tillige, at lejer har ansvaret for legepladsen og selv skal sørge for at tegne ansvarsforsikring. 8.9 Lejer har fået udleveret et notat om den procedure som Team Ejendomme ved Syddjurs Kommune anvender overfor Syddjurs Kommunes skoler og institutioner i forbindelse med legeredskaber og legeområder i forhold til anlæg, renovering, sikkerhed og tilsyn. Lejer er derfor bekendt med, hvad det daglige tilsyn omfatter. Der er alene tale om en vejledning og det præciseres, at Syddjurs Kommune ikke har ansvaret for legeredskaber og legeplads m.v. i lejeperioden, men at dette ansvar alene påhviler lejer. 9 LEJERS RET TIL AT FORETAGE FORANDRINGER AF DET LEJEDE 9.1 Uden særskilt skriftlig forudgående aftale har lejer ikke ret til at foretage ændringer/ombygninger af det lejede i videre omfang end det følger af nærværende kontrakt. 9.2 Lejer har dog ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede med mindre udlejer kan godtgøre, at ejendommens el-installationer og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejer skal med rimeligt varsel give meddelelse til udlejer, inden lejer foretager installationen

8 9.3 Lejer har desuden, efter udlejers rimeligt begrundede anvisninger, ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende lejers kontraktmæssige anvendelse af det lejede. 9.4 Udførelse af installationer efter pkt eller ændringer efter pkt kan først påbegyndes efter at udlejer, med et passende forudgående skriftligt varsel, er orienteret om arbejdets omfang, dets karakter og formål, og der er opnået enighed om, hvor vidt der skal reetableres efter lejemålets ophør. 9.5 Lejer er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af installationer, ombygninger og ændringer, lejer har foretaget eller påbegyndt. 9.6 Ændringer af bygningsmæssig karakter skal i alle tilfælde opfylde myndighedernes krav. Det påhviler lejer, for egen regning, at indhente alle nødvendige tilladelser og opfylde ethvert myndighedskrav. Lejer er pligtig til, af egen drift, straks og løbende at holde udlejer orienteret om forløbet af myndighedsbehandlingen og fremsende kopi af ansøgning, tilladelse m.v. 9.7 Har lejer foretaget ombygning, ændringer eller installationer er lejer, ved lejeforholdets ophør, forpligtet til, for egen regning, at reetablere det lejede, såfremt udlejer måtte stille krav herom. Udlejer kan kræve, at lejer stiller særskilt sikkerhed, som nævnt i pkt for opfyldelse af reetableringspligten. 10 SKILTNING 10.1 Lejer har ret til sædvanlig skiltning, der forinden opsætning, på forhånd skal godkendes af udlejer med henblik på udformning og placering Såfremt skiltning m.v. kræver myndighedsgodkendelse er lejer forpligtet til at indhente den nødvendige godkendelse Lejer skal ved sin skiltnings udformning og placering tage tilbørlig hensyn til ejendommen samt øvrig skiltning på ejendommen og skal stedse sørge for, at skiltning fremtræder i pæn og vedligeholdt stand

9 10.4 Ved fraflytning påhviler det lejer at fjerne skiltningen for egen regning, herunder fjerne ethvert spor heraf på bygningen. 11 LEJERS RET TIL ERSTATNING OG/ELLER GODTGØRELSE VED LEJE- MÅLETS OPSIGELSE M.V Ved opsigelse fra udlejers side uanset årsagen hertil tilkommer der ikke lejer ret til erstatning eller anden godtgørelse som følge af opsigelsen Det samme gælder ved lejemålets ophør af andre grunde. 12 FORSIKRINGER 12.1 Udlejer tegner og opretholder sædvanlig ejendomsforsikring og lovpligtig bygningsbrandforsikring excl. glas- og kummeforsikring. Lejer bærer den fulde risiko for glas og sanitet og har, såfremt udlejer skriftligt kræver det, pligt til at tegne en forsikring til afdækning heraf, samt til at dokumentere dette overfor udlejer 12.2 Forsikringer af driftsinventar og varelager og forsikringer i øvrigt vedrørende lejers risiko er udlejer uvedkommende. 13 LEJEMÅLETS OVERTAGELSE OG AFLEVERING 13.1 Det lejede overtages af lejer i den stand, som det er beset og godkendt af lejer med samtlige installationer, herunder også det faste belysningsarmatur Ved lejemålets ophør skal lejer senest kl den dag det lejede skal fraflyttes selv om dette er en helligdag aflevere det lejede i den stand lejer overtog det med undtagelse af den forringelse, som hidrører fra almindeligt slid og ælde. Det er mellem parterne aftalt, at fristen i erhvervslejelovens 74 stk. 2 for udlejers adgang til at gøre krav gældende vedrørende lejemålets stand ved fraflytning er forlænget til 3 måneder Opfylder det lejede på fraflytningsdagen ikke den stand, som er angivet ovenfor, er udlejer berettiget til at istandsætte det lejede for lejers regning. Udlejer har i denne sammenhæng ret til at vælge håndværkere til at forestå istandsættelsen

10 13.4 Udlejer kan kræve betaling af leje og andre pengeydelser i h.t. nærværende kontrakt for den periode, der medgår til istandsættelsen, idet det påhviler udlejer at fremme sådanne arbejder mest muligt Lejer er pligtig at aflevere samtlige nøgler til låse i døre og lignende, herunder også sådanne låse, som lejer selv har installeret. 14 AFSTÅELSE OG FREMLEJE 14.1 Lejer har ikke afståelsesret Lejer har ikke fremlejeret. 15 TINGLYSNING 15.1 Lejer er berettiget til at tinglyse nærværende lejeaftale på ejendommen 11 f Ugelbølle by, Mørke. Ved tinglysning af lejekontrakten respekterer denne størst muligt nuværende og fremtidige offentlige lån samt øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning Ved lejemålet ophør skal lejers skriftlige opsigelse tjene som tilstrækkelig fuldmagt til at begære lejekontrakten slettet af tingbogen Omkostningerne ved tinglysning afholdes af lejer. 16 OMKOSTNINGER 16.1 Lejer afholder egne omkostninger til eventuel rådgiver / advokat Udlejer afholder egne omkostninger til rådgiver / advokat, som udarbejder lejekontrakten. 17 ØVRIGE FORHOLD 17.1 Den på aftaletidspunktet gældende lov om leje af erhvervslokaler m.v. er gældende for dette lejemål med mindre andet fremgår af denne kontrakts bestemmelser

11 17.2 Lejer er gjort bekendt med Boligministeriets tjekliste Lejer er opfordret til at søge rådgivning i forbindelse med denne lejekontrakts oprettelse, såvel vedrørende vilkår i lejekontrakten, som vedrørende lejens størrelse Team Ejendomme ved Syddjurs Kommune indkalder til bygningssyn i begyndelsen af august måned Det er aftalt mellem parterne, at effekter, inventarer og møbler, der ved Ugelbølle Skoles fraflytning efterlades, frit kan benyttes af lejer Det er aftalt mellem parterne, at tyverialarmen frakobles og afmeldes af udlejer for så vidt angår den del der dækker skolen Det er aftalt, at Ugelbølle Friskole overtager forpligtelsen i henhold til den såkaldte naturfritter, som er beskrevet i Fredningsnævnets tilladelse af 17. juni 2002, som vedlægges som bilag Lejer har fået udleveret rapport vedrørende skimmelsvamp, som er vedlagt nærværende lejekontrakt som bilag 6. Som bilag 7 har lejer fået udleveret en kort beskrivelse af de seneste tiltag i forbindelse med bekæmpelse af skimmelsvamp i bygning med lærerværelse og kontor. 18 TVISTER 18.1 Alle tvister og uoverensstemmelser, som direkte eller indirekte måtte udspringe af nærværende lejekontrakt eller dennes fortolkning skal afgøres ved Retten i Randers efter dansk rets almindelige regler. 19 UNDERSKRIFTER

12 Den Som udlejer: Syddjurs Kommune Borgmester Kirstine Bille. Kommunaldirektør Nich Bendtsen Den Som lejer: Bodil Bach, formand. Lars Lund, næstformand BILAG: 1. Rids af 1. marts Udenomsarealer 3. Opgavefordeling 4. Boligministeriets tjekliste 5. Fredningsnævnets tilladelse af 17. juni Rapport vedrørende skimmelsvamp 7. Kort beskrivelse af bekæmpelse af skimmelsvamp