Lokalplan nr. 93 for en ny boligbebyggelse i Søndervig

Transkript

1 Lokalplan nr. 93 for en ny boligbebyggelse i Søndervig

2 INDHOLD LOKALPLANENS REDEGØRELSE... 1 Lokalplanens baggrund... 1 Offentlig fremlæggelse... 1 Lokalplanområdet... 2 Planens formål og indhold... 2 Lokalplanens forhold til anden planlægning... 4 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger... 5 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Formål Område- og zonestatus Områdets anvendelse og udstykning Vej- og stiforhold Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Kommuneplan tillæg 11 til Kommuneplan 2000 for Holmsland Kommune 13 Vedtagelsespåtegning 15 Kortbilag nr. 1: Matrikelkort Kortbilag nr. 2: Administrationskort Kortbilag nr. 3: Illustrationsplan Lokalplanen er udarbejdet af Holmsland Kommune, Teknisk Forvaltning i samarbejde med Arkitektfirmaet Torsten Riis Andersen, Arkitekter m.a.a. A/S

3 Lokalplan nr. 93 for en ny boligbebyggelse i Søndervig LOKALPLANENS REDEGØRELSE Indledning Holmsland Kommune fremlægger hermed en lokalplan for en ny boligbebyggelse mellem Lodbergsvej og Houvig Klitvej i Søndervig. Formålet med lokalplanlægningen er, at fastlægge rammerne for udbygningen af et nyt boligområde til helårsbeboelse i Søndervig. Der ønskes en bebyggelse som med en landskabelig bearbejdning indarbejder elementer fra områdets sommerhusbebyggelser i en helårsbebyggelse, således at overgangen mellem by og det nærliggende klitlandskab styrkes. Lokalplanområdet har zonestatus som landzone. Lokalplanens baggrund To private lodsejere har rettet ønske til Holmsland Kommune om at få udarbejdet en lokalplan, der giver mulighed for at anvende et område ved mellem Lodbergsvej og Houvig Klitvej til boligformål. Kommunalbestyrelsen har vurderet, at ønsket er i tråd med kommunens målsætning om at etablere en ny helårs boligbebyggelse i området nord for Søndervig. Offentlig fremlæggelse Lokalplanforslaget er fremlagt i 8 uger fra den til den I denne periode kan borgere, foreninger m.v. vurdere lokalplanforslaget med henblik på, at komme med indsigelser og ændringsforslag. Efter udløbet af denne frist vil kommunalbestyrelsen tage stilling til forslaget. 1

4 Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i Søndervig nord for bycenteret mellem Lodbergsvej og Houvig Klitvej. Området grænser mod vest op til et eksisterende sommerhusområde. Lokalplanområdet er med sin bynære beliggenhed et naturligt område for byudvikling i Søndervig. I 1998 blev lokalplan 72 Søndervig i fremtiden vedtaget. Denne lokalplan arbejder med en ny, ikke realiseret, boligbebyggelse delvis sammenfaldende med lokalplanområdet. Den nye lokalplan indarbejder intentionerne i Lokalplan 72. Planens formål og indhold Formålet med denne lokalplan er, at styrke den positive udvikling i Søndervig ved at skabe grundlaget for en øget bosætning i området. Anvendelse og bebyggelse Med denne lokalplan skabes der mulighed for at etablere en ny bynær bebyggelse. Der gives mulighed for udstykning af grunde til fritliggende parcelhuse med selvstændig karakter i delområde A og tæt-lav bebyggelse med klyngekarakter i delområde B. Der må i såvel delområde A og delområde B bygges i én etage uden udnyttelig tagetage. Lokalplanområdets sydligste og nordligste del, benævnt delområde C må ikke bebygges. Bebyggelsen skal fremstå integreret i klitlandskabet og karakteren af friarealerne skal være åben. Landskab Dels for at sikre at landskabet får tilstrækkelig plads, dels for at sikre at der er luft imellem husene, skal grundstørrelsen i delområde A være min m². Desuden udlægges der byggefelter inden for hvilke såvel bebyggelse som terrasser og redskabsrum skal placeres. 2

5 For at bevare den landskabelige karakter i området må der ikke hegnes i skel, men alene plantes med beplantning som knytter sig til den naturlige vegetation. Terrænregulering over 120 cm må alene være af landskabelig karakter og skal i hvert enkelt tilfælde godkendes af bygningsmyndighederne. (se bilag 3 illustrationsplan). Det flade landskab og den lave horisont betyder, at bebyggelsen vil tegne sig tydeligt mod himlen. Derfor fastsættes en maks. bygningshøjde 5 m. Bebyggelsen skal endvidere gives en karakter i arkitektur og materialevalg som tilpasser sig kystlandskabet mest muligt. Disse krav er alle inspireret af Bedre sommerhusområder et idékatalog. Idékataloget er udarbejdet for at skabe viden om- og forståelse for kvaliteten og sammenhængen mellem natur og bebyggelse i sommerhusområder. Den bruges i denne lokalplan for et normalt boligområde, hvis landskabelige kvaliteter ligner sommerhusområderne i kommunen. Vejadgange og stiforbindelser Den nye bebyggelse skal have vejadgang fra Lodbergsvej. Lokalplanen udlægger areal til ny stamvej med tilkørsel fra Lodbergsvej. Vejen er koblet til en række mindre boligveje som giver adgang til bebyggelserne. Der er desuden tinglyst byggeliniebestemmelser for alle ejendomme langs Houvig Klitvej er tinglyst byggelinie på 17,5 m fra vejmidte plus et højdetillæg på 2 x h + 1 m 3

6 Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplanen for Ringkjøbing Amt I Regionplanen for Ringkjøbing Amt 2005 hedder det I Holmsland kommune kan der i Søndervig udlægges nyt areal til helårsboliger ved eksisterende område for helårsboliger. Søndervig er udpeget til Landsbycenter i Regionplanen Kommuneplan 2000 for Holmsland Kommune Ifølge kommuneplan 2000 for Holmsland Kommune er lokalplanområdet beliggende i to forskellige rammeområder. Den nordlige del af området er beliggende i landområde 3.L.01 mens den sydlige del er beliggende i rammeområde 3.S.06 Centerområde i Søndervig Zoneforhold Lokalplanområdet har zonestatus som landzone og overføres til byzone med endelig vedtagelse af lokalplanen. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger i kystnærhedszonen. Ifølge planlovens 16, stk. 4 skal der i redegørelsen til lokalplanforslag i kystnærhedszonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne. Lokalplanområdets landskabelige placering bevirker dog at der ikke fra kysten er umiddelbart indkig til lokalplanområdet. Lokalplanområdet er placeret bag et eksisterende sommerhusområde og derfor forsøger lokalplanen at regulere byggeriet, så det indpasses landskabet og sommerhusområdets karakter. Det vurderes således, at den nye bebyggelse ikke umiddelbart vil påvirke kysten visuelt. Miljøvurdering Jf. lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af ) skal der foretages en miljøvurdering af planer og programmer, der kan få en væsentlig indvirkning på miljøet. Resultatet af screeningen med hensyn til om planen kan få væsentlig indvirkning på miljøet viser, at lokalplanen ikke vurderes at få væsentlig indvirkning på miljøet i forhold til 0-alternativet. Derfor er der ikke udarbejdet en miljøvurdering for lokalplanen. 4

7 Vejstøj Ifølge regionens retningslinier skal der omkring større veje være angivet en støjzone svarende til 55 db. For at imødekomme dette udlægger lokalplanen støjvolde der udformes og tilplantes som naturlige klitformationer. Vejadgang Vejadgangen til området skal ske fra Lodbergsvej. Varmeforsyning Området kan forventes at skulle varmeforsynes med naturgas fra Naturgas MIDTNORD. Vandforsyning Området drikkevandsforsynes fra Søndervig Vandværk Elforsyning Området elforsynes fra Ringkøbing Amt Højspænding (RAH). Spildevand Spildevandsafløb inden for lokalplanområdet tilsluttes eksisterende spildevandsledning og dermed kommunens rensningsanlæg. Spildevands- og kloakplan tilpasses udlægning af det nye boligområde. Regnvand skal nedsives på området f.eks. ved sivebrønd eller faskine. Tilladelse fra andre myndigheder Som forudsætning for områdets ændrede anvendelse skal jordbrugskommissionen for Ringkøbing Amt ansøges om ophævelse af landbrugspligten Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Inden forslaget er endelig vedtaget af kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Lov om Planlægning 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan dog fortsætte som hidtil. 5

8 Når indsigelsesfristen er udløbet, kan kommunalbestyrelsen give tilladelse til at ejendomme bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den , hvor lokalplanforslaget er offentliggjort og indtil det er endelig vedtaget, dog højst i 1 år efter offentliggørelsen af forslaget. 6

9 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Lokalplan nr. 93 for en ny boligbebyggelse i Søndervig I henhold til Planloven (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 om planlægning) fastsættes herved følgende bestemmelser for det område, der er beskrevet i Formål 1.1 Formålet med lokalplanen er: at skabe mulighed for etablering af en ny boligbebyggelse til helårsformål i Søndervig; at fastlægge en placering og et omfang af bebyggelsen, der tager hensyn til omgivelserne og at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens udseende under hensyn til beliggenheden i klitlandskabet og det nærliggende sommerhusområde. 2. Område- og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet er beliggende mellem Lodbergsvej og Houvig Klitvej og afgrænses som vist på kortbilag nr. 1, planen omfatter og tinglyses på følgende matrikler: 212 x og 212 bx, begge Søgård Hovedgård Ny Sogn. 2.2 Lokalplanområdet opdeles i tre delområder som vist på kortbilag nr. 2: Delområde A udlægges til åben/lav boligbebyggelse. Delområde B udlægges til tæt/lav boligbebyggelse med klyngekarakter. Delområde C må ikke bebygges men gives en landskabelig behandling i sammenhæng med det omgivende klitlandskab 2.3 Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Områdets zonestatus ændres med lokalplanens vedtagelse til byzone. 7

10 3. Områdets anvendelse og udstykning 3.1 Området må kun anvendes til boligbebyggelse i form af fritliggende parcelhusbebyggelse, område A, klyngehuse, område B, og ubebygget område, område C. 3.2 Området må kun udstykkes i overensstemmelse med principperne den vejledende udstykningsplan på kortbilag Der må ikke udstykkes grunde under m² inden for delområde A. 3.4 Enhver fremtidig udstykning fra delområde B skal godkendes af kommunalbestyrelsen Inden for delområde B må ingen matrikel udstykkes med mindre areal end 700 m². 4. Vej- og stiforhold 4.1 Der udlægges et areal til veje i princippet som vist på kortbilag 2: A-B udlægges i en bredde på 6 m C-D udlægges i en bredde på 5 m 4.2 Veje anlægges tilpasset de naturlige omgivelser. 4.3 Alle ejendomme i området skal have adgang fra de under pkt nævnte veje. 4.4 Der skal mindst anlægges 2 parkeringspladser pr. bolig. 5. Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsesprocenten må for den enkelte matrikel ikke overstige 20 % 5.2 Ny bebyggelse må kun orienteres i grundens længdeakse eller vinkelret på denne. (se bilag 3 illustrationsplan) 5.3 Ny bebyggelse må kun gives en højde på op til 5 m. 5.4 Ny bebyggelse, herunder udhuse, garager, carporte og lignende må kun placeres inden for de på kortbilag 2 angivne byggefelter. 8

11 6. Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Facader må kun beklædes med naturmaterialer som tegl, træ og (natur)sten og/eller mere forarbejde materialer som eternit, stål og forskellige træfiberplader, der er bearbejdet, så de matcher omgivelserne. 6.2 Tage må kun have hældninger mellem 20 og 30 grader. 6.3 Tage skal beklædes med mørkt, ikke-reflekterende materiale som eksempelvis tagpap. 6.4 Sekundære bygninger som garager og redskabsskure, der opføres uden sammenhæng med boligen, må kun opføres i lette materialer. 6.5 Alle malede bygningsoverflader skal gives en farve inden for jordfarveskalaen, der matcher den omgivende natur. Der henvises i øvrigt til Holmsland Kommunes idékatalog Bedre sommerhusområder et idékatalog. som i det aktuelle tilfælde udvides til også at omfatte en helårsbebyggelse. 6.6 Ny bebyggelse skal udføres i udformning, proportioner, farver og materialer, der harmonerer med landskabet. 6.7 Terrasser må kun etableres i forbindelse med bygningen.. 7. Ubebyggede arealer 7.1. Ubebyggede arealer skal bevares med en karakter af kystlandskab Større terrænændringer må kun foretages i overensstemmelse med de principper som er vist på illustrationsplanen (se bilag 3) og kun på en sådan måde at det bidrager til at understrege områdets beliggenhed i klitlandskabet. Mindre terrænændringer må kun foretages med det formål at skabe læ omkring husenes udearealer og skal i hvert enkelt tilfælde godkendes af kommunalbestyrelsen. Højden af terrænændringer må ud over i de på kortbilag 3 angivne zoner ikke overstige 1.20 m og skal være naturlige for området. Kommunalbestyrelsen kan efter en konkret vurdering tillade at der etableres et mindre vandhul i friarealet mod syd. 9

12 7.3. Beplantning må kun i begrænset omfang etableres på den enkelte grund, og da kun som lægivende og/eller afskærmende beplantning i tilknytning til den enkelte bebyggelse. Al beplantning skal ske med stedtypiske buske Matrikelskel må ikke markeres med hegn eller beplantning. 8. Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 8.1 Før ny bebyggelse tages i brug kan kommunalbestyrelsen kræve, at de adgangsarealer, der er nævnt i 4.1, skal være etableret. 8.2 Før ny bebyggelse tages i brug kan kommunalbestyrelsen kræve, at der etableres en støjvold med klitkarakter mod Houvig Klitvej i hele lokalplanområdets længde. 8.3 Før ibrugtagning skal ny bebyggelse være tilsluttet offentlig vandforsyning. 8.4 Før ibrugtagning skal ny bebyggelse være tilsluttet naturgasnettet. 8.5 Før ibrugtagning skal ny bebyggelse være tilsluttet offentlig spildevandskloak. 9. Grundejerforening 9.1. Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanens område Grundejerforeningen skal oprettes når kommunalbestyrelsen kræver det Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Retsvirkninger Når lokalplanen er endelig vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 i Lov om Planlægning kun bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. 10

13 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af at dette ikke ændrer den karakter, der søges skabt med planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. 11

14 Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 93 er vedtaget som forslag til offentlig fremlæggelse Holmsland Kommunalbestyrelse Den Iver Enevoldsen Borgmester Lokalplan nr. 93 er endelig vedtaget Holmsland Kommunalbestyrelse Den Iver Enevoldsen Borgmester 12

15 KOMMUNEPLANTILLÆG NR: 11 TILLÆG NR. 11 TIL KOMMUNEPLAN 2000 FOR HOLMSLAND KOMMUNE Redegørelse Lokalplan nr. 93 for en ny boligbebyggelse i Søndervig er udarbejdet for at muliggøre en udvidelse af Søndervigs bynære boligområde i nordlig retning. Lokalplanen giver mulighed for at området kan bebygges som åben/lav og tæt/lav boligbebyggelse. Ifølge Kommuneplan 2000 for Holmsland Kommune er lokalplanområdet nu underlagt nedenstående rammer: 3.L.01 Det øvrige landområde som overvejende benyttes til jordbrugsformål. Anvendelse Jordbrugsformål Bebyggelsens Art Landbrugsbygninger Max. Bebyggelsesprocent 1) pr. ejendom - 2) hele området Min grundstørrelse - Max etageareal - Max antal etager Max bygningshøjde - Parkering - Friareal - Zoneforhold Landzone Øvrigt Planer: 3.S.06 Centerområde i Søndervig indeholdende boliger, ferieboliger, institutioner og servicebebyggelse som hoteller, butikker, bowlinganlæg m.m. Anvendelse Sommerhusformål Bebyggelsens art Bolig/erhverv Max. bebyggelsesprocent 1) pr. ejendom 1) 30 2) hele området Min. Grundstørrelse 700 m² Max antal etager 2 Max bygningshøjde 8,5 m Parkering 1 pl. pr. 25 m² butiksareal 2 pl. pr. bolig Friareal - 13

16 Kommuneplantillæg nr. 11 Zoneforhold Sommerhusområde og landzone Øvrigt: Der er udarbejdet en lokalplan til regulering af centerområdet. Se generelle rammebestemmelser vedr. detailhandelen i Søndervig. Planer: Lokalplan nr. 32 (Sti). Lokalplan nr. 50 (hotel Klitten), Lokalplan nr. 69 (Centerformål/boliger) og lokalplan nr. 72 (center-, bolig og ferieboligformål). Områdets afgrænsning Tillæg 11 til Kommuneplanen fastlægger rammer for et nyt boligområde svarende til lokalplanområdet for Lokalplan nr. 93. Delområdet benævnes 3.B.02 Der fastlægges følgende rammer for områdets fremtidige anvendelse: 3.B.02 Boligbebyggelse i Søndervig Anvendelse Bebyggelsens art Max. bebyggelsesprocent 1) pr. ejendom 2) hele området Boligformål Åben/lav og tæt/lav bebyggelse. 1) 20 % Min. grundstørrelse Åben/lav: 1200 m 2 Tæt/lav: 700 m² Max antal etager 1 Max bygningshøjde 5 m Parkering Friareal 10 % Zoneforhold Byzone Øvrigt Planer: Lokalplan nr. 93 Der anlægges minimum 2 pladser pr. bolig 14

17 KOMMUNEPLANTILLÆG NR: 11 Vedtagelsespåtegning Kommuneplantillæg nr. 11 er vedtaget som forslag til offentlig fremlæggelse. Holmsland Kommunalbestyrelse Den Iver Enevoldsen Borgmester Kommuneplantillæg nr. 11 er endelig vedtaget. Holmsland Kommunalbestyrelse Den Iver Enevoldsen Borgmester 15

18 Kortbilag nr. 2: Administrationskort DELOMRÅDE C Lodbergsvej B Houvig Klitvej A C D DELOMRÅDE B A 5 m B DELOMRÅDE A DELOMRÅDE C Lokalplanafgrænsning Delområder 17,5 m Vejbyggelinie Byggefelter Holmsland Kommune Lokalplan nr. 93 Administrationskort 1:2000 Vej

19 Kortbilag nr. 1: Matrikelkort DELOMRÅDE C Lodbergsvej 211 nf Houvig Klitvej 211 ee 212 x DELOMRÅDE B DELOMRÅDE A 212 bx DELOMRÅDE C 213 q Lokalplanafgrænsning Vejledende udstykningsplan Holmsland Kommune Lokalplan nr. 93 Matrikelkort 1:2000

20 Kortbilag nr. 3: Illustrationsplan Lodbergsvej Ny klyngebebyggelse Krat og buske Houvig Klitvej Eksisterende hus Klitformationer Udstykning med 4 grunde Lokalplanafgrænsning Vejbyggelinie Ny bebyggelse Holmsland Kommune Lokalplan nr. 93 Illustrationsplan 1:2000