AKTUEL ANALYSE. Nye tider på boligmarkedet 24. januar 2007

Transkript

1 AKTUEL ANALYSE Nye tie på boligmakeet 24. janua 2007 De høje pisstigningstakte på boligmakeet e løjet af, og meget tale fo en fotsat afæmpning i en kommene ti. Sien boligmakeet vente i 1993, e pisene vokset me 240 Hovepaten af enne femgang skyles stækee pivatøkonomi, lav ente og ane stuktuelle fohol. De seneste 1½ ås kaftige pisstigninge kan imileti ikke foklaes u fa en histoiske sammenhæng mellem boligpise og en geneelle økonomiske uvikling. Det vise en ny analyse fa Økonomi- og Ehvevsministeiet. Analysen vise viee, at skattestop og muligheen fo afagsfie lån kun i beskeent omfang ha biaget til e senee ås høje pisstigninge. De e intuffet en betyelig mee afæmpet uvikling på boligmakeet i løbet af et fogangne å. Salgspisene på huse stige sålees staig, men betyeligt mee moeat en Figu 1 Pisuvikling, huse og ejelejlighee Pisstigningstakten båe huse og ejelejlighee ha toppet og e nu på vej ne. tiligee, jf. figu 1. Salgspisene fo huse (villae og ækkehuse) e på lansplan steget me 2,9 fa 3. kvatal til 4. kvatal, nå e koigees fo sæsonusving. I samme peioe e salgspisene fo ejelejlighee falet 0,5 (også koigeet fo sæsonusving). Det vise Økonomi- og Ehvevsministeiets seneste tal fo uviklingen på boligmakeet. Tallene e fobunet me lit kvt./kvt Ejelejlighee Villae/ækkehuse kvt./kvt støe usikkehe en nomalt, og en eelle uvikling i salgspisene i 4. kvatal kan væe lavee en tallene vise. Det skyles, at tallene ikke tage høje fo, at en usolgt bolig hos én ejenomsmægle kan blive sat til (gen-) salg hos en anen ejenomsmægle. -2 Anm.: Rullene kvatale baseet på månestal. Inkluee aftæk, vs. tilfæle, hvo boligen ikke e solgt og fx kan blive sat til salg hos en anen ejenomsmægle. Kile: RealView(R) TNI / Realkeitnettet samt egne beegninge. -2

2 Nye tie på boligmakeet Sie 2/5 Flee og flee bolige til salg Ubuet af huse og ejelejlighee til salg e i alt steget me ca fa febua til ecembe siste å. Antallet af huse til salg steg ca og antallet af ejelejlighee til salg steg ca I 4. kvatal siste å ha e i gennemsnit væet huse og 15.0 ejelejlighee til salg, jf. figu 2. Fo huse synes tenensen at væe en fotsat stigning i ubuet, mens tenensen fo lejlighee e en stabiliseing på et nuvæene niveau. De e tale om en elativt kaftigee stigning i ubuet af ejelejlighee en fo huse. De blev solgt fæe huse i 20 en i 20 og 20, men flee en i 20. Omsætningen ha gennem siste å svinget mellem og stk. p. måne. Mo slutningen af ået e e sket en stigning i omsætningen af huse. I 4. kvatal blev e sålees omsat op mo 4.0 huse i gennemsnit p. måne, hvilket e flee en i e te øvige kvatale i 20. Antallet af solgte ejelejlighee aftog gennem staten af 20 og lå i juni ca. 30 lavee en toppunktet i slutningen af 20. Omsætningen e imileti steget sien. I 4. kvatal e e i gennemsnit blevet solgt op mo ejelejlighee, Figu 2 Huse og ejelejlighee til salg De e kommet flee og flee huse og ejelejlighee til salg gennem et seneste ås ti. Stigningen ha elativt set væet kaftigst fo ejelejlighee. 00 bolige 00 bolige Villae/ækkehuse Ejelejlighee Anm.: Inkluee aftæk, vs. tilfæle, hvo boligen ikke e solgt og fx kan blive sat til salg hos en anen ejenomsmægle. Kile: RealView(R) TNI / Realkeitnettet samt egne beegninge hvilket e flee en i åets øvige 3 kvatale og på niveau me toppunktet i 20. Det tye altså på, at salget af ejebolige i slutningen af 20 e taget til i fat også nå e tages høje fo en lit støe usikkehe en nomalt, som stamme fa, at tallene ikke tage høje fo, at en usolgt bolig hos én ejenomsmægle kan blive sat til (gen-) salg hos en anen ejenomsmægle. Figu 3 Liggetie Liggetiene e stigene, specielt fo ejelejlighee. Liggetiene stige, specielt fo ejelejlighee Den kaftige stigning i ubuet af ejelejlighee til salg gennem 20 ha folænget liggetiene. Mens e solgte ejelej- age Villae/ækkehuse age lighee i 1. kvatal i gennemsnit have væet til salg i 83 a- ge, va et tilsvaene tal i 4. kvatal 126 age, jf. figu 3. Fo huse e en gennemsnitlige liggeti steget moeat fa omking 1 age i 1. kvatal 118 age i 4. kvatal. Det vuees at liggetien fo huse vil stige i e kommene månee. Uviklingen i liggetie, ubu og salg, pege i etning af en fotsat mee afæmpet pisstigningstakt i e kommene månee. Set i lyset af en elativt kaftigee stigning i ubuet af ejelejlighee til salg en huse til salg, samt uviklingen i omsætningen, må et foventes, at pisstigningstakten fo Ejelejlighee 1 0 Anm.: 3 månees gliene gennemsnit. Inkluee aftæk, vs. tilfæle, hvo boligen ikke e solgt og fx kan blive sat til salg hos en anen ejenomsmægle. Kile: RealView(R) TNI / Realkeitnettet samt egne beegninge. 70 ejelejlighee fotsat vil væe mee afæmpet en fo huse.

3 Nye tie på boligmakeet Sie 3/5 Bag om e senee ås stigninge i boligpisene Nu a e seneste ås pisstigninge på boligmakeet løje af, e et natuligt at gøe status ove uviklingen set i et lit længee pespektiv. Sien boligmakeet vente i 1993, e pisene vokset me omking 240 Det svae til en eal stigning Figu 4 Reale boligpise De e opstået en betyelig foskel mellem e moelbaseee og e faktiske boligpise. ineks 220 ineks 220 på vist som en stigning fa ineks til 2 i figu 4 - nå man tage høje fo geneelle pisstigninge i økonomien. Økonomi- og Ehvevsministeiet pæsenteee i august 20 en moel fo boligmakeet (jf. Økonomisk Tema n. 1), som viste, at omtent ni tieneele af boligpisstigningene fa Faktiske Moelbaseee til 20 kan foklaes af uneliggene økonomiske fo- hol som falene ealente efte skat, stigene inkomste og en geneelle pisuvikling. Nye moelbeegninge vise imileti, at hvis peioen uvies til meio 20, kan kun syv tieneele foklaes - selv nå ubeelsen af afagsfie lån og skattestop inages i analysen, jf. figu 5. De seneste 1½ ås kaftige pisstigninge kan sålees ikke foklaes u fa en opstillee moel, e elles give en go beskivelse af tiligee ås sammenhæng mellem boligpise og en geneelle økonomiske uvikling. Sammenholt me e senee månees fal i pisstigningstakten pege et i etning af en mee afæmpet uvikling femove. Begænset biag fa afagsfihe Muligheen fo afagsfie lån sien oktobe 20 ha påkalt sig meget opmæksomhe som følge af e senee ås kaftige pisstigninge. Funamentalt set påvike afagsfiheen ikke e samlee boligomkostninge. Nå et tye på, at muligheen fo afagsfihe alligevel ha øget eftespøgslen, kan et skyles, at potentielle boligejee e blevet mine keitationeee og ha fået støe fleksibilitet me hensyn til at eucee opspaingen i boligen. Realkeitinstituttene ha oplyst, at e ikke yes afagsfie lån til boligejee, som ikke ha å til et taitionelt lån me afag. Hvis ét lægges til gun, kan en øgee eftespøgsel efo ikke komme fa e potentielle boligejee, hvo åighesbeløbet ifølge ealkeitinstituttene ville væe fo lille, hvis e va optaget et taitionelt lån me afag. En effekt kan efo komme fa e potentielle boligkøbee, e me e nye lånefome ha mulighe fo at købe en støe Figu 5 Biag til boligpisstigninge Aktuelt kan kun omtent 7/ af væksten i boligpisene sien 1993 foklaes. 93K2-K2 Pct. Nominel vækst i boligpise 237 Biag fa alm. pisstigninge 77 Biag fa ealøkonomi 88 Heaf biag fa: Realente efte skat 40 Ejenomsbeskatning 13 - heaf skattestop ås afag -7 - heaf afagsfie lån 4 Realinkomste 52 Øvige (nye bolige og føstegangskøbee) - Ikke-foklaet 72 Anm.: Biagsinteval fa skattestop beegnet fa en effektive sats fo ejenomsvæiskat på lansplan samt fo Kbh. og Fb., hvo uhulingen ha væet støst fa e støe pisstigninge. Figu 6 1.-ås afag fo typisk ealkeitlån Histoisk set ha e væet makante skift i 1. ås afag i fohol til gælen inføes Løbeti folænges ophæves Uen afagsfie lån Afagfie lån mulige Me afagsfie lån Anm.: Fa 00K1 e seien et vægtet gennemsnit af tilsvaene seie fo hhv. et typisk fast og vaiabelt foentet lån. Fa K2 e e koigeet fo en afagsfie anel af buttoulånet bolig og samtiig ønske at fasthole et åighesbeløb, e svae til elle e ove et, som ealkeitinstituttene kæve.

4 Nye tie på boligmakeet Sie 4/5 De nye beegninge inikee, at ubeelsen af afagsfie lån intil viee ha haft et positivt gennemslag på boligpisene på 4 På længee sigt må en isoleee eftespøgselseffekt foventes at væe op mo 9, hvis en nuvæene ubeelse fastholes - øget ubeelse vil natuligvis tække op, men mosvaes på lang sigt af et øget ubu af bolige. Set i histoisk sammenhæng ha intouktionen af afagsfie lån haft en foholsvis begænset effekt på et gennemsnitlige 1.-ås afag fo et typisk boliglån, jf. figu 6. I peioen 1987 til 1993 va et fx et kav, at alle ealkeitlån skulle optages som e såkalte mix-lån, e besto af 60 annuitetslån (faste yelse) og 40 seielån (faste afag). Kavet betø, at afagssatsen blev mee en fooblet, jf. figu 6. Moelbeegningene vise, at kavet isoleet kan have æmpet boligpisene me omtent 17 på længee sigt, jf. figu 7. Omvent kan ophævelsen af kavet i 1993 isoleet set have øget boligpisene me 14 på længee sigt. I en sammenhæng vil et elvise skift til afagsfie lån have en mine betyning me en langsigtet effekt på omking 9 isoleet set, hvis en nuvæene ubeelse fastholes. Lille effekt fa skattestoppet De e også fo ejenomsbeskatningen sket stoe histoiske æninge, jf. figu 8 og 9. Det skønnes i en sammenhæng, at skattestoppet sien 2002 ha yet et biag til boligpisstigningene på aktuelt op mo ca. 3 som følge af skattestoppets nominalpincip, e inebæe et gavist fal i en effektive ejenomsvæibeskatning. Hvis et ent beegningsteknisk antages, at uhulingen af ejenomsvæiskattesatsen e blevet inegnet fult u alleee ve skattestoppets inføsel, ville biaget have væet op mo 7, men altså væsentligt mine en e stoe pisstigninge sien Selv me et samlet eftespøgselsbiag fa skattestop og afagsfie lån på op mo 11 (7+4), e e altså staig knap te tieneele af pisstigningene sien 1993, e ikke kan foklaes af moellen, jf. figu 5. Det kan blant anet skyles, at moellen ikke nøvenigvis e koekt fomuleet i e senee å, heune, at e ikke tages høje fo knapheen på byggegune i hovestaen. Figu 7 Histoiske biag fa 1. ås afag Skiftet til afagsfie lån ha histoisk set haft en mine betyning en tiligee skift. Kav om Løbeti folænges ophæves Afagsfi lån mulig Lov intoucees Langsigtet biag til boligpis Pct. Faktisk pisvækst ået efte Anm.: Langsigtet biag svae til langsigtet paamete i moellens eftespøgselselation ganget me en pågælene kvatalsæning i afagssatsen, jf. skaveinge i figu 8. Figu 8 Effektiv ejenomsvæiskattesats Histoisk ha væest stoe æninge i en effektive sats fo ejenomsvæiskatten Højee bungænse fo en høje lejevæisats Nesættelse af satse fo lejevæibeskatning Højee beskatning af nye boligejee Nominel fastfysning af ejenomsvæiskat Anm.: Figuen vise e skatteefome, e ha påviket ejenomsvæibeskatningen, som e opgjot som povenu fa lejevæi/ejenomsvæibeskatning sat i fohol til ejeboligfomuen (ekskl. sommehuse). Figu 9 Æninge i ejenomsbeskatningen Den effektive beskatning af bolige falt mee i åene en point point Anm.: Figuen vise æninge i en effektive ejenomsvæiskattesats, jf. anm. til figu 8. Læs mee om Aktuel Analyse på Økonomi- og Ehvevsministeiets hjemmesie: Denne Aktuel Analyse e uove egne beegninge baseet på følgene statistikkile: Danmaks Nationalbank, Danmaks Statistik, Realkeitået og Realkeitnettet.

5 Nye tie på boligmakeet Sie 5/5 Den empiiske boligmoel I Økonomisk Tema n. 1 fa august 20 pæsenteees en empiisk boligmoel. Moellen e nu blevet genbeegnet me evieee nationalegnskabstal. Enviee e moellen blevet uviet, iet e nu også tages høje fo, at 1.-ås afaget på et typisk gennemsnitligt boliglån kan have betyning fo en stuktuelle eftespøgsel efte bolige. Moellen e estimeet me ugangspunkt i et vekto-autoegessivt system (VAR) på kvatalsata fo peioen 1984K4-20K1. De e ientificeet to såkalte kointegationselatione. Disse kan fotolkes som henholsvis en stuktuelle (langsigtee) boligeftespøgsel og et stuktuelle boligubu. Eftespøgselselationen e som følge: pt = 2,3( yt ht ) 12,3 uct 12,7 afagt + 2, 3emot+ konst (Stuktuel eftespøgsel, ecm t ), hvo p t e en eale kontantpis, y t e en isponible ealinkomst, h t e en pivate boligmasse, uc t e boligomkostningene elle e såkalte eale use costs, og afag t e afagssatsen fo et typisk gennemsnitligt boliglån målt ve 1.-ås afag som anel af gæl. Enelig e antallet af potentielle føstegangskøbee emo t appoksimeet ve e åige. Fotegnene på paametene e som foventet, iet e bl.a. fås en negativ hælning på eftespøgselskuven (en støe boligmasse h t give alt anet lige lavee pise p t ). Det femgå også, at en lavee afagssats afag t kan øge en stuktuelle eftespøgsel om en effekten statistisk set ikke e stæk (paameteen ha en p-væi på 7½ ). En øget eftespøgsel i moellen vil og gavist blive imøekommet af et øget stuktuelt ubu af nye bolige, hvilket øge h t. Det vil på længee sigt betye, at kontantpisene uelukkene e bestemt af omkostningene ve at opføe nye bolige. Den kotsigtee ynamik fo e eale kontantpise e bestemt ve følgene kontantpiselation: Δ pt = 0,ecmt 1 + 0,27 Δpt 1 0,09Δ( yt 1 ht 1) 1,3 Δuct 0, 5Δuct 1 + εt, hvo ε t e en vaiation i en faktiske kontantpisuvikling, som ikke kan foklaes af moellen. Fejlkoektionsleet ecm t måle kontantpisenes aktuelle afvigelse fa, hva en stuktuelle eftespøgsel skulle tilsige. Paameteen på fejlkoektionsleet angive hastigheen hvome e aktuelle kontantpise tilpasses en stuktuelle ligevægt. Hvis kontantpisene fx va ovevueet i fohol til, hva en stuktuelle eftespøgsel skulle tilsige, ville et me støelsen af en aktuelle paamete i gennemsnit tage ca. 1/0, = 25 kvatale (lit ove 6 å), fø kontantpisene igen va tilbage på et stuktuelle ligevægtsniveau. Dette gæle uanset, hvo meget kontantpisene afvige fa ligevægten. Denne tæghe betye, at e ifølge moellen ikke vil ske amatiske usving i kontantpisene på kotee sigt, hvis e ane foklaene vaiable e uænee. Enviee femgå et bl.a. af kontantpiselationen, at væksten på et kvatal alt anet lige eucees me 1,3 point ve en stigning i boligomkostningene uc t på 1 point. De kan ligelees tænkes at væe en euceene effekt et eftefølgene kvatal på 0,5 point fa uct 1, men enne e og foholsvis insignifikant. Samlet set vuees kontaktpiselationen at væe velfomuleet fem til 20K1. Hvis beegningene uvies til at omfatte peioen fem til 20K2, æne e beegnee paamete sig makant. Det kan bl.a. skyles, at moellen e seneste 1-1½ å ikke e koekt fomuleet elle ikke tage høje fo nye væsentlige fohol af betyning fo pisuviklingen.