Vurdering af ramme for lån til finansiering af byggeri

Transkript

1 Bilag Bestyrelsesmøde april 2013 MGO Vurdering af ramme for lån til finansiering af byggeri Baggrund På bestyrelsesmødet den 23. april 2013 skal der træffes en beslutning om omfanget af byggeriet, og denne beslutning er bestemmende for skolens finansieringsbehov i forbindelse med byggeriet af en ny skole på den erhvervede grund Hedeager 33, Skejby. Fra flere bestyrelsesmedlemmer er der udtrykt ønske om at få fast grund under fødderne, forstået på den måde, at der er behov for at tilvejebringe materiale/data, der kan danne grundlag for at træffe den rigtige beslutning. Vi står overfor at skulle bygge en skole, der skal stå færdig i sommeren 2015, alternativt med udgangen af Et projekt af denne karakter vil altid være forbundet med usikkerhed, for hvordan ser uddannelsessituationen og den økonomiske situation ud i 2016, hvor skolen er fraflyttet det nuværende lejemål på Olof Palmes Allé 35. I det følgende er det derfor forsøgt at give nogle svar på, hvordan vores økonomi vil se ud i 2016 ved forskellige scenarier for såvel elevtallet som det fremtidige renteniveau. Elevoptaget I 2012 havde skolen en samlet aktivitet på 915 årselever mod 949 i 2011 et fald på 34 årselever svarende til 3,6 %. Tilbagegangen skal findes på social- og sundhedshjælperuddannelsen samt grundforløbet. På begge uddannelser har der de seneste år været en tendens til en faldende tilgang, og det er skolens vurdering, at den største fremtidige udfordring mht. elevoptaget ligger i disse uddannelser. I 2013 er optaget på den pædagogiske assistentuddannelse reduceret fra 5 til 4 hold, da Aarhus Kommune i efteråret 2012 besluttede, at de fremover kun vil oprette uddannelsespladser svarende til 4 hold (2 hold i februar og 2 hold i august). Det er skolens vurdering, at dette niveau vil forblive uændret. På social- og sundhedsassistentuddannelsen er der langt flere ansøgere, end der er plads til, og på eftervidereuddannelsesområdet forventes et uændret niveau fra På baggrund af dette er der nedenfor opstillet to mulige scenarier et worst case scenarie, hvor den negative tendens på hjælperuddannelsen og på grundforløbet fortsætter de kommende år, og et scenarie, hvor det forventede aktivitetsniveau i 2013 fortsætter uændret. Der er tale om scenarier, der er baseret på her-og-nu billedet. Der er således ikke taget højde for nye initiativer i form af tiltag vedrørende optag og nye uddannelser. 1

2 Scenarierne er vist for de ordinære uddannelser: worst case scenarie holdoptag pr. år: Social- og sundhedshjælperuddannelsen Social- og sundhedsassistentuddannelsen Grundforløbet* Den pædagogiske assistentuddannelse Skolens samlede aktivitet målt i årselever Optimistisk prognose holdoptag pr. år: Social- og sundhedshjælperuddannelsen Social- og sundhedsassistentuddannelsen Grundforløbet* Den pædagogiske assistentuddannelse Skolens samlede aktivitet målt i årselever *) Udover rene optag kører der konstant to hold med løbende optag (5 gange om året fyldes op med nye elever, således at der konstant er omkring 25 elever på hvert af de to hold). Dette gælder for begge scenarier. I worst case scenariet er der således tale om, at årselevtallet i 2016 vil være 14 % lavere end det realiserede i 2012, og et fald på 11 % i forhold til det forventede niveau i For en skole, hvis indtægter er aktivitetsbestemte, er disse fremtidige scenarier afgørende, når man skal træffe en beslutning om omfanget af det kommende byggeri. I det følgende vil der blive taget udgangspunkt i ministeriets overordnede betragtninger, og derefter vil der blive redegjort for de økonomiske konsekvenser for skolen ved forskellige finansieringsmuligheder. Ministeriets anbefalinger Ministeriet for Børn og Undervisning har i forbindelse med deres ønske om bygningsselveje formuleret en række anbefalinger, som der kan tages udgangspunkt i, når institutioner skal træffe beslutninger om selveje. Den ene anbefaling omfatter arealet pr. årselev, mens den anden anbefaling tager udgangspunkt i institutionens betalingsevne. Anbefalet areal Som udgangspunkt anbefaler ministeriet, at der minimum bygges (erhverves) 15 kvadratmeter pr. årselev. Hvis man tager udgangspunkt i spændet mellem worst case scenariet hhv. det optimistiske scenarie, skal Århus Social- og Sundhedsskole bygge en skole, der arealmæssigt ligger i intervallet m 2. 2

3 Betalingsevnemodellen Ministeriets betalingsevnemodel udstikker en ramme for de udgifter, skolen må påtage sig. Med udgangspunkt i antallet af årselever og de deraf følgende bygningstakster, kan man beregne de maksimale bygningsrelaterede udgifter husleje, renter + bidrag på realkreditlån, ejendomsskatter, afskrivninger på bygninger samt ind- og udvendig bygningsvedligehold. De opstillede scenarier og ministeriets udmeldte taxameter for de kommende år giver følgende prognose for indtægterne fra bygningstaxameter i 2016: Worst case Optimistisk Social- og sundhedsuddannelserne Grundforløbene Pædagogisk assistentuddannelse Eftervidereuddannelsen (AMU) Bygningstaxameter i alt Hvis aktiviteten udvikler sig som worst case scenariet, bør skolen ifølge betalingsevnemodellen etablere sig, så de årlige bygningsrelaterede udgifter ikke overstiger kr. 8,1 mio. De ovenfor prognosticerede bygningsindtægter vil blive anvendt i de følgende beregninger af omkostningerne som følger af en samlet entreprisesum på kr. 135 mio., som er det foreløbige oplæg fra bygherrerådgiverne. Skolens lånebehov ved entreprisesum på kr. 135 mio. Skolen har estimeret omkostningerne i forbindelse med etablering på Hedeager, og på denne baggrund kan skolens finansieringsbehov beregnes: Byggeri Grund Inventar Rådgivning, honorarer I alt kr. 135 mio. 38 mio. 7 mio. 3 mio. 183 mio. Da vi fra ministeriet får et etableringstilskud på kr. 48 mio., står vi med et lånebehov på kr mio. I denne beregning forudsættes, at de løbende udgifter, der påvirker driften i årene (ejendomsskat, renteudgifter i forbindelse med byggeri og renter af lån til grundkøbet) samt flytteomkostningerne i 2015, finansieres af skolens egenkapital. Omkostninger ved finansiering af kr. 135 mio. I forbindelse med finansieringen af vores realkreditlån er der forskellige muligheder, og i sidste ende er det bestyrelsens behov for sikkerhed, der er bestemmende for valg af finansieringsform. Helt overordnet består valget i, om man ønsker at fastlåse renten inden igangsætning af byggeriet, eller om man vælger at tage lånet, når byggeriet står færdigt i

4 Fastlåsning af renten inden igangsætning af byggeriet Der er mulighed for at optage et såkaldt forhåndslån, der så at sige betyder, at man optager lånet på grundlag af projektmaterialet. Lånet kan således optages i september 2013, og skolen påtager sig dermed afdrags- og renteforpligtelser fra september Fordelen ved et forhåndslån er, at man tidligt i byggeforløbet kan få den endelige finansiering på plads. Derved er man sikret mod udsving i obligationskurserne i byggeperioden. Samtidig er det en fordel, at skolen kan få dækket finansieringsbehovet i byggeperioden. Forhåndslånet giver således mulighed for at udnytte det aktuelle fordelagtige renteniveau, hvor man kan få et 3 % lån til en fornuftig kurs, og så kender vi renten de næste 30 år. Til gengæld skal der betales en garantiprovision i størrelsesordenen 1,5-2 % i byggeperioden, da banken skal yde realkreditinstituttet en garanti for, at det færdige byggeri vurderes til den forventede værdi. Låneprovenuet vil i en vis udstrækning kunne placeres på en indlånskonto eller andet (formentlig til en rente omkring 2 %), således at omkostningerne til garantiprovisionen reduceres, men det ændrer ikke ved, at der i byggeperioden udover afdrag og renter vil være en ekstra pris for denne garanti. Realkreditlånet optages først, når byggeriet er færdigmeldt Byggeriet finansieres ved et almindeligt byggelån, hvor der betales renter i takt med betalingen af raterne til entreprenøren. Når byggeriet så er færdigmeldt, optages realkreditlånet på grundlag af det færdige byggeri og til den rente og kurs, der er gældende på færdiggørelsestidspunktet. Fordelen ved denne form for finansiering er, at byggerenterne betales i takt med betalingerne til entreprenøren. Til gengæld kender vi ikke renteniveauet i 2015, og ved denne finansieringsform udsætter skolen sig for en større sårbarhed overfor stigninger i renteniveauet. Konklusion mht. finansieringsform Valg af finansieringsform afhænger meget af behovet for sikkerhed/forudsigelighed. Hvis sikkerhed for fremtiden er største prioritet, skal et forhåndslån vælges, mens en almindelig byggefinansiering skal vælges, hvis man grundlæggende tror på, at renten kun stiger marginalt. Det er ikke muligt at sige noget om renteniveauet 2-3 år frem i tiden, men i det følgende er der opstillet scenarier med forskellige højere renteniveauer i I driftsregnskabet for 2016 er der således tale om worst case scenarier, da vi vil have et renteniveau på 3 %, hvis vi vælger et forhåndslån, som så ville have medført ekstra omkostninger i regnskaberne for På nuværende tidspunkt er kursen omkring 98 på et 3 % fastforrentet lån over 30 år, mens kursen på et tilsvarende 4 % lån er 104. En fremtidig rente på 4 % hhv. 5 % er ikke urealistisk, og i det følgende anvendes disse renter, og af forsigtighedsgrunde er der estimeret et kurstab, idet kurs 98 er anvendt for begge rentesatser. Samtidig er der jo mulighed for at kombinere fastforrentet og variabelt forrentet lån. Således er der i nedenstående oversigt også lavet beregninger, hvor lånet på kr. 135 mio. er sammensat af 100 mio. fastforrentet 5 % og 35 mio. variabelt forrentet (F3-lån). Desuden skal det præciseres, at entreprisen udbydes som en omvendt licitation, hvorfor entreprisesummen på kr mio. er rimeligt sikker. 4

5 Oversigt over bygningsrelaterede udgifter ved forskellige lånescenarier Nuv. Situation (2013) 2016 v. 4 %, fastforrentet 2016 v. 5 %, fastforrentet 2016 v. 100 mio. fast/35 mio. F3 Husleje Rente og bidrag Afskrivning på bygning Ejendomsskat I alt Der er i denne beregning kalkuleret med, at der i 2016 ikke er omkostninger til bygningsvedligehold hverken indvendig eller udvendig Sammenholdes disse bygningsrelaterede udgifter med betalingsevnemodellen er konklusionen, at skolen kan finansiere kr. 135 mio., selv om renten på et fastforrentet lån skulle være på 4 % i Hvis renten derimod hedder 5 %, så vil det kræve, at finansieringen bliver en kombination af fast- og variabelt forrentet lån. Skolens overordnede økonomi i 2016 Udover ministeriets anbefalinger bør man naturligvis forholde sig til, hvordan skolens overordnede økonomi vil se ud i 2016, hvis det viser sig, at fremtiden ser ud som i worst case scenariet med 791 årselever i Med dette aktivitetsniveau og de foreløbigt udmeldte takster, så vil skolen have samlede indtægter for kr. 76 mio. i Det er kr. 17 mio. mindre, end de forventede indtægter i indeværende år. Selv om de bygningsrelaterede omkostninger vil være mindre end de nuværende, vil der være behov for et helt andet omkostningsniveau i Således skal lønnen ned omkring kr. 50 mio., hvis skolens skal realisere et overskud ved dette aktivitetsniveau, ligesom der skal ske en tilpasning på de øvrige omkostningsposter. Konklusion Når der opleves et faldende aktivitetsniveau bør man tage højde for denne tendens, når man skal beslutte omfanget af byggeriet. I worst case står vi i 2016 med et årselevtal på % lavere end det realiserede niveau i Ud fra ministeriets anbefalinger skal der bygges en skole på minimum kvm., og de bygningsrelaterede udgifter må andrage kr. 8,1 mio., hvis den negative tendens fortsætter. Bygherrerådgiverne anbefaler et byggeri, der ud fra ministeriets anbefalinger bestemt ikke er for stort. Tværtimod er det under minimumsanbefalingen fra ministeriet. Et projekt til kr. 135 mio. giver dog anledning til overvejelser omkring finansieringen, da en stigning i renteniveauet til 5 % ud fra en bygningstakst-betragtning kræver en kombination af fastog variabelt forrentet lån, hvis den faldende tendens i aktivitetsniveauet fortsætter. Dog er der mulighed for at optage et forhåndslån inden byggeriets start, og her vil skolen i efteråret 2013 formentlig kunne optage lån til den aktuelle fordelagtige rente. Dette vil i byggeperioden påføre skolen nogle ekstra omkostninger, men til gengæld kender vi renteforpligtelsen de næste 30 år, ligesom vi vil sidde med en fordelagtig husleje fra 2016 og frem. 5