Klagerne. København, den 20. september 2010 KENDELSE. ctr. Claus Callesen v/advokat Poul Jensen Kongensgade Esbjerg

Transkript

1 1 København, den 20. september 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Claus Callesen v/advokat Poul Jensen Kongensgade Esbjerg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om boligydelsen på en bolig i et andelsboligprojekt og dermed skal betale erstatning eller godtgørelse til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde boliger til salg i et andelsboligprojekt. Klagerne var interesserede i

2 2 en af boligerne og fik derfor udleveret salgsopstilling af 14. september 2007 samt oversigt over beregning af boligydelsen. Det fremgik af salgsopstillingen, at boligydelsen udgjorde kr årligt, svarende til kr ,25 månedligt, og det fremgik ligeledes af oversigten, at boligydelsen udgjorde kr Klagerne fik efterfølgende udleveret salgsopstilling af 18. september Heri var boligydelsen angivet til kr pr. år, svarende til kr pr. måned. Klagerne underskrev den 10. oktober 2007 tegningstilbud om at blive andelshavere og om at overtage brugsretten til en nærmere angivet andelsbolig. Af tegningstilbuddet fremgik, at boligudgiften for den nævnte andelsbolig udgjorde kr pr. måned ekskl. el, vand, varme og fællesudgifter. Der blev i den forbindelse henvist til beregning af 1/ udarbejdet af indklagede. Beregningen anførte en boligydelse på kr pr. måned, og det fremgik videre bl.a.: Boligafgiften er beregnet på baggrund af en samlet anskaffelsessum på kr ,- og et indskud på ca. 25% af anskaffelsessummen (kr ,-), til rest til finansiering kr , [...] Finansieringen er beregnet på baggrund af et lånetilbud fra Nykredit pr samt handelsaftale af [...] Opmærksomheden henledes på, at ydelsen er fast idet lånet er hjemtaget. [...] Nærværende budget m.v. er en del af den samlede salgsopstilling. Af tegningstilbuddet fremgik videre: Tilbudsgiver er særskilt gjort opmærksom på, at projektets finansiering er på basis af 2 Nykredit lån: Kr ,00 obligationslån med var. rente, 30 år annuitet med delvis afdragsfrihed og Kr tilpasningslån F10-kontantlån, 30 år, annuitet med delvis afdragsfrihed. På tegningstilbuddets underskriftside var det med håndskrift påført: Køber har fået udleveret beregninger over lån som er hjemtaget samt kopi af lånet og handelsaftale.

3 3 Den 4. november 2007 sendte andelsboligforeningens bestyrelse oversigt over de nye boligydelser til andelshaverne. Det fremgik heraf, at der var optaget lån i Nykredit på henholdsvis kr med en fast rente på 5,02 % og kr med en variabel rente på 5,50 %. Den 16. juni 2008 skrev andelsboligforeningens advokat til andelsboligforeningens bestyrelse bl.a.: Du kontaktede mig telefonisk den 13. juni d.å. i anledning af, at der er opstået et kurstab på ca. kr ,00 i forbindelse med hjemtagelse af kreditforeningslånet i Nykredit og spurgte i den forbindelse, om jeg mener, at bestyrelsen har fuldmagt til at optage et tillægslån på et tilsvarende beløb. Kreditforeningslånet er på ca ,00. Under hensyn til, at tillægslånet er nødvendigt for at Andelsboligforeningen kan berigtige købesummen samt at tillægslånet udgør ca. 1,9% af det samlede lånebeløb, finder jeg, at bestyrelsen har fuldmagt hertil. Den 24. juni 2008 opkrævede sælger husleje for juni 2008 med kr ,00. Den 30. juni 2008 skrev andelsboligforeningens bestyrelse til andelshaverne og oplyste bl.a.: Grundet kurstab på hovedlånet på kr , har bestyrelsen været nødt til at forhøje eksisterende lån. Ydelse pr. husstand er desværre endnu ukendt, men vil selvfølgelig blive meldt ud så snart bestyrelsen kender denne. Ifølge [foreningens advokat] er bestyrelsen bemyndiget til at hjemtage lånet Klagerne klagede til indklagede over den forhøjede boligydelse og i den forbindelse bad klagerne andelsboligforeningens administrator om at beregne boligafgiften for Administrator oplyste i et brev af 6. januar 2009 bl.a.: Hvert års 1. januar skal boligafgiften reguleres i henhold til vedlagte fra Nykredit + lån i banken. Det kan bemærkes at der er lidt stigning i 2013, 2018, 2019, 2024, 2029 for så at årene efter at gå ned til samme niveau igen (2009 niveau). Det vil med andre ord sige, at huslejen kommer til at ligge i 2009 niveau i hele tilbagebetalingsperioden, så kan man diskuterer hvorvidt der skal ske en stigning i de ovenfor anførte år eller man har oparbejdet en egenkapital. Det tager vi til den tid.

4 4 Det eneste der kan påvirke boligafgiften er lånet i banken samt bidraget til Nykredit. Hvis disse satser stiger boligafgiften tilsvarende. Klagerne har over for nævnet dokumenteret, at de har betalt en boligydelse på kr ,00 i januar Den 5. marts 2009 blev der afholdt ordinær generalforsamling i andelsboligforeningen. Det fremgår af referat herfra, at administrator bl.a. oplyste, at andelsboligforeningen havde optaget 1 lån - underopdelt i 2 lån. Det fremgår endvidere af referatet, at det ikke var muligt at have renteswap på den del af lånet, der var tillægslån. Lånet bestod af et lån på kr , hvor der er en fast rente 5,02 % med renteswap samt et tillægslån på kr med variabel rente uden renteswap. Den 11. oktober 2009 skrev klagerne til indklagede bl.a.: I forbindelse med tegningen fik vi at vide, at boligudgiften androg kr , og at lånet, som andelsboligforeningen skulle finansiere købet af andelsboligerne med, var hjemtaget, således at boligafgiften var fast. På vores første fællesmøde i 2008 modtog vi melding om, at boligafgiften nu er kr , hvorfor vi må konstatere, at vi har modtaget forkerte oplysninger ved købet, og efterfølgende pr. 1. januar 2009 er boligafgiften steget yderligere kr. 102 pr. måned. Oplysningen ved tegning om, at lånet var hjemtaget, og at beløbet derfor var fast, har været forkert, og det medfører, at der er en forskel i den månedlige boligafgift på kr Vi har foranlediget, at denne forskel i ydelsen er blevet kapitaliseret til nutidsværdi. Nutidsværdien andrager [...] kr Vi anmoder herved om svar på, om I er villige til at betale det pågældende beløb ud fra betragtningen om, at jeres mægler [...] har givet forkerte oplysninger ved tegning af andelen. Da klagerne endnu ikke i januar 2010 havde modtaget svar fra indklagede eller dennes advokat, indgav de klage over indklagede til Klagenævnet for Ejendomsformidling den 14. januar Klagerne har bl.a. anført:

5 5 Det har vist sig, at klagernes boligydelse pr. 1. januar 2009 blev kr. 364 højere pr. måned end oplyst af indklagede, og indklagede skal derfor erstatte klagerne forskellen i boligydelsen i 30 år omregnet til nutidsværdi med tillæg af renter. Klagerne fik udleveret salgsopstilling af 18. september 2007, og boligydelsen i denne salgsopstilling var højere end oplyst i den første salgsopstilling af 14. september 2007, som klagerne fik udleveret. Indklagede forklarede, at dette skyldtes, at lånet nu var endeligt hjemtaget. Det fremgik da også af salgsopstillingen af 18. september 2007, at ydelsen var fast, idet lånet var hjemtaget. Klagernes revisor fik primo oktober 2007 bekræftet hos Nykredit, at lånet var fastlagt, og at når der var tale om et CIBOR-lån, betød dette, at Nykredit havde renterisikoen. Klagerne underskrev herefter tegningstilbuddet. For perioden 1/3 30/ har klagerne betalt husleje til sælger med kr pr. måned, hvilket tillige bekræftede klagerne i, at boligydelsen var korrekt oplyst. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Det er korrekt, at lånet allerede var hjemtaget på tidspunktet for klagernes underskrift på tegningsaftalen, men der var tale om lån med variabel forrentning. Oplysningen i salgsopstillingen om, at ydelsen var fast, kan derfor ikke medføre, at klagerne kunne have en berettiget forventning om, at deres boligydelse ikke skulle ændre sig i takt med renteudviklingen for den CIBOR-rente, der dannede grundlag for låneoptagelsen. Indklagede har i tegningsaftalen anført boligydelsen med baggrund i de hjemtagne lån. Problemet synes at være, at der i forhold til det fastsatte kontante låneprovenu, er konstateret et kurstab på kr , men indklagede har ikke været bekendt med problematikken omkring kurstab på lånene, før sælgers tiltræden af klagernes tegningstilbud. Indklagede har således på intet tidspunkt været involveret i håndteringen af problemet. Øjensynligt har andelsboligforeningen optaget et højere tillægslån end kr , idet der i stedet er optaget lån med hovedstol kr Den ekstra høje boligydelse som følge heraf, kan på ingen måde lastes indklagede. Indklagede har i forbindelse med klagesagen været i kontakt med andelsboligforeningens administrator, der har oplyst, at klagernes boligydelse før 1. januar 2009 udgjorde kr Først fra 1. januar 2009 steg den til kr Såfremt nævnet måtte være af den opfattelse, at klager i et eller andet omfang har

6 6 ret til en erstatning, kan denne alene udmåles med baggrund i ydelsen før 1. januar 2009, idet den efterfølgende forhøjelse pr. 1. januar 2009 må forudsættes at have baggrund i de almindelige kvartalsvise tilpasninger i forhold til CIBOR-renten, som finder sted i hvert fald for det ene af de to lån i andelsboligforeningen. Herudover gøres det gældende, at der i en erstatningsberegning ikke skal kapitaliseres med 30, men alene 10 i henhold til gældende praksis. Endelig bemærker indklagede, at klagerne åbenbart forud for deres underskrivelse af tegningstilbuddet har haft adgang til rådgivning fra egen revisor. Nævnet udtaler: Administrator har den 6. januar 2009 til klagerne oplyst, at belåningen på kr betyder en fast boligafgift i de 30 år, lånet løber, samt oplyst, at det eneste, der kan påvirke boligafgiften er banklånet samt bidraget til realkreditinstituttet. Det fremgår videre af sagen, at klagerne før deres underskrift på tegningstilbuddet fik rådgivning af deres revisor, og klagerne har oplyst, at deres revisor af Nykredit fik oplyst, at lånet var fastlagt. Nævnet finder det herefter ikke kritisabelt, at indklagede i den af ham udarbejdede beregning over boligudgiften vedlagt salgsopstillingen af 18. september 2007 oplyste, at ydelsen var fast, idet lånet var hjemtaget. Nævnet lægger herefter til grund, at det er tillægslånet på kr , der har bevirket en forøgelse af klagernes boligydelse. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede forud for tegningstilbuddets underskrivelse var eller burde være bekendt med, at der havde været et kurstab på lånet optaget af andelsboligforeningen, der betød, at andelsboligforeningen var nødt til at optage et tillægslån. Nævnet finder herefter ikke, at det kan bebrejdes indklagede, at klagerne ikke blev gjort bekendt hermed forinden underskrivelsen, herunder at dette eventuelt ville betyde en forhøjelse af boligydelsen. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning eller godtgørelse til klagerne. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V.

7 Lone Kerrn-Jespersen formand 7