KENDELSE. Statsaut. ejendomsmæglere MDE Jens H. Bjerregaard, Jens Saugstrup, Lars Nissen og Michael Hammerbak Amagerbrogade København S

Transkript

1 1 København, den 1. november 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmæglere MDE Jens H. Bjerregaard, Jens Saugstrup, Lars Nissen og Michael Hammerbak Amagerbrogade København S Nævnet har modtaget klagen den 24. november Klagen angår spørgsmålet, om de indklagede skal betale erstatning eller tåle en salærreduktion i forbindelse med, at den digitale tinglysning blev forsinket. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Den 27. februar 2009 underskrev klagerne og indklagede en formidlingsaftale om salg af klagernes ideelle anpart af en ejendom. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.:

2 2 I forbindelse med underskrift af formidlingsaftalen fik klagerne udleveret salgsbudget dateret samme dag. Det fremgik af salgsbudgettet bl.a., at de indklagedes vederlag for eftersagsbehandling udgjorde kr. Med overtagelse den 1. september 2009 underskrev nogle interesserede købere og klagerne en købsaftale henholdsvis den 2. og 7. august Det fremgik heraf bl.a.: [ ]

3 3 [ ] Samtidig med sin underskrift på købsaftalen skrev klagerne den 7. august 2009 til de indklagede vedrørende ændringer i købsaftalen. Det fremgik af brevet bl.a.: Køber betaler handelsomkostningerne, og købers advokat berigtiger handlen og sørger for overholdelse af de aftalte frister. [ ] Dette brev er at betragte som et tillæg til købsaftalen, og vi beder Dem sørge for, at køberne skriftligt tiltræder de i brevet anførte ændringer til købsaftalen senest på mandag den 10. august 2009 kl De indklagede videresendte klagernes brev til købernes rådgiver. Denne svarede ved af 10. august 2009, at køberne accepterede, at købernes rådgiver skulle forestå berigtigelse af handlen. Det fremgik videre bl.a.: Fristen i købsaftalen for tinglysning af skøde kan dog ikke overholdes, da det ikke kan forventes at skødet bliver tinglyst inden hvor tinglysningskontoret lukker ned i forbindelse med overgang til digital tinglysning. Skødet vil derfor først blive tinglyst omkring den med forbehold for at den digitale tinglysning reelt virker på dette tidspunkt. Klagerne svarede ved samme dag bl.a.: Vi tiltræder det nedenstående vedr. [ ] og skødet dog med den tilføjelse at vi i det omfang det kan nås vil have skødet indleveret til tinglysning inden d hvilket må være i både køber og sælgers interesse. Den 12. august 2009 skrev de indklagede til klagernes rådgiver bl.a.: Hermed sælgers accept af din mail af d Jeg foreslår at mailkorrespondancen, sammen med sælgers skrivelse indgår som en integreret del af købsaftalen, således at vi nu kan betragte handlen som endelig specielt set i lyst af den korte tid til overtagelse, samt sælgers ønske om, at skødet indleveres til tinglysning inden d , såfremt det kan nås. Henholdsvis den 25. og 26. august 2009 underskrev køberne og klagerne en allonge

4 4 til købsaftalen. Det fremgik heraf bl.a.: Den 31. august 2009 fremsendte de indklagede faktura til klagerne. Det fremgik heraf bl.a.: Den 22. september 2009 skrev købernes rådgiver til de indklagede bl.a.: I bedes venligst oprette skødet på tinglysning.dk og give besked når dette er sket, hvorefter sælger kan underskrive og vi kan underskrive skødet på vegne af køber via fuldmagt. De indklagede svarede ved af 23. september 2009 bl.a.: Jeg har modtaget nedenstående mail fra home butikken som I har sendt.

5 5 Jeg forstår ikke hvorfor I skriver at vi skal oprette skødet på tinglysningen da det er jer der berigtiger handlen?? Den 8. oktober 2009 fremsendte købernes rådgiver pr. udkast til digitalt skøde til de indklagedes godkendelse. Det var endvidere anført i en, at såfremt skødet kunne godkendes, kunne skødet signeres digitalt af klagerne. Den 12. oktober 2009 skrev klagerne til de indklagede bl.a.: Det er nu snart en måned siden at skødet skulle være skrevet under og vi har stadig intet hørt. Skødet var sat til at blive skrevet under d15. sept. Vi vil derfor meget gerne hurtigst muligt have en tilbagemelding på hvad status er, og hvornår i regner med at slaget samt skødeskrivningen kan gennemføres endeligt. Den 13. oktober 2009 skrev klagerne til de indklagede bl.a.: Jeg kunne inden jeg betaler godt tænke mig en afklaring vedr. om hvornår vi kan forvente at skødet går igennem [ ] Denne sag er ikke afklaret før skødet er underskrevet af både sælger og køber. Jeg kan ikke helt se hvorfor jeg skal betale for noget jeg ikke har fået endnu? Den 14. oktober 2009 skrev de indklagede på ny til købernes rådgiver bl.a.: Jeg har gennemgået skødet og har følgende bemærkninger: _ Der mangler erklæring i henhold til andelsboligloven _ Jeg er ikke enig i reg.afg. idet den er beregnet af hele ejendommen Jeg ser frem til at modtage nyt prøvetinglysnings resultat. Derudover vil jeg gerne opfordre dine klienter til at få digital signatur idet der p.t. er lang ventetid på at få registreret fuldmagter hos tinglysning således at skødet kan blive lyst hurtigst muligt. Den 19. oktober 2009 rykkede klagede de indklagede for svar på, hvor langt handlen var nået tinglysningsmæssigt. Den 28. oktober 2009 skrev købernes rådgiver til de indklagede bl.a.: Hermed tilrettet skøde som samtidig er lagt i underskriftsmappen. Du bedes oplyse om skødet kan godkendes. Fuldmagter for køber er dags dato blevet registreret ved tinglysningsretten, hvorfor skødet kan anmeldes til tinglysning så snart sælger har

6 6 underskrevet. Samme dag skrev de indklagede til købernes rådgiver bl.a.: Jeg har modtaget det nye prøvetinglysningsresultat og har umiddelbart ingen bemærkninger hertil bortset fra at der står at købers fuldmagt ikke er registreret hos tinglysningen dette er jeg selvfølgelig lidt uforstående over for idet du i dag har oplyst mig at de er registreret. Samme dag meddelte de indklagede klagerne om indholdet af den seneste til købernes rådgiver. Klagerne svarede indklagede ved af samme dag, at klagerne ville vente med at signere, til de havde fået bekræftet, at skødet var korrekt. Klagerne svarede videre bl.a.: Har du [indklagedes medarbejders navn] i øvrigt set noget til refusions opgørelsen? Den burde da også være på plads nu? Klagerne skrev den 4. november 2009 på ny til de indklagede. Det fremgik heraf bl.a.: Den 10. november 2009 videresendte de indklagede klagernes til købernes rådgiver, idet de indklagede anførte: Hermed videresendes mail fra sælger idet de beder om godtgørelse fordi skødet

7 7 er anmeldt for sent, i henhold til 15 i købsaftalen. Jeg ser frem til at høre dine bemærkninger hertil snarest. Købernes rådgiver svarede ved af 11. november 2009, at forsinkelsen skyldtes problemer med digitaliseringen af tinglysningen. Købernes rådgiver anførte videre bl.a.: At anvende fuldmagter er en anerkendt måde for køber at bruge det nye digitale tinglysningssystem på. Fra starten af blev det oplyst fra tinglysningsretten, at det ville tage ca. 10 dage at registrere en fuldmagt. Senere skulle det vise sig ikke at holde stik. Det er ikke et krav at køber anvender digital signatur. [ ] Derfor mener jeg at køber har gjort hvad man kan kræve af køber for at få skødet anmeldt til tinglysning. Sælger må acceptere, at rigtig mange sælgere (og købere) gennem de seneste måneder har oplevet problemer og store forsinkelser grundet den nye digitale tinglysning på den ene eller anden måde. Den 16. november 2009 skrev klagerne på ny til de indklagede. Klagerne anførte bl.a.: Med den drejning sagen har taget, mener vi ikke, at det er vores opgave som sælger egenhændigt at tage hånd om sagen. Honoraret, vi betaler Home for salget, dækker også eftersagsbehandling, dvs. at følge sagen helt til dørs under varetagelse af vores tarv som sælger (frem for som hidtil fra Servicecenterets side blot at videresende købers advokats mails til os og omvendt uden stillingtagen). Vi forventer derfor, at I/Homes jurister herfra overtager kommunikation med købers advokat ifm. vores rentegodtgørelse og orienterer os om jeres tiltag i den forbindelse. De indklagede svarede klagerne den 17. november 2009 bl.a.: I fortsættelse af telefonsamtale d.d. med [den ene klagers navn], skal jeg for god ordens skyld bekræfte, at vi ikke har mulighed for at føre en evt. retssag mod købers advokat, på jeres vegne. Som aftalt kontakter I selv jeres advokat, med henblik på at få rådgivning om mulighederne for at føre en sag mod købers advokat s, som følge af ejendomshandlens afslutning er trukket ud. Samme dag skrev de indklagede på ny til købernes rådgiver og gjorde klagernes rentekrav gældende over for køberne. Det fremgik af de indklagedes bl.a.:

8 8 Samme dag svarede købernes rådgiver, at denne fastholdt, at han og køberne ikke var ansvarlige for, at den digitale tinglysning havde voldt store problemer og lange forsinkelser omkring registrering af fuldmagter. Klagerne har til sagen fremsendt oplysning fra deres pengeinstitut om renter tilskrevet deres boligsalgskredit i perioden 15. september 2009 til 29. oktober Klagernes pengeinstitut har oplyst, at renten fra 15. september til 30. september 2009 udgjorde 757,77 kr. og i perioden 1. oktober 2009 til 29. oktober 2009 udgjorde 1.696,58, eller i alt 2.454,35 kr. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne samt tåle en salærreduktion svarende til de indklagedes honorar for eftersagsbehandling, i alt kr. De indklagede har ikke foretaget en tilstrækkelig opfølgning i forbindelse med

9 9 klagernes salg af den ideelle anpart med det resultat, at køber overskred købsaftalens frist for tinglysning af skødet med 1 ½ måned. Købsaftalen blev underskrevet af køberne den 2. august Klagerne underskrev den 7. august 2009 med det forbehold, at køberne skulle berigtige handlen. De indklagede havde således uden forudgående aftale med klagerne anført i købsaftalen, at klagerne skulle stå for berigtigelsen, hvilket klagerne ikke var enige i. Da digitaliseringen først trådte i kraft den 8. september 2009, en måned efter købsaftalens underskrift, mener klagerne, at købernes rådgiver har haft mulighed for at tinglyse skødet forinden. Købernes rådgiver blev da også opfordret til hurtig sagsbehandling. Købernes argument om, at forsinkelsen skyldtes digitaliseringen er ikke rigtigt, idet købernes rådgiver havde glemt, at det var ham, som skulle berigtige handlen. Dette fremgår af af 22. september 2009 fra købernes rådgiver til de indklagede. Tinglysningen af skødet blev endvidere forsinket som følge af, at køberne ikke ønskede at benytte digital signatur. Købernes fuldmagter blev først registreret hos tinglysningen den 28. oktober Indklagede har således ikke foretaget opfølgning af sagen på det relevante tidspunkt op til digitaliseringen af tinglysningen, men først fulgt op i forlængelse af købernes rådgivers forglemmelse dvs. den 23. september Sidenhen foretog indklagede sig først noget, da klagerne henvendte sig for at høre, hvor langt tinglysningen var nået. De indklagede foretog ligeledes ikke tilstrækkelig opfølgning i forbindelse med, at klagerne gjorde krav på rentegodtgørelse over for køberne og købernes rådgiver. Klagerne mener ikke, at det er klagernes ansvar som sælger at antage en ekstern advokat for at løse de indklagedes opgaver, men at de indklagede selv må antage en ekstern advokat for at løse de opgaver, som de har forpligtet sig til i formidlingsaftalen og selv bære omkostninger herfor. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne eller at skulle tåle en salærreduktion. De indklagede bestrider, at de ikke har fulgt op på sagen løbende. Den 23. september 2009 gjorde de indklagede købernes rådgiver opmærksom på, at det var ham, som skulle stå for berigtigelsen. Den 14. oktober 2009 opfordrede de indklagede købernes rådgiver til, at køberne skulle få en digital signatur for at fremme tinglysningen. Den 28. oktober 2009 gav de indklagede meddelelse til købernes rådgiver om, at købernes fuldmagt ikke var registreret.

10 10 Det er korrekt, at der er en forsinkelse på 7 dage fra den 15. september 2009 til den 22. september 2009, hvor købernes rådgiver blev gjort opmærksom på, at det var ham, som skulle foretage berigtigelsen. Dette kunne rettelig have været gjort allerede den 15. september, hvilket selvfølgelig er beklageligt. De indklagede mener dog ikke, at 7 dages udsættelse, før der blev fulgt op på den manglende tinglysning i en periode, hvor der var stor usikkerhed omkring praktikken ved den digitale tinglysning, er nok til at konkludere, at de indklagede ikke i tilstrækkelig grad har fulgt op på sagen. Den 10. november 2009 videresendte de indklagede klagernes med krav om rentegodtgørelse til købernes rådgiver, og den 16. november 2009 videresendte de indklagede købernes rådgivers svar til klagerne. De indklagede har på bedste vis forsøgt at få købernes rådgiver til at anerkende klagernes rentekrav. De indklagede mener ikke, at det er en ejendomsmæglers opgave at føre retssager på sælgers vegne, såfremt der opstår en tvist mellem køber og sælger. Den langvarige sagsbehandling skyldes dels købernes rådgiver og dels overgangen til den digitale tinglysning og de problemer, der især i starten var med fuldmagtsordningen. Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede uden forudgående aftale herom med klagerne i købsaftalen havde anført, at de indklagede skulle berigtige handlen på klagernes vegne. Nævnet finder dog ikke anledning til yderligere i den forbindelse, idet det i allonge til købsaftalen efterfølgende mellem klagerne og køberne blev aftalt, at købernes rådgiver skulle varetage handlens berigtigelse. I perioden fra den 20. august til og med den 7. september 2009 lukkede tinglysningen i forbindelse med overgang til digital tinglysning. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at de indklagede i købsaftalen indføjede frist for sælgers og købers signering af skødet til den 22. august 2010 og dermed lagde op til udarbejdelse af et papirskøde, idet tinglysning af papirskøde på dette tidspunkt ikke var mulig. Det er tillige kritisabelt, at de indklagede i købsaftalen anførte, at skødet skulle anmeldes til tinglysning senest den 28. august 2010, idet dette ligeledes ikke var muligt. Nævnet finder imidlertid ikke tilstrækkeligt grundlag for at sige, at det kan bebrejdes de indklagede, at papirskøde ikke blev tinglyst inden den 20. august Fortrydelsesfristen udløb således først efter 6 hverdage, regnet fra det tidspunkt handlen var endelig, og skødet skulle endvidere ejendomsværdipåtegnes.

11 11 Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede ikke før den 22. september 2009 undersøgte, om købers rådgiver havde sørget for berigtigelsen af handlen. Nævnet finder det imidlertid ikke godtgjort, at købers rådgiver havde gennemført tinglysningen af skødet på et tidligere tidspunkt end sket, hvis de indklagede havde rykket herfor på et tidligere tidspunkt, hvorfor nævnet ikke kan lægge til grund, at de indklagede var årsag til den forsinkelse, som lå efter den digitale tinglysning var indført. Nævnet finder ikke, at de indklagede havde pligt til at yde klagerne juridisk rådgivning i forbindelse med tvisten om rentegodtgørelse. Nævnet finder, at de indklagede ved at videresende klagernes indsigelser vedrørende forsinkelsen af handlen til købernes rådgiver har udført sin pligt i den forbindelse. Nævnet kan herefter ikke pålægge de indklagede at betale erstatning eller tåle en salærreduktion. Konklusion: Som følge af kritikken skal de indklagede betale klagegebyret på 250 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand