Stor udvalgsvarebutik i aflastningscenter Skejby

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 23. maj 2014 Valg af placering af stor udvalgsvarebutik i aflastningscenter Skejby i henhold til Kommuneplan Resumé I forbindelse med vedtagelsen af Kommuneplan 2013 besluttede byrådet, at der i indeværende byrådsperiode vil kunne etableres en stor udvalgsvarebutik på maksimalt m 2 i aflastningscentret i Skejby. På baggrund af to indkomne henvendelser fra henholdsvis privat side og kommunal side ved Arealudvikling Aarhus indstilles det, at den kommunalt ejede grund vælges. Baggrunden for valget af den kommunalt ejede grund er, at der på den er mulighed for at etablere den største butik og altså størst sandsynlighed for, at den butik, der muliggøres, vil være af en type, der lever op til både planlovens og kommuneplanens krav. Kravet er, at der skal være tale om en butik, der ikke vil kunne indplaceres i City. Endvidere betyder valget af den kommunalt ejede grund, at alle potentielle interessenter gives mulighed for at byde ind på lige vilkår ved et udbud. Efter byrådets beslutning herom vil grunden kunne udbydes til en enkelt stor udvalgsvarebutik på maksimalt m 2, hvorefter der udarbejdes en lokalplan, der fastlægger den kommunale ejendoms nærmere disponering m.v. side 1 af 7

2 De nærmere udbudsbetingelser i forhold til udbuddet af grunden til en stor udvalgsvarebutik fremgår af en særskilt indstilling, som er fremsendt samtidig med denne indstilling. 2. Beslutningspunkter At kommuneplanens mulighed for etablering af en udvalgsvarebutik på over m 2 i tildeles ejendommen matr. Nr. 7a, Skejby, Aarhus Jorder. 3. Baggrund I forbindelse med vedtagelsen af Kommuneplan 2013 den 23. oktober 2013 besluttede byrådet, at der vil kunne etableres en stor udvalgsvarebutik på maksimalt m 2 i aflastningscentret i Skejby i perioden Beslutningen har baggrund i planlovens regelsæt om detailhandel, der, jf. planlovens 5q, giver mulighed at fastsætte butiksstørrelser for højst tre nye udvalgsvarebutikker på mere end m 2 bruttoetageareal i landets største byer og deres aflastningscentre. Planloven giver kun mulighed for etablering af nyt butiksareal på enheder, der er over m 2 i aflastningscentre. Mindre udvalgsvarebutikker skal placeres i by- og bydelscentre. Da der i hver byrådsperiode kun kan gives tilladelse til i alt tre store udvalgsvarebutikker på over m 2 i City eller kommunens to aflastningscentre, er byrådet hidtil blevet anmodet om stillingtagen til denne prioritering. I forrige periode godkendte byrådet således indstillinger vedrørende ombygning af Reginabygningens arkade til en udvalgsvarebutik på m 2 (ikke realiseret), nyt IKEA på m 2 (under realisering) og Lille Torv 2, ombygning til en butik på m 2 (under realisering). Byrådet har hidtil ikke afvist ønsker om placeringer af store udvalgsvarebutikker. Efter regelsættet om de store udvalgsvarebutikker overføres uudnyttede kvoter ikke næste byrådsperiode. Byrådet besluttede i forbindelse med Kommuneplan 2013, at de to andre butikker på over m 2 kan placeres i det sammenhængende Cityområde med en butiksstørrelse på maks m 2. Dem er der aktuelt ikke henvendelser om. Hidtil har der ikke været flere henvendelser med ønsker om store butikker, end at de har kunnet håndteres i byrådet enkeltvis, men side 2 af 7

3 aktuelt er der to henvendelser med ønsker om at anvende placeringsmuligheden i Skejby til en stor udvalgsbutik: Teknik og Miljø har kendskab til flere butikskæder, som mere eller mindre klart har tilkendegivet interesse i at etablere sig i området. Det er vurderingen, at det for kæderne ikke er afgørende hvilken af grundene, der bliver bragt i spil. Der er i alt syv grundejere i området. Af hensyn til byrådets prioritering har Teknik og Miljø afdækket, om der kunne være andre ønsker på vej ved at tage kontakt de forskellige lodsejere i området. Henvendelsen har ikke resulteret i yderligere ønsker relateret til den aktuelle byrådsperiode. 4. Sagsfremstilling De to henvendelser med ønsker om at anvende placeringsmuligheden i Skejby til en stor udvalgsbutik er følgende: Ønske 1: COWI på vegne af ejeren NA Skejby Aps. Graham Bells Vej 17a På ejendommen Graham Bells Vej 17a ønskes en planlægning, der giver mulighed for en udvalgsvarebutik med et maksimalt etageareal på m 2. Der ønskes i alt opført m 2 på en grund, der er m 2, så butikken kombineres med kontorerhverv/hotel. Ejerne har indgået aftale med Innovater A/S om udviklingen af ejendommen. Elgiganten er nævnt som lejer i materialet. Ejendommen er i forvejen omfattet af Lokalplan 870, der omhandler det såkaldte Sky Tower projekt, som ejeren ikke længere ønsker at realisere. Ønske 2: Arealudvikling Aarhus. Kommunal grund, matr. nr. 7a, Skejby, Aarhus Jorder Arealudvikling Aarhus har fremsendt et skitseprojekt, som kan danne grundlag for en beslutning om at udbyde en del af matr. nr. 7a, Skejby, Aarhus Jorder med henblik på mulighed for, at der kan etableres en butik på op til m 2. Aarhus Kommune ejer et samlet areal på m 2, heraf indgår godt m 2 i det udlagte centerområde, som er blevet afgrænset på et tidspunkt, hvor vejanlægget ved IKEA-rundkørslen ikke var færdigdisponeret. Efter realiseringen af vejanlægget vil side 3 af 7

4 afgrænsningen kunne justeres, så et større areal indgår i kommuneplanrammen. Beslutningsgrundlag En realisering af begge ønsker er ikke muligt i denne byrådsperiode, da planloven dikterer, at byrådet i forbindelse med revisionen af kommuneplanen skal udpege lokaliteterne for de store udvalgsvarebutikker for den efterfølgende byrådsperiode. Der skal derfor tages beslutning om, hvilket af de fremsendte ønsker, der kan realiseres. Det skal bemærkes, at uanset hvilket af ønskerne, der fremmes, vil det kun kunne realiseres på grundlag af en lokalplanlægning. Der skal være foretaget første spadestik på byggeriet inden udgangen af den indeværende byrådsperiode. Ellers bortfalder muligheden, eller den vil skulle gives på ny i næste byrådsperiode, betinget af, at der også i den byrådsperiode er fastlagt en kvote for Skejby. Teknik og Miljø har vægtet de indkomne ønsker således, at der på den kommunalt ejede grund er mulighed for at etablere den største butik og altså størst sandsynlighed for, at den butik, der muliggøres, vil være af en type, der ikke vil kunne indplaceres i City. Grunden lever dermed op til både planlovens og kommuneplanens krav. Endvidere indebærer valget af den kommunalt ejede grund, at alle potentielle interessenter gives mulighed for at byde ind på lige vilkår ved et udbud. Efter byrådets beslutning herom vil grunden kunne udbydes til en enkelt stor udvalgsvarebutik på maksimalt m 2. De nærmere udbudsbetingelser i forhold til udbuddet af grunden til en stor udvalgsvarebutik fremgår af en særskilt indstilling, som er fremsendt samtidig med denne indstilling. Efter udbuddet vil der skulle udarbejdes en lokalplan, der danner plangrundlaget for en realisering af det bedste indkomne bud. Da ejendommen er så stor, at den mulige udvalgsvarebutik ikke forventes at lægge beslag på mere end højst halvdelen af arealet, vil det være formålstjenstligt, i den efterfølgende planlægning at tage stilling til, hvad den øvrige del af grunden kan anvendes til. Lokalplanen suppleres af et kommuneplantillæg, der justerer arealets afgrænsning og eventuelt ændrer på anvendelsen, afhængigt af hvad den øvrige del af grunden disponeres til. side 4 af 7

5 Resten af arealet kan anvendes til formål, der vil være naturlige at placere i tilknytning til aflastningscentret. Det kan være formål som kontorerhverv, restauranter, servicestation og eventuelt butikker, der forhandler pladskrævende varegrupper. Redegørelseskrav Detailhandelsudviklingen i Danmark har i de senere år været præget af en større udflytning til byernes periferi af butikstyper, der før har været placeret i strøggaderne. Det gælder navnlig følgende brancher: livsstil, elektronik, legetøj og børneartikler. Udflytningen har været mere markant i andre byer, end det har været tilfældet i Aarhus, hvor byrådet allerede i 1993 tog beslutning om at stoppe for udvikling af nye store centerdannelser uden for Ringgaden. Det fremgår således af kommuneplanens detailhandelsafsnit, at det er en målsætning at fastholde og styrke City som det eneste overordnede center, og at aflastningscentrene i Aarhus Kommune primært skal tilgodese muligheden for at etablere butikstyper, der understøtter byens funktion som Vestdanmarks hovedby, og som det ellers ikke er muligt at finde placeringsmuligheder til. Det er på denne baggrund, at de to af placeringsmulighederne er tillagt City. Med mindre en lokalplan efterfølgende går ind og begrænser anvendelsesfeltet, er det ikke muligt at prioritere den ene branche frem for den anden i beslutningen om hvilken grund, der kan etableres en stor udvalgsvarebutik på. For at leve op til målsætningen er det således en vurderingssag, om der er tale om en butikstype, der ikke vil være plads til i City. Det er også et redegørelseskrav til den kommende lokalplanlægning efter planlovens 5p, stk. 4. Hvorvidt det projekt, som vinder udbuddet, vil kunne leve op til de fastlagte redegørelseskrav, kan først endeligt afklares i forbindelse med den efterfølgende lokalplanproces, hvor Naturstyrelsen har mulighed for at nedlægge veto. 5. Strategi for borgerinddragelse Placeringsmulighederne for etablering af store udvalgsvarebutikker blev behandlet i forbindelse med debatten om forslag til Kommuneplan Beslutningen om placering afleder således ikke et særskilt behov for borgerinddragelse. side 5 af 7

6 Ved den efterfølgende lokalplanlægning vil der indgå en offentlig høringsproces efter gældende regelsæt. side 6 af 7

7 6. Konsekvenser for ressourcer Denne Indstilling har ikke i sig selv kommunaløkonomiske konsekvenser. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1 Bilag 2: Fremsendt ønske fra COWI COWI på vegne af ejeren NA Skejby Aps. Graham Bells Vej 17a Skitse af udbudsgrundlag fra Arealudvikling Aarhus. Kommunal grund, matr. Nr. 7a, Skejby, Aarhus Jorder Tidligere beslutninger Den 23. oktober 2013 vedtog byrådet Kommuneplan 2013 endeligt med mulighed for placering af en stor udvalgsvarebutik på max m 2 i Skejby. Sagsnummer: 13/ Planlægning og Byggeri Tlf.: E-post: kommuneplan@mtm.aarhus.dk Lix: 39 Sagsbehandler: Henrik Pedersen/ Tlf.: E-post: henrikp@aarhus.dk/ side 7 af 7