KEU, MD/ 28. oktober Bilag 2. Svendborg Kommunes boligstrategi baggrundsnotat og anbefalinger

Transkript

1 KEU, MD/ 28. oktober 2013 Bilag 2 Svendborg Kommunes boligstrategi baggrundsnotat og anbefalinger Boligstrategien forholder sig til overudbuddet af boliger i den eksisterende boligmasse og behovet for øget bosætning. Boligmarkedet har gennem de senere år været præget af både lavkonjunktur og urbanisering. Såvel det private boligmarked som den almene boligsektor oplever stigende og komplekse udfordringer. Med afsæt i styringsreformen for den almene boligsektor, som trådte i kraft i 2010, har Svendborg Kommune derfor udarbejdet en boligstrategi som en samlet strategisk platform, der er retningsvisende for konkrete handlinger og beslutninger vedrørende bosætning. Vækst og bosætning Det overordnede mål er, at Svendborg Kommune fortsat skal være en attraktiv bosætningskommune. Svendborg Kommunes boligbyggeprogram sætter rammer for nybyggeri af boliger i såvel lokalområder som inden for rammerne af udviklingsprojekterne Bymidten, Den Maritime Byhavn og Tankefuld. Svendborg Kommune skal være klar til at imødekomme en stigende efterspørgsel ved konjunkturomslag og/eller, når vedtagne strategier, f.eks. Erhvervs- og vækststrategi giver grobund for lokal udvikling. Der arbejdes fortsat med at sikre bredt boligudbud i alle lokalområder og bydele. Svendborg Kommunes Erhvervs- og vækststrategi udpeger bymidte og havn som generator for vækst. Befolkningsprognoser og flyttemønstre peger på urbanisering primært i Svendborg By og sekundært i de lokale bycentre. Boligstrategien understøtter dette ved at prioritere nybyggeri og fortætning af boliger i Svendborg bymidte og havn. Det overordnede mål er skabe rammer for, at private initiativtagere kan sætte gang i konkrete og attraktive boligprojekter for på den måde at understøtte udvikling fra bymidten og Tankefuld til lokalområderne. Med de aktuelle konjunkturer fortsættes den løbende justering af boligprogrammet i kommuneplanen. På nuværende tidspunkt fastsætter programmet nybyggeri af ca boliger over de kommende 12 år. Den største koncentration af nybyggeri findes i Bymidte, havn og Tankefuld og med en mindre jævn fordeling i lokalområderne. Svendborg Kommune er desuden optaget af det potentielle overudbud af arealer til boligformål, som er udlagt i kommuneplanen. 1

2 Boligudbud Udbuddet af boliger er stigende i de sidste år til et aktuelt udbud på ca boliger. Oversigt over boliger fordelt på anvendelsestype og lokalområder er sidst i dette notat. Med et princip om at sikre balance mellem udbud, efterspørgsel og behov er det derfor væsentligt at præcisere både behov og efterspørgsel af boliger. Befolkningsprognosen fra Danmarks Statistik er aktuelt svagt faldende med nettofraflytning. Såfremt der lægges et større datagrundlag (flere end fem års historisk udvikling og effekten af kommunens boligprogram jf. kommuneplanen) ind i prognosen, viser der sig en svagt stigende tendens på langt sigt. Flyttemønstre peger i begge analyser i retning af øget koncentration primært i Svendborg by og sekundært i de lokale bycentre. Befolkningsprognosen peger på en ændret demografisk sammensætning, hvor f.eks. en større andel af borgerne vil være ældre. Dette tyder på en øget efterspørgsel og behov for tidssvarende senior- og ældreboliger. Husstandsstørrelsen antages fortsat at blive mindre, blandt andet ved at flere vælger en singletilværelse, og nogle af disse med hjemmeboende børn, hvilket samtidig peger i retning af en ganske svagt stigende efterspørgsel på billige familieboliger. Den boligsociale anvisning peger på et behov for flere billige familieboliger. I de gennemførte styringsdialogmøder pegede de almene boligorganisationer på følgende udfordringer. Udlejning af store familieboliger med høj husleje pr. m 2 har lav attraktionsværdi, f.eks. Hømarken, Femte Maj Plads. Dette er boligafdelinger som ved ibrugtagning typisk har haft ikke optimale vilkår for lånoptagelse, der danner grundlag for den aktuelle balanceleje. Boligerne opleves i den aktuelle lavkonjunktur som ikke attraktive, pga. forringede konkurrencevilkår i forhold til det private boligmarked. I givet fald en familie kan blive kreditgodkendt til lånoptagelse i relation til en ejerbolig, vil en ejerbolig i mange tilfælde være billigere end en stor almen familiebolig. Administrationen er opmærksom på, at afsøge muligheder for at undgå f.eks. renoveringsarbejder, som medfører øget husleje. Administrationen er i dialog med såvel BSB Svendborg vedrørende Femte Maj Plads og Svendborg Andels-Boligforening vedrørende Hømarken om initiativer, som kan øge boligernes attraktion og dermed sikre fuld udlejning. Samtidig forventer administrationen at indgå i drøftelser med BSB Svendborg vedrørende Jægermarken og Toftemarken, som pt. forhandler med Landsbyggefonden om rammer for en fysisk helhedsplan med omfattende modernisering og renovering. Der er i forlængelse af ovenstående afsnit desuden massive udlejningsvanskeligheder for de almene kollegier, der vurderes som utidssvarende og med for høj husleje. Dette gælder både for CAMA-kollegierne og for Brimer-Kollegierne, beliggende på Den Frie Lærerskole. Administrationen er i dialog med såvel boligorganisationerne som Landsbyggefonden herom. Muligheder for at sikre en sektorspecifik løsning afsøges. 2

3 Boligorganisationerne beretter desuden om begyndende udlejningsvanskeligheder for utidssvarende ældreboliger beliggende i lokalområder med reduceret offentlig transport og detailhandel. Det undersøges pt. om Svendborg Kommune oplever stigende udgifter til tomgangsleje for ældreboliger, som kommunen visiterer til og/eller om det nuværende niveau vurderes som acceptabelt. Der er pt. et samlet antal ubeboede boliger på ca , dvs. boliger registreret i BBR, men uden tilknyttet Cpr-nr., svarende til 7,3 pct. Største andel ledige boliger er i Bymidten/Havn med 12 pct. Svendborg Kommune vurderer, at der er ledige boliger udover, hvad der skal til for at sikre mobilitet på boligmarkedet. Ligeledes er den faktiske andel af ledige almene boliger godt fire pct. i Svendborg Kommune; primært store familieboliger og små ungdomsboliger. Der er altså en ubalance mellem det samlede antal udbudte og efterspurgte boliger. Det skyldes dels antallet af udbudte boliger, dels de ændrede demografiske forhold. Svendborg Kommune vil overordnet være optaget af at der ikke skabes øget ubalance mellem de udbudte og efterspurgte boliger. Svendborg Kommune arbejder i samarbejde med den almene boligsektor i styringsdialogen på at komme så nær fuld udlejning som muligt. Vejen dertil går f.eks. via konkurrencedygtige huslejeniveauer, attraktive boliger og deraf lavere fraflytning. Disse tiltag forventes også at bidrage til en styrket beboersammensætning i de udsatte boligområder. Der er behov for at nedbringe antallet af ledige boliger. Metoderne hertil kan være salg af almene boliger til andet end boligformål, nedrivning i mindre omfang og sammenlægning af utidssvarende boliger. Svendborg Kommune er opmærksom på, at der fortsat sikres udbud af et passende antal mindre og billige familieboliger. Alle tiltag som har til formål at sikre boligområderne i Svendborg Kommune fortsat attraktion. Bæredygtighed Bæredygtighed i bred forstand indgår til vurdering af igangsættelse af nye initiativer i forhold til boligmarkedet. Økonomisk bæredygtige initiativer ses som en sammenhæng mellem udbud, efterspørgsel og behov. Boligmassen og -byggeri ses som en del af løsningen til fortsat udvikling af såvel som Bymidte, havn og Tankefuld og lokalområder. Såfremt der gives tilladelse til opførelse af nyt privat boligbyggeri anbefaler administrationen, at der rettes opmærksomhed på mulige reduktioner i den øvrige boligmasse, således at der ikke opnås en stigende ubalance mellem udbud og efterspørgsel af boliger. I såvel nybyggeri som renoveringssager af almene boliger stiller Svendborg Kommune garanti for lånoptagelsen. Med den aktuelle konkurrencesituation og den stigende lejeledighed er Svendborg Kommune optaget af minimering af risikoeksponeringen. Det primære mål er fuld udlejning i boligafdelingerne således, at boligorganisationerne fortsat konsolideres. Svendborg Kommune ønsker derfor at kunne iagttage en varig bedret udlejningssituation i de almene boligorganisationer inden der gives tilsagn til nybyggeri af almene ungdoms- og familieboliger. For almene 3

4 familieboliger vil Svendborg Kommune i stedet i dialog med de almene boligorganisationer søge fysiske løsninger til modernisering og evt. ommærkning af utidssvarende almene boliger, forudsat at et attraktivt huslejeniveau og et mangfoldigt bolig udbud kan sikres. I forlængelse heraf vil Svendborg Kommune have en øget bevågenhed på konsolidering af de almene boligorganisationer. Dette både i en økonomisk og forretningsmæssig forstand. Således mindskes boligorganisationernes sårbarhed, og de bliver fortsat bedre til at håndtere de komplekse udfordringer, som sektoren fortsat må forvente at møde. Boligstrategien sætter desuden fokus på bæredygtighed i social forstand i de almene boligområder, idet der etableres et tæt og gensidigt forpligtigende samarbejde mellem Svendborg Kommune, Svendborg Andels-Boligforening og BSB Svendborg om de udsatte boligafdelinger Byparken, Skovparken (Hømarken), Jægermarken og Toftemarken. Der arbejdes på at udforme en fælles boligsocial indsats på tværs af boligområderne, hvor der samtidig sikres rum for lokalt ejerskab og forskellighed. Svendborg Kommune ønsker i tæt samarbejde med boligorganisationerne at anvende relevante værktøjer til at sikre en styrket beboersammensætning, f.eks. fleksible udlejningsaftaler, kombineret udlejning. Svendborg Kommune arbejder desuden for at sikre specialiserede boliger til f.eks. handicappede inden for kommunegrænsen. Der opleves behov på boliger, som er centralt placerede, opgangsfællesskaber m.v. Der er desuden opmærksomhed på billige familieboliger i alle bydele og lokalområder, således at sårbare familier og børn fortsat kan sikres sammenhængende eksterne relationer (skole, daginstitution, fritidsinteresser mv.), hvis familien er tvunget til at udskifte den eksisterende bolig. Der ønskes et særligt fokus de kommunale forpligtigelser i forhold til at sikre boliger til udsatte borgere. Det vil være en prioritering, at der fortsat er et hensigtsmæssigt antal boliger i kommunalt regi til anvisning af akut boligsøgende og sociale udsatte borgere. Svendborg Kommune vil i den sammenhæng anvende og udvikle den kommunale boligportefølje strategisk, i forhold til håndtering af nuværende og fremtidige boligbehov. Bæredygtighed i fysisk forstand henviser til Svendborg Kommunes mål om at sikre boliger, der er både tidssvarende, energioptimerede, sunde og gode, og som understøtter, at et godt liv kan leves i boligen samtidig med, at relevante forbrugsudgifter minimeres til gavn for et attraktivt huslejeniveau. Det prioriteres desuden, at boligområder har nærhed til rekreative udearealer og i muligt omfang til naturoplevelser nær boligen. Udearealer i tilknytning til boligområder ses i samspil med Svendborg Kommunes ønsker for rekreative arealer. Rekreative og attraktive udearealer ses som et vigtigt element i kommende fysiske helhedsplaner for almene boligafdelinger. Det anbefales, at boligstrategien justeres hvert andet år første gang i 2016 og revideres i sammenhæng med udarbejdelsen af ny kommuneplan i Det anbefales desuden, at der efterfølgende udarbejdes oplæg til handlingsplan af administrationen. 4

5 Svendborg Kommunes boligstrategi anvendelsestyper, inkl. ledige boliger fordelt på lokalområder Kolonne1 Kolonne2 Kolonne3 Kolonne4 Kolonne5 Kolonne6 Kolonne7 Kolonne8 Svendborg Kommunes boligstrategi - anvendelsestyper inkl. ledige boliger fordelt på lokalområder Etageboliger Parcel-/stuehuse Kollegier Rækkehuse Boliger i alt Heraf ledige Heraf ledige (pct.) Ollerup/V. Skerninge Stenstrup/Kirkeby Gudme/Gudbjerg Skårup/Oure Tåsinge Småøer Vestre Bydel Nordre Bydel Østre Bydel Vindeby/Troense Ranzautsminde/Tankefuld Thurø Bymidte/Havn I alt Opgjort maj