Bekymring tynger boligmarkedet

Transkript

1 NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste niveauer, siden Realkreditforeningen i 2012 introducerede Køberbarometeret, der er en kvartalsvis måling af købelysten. De nye tal viser et markant fald i forhold til situationen før sommerferien. I juni var det 4,0 pct. af den voksne befolkning, der oplyste, at de var på vej ud på boligmarkedet, og yderligere 1,1 pct. ville måske købe en ejerbolig. Nu er det 2,7 pct., der går i købstanker, og yderligere 0,7 pct. overvejer måske et boligkøb. For et år siden i september 2013 var de tilsvarende tal 4,4 pct. og 0,4 pct. Ifølge Realkreditforeningens direktør, Karsten Beltoft, peger meget på, at der er sket et stemningsskifte hen over sommeren, som nu også forplanter sig til boligmarkedet. Overordnet er den opblomstring, som boligmarkedet oplevede i foråret, formentlig druknet i bekymring over de økonomiske udsigter. Væksten bliver ikke så stor, som regeringen forudsagde i foråret, forbrugertilliden falder (omend stadig pænt positiv), priserne på både ejerlejligheder og parcelhuse var vigende ifølge de seneste tal for juli, og oven i har vi debatten om de afdragsfrie låns fremtid, siger Karsten Beltoft. Han vil ikke gætte på, hvor meget debatten om de afdragsfrie lån påvirker danskernes lyst til at skrive under på en slutseddel. Men der er ingen tvivl om, at den debat indgår i bekymringsbilledet, som er blevet lidt mere gråt henover sommeren, siger Karsten Beltoft. 71 pct. af dem, der overvejer at købe en bolig de næste seks måneder, oplyser, at de er interesseret i et parcelhus, mens 20 pct. vil kigge efter en ejerlejlighed. Resten er interesseret i et fritidshus eller flere boligtyper på én gang. Realkreditforeningens Køberbarometer er baseret på telefoninterviews med 1015 tilfældigt udvalgte danskere. Interviewene er gennemført i perioden september 2014.

2 2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 8 OKTOBER 2014 Pct. 7,0 Figur 1: Realkreditforeningens Køberbarometer 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 - Overvejer Overvejer måske Rekordhøje priser på Frederiksberg Priserne er generelt steget siden 2009, hvor de ramte bunden. For første gang ser vi priser over niveauet fra 2006, hvor de sidst toppede. Priserne for ejerlejligheder nåede pristoppen på landsplan i 2. kvartal I dag er de 15 pct. under det niveau. Det viser tal fra Boligmarkedsstatistikken for 2. kvartal Men statistikken viser også, at priserne på ejerlejligheder beliggende på Frederiksberg C ligger 3 pct. over prisniveauet for Ejerlejlighederne på Frederiksberg C sætter ny rekord. Hvis priserne for ejerlejligheder fortsætter prisfremgangen, som seneste år, vil flere og flere områder i hovedstaden opleve

3 3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 8 OKTOBER 2014 højere priser end vi har set tidligere. Det vil nok få flere til at overveje at flytte uden for byernes centrum, da man får mere for pengene væk fra centrum. Den tendens så vi i 00 erne, og den kan meget vel gentage sig, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. I figur 1 ser man, hvor langt priserne for ejerlejligheder er fra pristoppen i de respektive postnumre i det indre København/Frederiksberg. Ingen boble Selv om priserne er steget ganske meget de senere år, er vi ifølge Karsten Beltoft ikke på vej ind i en ny boligboble. Det er, siger Realkreditforeningens direktør, ikke i sig selv alarmerende, at priserne nu igen, efter otte år, nærmer sig rekordhøjder i visse områder. Igennem historien er priserne på boliger vokset nogle pct. fra år til år, og prisudviklingen er fortsat et stykke vej fra pristoppen i Siden dengang har reallønsudviklingen været gunstig. I historisk sammenhæng er renterne lave, og boligbyrden tilsvarende historisk lav, og priserne er fortsat under 2006-niveau i realværdi, vurderer Karsten Beltoft. Lån på 1 mio. kr. var i 2006 noget dyrere at servicere end i dag, da renteudgifterne dengang var på 4-5 pct. I dag kan man få et 2 ½ pct. fastforrentet lån. Når vi taler om boligbyrde, handler det om beregninger af, hvad en bolig koster at finansiere i forhold til den typiske indkomst. Ved finansieringsomkostningerne beregner man udgifterne ved realkreditbelåning på 80 pct. af boligens værdi, og restfinansiering i banken på 15 pct. af boligens værdi og antager derudover, at kunden selv stiller med 5 pct. af boligens værdi. Det betyder altså, at boligbyrden kan stige, hvis indkomsten falder eller renterne på bank- eller realkreditlånet stiger eller boligpriserne stiger. Køberen flytter rent faktisk ind Der er i dag ligeledes grøde i projektsalget i de større byer, da priserne og efterspørgslen igen er til det. Og heller ikke her, er der hverken tegn eller spæde symptomer på en boble. Det skyldes, at projektsalget hænger mere logisk sammen end i de spekulationslystne 00 ere. I dag flytter køberen rent faktisk selv ind i boligen, forklarer Karsten Beltoft og fortæller, at det netop er et forhold, som realkreditinstitutterne holder nøje øje med.

4 4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 8 OKTOBER 2014 Aarhus nærmer sig også højeste priser i centrum I figur 2 ser man, hvor langt priserne for ejerlejligheder er fra pristoppen i de respektive postnumre i og omkring Aarhus. I Aarhus C og N toppede priserne i 2006, men er kun 7 pct. fra, at priserne er ligeså høje som dengang. Priserne i udkanten af Aarhus, såsom Højbjerg og Risskov er dog hele pct. fra pristoppen. I Aarhus er der lidt længere vej til det punkt, hvor de prismæssigt overhaler priserne i midten af 00 erne, selvom Aarhus by snart er tæt på, siger Karsten Beltoft. Figur 1: Ejerlejlighedspriserne i hovedstaden i forhold til tidligere pristop 2450 København SV 2400 København NV 2300 København S 2200 København N 2100 København Ø 2000 Frederiksberg 1800 Frederiksberg C 1500 København V 1000 København K -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5%

5 NR. 8 OKTOBER 2014 Figur 2: Ejerlejlighedspriserne i Aarhus-området tæt på pristoppen 8270 Højbjerg 8260 Viby J 8240 Risskov 8230 Åbyhøj 8220 Brabrand 8200 Aarhus N 8000 Aarhus C -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% Tabel 1: Postnummer Pris i dag i forhold til toppen Hvornår toppede priserne 1000 København K -5 % 3Q København V -6 % 2Q Frederiksberg C 3 % 2Q Frederiksberg -14 % 2Q København Ø -9 % 2Q København N -10 % 2Q København S -18 % 2Q København NV -23 % 4Q København SV -13 % 4Q Aarhus C -7 % 2Q Aarhus N -7 % 1Q Brabrand -20 % 3Q Åbyhøj -13 % 4Q Risskov -25 % 4Q Viby J -19 % 2Q Højbjerg -28 % 1Q 2008

6 6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 8 OKTOBER 2014 Højere renter ville gavne de fleste Selvom danskerne sparer en masse penge på de lave renter, er de et symptom på en svag økonomi. Afkastet på korte realkreditobligationer har i efterhånden flere år ikke kunnet følge med inflationen. De lave renter skyldes ECB s pengepolitik, som er tilpasset en situation med fortsat usikkerhed og lav aktivitet i Europa. Selv om det er dejligt at slippe med en billig lånerente, så vil det være til fordel for langt de fleste, hvis situationen normaliseres. Så sker der nemlig en masse andre gavnlige ting. Både lange renter på fastforrentede lån og de korte renter på rentetilpasningslånene har været faldende. I omkring fire år har renten på korte obligationer ligget under inflationen, mens den på de lange papirer kun ligger en smule over. Vil man placere sine penge i noget sikkert, har man altså i dag valget mellem at placere i korte papirer og få udhulet realværdien af formuen og at placere dem i langsigtede papirer, og bevare realværdien mod at tage en risiko for kurstab, hvis renten stiger. Vil man sikre sine penge, må man faktisk i dag affinde sig med et negativt realafkast. Det er ret ekstremt. Alligevel fejler efterspørgslen ikke noget danske

7 7 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 8 OKTOBER 2014 realkreditobligationer afsættes i store mængder, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen Håb om bedring Erfaringsmæssigt ender lavkonjunkturer før eller senere, ofte i kraft af en kombination af økonomisk politik og økonomiens egne indbyggede mekanismer. Hvornår det kommer til at ske, eller om en bedring allerede er på vej, er dog uvist. Mere sikkert er det, at ny vækst i økonomien i Europa vil føre rentestigninger med sig, efterhånden som en større optimisme gør, at der forbruges og investeres mere. Det betyder også, at man som boligejer kommer til at betale noget mere i rente, med mindre man altså har benyttet de aktuelle muligheder for at låse renten fast på et lavt niveau. Det er selvfølgelig en ulempe, hvis man ikke har fast rente, men alligevel bør man håbe på, at det unormale renteniveau ophører. I så fald vil det nemlig være fordi, økonomien er i bedring, og det kan give fordele, som mere end opvejer gevinsten ved en lav rente. Med fast rente får man både i pose og i sæk. Har man lån med fast rente, er man beskyttet mod rentestigning, og får kun fordelen. Med vækst i økonomien vil mange opleve, at deres jobmuligheder og lønniveau bliver forbedret. Er opsvinget kraftigt nok, vil boligpriserne også kunne stige, selv om renterne bliver lidt højere. Har man en pensionsordning vil afkastet blive bedre. Det skal også regnes med, selv om det ikke er noget, man mærker med det samme, siger Karsten Beltoft. Den danske økonomi har haft meget lav vækst set over de sidste ti år, ikke mindst i kraft af den tilbagegang, der skete efter finanskrisen. Kan man lægge det bag sig, og atter få udnyttet økonomiens potentiale, vil mange kunne få del i fremgangen, som bliver til gavn for de fleste.

8 8 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 8 OKTOBER 2014 Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Karsten Beltoft Flemming Dengsø Nielsen Martin Kjeldsen-Kragh Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf