AFGØRELSE i sag om placering af dobbelthus på ejendommen, beliggende Stisager 11 i Glostrup Kommune

Transkript

1 Rentemestervej København NV Telefon: nmkn@nmkn.dk 4. september 2014 J.nr.: NMK Ref.: ARS-NMKN AFGØRELSE i sag om placering af dobbelthus på ejendommen, beliggende Stisager 11 i Glostrup Kommune Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter planlovens 58, stk. 1, nr Natur- og Miljøklagenævnet hjemviser sagen til Glostrup Kommune til behandling under iagttagelse af planlovens procedure for meddelelse af dispensation fra lokalplanbestemmelser. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 om planlægning med senere ændringer 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 om Natur- og Miljøklagenævnet med senere ændringer

2 Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Ejerne af ejendommene, beliggende Stisager 1 A og 1 B har den 8. juli 2014 klaget over Glostrup Kommunes vurdering vedrørende placering af dobbelthus på ejendommen, matr.nr. 8cc Hvissinge by, Glostrup, beliggende Stisager 11. Glostrup Kommune har den 14. juli 2014 videresendt klagen til Natur- og Miljøklagenævnet. Der klages over, at dobbelthuset på Stisager 11 er tilladt placeret uden for det i Lokalplan HL 10 udlagte byggefelt. Det påpeges, at dobbelthuset med fordel kunne have været placeret længere mod nord, hvorved afstanden mellem klagernes ejendomme og nybyggeriet var blevet større. Det igangværende byggeri overskrider byggefeltet med næsten 5 meter mod øst og trænger derved direkte ind i synsfeltet fra sydsiden, hvor begge huses stuer er placeret. Den tilladte placering medfører desuden, at der skal fjernes mange træer, der er plantet mellem de omhandlede ejendomme, hvilket kunne være undgået, hvis byggeriet på matr.nr. 8cc var holdt inden for byggefeltet. Det påpeges, at beboerne på matr.nr. 8cb (Stisager 1 A og 1 B) på intet tidspunkt er blevet hørt om placeringen på matr.nr. 8cc i forhold til byggefeltet. Det er klagernes opfattelse, at en høring kunne have startet en positiv dialog om placeringen af dette dobbelthus, og de mener, at kommunen slet ikke har taget hensyn til dem, men alene har tilgodeset bygherren på 8cc. Sagens oplysninger Ejendommen er omfattet af Lokalplan HL 10 fra 2006 for et nyt boligområde i Hvissinge Øst og er beliggende i lokalplanens delområde 1A. Ny bebyggelse inden for delområde 1A skal have karakter af skovhuse, det vil sige bebyggelse med karakter af fritliggende huse i en skovlignende beplantning. For delområde 1A gælder ifølge lokalplanens kap. 6.15, at ny boligbebyggelse skal placeres inden for byggelinjer/-felter som vist på Kortbilag 6 Lokalplanområdets opdeling etc. I afsnit 6.20 bestemmes, at den maksimale højde af ny bebyggelse ikke må overstige 10 meter, og den enkelte bygning må ikke opføres med en højde, der overstiger afstanden til nærmeste hus. Ifølge afsnit 8.4 må der inden for alle lokalplanens delområder etableres en privatzone på indtil 3 m fra boligbebyggelsernes facader, der må benyttes som privat opholdsareal. Privatzonen skal gives en hensigtsmæssig udformning, således at eksempelvis runde afskæringer ved bygningshjørner undgås. Glostrup Kommune meddelte den 6. maj 2014 byggetilladelse til opførelse af nyt dobbelthus i to plan på ejendommen Stisager 11. Det fremgår af byggetilladelsen, at der ikke er søgt og derfor ikke givet dispensation ved denne tilladelse, og at byggearbejdet derfor forudsættes udført i overensstemmelse med såvel bygningsreglement som øvrige love og bestemmelser. Det bemærkes, at byggearbejdet skønnes at leve op til bestemmelserne i Lokalplan HL 10. I byggetilladelsen er indeholdt en række betingelser om overholdelse af lokalplanen. Dog ses spørgsmålet om byggeriets placering ikke at være behandlet i forbindelse med byggetilladelsen. Ejeren af ejendommen Stisager 1 B rettede den 11. juni 2014 henvendelse til kommunen efter at have konstateret, at udgravningen til byggeriet var igangsat, og at byggefeltet var rykket tæt op mod klagers stue. 2

3 Af kommunens svar vedrørende placering af nye huse fremgår det, at der i flere tilfælde har været behov for at justere husenes placering i forhold til lokalplanens byggefelter, og at det ikke er entydigt, at skovhusene overholder byggefelterne. Praksis har udviklet sig til, at byggefelterne mere har haft karakter af retningsgivende byggefelter. Det er i øvrigt kommunens vurdering, at byggefeltet i mange situationer endda har været placeret til skade for såvel den byggende part som de allerede etablerede grundejere. For at skabe et lokalplansikret redskab til bedst muligt at tilgodese alle parter har kommunen derfor prioriteret bestemmelserne i lokalplanens afsnit 8.4 og 6.20 højere end de viste byggefelter. Denne prioritering giver mulighed for at sikre mere luft og frirum mellem bygningerne. Især ved de sidste byggerier har kommunen tilladt placeringer uden for det angivne byggefelt. Det er i øvrigt kommunens opfattelse, at medmindre husene er afsat forkert i marken, vil den kommende bebyggelse være placeret længere fra klagers hus, end hvad der var fastlagt i lokalplanen. Glostrup Kommune har i brev af 6. august 2014 supplerende udtalt til Natur- og Miljøklagenævnet, at kommunen først i forbindelse med klagers henvendelse er blevet opmærksom på, at der foreligger en uoverensstemmelse mellem byggetilladelserne og lokalplanens bestemmelse om placering af bygningerne inden for byggelinjerne. Byggesagsmyndigheden (BYG) er for byggesagerne fra 2013 og frem gået ud fra de byggefelter, der er indtegnet i kommunens GIS, og som viser, at bygningerne generelt ikke er placeret præcis på byggefelterne, men at bygningerne (dobbelthusene) blot skal være i berøring med byggefelterne. Oversigtskortet fra landinspektørerne er først kommet BYG i hænde på et senere tidspunkt i forbindelse med henvendelsen fra klager. I sagsbehandlingen for det konkrete område har BYG været meget opmærksom på, at bygningerne overholder lokalplanens kap om maksimal bygningshøjde og afstand til nærmeste hus. Samtlige bygninger i delområde 1A overholder kap BYG har desuden fokuseret på, at de nye bygninger overholder kap Med hensyn til placering har BYG i sagsbehandlingen prioriteret disse to kapitler højt, også højere end kravet i kap om byggelinjer/byggefelter. Det er begrundet i, at BYG har skønnet vigtigheden af luft og frirum mellem bygningerne højere end placeringen. Dels på grund af beboerne, dels på grund af mulighed for beplantning mellem bygningerne. BYG har vurderet, at en overskridelse af byggefelterne er sædvanligt for området, og har skønnet, at luft og frirum mellem bygningerne er vigtigst for området. Det bemærkes, at BYG har benyttet planlovens 20, stk. 2, nr. 1, og derfor ikke har sendt sagen i naboorientering. Klagerne har efterfølgende kommenteret kommunens udtalelse og har bl.a. bemærket, at de er opmærksomme på, at enkelte andre byggefelter er rykket i den øvrige bebyggelse på Stisager, men at ingen af de øvrige ændringer synes at være til gene for naboerne. Byggeriet på klagernes ejendomme er planlagt i forhold til byggefeltet på matr.nr. 8cc, hvilket vil sige, at stuerne på matr.nr. 8cb er placeret optimalt i forhold til det planlagte byggefelt. Det bemærkes videre, at den planlagte indgang til matr.nr. 8cc ind forbi matr.nr. 8cb er rykket i forhold til udbudspapirerne og dermed ekstremt uhensigtsmæssigt placeret i forhold til privatzonen direkte forbi panoramavinduerne fra begge stuer på matr.nr. 8cb. Det er klagernes opfattelse, at byggeriet på matr.nr. 8cc skal rykkes 3

4 5 meter mod vest, inden for byggefeltet, og at indgangene skal rykkes tilbage til deres oprindelige placering ifølge udbudspapirerne. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan Natur- og Miljøklagenævnet tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Det er et retligt spørgsmål, om Glostrup Kommunes byggetilladelse af 6. maj 2014 til opførelse af bebyggelse på Stisager 11 er lovligt meddelt i relation til planloven. Det følger af planlovens 18, at bestemmelserne i en lokalplan er bindende over for borgerne. Det betyder, at dispositioner, der er i overensstemmelse med lokalplanen, er umiddelbart tilladt. Derimod forudsætter dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, at kommunen kan og vil dispensere fra lokalplanbestemmelserne. Ifølge kap i Lokalplan HL 10 skal ny boligbebyggelse placeres inden for byggelinjer/byggefelter som vist på kortbilag 6 om lokalplanområdets opdeling etc. Det ny dobbelthus på matr.nr. 8cc, som Glostrup Kommune har meddelt byggetilladelse til at opføre, placeres delvis uden for lokalplanens byggefelt og er således ikke i overensstemmelse med lokalplanen. Ifølge planlovens 19, stk. 1, kan kommunen dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Efter det oplyste blev kommunen først ved klagers henvendelse opmærksom på uoverensstemmelsen mellem byggetilladelsen og lokalplanens bestemmelse om placering af ny bebyggelse, men kommunen har i øvrigt i sagsbehandlingen vægtet lokalplanens bestemmelser om bygningshøjde og om etablering af en privatzone højere end bestemmelsen om placering, idet luft og frirum mellem bygningerne skønnes at være vigtigst for området. At kommunen i forbindelse med opførelse af ny bebyggelse vægter andre lokalplanbestemmelser højere end bestemmelsen om byggeriets placering, fritager ikke kommunen for at meddele dispensation under iagttagelse af planlovens dispensationsprocedure, herunder naboorienteringsreglerne efter 20, stk. 1. På baggrund af byggetilladelsens ordlyd og kommunens oplysninger om, hvornår kommunen blev opmærksom på det omstridte forhold, må det lægges til grund, at der ikke foreligger en egentlig afgørelse om dispensation fra lokalplanens kap Selv om byggetilladelsen måtte anses for at indeholde en om end formløst meddelt dispensation, er spørgsmålet, om en sådan dispensation er lovligt meddelt. Efter planlovens 20, stk. 1, kan dispensationer efter 19, stk. 1, kan først meddeles, når kommunen har foretaget naboorientering. Ifølge 20, stk. 2, kan orienteringen dog undlades, når den efter kommunens skøn er af underordnet betydning for de omboende. 4

5 Glostrup Kommune har med henvisning til planlovens 20, stk. 2, skønnet, at forudgående orientering har været af underordnet betydning for klagerne. Kommunens vurdering af, om orientering er uden betydning, kan alene underkendes af Natur- og Miljøklagenævnet, hvis vurderingen er åbenbart urimelig. Natur- og Miljøklagenævnet finder, at byggeriets placering uden for lokalplanens byggefelt er af så væsentlig interesse for klagerne, at de som det mindste skulle have været naboorienteret efter 20, stk. 1, således at de havde fået lejlighed til at gøre sig bekendt med og udtale sig om projektet, inden tilladelse blev givet. Glostrup Kommunes undladelse af at orientere klagerne om projektet har således været uberettiget. Den manglende naboorientering og manglende dispensation betyder, at byggetilladelsen ikke er lovligt meddelt i relation til planloven. Sagen hjemvises derfor til Glostrup Kommune med henblik på at gennemføre en dispensationsprocedure i overensstemmelse med planlovens regler herom. Kommunen bør samtidig overveje klagernes eventuelle partsstatus efter forvaltningsloven. Marianne Jensen Specialkonsulent / Anette Rovsing Skov Afdelingsleder 5

6 Afgørelsen er sendt pr. til: Melanie og Christian Wraa-Puls Stisager 1 B 2600 Glostrup cpuls@hotmail.com Sohail Rana Slotsherrensvej 215, Rødovre sr@rtdinvest.dk Glostrup Kommune Center for Miljø og Teknik Rådhusparken Glostrup miljo.teknik@glostrup.dk (ad sagsnr.: 14/12027) og pr. brev til: Charlotte Knudsen og Ulrik Nielsen Stisager 1 A 2600 Glostrup 6