Colliers STATUS. Økonomi i lavt gear 3. KVARTAL 2012

Transkript

1 Colliers STATUS. KVARTAL Økonomi i lavt gear ØKONOMI >. KVARTAL Den danske økonomi kører fortsat i lavt gear. Ifølge Danmarks Statistik var væksten i. kvartal på, procent, mens den i andet kvartal var negativ (-, procent). Den samlede økonomiske vækst i ventes kun at blive cirka procent. Danmark har altså stadig til gode at opleve en høj økonomisk vækst til at kompensere for tilbagegangen i 8 og 9. Væksten holdes blandt andet nede af den økonomiske usikkerhed på vores eksportmarkeder. Den europæiske gældskrise har stor betydning for efterspørgslen efter vores produkter fra de andre lande i EU, som udgør en stor del af vores eksportmarked. Heldigvis oplever Danmark en stigende eksport til andre lande i verden, som har en højere vækst. Det kan skyldes, at værdien af euroen og dermed den danske krone er faldet, hvilket betyder lave priser for vores varer på eksportmarkederne. Det private forbrug er steget moderat. Forbrugertilliden blev i juli målt til, en lille stigning fra et svagt negativt niveau. Udbetalingen af efterlønspengene har betydet et økonomisk tilskud til mange danskere. Ifølge Danske Analyse tyder det dog i første omgang på, at danskerne har sat pengene ind på deres bankkonto, frem for at anvende dem til forbrug med det samme. Udbetalingen af efterlønspenge har haft det forventede omfang godt og vel, men må i første omgang betragtes som en buffer til senere forbrug. Forbruget er naturligt også påvirket af situationen på boligmarkedet, hvor de værste prisfald synes at være overstået, men hvor der stadig hersker usikkerhed. Priserne bevæger sig her i lidt op og lidt ned efter markante prisfald i efteråret. Den meget lave rente betyder billig finansiering, men der er til gengæld vanskelig adgang hertil på grund af de skrappere vilkår hos finansieringsinstitutterne. Det offentlige forbrug steg en anelse i første kvartal og en del af regeringens økonomiske kickstart indebærer, at de offentlige investeringer forventes at stige i. Arbejdsløsheden er ret stabil bruttoledigheden er på ca.. personer svarende til, procent af arbejdsstyrken. Arbejdsløsheden reflekterer imidlertid kun én side af arbejdsmarkedet. For antallet af beskæftigede er faldet, hvilket igen betyder, at den samlede arbejdsstyrke er faldet, formentlig på baggrund af faldet i efterspørgslen efter arbejdskraft. Fraværet af høj økonomisk vækst og usikkerheden om økonomiens tilstand i euro-området og i Danmark resulterer i meget lave renter. Renten holdes nede af såvel ECB som den Danske Nationalbank for i videst muligt omfang at understøtte økonomisk aktivitet. Inflationen er forholdsvis høj i Danmark på trods af den begrænsede økonomiske vækst, primært på grund af stigende afgifter og råvarepriser. ÅRLIG REAL VÆKST I BNP og Eurostat Note: og er prognose ARBEJDSLEDIGHEDEN OG BESKÆFTIGELSEN Antal i..,.9.9,.8,.8,.,. 8 9 Beskæftigede (venstre akse) Fuldtidsledige (højre akse) Anne Kaag Andersen Analysechef cand. scient., ph.d. aka@colliers.dk Direkte Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten. Note: Sæsonkorrigeret fuldtidsledige i procent af arbejdsstyrken. Antal beskæftigede uden orlov. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

2 STATUS Investering >. kvartal Flere større transaktioner INVESTERINGER >. KVARTAL Der blev gennemført en del større transaktioner i slutningen af. kvartal. Køberne var både institutionelle investorer og større danske og udenlandske ejendomsselskaber. Således købte fx Jeudan en portefølje bestående af kontorejendomme i København, og PKA og Topdanmark købte Margretheholmprojektet i København, som vil indeholde 8 boliger. Generelt samler efterspørgslen sig fortsat om boligsegmentet. Det gælder særligt i de større byer, hvor de stærke investorer interesserer sig for både færdige boliger og boligprojekter. Boligudlejningsmarkedet er ret stærkt i øjeblikket blandt andet på grund af den økonomiske usikkerhed og ustabiliteten på ejerboligmarkedet. Samtidig har investorerne fokus på centraliseringen af Danmarks befolkning, som betyder, at befolkningen i de større byer vokser, mens befolkningstallet i udkantsområderne er under pres. Udviklingen betyder øget fokus på boligsegmentet i København og Aarhus, samt i øvrige større byer som Aalborg, Odense, Vejle osv. Der er nu også god efterspørgsel efter mindre boligudlejningsejendomme i andre byer. Her er investorerne bare nogle andre: fx lokale ejendomsbesiddere og erhvervsfolk. Interessen for boliger forstærkes af, at det også er et populært segment hos finansieringskilderne. På trods af et overordnet presset detailhandelsmarked er der også god efterspørgsel efter investeringsejendomme til detailhandel både til dagligvarer og til udvalgsvarer på primære beliggenheder. Dagligvareejendomme har traditionelt været et populært investeringsemne for KS-selskaber, som imidlertid nærmest ikke etableres mere. Nu er det snarere mindre ejendomsselskaber og/eller privatpersoner, som drager nytte af et forholdsvist sikkert afkast på grund af de typisk ret lange lejekontrakter til stabile lejere. For kontorejendomme er der fortsat et ret skarpt skel mellem primært beliggende ejendomme og sekundært beliggende ejendomme. For København er der således god efterspørgsel efter kontorejendomme i centrum og på andre gode beliggenheder, inkl. Ørestad, Broerne, Valby osv. Efterspørgslen falder imidlertid kraftigt fx syd og vest for København. Det skyldes blandt andet et ret svagt udlejningsmarked på de sekundære beliggenheder, hvor det er svært at udleje selv ret pæne lokaler til en forholdsvis lav leje. Mønsteret er stort set det samme for industri- og logistikejendomme, om end de primære beliggenheder naturligt er nogle andre. Finansierings kilderne er ret skeptiske over for industriejendomme på sekundære beliggenheder også begrundet i de begrænsede udlejningsmuligheder. Det svage udlejningsmarked for industriejendomme giver fokus på mulighederne for omdannelse af industriejendomme og områder til anden anvendelse. Det er en naturlig fortsættelse af den udvikling havneområderne i en række danske byer er i gang med, hvor tidligere industrihavne omdannes til bolig og kontor. RENTEUDVIKLINGEN I DANMARK TRANSAKTIONER Mia. kr 8 9 Obligationsrente statsobligationer, løbetid år Pengemarkedsrente, løbetid måneder 8 9 Note: er estimat baseret på. kvartal Omfatter erhvervsejendomme og boligejendomme med flere end lejligheder. Kilde: Statistikbanken, Danmarks Statistik og egne beregninger COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

3 STATUS Industri & logistik >. kvartal Stabilitet på markedet for industri- og logistiklokaler INDUSTRI & LOGISTIK >. KVARTAL Tomgangen for industri- og logistiklokaler er pr.. juli opgjort til, procent. Det er status quo i forhold til seneste kvartal og faktisk i forhold til de seneste par år, hvor tomgangen har ligget på de godt procent. Det tyder således på, at markedet for industri- og logistiklokaler har fundet et rimelig stabilt leje. Ifølge Danmarks Statistik har transporterhvervet ret negative forventninger til både omsætning og beskæftigelse i. kvartal. Heller ikke andre indikatorer (beskæftigelsen i industrisektoren eller det samlede transportarbejde) er særligt positive. For logistikejendomme betyder det, at efterspørgslen stadig er ret begrænset. Men uanset dette er der naturligvis firmaer som flytter fordi de mangler plads, har for meget plads eller på anden måde har ændrede lokalebehov. Det er primært de mindre firmaer, som flytter sig, de større virksomheder har bedre mulighed for at tilpasse sig inden for de eksisterende rammer og ser i højere grad tiden an. Også egentlige industriejendomme er der begrænset efterspørgsel efter, men som for logistikejendomme er der flytninger. Industriejendomme i udkantsområder, som fraflyttes, kan være meget svære at sælge eller udleje igen. Den overordnede regionale udvikling med centralisering af befolkning og arbejdspladser i og omkring hovedstadsområdet og det østlige Jylland, kombineret med den generelle udflytning af industriarbejdspladser til lande med lavere lønomkostninger, betyder et overskud af industriejendomme i udkantsområderne. Også i og omkring de større byer med befolkningsfremgang er der overskud af denne type ejendomme, men her er der mulighed for transformation til andet brug. Det sker både for enkeltejendomme og for større områder. Af sidstnævnte kan nævnes CERES i Aarhus og Carlsbergområdet i København. Bygningerne kan anvendes til både boliger og serviceerhverv. Bygningerne har ofte en rustik charme og kvalitet, der er populær i fx kreative brancher. På trods af udfordringerne for segmentet er markedslejen ret stabil, om end med et mildt pres nedad. Ofte foregår der forhandlinger om vilkårene for udlejning, idet der ofte gives lejerabatter eller laves aftaler om særindretninger mv. INDUSTRI OG LOGISTIK PR. LANDSDEL. JULI () INDUSTRI OG LOGISTIK I HELE DANMARK Juli :, %,,8,,,,,, 8 9,, MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV FOR INDUSTRI OG LOGISTIK,. JULI København Aarhus Odense Aalborg -området (Vejle) Esbjerg AFKASTKRAV (), %, % 8, %, % 8, % 8, %, % 8,% 9, %, % 8, % 9, %, % 8, % 9, %, % 8, % 9, % GODSTRANSPORT OG BESKÆFTIGELSEN I INDUSTRIEN (mio. ton/km) (. personer). 8 9 Transportarbejde (venstre akse) Beskæftigede i industri (højre akse) Kilde: Statistikbanken.dk COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

4 STATUS Kontor >. kvartal Fokus på omkostninger KONTOR >. KVARTAL Med offentliggørelsen af Oline-ED statistikken pr.. juli fik tomgangen for kontorlokaler endnu et nøk opad. Således er 9, procent af kontorlokalerne på landsplan nu tomme. Det er et nyt højeste niveau, siden statistikkens start i. Set over det seneste år har de største stigninger været i Region Hovedstaden og i Region Midtjylland. Af større betydning er imidlertid skellet mellem de primære og sekundære beliggenheder i de enkelte områder. Tomgangen er en del højere på sekundære beliggenheder end på de primære beliggenheder. Markedet for kontorlokaler afhænger i høj grad af dels beskæftigelsessituationen og dels virksomhedernes forventninger til fremtiden. På landsplan er beskæftigelsen faldet med ca.. siden begyndelsen af. Ser man helt tilbage til begyndelsen af 8, inden finanskrisen ramte, så er der ca.. færre beskæftigede på landsplan. Ser man udelukkende på beskæftigelsen i de erhverv, som primært bruger kontorejendomme er mønsteret det samme: Beskæftigelsen er faldet. Ifølge Danmarks Statistiks konjunkturbarometer for serviceerhvervene, er optimismen steget en anelse i slutningen af. kvartal, men indikatoren er fortsat på et negativt niveau. Indikatoren afspejler en sammensætning af faktisk omsætning, forretningssituation og forventet omsætning i de forskellige serviceerhverv. Indikatoren har haft en faldende tendens gennem det seneste år, men har dog stabiliseret sig de seneste måneder. Med både fald i beskæftigelsen og pessimisme i serviceerhvervene, er det klart at efterspørgslen efter kontorlokaler begrænses. En del virksomheder flytter sig, men oftest for at sikre omkostningseffektive lokaler og/eller færre m². Der synes at være højest aktivitet for de mindre virksom heder. Desuden er der heldigvis nogle erhverv og virksomheder, som oplever fremgang og derfor udvider, fx i it-branchen. Efterspørgslen afspejler jo imidlertid kun én side af kontormarkedet. Udbuddet af kontorlokaler har også betydning for omsætningen og for prisdannelsen. Siden ejendomsmarkedet toppede omkring 8 har tilførslen af nye kontorkvadratmeter været begrænset, idet nogle igangsatte byggerier dog er færdiggjort. Der synes nu igen at være grøde i kontorbyggeriet fx i Aarhus, som oplever høj vækst og igangsatte projekter blandt andet på de bynære havnearealer. Mange større virksomheder ser i øjeblikket fordelene ved nye bygninger som er billige i drift, dels pga. få spildte kvadratmeter så det samlede areal kan begrænses, og dels den høje fokus på energiforbruget, hvorfor driftsomkostningerne også kan holdes nede. KONTOR PR. LANDSDEL. JULI () KONTOR I HELE DANMARK () Juli : 9, % 9 8,,,, 9,,, 9,, ,, MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV FOR KONTOR,. JULI AFKASTKRAV () København... Aarhus.. 8 Odense 9 Aalborg. 8 -området (Vejle). Esbjerg. Kilde: Colliers MarkedsPULS, %, %, %, %, %, %, %, % 8, %, %, %, %, %, % 8, %, %, % 8, % BESKÆFTIGELSEN OG KONJUNKTURBAROMETER FOR SERVICEERHVERV -. personer Konjunkturbarometer (venstre akse) Beskæftigelse (højre akse) og Danmarks Statistik Statistikbanken COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

5 STATUS Retail >. kvartal God efterspørgsel efter de primære beliggenheder RETAIL >. KVARTAL Tomgangen for butikker er nu oppe på, procent på landsplan ifølge de seneste tal fra Oline-ED Statistikken. Det er et nyt maksimum siden man begyndte at opgøre tomgangen tilbage i. Tomgangen er lavest i Region Hovedstaden og højest i Region Syddanmark og Region Nordjylland. Det er fortsat på de sekundære beliggenheder, at der findes tomgang, mens kun ganske få lokaler er ledige på de primære strøg. På de gode handelsstrøg er markedslejen stabil, mens den på de ydre placeringer er lidt under pres. Sidstnævnte betyder, at nye butikker har god mulighed for at finde et lokale på en knap så god placering til en fornuftig leje og måske endda har mulighed for at forhandle sig til gode vilkår i forbindelse med overtagelsen. Det er de stærke butikskæder både danske og udenlandske som efterspørger de bedste placeringer på gågader og primære handelsstrøg. Kæder som fører eksklusive mærker har også fokus på at få beliggenhed i områder hvor beboerne er økonomisk velstillede. Fremgangen for internetshopping for en stadig større del af danskernes indkøb, betyder en transformation for efterspørgslen efter butikker. De fysiske butikker bliver i stigende grad showrooms, hvor kunderne kan se, føle og opleve produkter, som så i mange tilfælde efterfølgende bestilles på internettet. Men forbrugerne vil stadig gerne have shoppingoplevelser, og finder det fx i eksklusive butikker hvor indpakning og personlig service er vigtige elementer. Afståelser forekommer kun på de attraktive beliggenheder, hvis der er fordelagtige vilkår som kan overtages og hvis lejemålet i øvrigt har de rette karakteristika. Som beskrevet i afsnittet om Økonomi er der fortsat for stor økonomisk usikkerhed for danskerne til at vi for alvor slipper forbruget løs. Det skyldes både den europæiske gældskrise, usikkerheden på boligmarkedet og det noget højere arbejdsløshedsniveau, som danskerne endnu ikke har vænnet sig til. Samtidig er reallønstigningen begrænset (på grund af inflationsniveau, skattereformer og begrænset lønvækst). Omvendt betyder både udbetalingen af efterlønspenge og en generel høj opsparingskvote, at der er potentiale for en senere forbrugsvækst når forbrugernes tillid til egen og landets økonomi er genoprettet. DETAILHANDEL PR. LANDSDEL. JULI () DETAILHANDEL I HELE DANMARK () Juli :, %,,8,, 9,,,9, 8 9,9,, MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV FOR RETAIL,. JULI AFKASTKRAV (procent) UDVIKLING I FORBRUGERTILLIDS - INDIKATOREN OG DETAILHANDELEN København... Aarhus..., %, %, %, %, %, % = indeks Odense... Aalborg... -området (Vejle)... Esbjerg..., %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, % Kilde: Colliers MarkedsPULS Detailhandel (sæsonkorrigeret mængdeindeks) venstre akse Forbrugertillidsindikatoren højre akse COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK