Klagerne. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. EDC Mæglerne Westermann A/S v/ Chartis Europe S.A. Kalvebod Brygge København V.

Transkript

1 1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Mæglerne Westermann A/S v/ Chartis Europe S.A. Kalvebod Brygge København V. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har påført klagerne et tab i forbindelse med finansieringen af klagernes køb af en ejendom, og om indklagede som følge heraf skal betale erstatning og fortabe sit salær. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne var interesseret i at købe en ejendom og indgik derfor en aftale med indklagede om dennes bistand ved køb samt berigtigelse af handlen. Af aftalen fremgik,

2 2 at indklagedes forpligtelser bl.a. var at berigtige handlen og yde klagerne fornøden bistand i forbindelse med valg af lån. Indklagedes honorar var aftalt til kr inkl. moms. Vedrørende aftalens varighed og opsigelse var det aftalt: [...] Aftalen er gældende indtil opgaverne er udført, eller køber ikke mere har behov for den aftalte bistand. Begge parter kan skriftligt opsige aftalen uden varsel. Opsiges aftalen af køber, eller har køber ikke længere behov for den aftalte bistand, betaler køber for det hidtil udførte arbejde [...] Klagerne havde fået et lånebevis fra BRFkredit, der tilbød finansiering til køb af ny ejerbolig på op til 80 % af boligens kontantpris, svarende til en samlet årlig bruttoydelse inkl. udgifter til lån, ejendomsskat, fællesudgifter mm. på indtil kr Beviset var gældende indtil den 8. august 2006, såfremt klagernes økonomiske forhold ikke havde ændret sig væsentligt. Klagerne fik udleveret salgsopstilling af 10. maj 2006 udarbejdet af sælgers ejendomsmægler. Det fremgik heraf, at ved en kontantpris på kr og realkreditbelåning på ca ville 1. års bruttoudgift udgøre kr Den 15. juni 2006 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen for kr Der var tale om en kontanthandel, og det var anført, at indklagede var rådgiver for klagerne. Den 21. juni 2006 afgav BRFkredit tilbud på lån i ejendommen svarende til 60 %, kr Der var tale om et 30-årigt lån, der var afdragsfrit i de første 10 år. Den 6. juli 2006 sendte indklagede sin faktura til klagerne: [...] Vores honorar excl. moms kr ,00 + moms 25 % kr ,00 Kr ,00 Retsafgift skøde kr ,00 I alt: kr ,00 [...] Den 17. juli 2006 underskrev klagerne 4 private pantebreve på hhv. kr , kr , kr og kr Det var anført, at førtidsindfrielse såvel helt som delvist kun kunne ske til kurs 102.

3 3 Den 7. august 2006 udarbejdede indklagede en salgsopstilling ud fra en salgspris på kr til klagerne. Indklagede anførte heri 3 forskellige finansieringsforslag, der alle bestod af et lån i BRFkredit på 60 % af salgsprisen samt EDC BoligLån for restkøbesummen. Det fremgik heraf, at klagernes årlige bruttoudgift udgjorde kr ved belåningen ved 60 % BRFkreditlån med 10 års afdragsfrihed og 4 private pantebreve. De 4 pantebreve blev solgt til et pantebrevsfirma til kurs 93. Indklagede modtog i forbindelse med salget provision på 2 % på den samlede restgæld på pantebrevene. Klagerne har søgt advokatbistand i forbindelse med deres utilfredshed med indklagedes arbejde. Den 14. marts 2007 skrev klagernes advokat til BRFkredit og spurgte, om indklagede havde bedt BRFkredit om 80 % belåning. Den 30. marts 2007 svarede BRFkredit, at der ikke havde været drøftelse mellem BRFkredit og indklagede om eventuel 80 % belåning af ejendommen, og at indklagede efterfølgende havde oplyst, at det ikke var nødvendigt, idet den årlige bruttoydelse ved fuld belåning ville overstige de kr , som klagerne var godkendt til. Indklagede har ved brev af 11. april 2007 oplyst til klagernes advokat, at indklagede har modtaget kr i provision fra BRFkredit for formidlingen af realkreditlånet. Klagerne er den 3. december 2009 blevet opkrævet betaling til advokaten således: [ ]

4 4 [ ] Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal fortabe sit salær samt betale erstatning til klagerne. Klagernes erstatningskrav udgør kr ,86, der fremkommer således: [ ]

5 5 [ ] Indklagede oplyste ukorrekt til klagerne, at det var indklagede, der skulle berigtige handlen, idet der ellers ville påløbe dobbeltomkostninger, såfremt klagerne valgte at anvende en advokat eller anden rådgiver i forbindelse med berigtigelsen. Indklagede etablerede en alternativ finansiering, der åbenbart var meget dyr

6 6 ydelsesmæssigt, og som indebærer tab ved indfrielse. Indklagede har ikke rådgivet klagerne om konsekvenserne ved at skifte fra en 80 % realkreditbelåning til indklagedes alternative finansiering på 60 % realkreditbelåning og et EDC BoligLån, der igen blev ændret til 4 private pantebreve på i alt kr ,00. Indklagede har fået formidlingsprovision ved salg af de private pantebreve, som klagerne alene kan indfri til kurs 102. Indklagede har ikke undersøgt klagernes muligheder for godkendelse med de aktuelle bruttoudgifter. Indklagede har således ikke i sin rådgivning sikret, at klagerne kunne sidde i huset med den af indklagede foreslåede belåning, og har ikke forsøgt at skaffe anden belåning evt. via klagernes pengeinstitut, som ikke medførte en indfrielseskurs på 102 og ikke medførte en formidlingsprovision for indklagede. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab Chartis Europe S.A. har bl.a. anført: Det bestrides, at indklagede skal fortabe sit salær samt betale erstatning til klagerne. Det blev aftalt mellem parterne, at indklagede skulle berigtige handlen for klagerne. Indklagede var ikke orienteret om, at klagerne ville have en advokat til at berigtige. Indklagede har derfor blot leveret den aftalte ydelse til klagerne. Indklagede kontaktede BRFkredit for en ny vurdering af, om klagerne kunne opnå 80 % belåning, hvilket BRFkredit imidlertid afviste. Da klagerne fortsat ønskede at erhverve ejendommen søgte indklagede alternative finansieringsmuligheder, hvilket klagerne accepterede. At der ikke kan opnås 80 % belåning betyder ikke nødvendigvis, at klagerne ikke kan betale. Pantebrevsopkøber har vurderet ud fra sine kriterier, at klagerne havde råd til at sidde i ejendommen. Det er almindeligt kendt inden for realkredit- og bankverdenen, at de enkelte selskaber ser forskelligt på, hvilken risiko de ønsker at tage ved deres långivning, og derfor kan vurderingen fra BRFkredit ikke tillægges den betydning, at enhver anden form for finansiering vil være uansvarlig. Klagerne ønskede at erhverve ejendommen, og dette var forudsætningen for indklagedes forsøg på at skaffe klagerne en anden finansiering, ligesom det var en forudsætning, at klagerne vurderedes at kunne sidde i ejendommen med denne anden finansiering. Indklagede har ydet klagerne rådgivning i forbindelse med den valgte finansiering, og klagerne ønskede at erhverve ejendommen på disse vilkår.

7 7 Lånene er optaget bedst muligt og med helt sædvanligt kurstab. Sælgers ejendomsmægler havde i den oprindelige salgsopstilling oplyst bruttoydelsen til kr pr. år ved 80 % realkreditbelåning. Ved den gennemførte finansiering endte den årlige bruttoydelse med at blive kr , hvilket alene er en mindre stigning. Der har således ikke været grund til, at indklagede skulle fraråde købet. Det gøres herefter gældende, at indklagede har opfyldt den indgåede køberrådgivningsaftale og har forsøgt at varetage klagernes interesser bedst og billigst muligt, da den valgte finansiering blev optaget, således at klagerne kunne erhverve den ønskede ejendom. Indklagede har på intet tidspunkt haft grund til at tro, at klagerne ikke kunne sidde i ejendommen med den valgte finansiering. Nævnet udtaler: Nævnet finder ikke anledning til kritik af, at indklagede oplyste til klagerne, at det var ham, der skulle stå for berigtigelsen og have betaling herfor, idet dette var aftalt mellem parterne i køberrådgivningsaftalen. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke oplyste klagerne om, at han havde økonomisk interesse i klagernes valg af finansiering og om, at han modtog provision for formidling af finansieringen, jf. lov om omsætning af fast ejendom 7. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke, da det viste sig, at den forventede bruttoydelse vedrørende ejendommen lå uden for lånebevisets tilsagn om lån, ikke søgte 80 % belåning hos andre realkreditinstitutter. Nævnet finder, at indklagede havde pligt hertil, før indklagede var klagerne behjælpelig med at søge alternativ finansiering af købet. Nævnet finder det ikke godtgjort, at det ville have været muligt at opnå den ønskede finansiering i et andet realkreditinstitut, og dermed ikke godtgjort, at klagerne havde kunnet opnå den billigere finansiering. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede, efter at det viste sig, at klagernes køb måtte finansieres med 60 % realkreditbelåning og 4 private pantebreve, ikke udarbejdede en beregning til klagerne forinden klagernes accept af denne belåning, således at klagerne var bekendt med, hvad deres årlige bruttoydelse ville blive med denne finansiering. Klagerne var bundet af handlen, idet der var købt kontant uden forbehold, hvorfor nævnet ikke finder det godtgjort, at klagerne ville have misligholdt handlen og betalt erstatning til sælger på grund af, at den årlige bruttoydelse blev højere end anført i den oprindelige salgsopstilling.

8 8 Det fremgår af de private pantebreve, som klagerne har underskrevet, hvad renten på lånet og hvad indfrielseskursen er, hvorfor det lægges til grund, at klagerne har set og accepteret dette. At der på et privat pantebrev er bestemmelse om ekstraordinær indfrielse til en kurs over 100 er ikke usædvanligt. At pantebrevene sælges til en kurs under 100 er heller ikke usædvanligt. At indklagede modtager provision ved salg af pantebrevene er ligeledes ikke usædvanligt. Hvis indklagede ikke havde formidlet salget, ville klagerne skulle have betalt provision til en anden for formidlingen af salget. Nævnet finder herefter ikke at kunne pålægge indklagede at betale erstatning eller godtgørelse til klagerne. Nævnet finder imidlertid, at indklagede som følge af det mangelfulde arbejde skal fortabe sit honorar, kr ,00. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00 Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne betale kr ,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,00 fra 18. februar 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand