Klager. J.nr aq. København, den 25. januar 2011 KENDELSE. ctr. statsaut. ejendomsmægler Søren Bregnhøj Borgergade Silkeborg

Transkript

1 1 København, den 25. januar 2011 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler Søren Bregnhøj Borgergade Silkeborg Nævnet har modtaget klagen den 20. maj Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling som krævet efter, at formidlingsaftalen med klager udløb, uden at ejendommen var blevet solgt. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og rettede derfor henvendelse til indklagede. Den 30. januar 2008 værdiansatte indklagede klagers ejendom til en kontantpris på Parterne har til sagen oplyst, at klager herefter valgte at sætte ejendommen til salg hos en anden ejendomsmægler. Den 21. august 2008 indgik klager en resultatafhængig formidlingsaftale gældende i 6 måneder med indklagede. Det fremgår af formidlingsaftalen, at udbudsprisen var aftalt til kr., og indklagedes salær var aftalt således:

2 2 I formidlingsaftalens pkt. 13 andre vilkår, var blandt andet anført: Der er aftalt et fast salær på kr inkl. moms. Salær betales ved salg. [ ] Sælger betaler for omkostninger til 3. mand ved salg eller ophør af formidlingsaftale. Det være sig fotografering, annoncer, kommunalt oplysningsskema, tingbogsattest,

3 3 overførsel til boligsiden.dk samt restgældsoplysninger. Af det salgsbudget, der hørte til formidlingsaftalen, fremgik bl.a.: [ ] Formidlingsaftalen udløb, uden at ejendommen var blevet solgt. Den 21. april 2009 indgik klager en ny formidlingsaftale med indklagede. Udbudsprisen blev aftalt til kr., og aftalen var gældende i 6 måneder. Indklagedes vederlag var aftalt således:

4 4 Formidlingsaftalens pkt. 13 havde samme ordlyd som i aftalen af 21. august I det salgsbudget, der hører til formidlingsaftalen, var anført:

5 5 [ ] Den 1. juli 2009 skrev klager i en til indklagede bl.a.: [ ] Vi foretog fælles aflæsning med lejeren, som nu er fraflyttet. Vi var også i banken igår. Disse 2 begivenheder afføder nogle spørgsmål. 1. Hvor mange fremvisninger har der været i år. Hvad er der gjort som opfølgning på disse? Vi forstod på lejer, at der har været nogle fremvisninger. Det er åbenbart for os, at vi ikke er blev et orienteret fra jer herom. Kan det have sin rigtighed? 2. Vi går ud fra at der er en fra jeres kontor med ved fremvisninger? Hvis det er tilfældet, hvorfor får vi så ikke oplysninger om, hvordan havens tilstand er? Den ser jo frygtelig ud. Det er vel nok til at skræmme potentielle købere væk. Indenfor er ikke så slemt. 3. Vi har fået oplyst at en forlængelse af en salgsaftale i h.t. loven kun må forlænges 3 mdr. ad gangen. Har det sin rigtighed?det er kommet frem som følge af et spørgsmål fra banken om aftalens udløb. Banken synes at der sker for lidt. Hvis 3

6 6 mdr. er rigtigt udløber vor aftale den Hvor meget bruger I et køberkartotek? Der må være nogle profiler som stort set matcher vor ejendom. Som du sikkert kan forstå så kørt vi tilbage noget frustreret. Samme dag skrev indklagede i en til klager bl.a.: Ad 1: Der har været 5 fremvisninger i år. [ ] Som hovedregel kan man ikke presse en interesseret køber til at underskrive en købsaftale, og de kunder som har set jeres ejendom, har ikke været interesseret, bortset fra dem som [indklagedes medarbejder] var ude med. De var dog max interesseret i at byde ,- hvilket du også blev orienteret om. Ad 2: Selvfølgelig er vi med på fremvisninger det er jo vores job. Haven har på alle tidspunkter set pæn ud. At den ikke så pæn ud ved aflevering fra lejers side er vel egentlig ikke nogen overraskelse, da en lejer jo ikke har samme interesse i haven som en sælger har. Ad 3: Jeres bank har fuldstændig ret i at en formidlingsaftale max må forlænges med 3 mdr. ad gangen. Vi har ikke forlænget vores aftale, men derimod lavet en ny, hvilket loven kræver så snart der er gået mere end 8 dage efter den gamle er udløbet, jf. lov om omsætning af fast ejendom. At banken synes der sker for lidt har jeg fuld forståelse for. Ad 4: Vi bruger ikke køberkartotek, da køberne dagligt opdateres via nettet. Jeg har fuld forståelse for jeres frustration, men vi har gjort hvad vi kunne. Såfremt I sætter spørgsmålstegn ved vores indsats vil jeg anbefale, at I vælger en anden mægler. Lad mig venligst høre fra jer. Senere samme dag sendte indklagede faktura til klager, idet klager havde ønsket at få oplyst, hvad det ville koste at opsige formidlingsaftalen. Den 2. juli 2010 skrev klager til indklagede og oplyste, at hun ville krydse fingre for, at indklagede kunne sælge ejendommen og ønskede at fortsætte samarbejdet. Det fremgår af sagen, at formidlingsaftalen udløb, uden at ejendommen var blevet solgt. Den 22. oktober 2009 sendte indklagede sin faktura til klager:

7 7 Den 29. oktober 2009 skrev klager til indklagede og oplyste, at hun ville overføre kr. til indklagede som betaling for udfærdigelse af lejekontrakt og for tingbogsattest og kommunalt oplysningsskema. Den 2. november skrev indklagede til klager: Tak for jeres brev af 29/10-09 Ved salg eller ophør af formidlingsaftale betaler sælger for fotograf, annoncer, kommunalt oplysningsskema, tingbogsattest, restgældsoplysninger samt overførsel til boligsiden. Jf. formidlingsaftalernes side 4a. Dette er hvad fakturaen er udstedt på, hvorfor vores krav opretholdes og indbetaling imødeses. Den 3. november 2009 betalte klager kr. til indklagede. Dette beløb indeholder kr. vedrørende udfærdigelse af lejekontrakt. Restbeløbet angår tingbogsoplysning 175 kr. og kommunalt oplysningsskema 400 kr. Den 10. november 2009 rykkede indklagede for betaling af resten af sit tilgodehavende. Den 23. november 2009 skrev klager til indklagede, at hun havde betalt det, hun mente, hun skyldte indklagede under henvisning til, at der var indgået solgt eller gratis aftale, og at hun betragtede sagen som afsluttet. Det fremgår af sagen, at indklagede herefter overlod det til advokat at inkassere restbeløbet hos klager. Den 2. december 2009 skrev indklagedes advokat til klager og anmodede om, at klager betalte hovedstol ,58 samt omkostninger og rente, i alt ,94

8 8 inden 10 dage. Herefter ville kravet uden yderligere varsel blive indbragt for retten. 15. december 2009 skrev klager til indklagedes advokat: [ ] De nævner et tilgodehavende til CD Bolig på kr ,58. Dette beløb er ikke korrekt og det ved CD Bolig også godt. Jeg indbetalte kr ,00 den 3. november Beløbet dækker et ekstraarbejde vi havde bestilt. Jeg vedlægger dels kopi af mit brev til CD-Bolig dels kopi af overførelsen foretaget gennem [klagers bank]. I øvrigt mener vi, at der blev indgået aftale om Solgt eller gratis. I det hele taget har betjeningen været meget ringe fra CD_Boligs side. Jeg har bedt om at få de originale rapporter m.v. Ingen respons. Jeg har for lang tid tilbage udbedt mig medieplan. Ingen reaktion. Der har desværre været meget få fremvisninger de behøver ikke være CD-Boligs skyld. Vi er blevet orienteret om at et par potentielle købere har været tilbage til genboerne for at få oplysninger om boligen og de forbedringer, vi har foretaget. Når vi har spurgt til hvordan salget gik, fik vi enten ingen svar, surt svar fordi vi forstyrrede mæglerne, og en enkelt gang blev det foreslået, at vi bare kunne skifte mægler. Det er også sket, at CD-Boligs salgssider først er blevet ændret efter vor rykker. Så vi er ikke særlig imponeret af salgsindsatsen. Jeg håber, at De kan få nogle svar af CD-Bolig. 12. januar 2010 skrev indklagedes advokat til klager og fastholdt på vegne indklagede, at der ikke var indgået aftale om solgt eller gratis, og at det fremgik af formidlingsaftalerne, at udlæg til tredjemand skulle betales efter regning. Indklagedes krav efter fradrag af det indbetalte beløb var herefter ,94 kr. Den 20. januar 2010 skrev klager til indklagedes advokat og bad om at modtage medieplan samt original tilstandsrapport og energimærke. Desuden ville klager undersøge nærmere omkring solgt eller gratis og vende tilbage. Den 21. januar 2010 skrev klager til indklagedes advokat: I fortsættelse af mit brev af 20 ds., må jeg erkende, at vi nok bliver nødt til at betale for annonceudgifterne. Som nævnt et par gange udbeder vi os dokumentation for at annoncer er indrykket. Endvidere udbeder vi os de tagne fotos, da vi jo altså skal betale for dem. Når det ønskede materiale er fremsendt finder vi en løsning på afviklingen af

9 9 gælden. Den 16. marts 2010 sendte indklagedes advokat medieplan til klager og skrev samtidig, at fotos ville blive udleveret til klager, når faktura var betalt. Indklagedes advokat sendte desuden et forslag til forlig vedrørende betaling af indklagedes tilgodehavende. Den 18. marts skrev klager til indklagede og rykkede for udlevering af tilstandsrapport, energimærke og fotos. Klager anførte endnu engang, at hun mente, at hendes aftale med indklagede var en solgt eller gratis aftale. Den 24. marts 2010 skrev indklagedes advokat til klager og oplyste, at det var den underskrevne formidlingsaftale, der var grundlag for samarbejdet mellem klager og indklagede, og at det fremgik af aftalen, at det var efter regning. Den 26. marts 2010 skrev klager til indklagede og tilbød at betale kr. til fuld og endelig afgørelse mod, at klager fik udleveret original tilstandsrapport og energimærke samt foto af ejendommen. Den 29. april 2010 tilbød indklagede at forlige sagen ved, at klager betalte kr. Sagen blev imidlertid ikke forligt. Klager har bl.a. anført: Klager mener, at der er indgået aftale om solgt eller gratis og kan derfor ikke anerkende, at indklagede har krav på betaling som krævet. Klager mener ikke, at salgsbudgettet og den fremsendte faktura stemmer overens. Klager har betalt beløb for udarbejdelse af lejekontrakt, som var aftalt særskilt med indklagede. Klager havde tidligere haft sin ejendom til salg gennem en anden mægler, og da den aftale udløb, fik hun ingen regning. Da den første aftale mellem klager og indklagede udløb, regnede klager med, at der blev lavet aftale om forlængelse, og indklagede oplyste ikke andet. Indklagede har ikke altid givet tilbagemeldinger, når der har været fremvisninger, eller når klager har kontaktet indklagede pr. . Indklagede har bl.a. anført: Indklagede fastholder at have krav på betaling som krævet. Klager vidste, at der ikke blev indgået aftale om solgt eller gratis. Det er mærkeligt,

10 10 at klager, som indgik formidlingsaftale med indklagede den 21. august 2008, henviser til avisannonce af 17. og 20. oktober Klager har da også tilbudt at betale størstedelen af fakturaen mod, at indklagede skrev kvittering for betaling af det fulde beløb. Det er indklagedes opfattelse, at klager er klar over, at hun skylder pengene, og at aftalen ikke var omfattet af solgt eller gratis. Årsagen til, at klager ikke betalte noget efter udløb af den første formidlingsaftale, var, at indklagede havde lovet klager, at hun kunne vente med at betale, til ejendommen blev solgt eller samarbejdet ophørte. Indklagede har i perioder tilbudt at sælge ejendomme efter principperne om solgt eller gratis, men da klager satte sin ejendom til salg, var dette ikke en mulighed hos indklagede. Indklagede kan ikke vide, hvilken type aftale klager havde med deres tidligere ejendomsmægler. Indklagede har forklaret klager, at der skulle laves ny formidlingsaftale, idet den gamle aftale ikke kunne forlænges, fordi den var udløbet. Indklagede har svaret på klagers henvendelser, og klager har også altid fået besked før og efter en fremvisning. Nævnet udtaler: Klager har med indklagede indgået formidlingsaftale om resultatafhængigt vederlag. Det fremgår af formidlingsaftalens pkt. 9, aftalens varighed, at der ved aftalens udløb skal betales udlæg til tredjemand og dokumentationsomkostninger, og at der ved opsigelse af formidlingsaftalen ligeledes skal betales vederlag. Det fremgår af aftalens pkt. 10, at vederlag og dokumentationsomkostninger betales efter regning. I modstrid med det i pkt. 9 anførte fremgår det af formidlingsaftalens pkt. 13, andre vilkår, at salær på kr. skal betales ved salg, og at sælger skal betale for omkostninger til tredjemand, det være sig fotografering, annoncer, kommunalt oplysningsskema, tingbogsattest, overførsel til boligsiden.dk samt restgældsoplysninger ved salg eller ophør af formidlingsaftale. I aftalens punkt 10.2 var der imidlertid ikke aftalt betaling af omkostninger til tredjemand. Det fremgår af lov om omsætning af fast ejendom 11, at hvis der er indgået formidlingsaftale, hvor det er fastsat, at vederlagets erlæggelse er afhængig af, om der bliver indgået en købsaftale (resultatafhængigt vederlag), kan formidleren alene betinge sig vederlag, hvis 1. der indgås en købsaftale inden formidlingsaftalens ophør eller 2. der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af formidlerens indsats og uden en anden formidlers medvirken, hvis det må antages, at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at holde

11 11 formidleren ude. Nævnet finder herefter, at indklagede ikke på baggrund af den resultatafhængige formidlingsaftale kan gøre krav gældende om betaling for fotograf, overførsel til Web, herunder Boligsiden.dk og annoncer, idet disse beløb er aftalt som øvrige salgsfremmende foranstaltninger jf. pkt i formidlingsaftalen, og dermed udgør en del af det samlede vederlag. Hertil kommer at indklagede som den, der har formuleret aftalen, har ansvaret for, at denne eventuelt kan forstås på flere måder. På den baggrund finder nævnet, at aftalen ved modstridende indhold må fortolkes til ugunst for indklagede, og nævnet finder herefter, at indklagede alene har krav på betaling for afholdte dokumentationsudgifter. Indklagede har ikke dokumenteret udgift til restgældsoplysninger, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav herpå. Indklagede har dokumenteret at have afholdt udgift til tingbogsattest og kommunalt oplysningsskema med i alt 575 kr., og indklagedes krav herpå kan derfor godkendes. Det fremgår af sagen, at dette beløb er betalt af klager. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 400 kr. til klager. Konklusion: Indklagedes krav på betaling for fotograf, overførsel til Web, annoncer og restgældsoplysninger kan ikke godkendes. Indklagede skal betale klagegebyret på 400 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 27 i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, endvidere betale 9.200,00 kr. til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand