Boligmarkedet også i en international optik. Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen Nykredit Markets jlj@nykredit.dk

Transkript

1 Boligmarkedet også i en international optik Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen Nykredit Markets jlj@nykredit.dk

2 Boligkrisen i USA Kan det samme ske herhjemme?

3 Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur Danmark: Prisfald rammer især lejligheder Ændring (%), å/å Udvikling i prisen på huse Udvikling i prisen på lejligheder Kilde: Realkreditrådet, Ecowin og Nykredit Markets

4 Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur USA: Kraftigste tilbageslag siden 70'erne 20 Ændring å/å (%) Prisindeks Kilde: Realkreditrådet, Ecowin og Nykredit Markets

5 Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur Danmark: Sunde strukturer 2008 Ledighed 2.0% Inflation 3.3% Betalingsbalancens løbende poster 1.4% 4.2% Offentlig saldo Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets

6 Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur USA: Strukturel ubalance 2008 Ledighed 5.3% Offentlig saldo -2.7% -4.9% Betalingsbalancens løbende poster 4.0% Inflation Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets

7 Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur Danmark: Moderat byggeaktivitet 6500 Antal Antal påbegyndte boliger Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets

8 Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur USA: Rekordlav byggeaktivitet Påbegyndt boligbyggeri Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets

9 Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur Antal Danmark: Tvangsauktionerne fortsat lave Antal private tvangsauktioner på månedsbasis Tendensen i udviklingen Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets

10 Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur USA: Tvangsauktionerne rekordhøje enheder 250 Antal private tvangsauktioner på månedsbasis May-05 Sep-05 Jan-06 May-06 Sep-06 Jan-07 May-07 Sep-07 Jan-08 Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets

11 Forskelle og ligheder Forgreninger til økonomien Danmark: Fortsat robust forbrug 7 6 % Årlig vækst i den indenlandske efterspørgsel Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets

12 Forskelle og ligheder Forgreninger til økonomien USA: Økonomien har kurs mod nulvækst 7 6 % Årlig vækst i den indenlandske efterspørgsel Kilde: Danmarks Statistik, Ecowin og Nykredit Markets

13 Dansk økonomi balancerer på en knivsæg Risiko for en overophedning, men samtidig risiko for en brat vækstopbremsning

14 Danske udfordringer Ledighed 5,2% Ultimo 2007 Ultimo 2005 Lønstigning 4,6% 2,9% 2,7% 16,9 mia. kr. 67,5 mia. kr. Betalingsbalance 89% 84% Kapacitetsudnyttelse Kilde: Danmarks Statistik og Nykredit Markets

15 Danske udfordringer 5 % Vækst i BNP å/å % 25 4 Husprisvækst å/å, h.a Kilde: Danmarks Statistik og Nykredit Markets

16 Ledigheden forbliver lav, personer Ledighed Prognose Kilde: Danmarks Statistik og Nykredit Markets

17 og det er godt for tvangsauktionerne Antal Årlige antal tvangsauktioner Gennemsnit de seneste 10 år F Kilde: Danmarks Statistik og Nykredit Markets

18 de to er nemlig tæt korreleret Antal tvangsauktioner Ledighed (% af arbejdsstyrken) Kilde: Danmarks Statistik og Nykredit Markets

19 Rentefølsomheden falder - skyldes ændret låneadfærd

20 Rentefølsomheden falder, 3.5 Rentefølsomhed, procentpoint Hele porteføljen Apr-06 Sep-06 Apr-07 Sep-07 Dec-07 Apr-08 Kilde: Nykredit

21 og er nu lavest for de mest gældsbelastede, 0.8 Rentefølsomhed, procentpoint 0.75 Rentefølsomhed, ultimo Hele porteføljen LTV>75% Kilde: Nykredit

22 Det skyldes ændret låneadfærd 100% RenteMax Fast rente Variabel rente 80% 60% 40% 20% 0% 2005K1 2006K1 2007K1 2008K1 Kilde: Nykredit

23 Også blandt dem som vælger afdragsfrihed 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% RenteMax Fast rente Variabel rente 2005K1 2006K1 2007K1 2008K1 Kilde: Nykredit

24 Mest gældsbelastede søger sikkerhed Fast (m) Fast (u) Rmax (m) T-lån (u) Rmax (u) T-lån (m) Kilde: Nykredit

25 En gang fast rente altid fast rente T-lån (m) Rmax (u) T-lån (u) Rmax (m) Fast (m) Fast (u) Kilde: Nykredit

26 Husholdningerne er sunde

27 Pæn finansiel nettoformue 3500 Mia. kr. Finansielle aktiver Passiver Finansielle aktiver, netto - h.a. Mia. kr K4 2000K4 2002K4 2004K4 2006K4 0 Kilde: Danmarks Nationalbank

28 endnu pænere inkl. friværdier Mia. kr. Friværdier Finansielle aktiver, netto F Kilde: Danmarks Nationalbank og Nykredit

29 Laveste indkomster laveste gæld % % Disp. ink. 1. kvintil Disp. ink. 2. kvintil Disp. ink. 3. kvintil Disp. ink. 4. kvintil Disp. ink. 5. kvintil 150 Gældsandel Gældsbyrde (h.a.) Rentebyrde Kilde: Danmarks Nationalbank

30 Stresstest viser begrænset sårbarhed Basis Arbejdsløshed stiger med 1% Arbejdsløshed stiger med 3% Arbejdsløshed stiger med 5% Note: Rentestigning Rentestigning Rentestigning Rentestigning Basis på1% på2% på3% på4% 4,1 4,9 4,2 5,1 4, ,3 5,6 5,9 7,2 8,7 6,1 7,3 8,8 6,4 7,6 9,1 6,6 7,9 9,4 Definition af den økonomiske margin Økonomisk margin = + Husholdningernes disponible indkomst (efter renteudgifter og skat) - Standardiserede leveomkostninger - Boligudgifter (ekskl. afdrag på lån) Kilde: Danmarks Nationalbank

31 Vi forventer en blød landing

32 Kortvarige prisstigninger 35 %, å/å Huse Lejligheder Kilde: Realkreditrådet

33 Fald i friværdierne niveauet fortsat højt Mia. kr. Mia. kr Friværdier, h.a. Boliggæld Boligformue Kilde: Danmarks Nationalbank og Nykredit

34 Tegn på vending i lejlighedspriserne 10 Ændring (%), k/k 8 Lejligheder Fritidshuse 0 Huse Kilde: Realkreditrådet og Nykredit

35 Omsætningen er faldende Omsætning Lejligheder Omsætning Huse, h.a Fritidshuse Kilde: Realkreditrådet og Nykredit

36 Udbuddet stabiliseres for lejligheder 7 Udbud i % af bestand Lejligheder 4 Fritidshuse 3 2 Huse Kilde: Realkreditrådet og Nykredit

37 Boligbyrden peger nedad Boligindeks, % Huse - København Lejligheder - København Huse - hele landet Lejligheder - hele landet Kilde: Realkreditrådet, Danmarks Statistik og Nykredit

38 Rådighedsbeløbet stiger Kr./måned Rådighedsbeløb, førstegangskøber af lejlighed i København Kilde: Danmarks Statistik og Nykredit

39 Huspristilliden er fortsat negativ 60 Antal svar, % Nettotal for et år siden: -5,6 Nettotal i dag : -21, Meget lavere Lavere Samme niveau Højere Meget højere Kilde: Danmarks Statistik for Nykredit

40 Vi forventer den bløde landing 30 %, å/å Huse Lejligheder Kilde: Realkreditrådet og Nykredit

41 Politiske indgreb påvirker boligmarkedet! 28% 22% 16% Reale kontantpriser 10% 4% -2% -8% -14% -20% Kilde: Økonomi- og Erhvervsministeriet

42 Skandinaviske boligpriser DK i front =indeks Norge Sverige Danmark Finland Kilde: Statistik Sentralbyrå, Statistika Centralbyrän, Statistics Finland, Realkreditrådet

43 Pris/indkomst også her fører Danmark Langtsigtsgennemsnit=100 Norge Finland Danmark Sverige Kilde: Statistik Sentralbyrå, Statistika Centralbyrän, Statistics Finland, Realkreditrådet

44 Disclosure & Disclaimer Disclosure Denne publikation er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank. Nykredit Bank er et dansk aktieselskab, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Nykredit Markets deltager i market maker-ordningen for danske stats- og realkreditobligationer. Nykredit Markets' investeringsanalyser er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings etiske regler og anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. Nykredit Markets har udarbejdet interne regler for at forebygge og undgå interessekonflikter ved udarbejdelse af investeringsanalyser og har indført interne regler til sikring af effektive kommunikationsbar-rierer. Analytikere i Nykredit Markets er blevet pålagt at overgive enhver henvendelse, der kan påvirke analysens objektivitet og uafhængighed, til chefen for analyseafdelingen tillige med compliance-funktionen. Analytikere ansat i Nykredit Markets arbejder uafhængigt af afdelingerne Debt Capital Markets og Corporate Finance og refererer ikke til andre forretningsområder i Nykredit koncernen. Analytikere er delvist aflønnet på baggrund af Nykredit Banks overordnede resultater, men modtager ikke bonus eller anden aflønning tilknyttet specifikke corporate finance- eller debt capital-transaktioner. Denne publikation blev første gang frigivet til distribution på den på forsiden angivne dato. Anvendte finansielle modeller og metoder Beregninger og præsentationer tager udgangspunkt i almindelige økonometriske og finansielle værktøjer og metoder samt offentligt tilgængelige kilder. Danske realkreditobligationer modelleres ved hjælp af en egenudviklet realkreditmodel. Realkreditmodellen består af en stokastisk rentestrukturmodel samt en statistisk konverteringsmodel, som er kalibreret til låntagernes historiske konverteringsadfærd. Rentestrukturmodellen kalibreres med likvide europæiske rentederivater. Risikoadvarsel Der kan være væsentlige risici forbundet med vurderingerne og eventuelle anbefalinger i denne publikation. Sådanne risici, herunder en følsomhedsanalyse med de relevante forudsætninger, er angivet i publikationen. Disclaimer Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er udelukkende baseret på offentligt tilgængelige oplysninger. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Cheføkonom John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge København V - Tlf Fax