Revideret af administrator Ejd. 1033

Transkript

1 Fremgangsmåde ved overdragelse af andelslejligheder (boliger) i AB Herregårdsparken II Under henvisning til vedtægternes Bente Naver Ejendomsrådgivning og -administration ApS. Ejendomsmægler/valuar og administrator MED Røgerupvej 4 DK 4050 Skibby Telefon CVR info@naveradmin.dk Web Revideret af administrator Ejd Information og aktiviteter Hvem kan man sælge til Når en andelshaver ønsker at sælge sin andelslejlighed, kan dette ske uden brug af venteliste, opslag eller andet, hvis salget sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, forældre eller bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen. Hvis der ikke sker salg til ovennævnte personkreds, kan salg ske til en person, der står på intern eller ekstern venteliste. Andelshaver skal kontakte Eilif Hansen i bestyrelsen derom, og han skriver til de, der står opført på ventelisterne. Intern venteliste Andelslejligheden kan overdrages til en person, der står på intern venteliste, idet den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Denne fortrinsret er betinget af, at andelshaver, hvis bolig derved bliver ledig, overlader indstillingsretten vedrørende sin bolig til bestyrelsen, som udbyder den via ventelisterne. Ekstern venteliste Hvis der ikke findes en køber på den interne venteliste, kan andelslejligheden overdrages til en person på den eksterne venteliste, idet den, der er først indtegnet, går forud for senere indtegnede. Orientering fra bestyrelsen til personer, der står på den interne eller den eksterne venteliste, om, at lejligheden er til salg, sker samtidig, og disse har herefter 4 uger til at meddele ønske om køb overfor bestyrelsen. Hvis personer fra ventelisterne er interesseret, giver bestyrelsen sælger besked herom. Salg efter ovenstående regler Hvis en andelshaver ønsker at overtage en andel efter ovenstående regler, men til en pris, der er lavere end udbudsprisen, skal andelshaveren senest 5 hverdage fra den dag, hvor andelsboligen er tilbudt den pågældende, meddele bestyrelsen og administrator, til hvilken pris vedkommende ønsker at overtage lejligheden. Sælger er ikke bundet af den tilbudte pris, men kan frit vælge at sælge til en pris, der er højere end den pris, hvortil en person på ventelisterne har tilbudt at købe. Salg til andre Findes der ikke en køber via ventelisterne, kan andelshaveren sælge til andre interesserede - enten selv eller via ejendomsmægler. Udbud via ventelisterne d. Evt. interesseret person fra venteliste budt kr. d. AB Herregårdsparken II (Ejd. 1033) - Version 1 Side 1 af 6

2 Godkendelse af ny andelshaver Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Hvis ny andelshaver ikke kan godkendes, skal bestyrelsen afgive skriftlig begrundelse herom senest 3 uger efter, at den har modtaget meddelelse om, hvem der indstilles. Vurdering af andelslejligheden Når man ønsker at sælge sin lejlighed, skal der - uanset hvem man sælger til - som det første foretages en vurdering af eventuelle fejl og forbedringer. Denne vurdering udføres af arkitekt Henning Nielsen fra Tegnestuen Fjorden og kan rekvireres hos Eilif Hansen i bestyrelsen, gerne pr. på adressen befhansen@gmail.com. Rekvirering skal ske gerne 1½-2 måneder før den forventede overtagelsesdag og kan normalt forventes udført indenfor 1 uge efter bestillingen. Vurdering bestilt d. Vurdering foretaget d. Vurderingen og udarbejdelse af vurderingsrapport sker for sælgers regning. betalingen forfalder 3 mdr. efter vurderingen er foretaget, men hvis der er en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Ved besigtigelsen skal der foreligge en fortegnelse over de forbedringer, der er udført i lejligheden, vedlagt dokumentation for udgifterne. Hvis der er arbejder, som er udført af ejeren selv, skal der foreligge en fortegnelse over, hvilke arbejder, der er tale om, og hvor mange timer ejeren skønner, at en fagmand ville være om disse arbejder. Dette skøn er dog ikke bindende for, hvor mange timer der medtages i vurderingen. Hvis der ikke er sket forbedringer i lejligheden, vedrører synet alene lejlighedens vedligeholdelsesstand og en vurdering af, om der skal ske fradrag i den anledning. Desuden skal oplyses ønsket overtagelsesdag og forventet salgspris, hvis denne er lavere end den maksimale pris. Modtaget vurderingsrapport d. Endvidere skal der oplyses et telefonnummer, der kan anvendes i dagtimerne til brug for aftale om vurderingsmandens besigtigelse af lejligheden. Ved vurderingen deltager udover vurderingsmanden tillige formanden eller et menigt bestyrelsesmedlem, oftest Eilif Hansen. El- og VVS-tjek Der skal udarbejdes El-og VVS-tjek af autoriserede håndværkere. Rapporterne bestilles via Eilif Hansen fra bestyrelsen og udarbejdes for sælgers regning. Gyldigheden af El- og VVS-tjek er 12 måneder. Regninger derfor sendes til administrator, og beløbet forfalder til betaling 3 mdr. efter udført arbejde. Hvis der er fremkommet en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Når vurderingen og El- og VVS-tjek foreligger Hvis der ikke indenfor den fastsatte frist på 4 uger for personer på venteliste er fundet en køber, kan andelshaveren nu udbyde lejligheden til andre. Først når der foreligger en vurdering, er det hensigtsmæssigt, at andelslejligheden annonceres til salg. Det er ikke et ubetinget krav, at El- og VVStjek er udført, inden vurderingsrapporten udarbejdes, men ønskeligt, idet man derved undgår forbehold for disse rapporter. Bestilt El- og VVS-tjek d. Modtaget El-tjek d. Modtaget VVS-tjek d. Frist for personer fra ventelister udløber d. Annonceret til salg d. AB Herregårdsparken II (Ejd. 1033) - Version 1 Side 2 af 6

3 Nøgleoplysningsskema I henhold til lovgivningen skal nøgleoplysningsskema 1 og 2 udarbejdes og udleveres til køber inden første underskrift. Iflg. lovgivningen skal disse udarbejdes indenfor 10 arbejdsdage efter, at andelshaver har anmodet herom, og efter vurderingsrapporten foreligger. Nøgleoplysningsskema 1 omhandler oplysninger om ejendommen, herunder grundlæggende oplysninger, oplysninger om driften, om byggeteknik og vedligeholdelse samt om ejendommens finansiering og foreningens økonomi, mens nøgleoplysningsskema 2 omhandler specifikke nøgletal om den pågældende andelslejlighed. Disse skemaer udarbejdes for sælgers regning. Når en køber er fundet udarbejdelse af overdragelsesaftalen Når køber er fundet, skal administrator udarbejde en overdragelsesaftale. Arbejdet forbundet dermed afhænger af, om salget er sket via ejendomsmægler. Det er som udgangspunkt sælger, der fastlægger overtagelsesdagen, men den kan alene fastsættes til d. 1. eller d. 15. i en måned. Inden udarbejdelse af overdragelsesaftale, undersøger administrator Andelsboligbogen for tinglyst gæld i andelen til sikring af, at det kan forventes, at gælden kan dækkes af salgsprisen. Sælger betaler gebyr for indhentelse af oplysning fra Andelsboligbogen. Gebyret fratrækkes ved afregning. Sælger skal desuden fremsende sit andelsbevis til administrator, med mindre det er udleveret til administrator i forbindelse med vurderingen. Overdragelsesaftalen kan normalt forventes udarbejdet indenfor 2 uger fra det tidspunkt, hvor vurderingsrapport, nøgleoplysningsskemaer og køberoplysninger foreligger og fremsendes sædvanligvis til elektronisk underskrift med NemID af parterne - sælger, køber og bestyrelsen. Når alle parter har underskrevet overdragelsesaftalen, modtager parterne kopi af den underskrevne aftale. Hvis der ikke medvirker mægler Nøgleoplysningsskemaerne skal være udleveret til køber, inden overdragelsesaftale underskrives. Administrator sørger for, at dette overholdes. Alle nødvendige oplysninger til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale sendes til administrator. Eilif Hansen i bestyrelsen sørger for dette. Hvis køber beder om yderligere oplysninger, må sælger rekvirere en administratorbesvarelse herfra. Hvis der først er afgivet en administratorbesvarelse, besvarer administrator uden beregning eventuelle yderligere spørgsmål fra køber og dennes rådgiver, men indtil afgivelse af en administratorbesvarelse, besvarer administrator ikke diverse spørgsmål fra køber eller dennes rådgiver. Det skal ses i lyset af, at svarene på købernes spørgsmål jo afklares af ejendomsmægleren, hvis en sådan medvirker, men når der ikke medvirker ejendomsmægler, kan administrator ikke påtage sig at varetage en sådan formidlingsrolle uden beregning. Hvis der medvirker mægler Ejendomsmægleren rekvirerer en administratorbesvarelse hos administrator og udarbejder købsaftale, som ligger til grund for udarbejdelse af overdragelsesaftale. Ejendomsmægler informerer administrator om, at der skal udarbejdes overdragelsesaftale. Uanset der medvirker mægler eller ej Køber betaler berigtigelsesgebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftalen inkl. udarbejdelse af overdragelsespåtegning på andelsbevis. Fremsendt andelsbevis til administrator d. AB Herregårdsparken II (Ejd. 1033) - Version 1 Side 3 af 6

4 Normalt kan en overdragelsesaftale ikke forventes udarbejdet betids, hvis der er mindre end 10 arbejdsdage til deponeringsfristen indtræffer. Der kan dog evt. mod betaling af et ekspresgebyr ske en hurtigere ekspedition. Sælger skal være opmærksom på, at hvis salget senere trækkes tilbage, skal sælger betale et gebyr for allerede udført arbejde og desuden betale for allerede udførte rapporter. Dokumenter til køber Inden køber underskriver købsaftalen hhv. overdragelsesaftalen, når der ikke medvirker mægler, skal køber have udleveret regnskab, budget, vedtægter, referat af sidste generalforsamling, evt. tilstandsrapport, energimærke, udvendig vedligeholdelsesplan og denne forretningsgang for overdragelse, som alle kan udskrives via foreningens område på administrators hjemmeside. Derudover tillige vurderingsrapport, nøgleoplysningsskemaer og El- og VVS-tjek. Dokumenter udleveret til køber d. Udleveringspligten påhviler sælger. Administrator sikrer dokumentation for udleveringen i forbindelse med overdragelsesaftalen. Fortrydelsesret Køber har en fortrydelsesret på 6 hverdage efter modtagelse af sælgers accept. Fortrydelsesfrist starter d. Hvis der medvirker mægler, starter fortrydelsesfristen, når køber er underrettet om, at sælger har underskrevet købsaftalen. Hvis der ikke medvirker mægler, får køber besked om tidspunktet for fortrydelsesfristens start fra administrator, hvilket sker, når køber og sælger har underskrevet overdragelsesaftalen. Denne dag er dog nr. 0 og tæller derfor ikke med. Handlens øvrige ekspeditioner gennemføres sideløbende med, at fortrydelsesfristen løber. Fortrydelsesfrist udløber ved midnat d. Generalforsamling inden overtagelsesdagen Hvis der i perioden mellem fortrydelsesrettens udløb og overtagelsesdagen afholdes generalforsamling, har køber mulighed for at deltage på denne, evt. sammen med sælger. Ifølge vedtægterne kan sælger via fuldmagt overgive sin stemmeret til køber, hvis køber i forvejen er andelshaver i foreningen. Hvis generalforsamling i perioden: Givet køber fuldmagt d. Købesummen Hvis der er 2 uger eller mindre til overtagelsesdagen, skal køber deponere hele købesummen samt berigtigelsesgebyret på foreningens bankkonto i Nordea, reg.nr. 2232, konto nr senest 5 hverdage før overtagelsesdagen. Hvis der er over 2 uger til overtagelsesdagen, skal køber enten deponere købesummen samt berigtigelsesgebyret eller stille bankgaranti derfor senest 5 hverdage efter aftalens indgåelse. Det deponerede/garanterede beløb skal frigives til foreningen senest 5 hverdage dage før overtagelsesdagen. AB Herregårdsparken II (Ejd. 1033) - Version 1 Side 4 af 6

5 Samtidig med købesummen opkræves også første måneds boligafgift m.v. Hvis overtagelsen er d. 15. i en måned, opkræves en halv måneds boligafgift m.v. Hvis køber sælger anden andel i foreningen Hvis købet sker i forlængelse af købers salg af anden andel i foreningen, kan deponering undlades f.s.v. angår beløb, der kommer til købers disposition med fradrag af kr ,- i det omfang, at overdragelsesaftalen på dette salg er underskrevet af alle parter, og fortrydelsesretten udløbet på det tidspunkt, hvor deponeringen i forbindelse med købet skal finde sted. Dette forudsætter dog, at købesummen ved købers salg vil være til frigivelse tidligere, end købesummen på købers nye andel skal være til sælgers rådighed. I så tilfælde udarbejdes transport for beløbet. Det videre forløb og frigivelse af købesummen Når overdragelsesaftalen er underskrevet af parterne, og handlen således er endelig, indhenter administrator indfrielsesbeløb hos eventuelle panthavere og sørger i så fald for indfrielse deraf, når købesummen frigives. På frigivelsestidspunktet sørger administrator desuden for afregning af foreningens eventuelle tilgodehavende samt afregning til mægler eller banker, som har fået noteret transport. Á conto-afregning Allerede når køber har deponeret købesummen hos foreningen, og sælger er fraflyttet, er det ofte muligt for sælger at få en á conto-afregning på størstedelen af købesummen. En sådan afregning vil først blive brugt til indfrielse af eventuelt eksisterende lån og kan desuden reducere behovet for en udlægskredit (sælgers midlertidige lån hos sit pengeinstitut). Dette kan ofte medføre en ikke uvæsentlig rentebesparelse. Henvendelse herom skal i givet fald ske til foreningens daglige administrator. For á conto-afregning betales et ekspeditionsgebyr, som fratrækkes ved endelig afregning af salget. Mangelsindsigelser vs. frigivelse Snarest muligt efter overtagelsen skal køber gennemgå boligen sammen med bestyrelsen. Bortset fra indsigelser vedrørende skjulte mangler kan køber alene komme med mangelsindsigelser i op til og med 8 dage fra overtagelsesdagen - i det omfang disse ikke allerede indgår i vurderingen. Foreningen skal gøre købers og foreningens eventuelle krav gældende overfor sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen/dispositionsdagen. Frigivelse af købesummen med fradrag jf. ovenfor skal ske senest 3 uger efter overtagelsesdagen, forudsæt at beløbet er modtaget fra køber. Mangler iflg. El- og VVS-tjek skal udbedres af sælger eller dokumenteres udbedret af køber (hvis prisafslag derfor) inden 3 mdr. fra overtagelsen. Hvis der fra købers side bliver gjort mangelsindsigelser gældende, kan der evt. ske á conto-afregning. Dette beror på et skøn i den enkelte handel. Pant i andelen Hvis der er pant i andelen, sker afregningen under forudsætning af, at sælgers pengeinstitut sørger for, at eventuelt ejerpantebrev aflyses eller overdrages til køber. Tilsvarende gælder, at sælgers pengeinstitut skal indestå for, at evt. udlæg i lejligheden slettes. Sælger afkræves et gebyr for afregning overfor eventuelle panthavere. Gebyret fratrækkes ved afregning. Anmodning om á contoafregning givet d. Frist for mangelsindsigelser udløber d. Frist for købesummens frigivelse d. AB Herregårdsparken II (Ejd. 1033) - Version 1 Side 5 af 6

6 Transport i salgsprovenuet Eventuel transport i salgsprovenuet kan ikke noteres, før der er indgået bindende aftale om salg af en andel. Der beregnes gebyr for notering af transport. Gebyret fratrækkes ved afregning. Ingen panthavere Hvis der ikke er panthavere, sker afregningen overfor sælger uden beregning. Når bestyrelsen har godkendt handlen, påføres andelsbeviset en overdragelsespåtegning og sendes til køber. Det er alene selve det oprindelige andelsindskud, som fremgår af andelsbeviset og aldrig købesummen. Købesummen fremgår af overdragelsesaftalen. På overtagelsesdagen Senest på overtagelsesdagen sørger parterne i forening for aflæsning og afmåling vedrørende el, vand og varme m.v. og sørger for at give forsyningsværkerne meddelelse om ejerskiftet. Ved afregning af købesummen tilbageholdes et rimeligt beløb til slutafregning af vand. Afregning heraf følger ejendommens forbrugsregnskabsår. Der kan også være andre installationer i boligen, hvor der skal meddeles flytning - fx el, telefon, antenneforening, bredbånd, internet, kabel-tv. Disse meddelelser skal sælger sørge for. Hvis sælgers nye adresse ikke tidligere er meddelt administrator, skal dette ske på denne dato. Aflæsning foretaget d. Meddelelse om ejerskifte til forsyningsselskaber d. Ny adresse er meddelt til administrator d. Pantsætning af andelsbeviset Som det er mange bekendt, kan man foretage tinglysning af pantsikkerhed, hvis man optager lån. Dette gør det langt billigere at låne, end hvis man låner uden sikkerhed. Når banken skal have pant i en andelslejlighed, skal der underskrives en erklæring af administrator om ejerforholdet. Sådanne erklæringer afgives af administrator direkte til pengeinstituttet, som fremsender sædvanlige dokumenter til administrator. Honoraret herfor faktureres til pengeinstituttet. Hvis der derimod sker udlæg, opkræves honoraret direkte hos andelshaver. Prisliste For gebyrer og honorarer henvises til prisliste, som kan rekvireres hos administrator via mail til info@naveradmin.dk. AB Herregårdsparken II (Ejd. 1033) - Version 1 Side 6 af 6