NEWSLETTER OKTOBER 2011 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET

Transkript

1 NEWSLETTER OKTOBER 2011 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag OKTOBER 2011.indd 7 22/09/

2 Oktober 2011 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Stor usikkerhed på de finansielle markeder 1 En svagere økonomisk udvikling kan medføre, at tomgangen igen vil stige 1 Butiksledigheden falder stadig 2 Den lave rente øger fokus på ejendomsinvesteringer 3 Udenlandske invetorer er i dag betydende aktører på det danske ejendomsmarked 4 Hvordan vil investeringsejendomsmarkedet reagere i tilfælde af en langvarig recession? 5 Hvad kan vi lære af de seneste 20 års udvikling i Japan? 5 Boblen i Japan omkring HOTELMARKEDET 8 Belægningsprocenterne stiger på trods af øget kapacitet 9 Hotelmarkedet er præget af priskonkurrence 10 DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER 11 Tomgangen for boliger i de største tyske byer ligger i dag på 3% eller under 12 Lejepriserne stiger kraftigt i Berlin, Hamburg og Köln 12 Antallet af ejerboliger er stigende, men i europæisk sammenhæng lavt 13 Det direkte afkast ved investeringer i boligudlejningsejendomme ligger i visse byer på et attraktivt niveau 13 MARKEDSBAROMETER KØBENHAVN, AARHUS, TREKANTOMRÅDET Citat kun mod kildeangivelse Sadolin & Albæk A/S Nikolaj Plads 26, DK-1067 København K, Tel: Fax: Store Torv 7, 2, DK-8000 Aarhus C, Tel: Fax: sa@sadolin-albaek.dk Web: In alliance with Jones Lang LaSalle

3 EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET Stor usikkerhed på de finansielle markeder Efter et relativt roligt første halvår i 2011 er uroen på de finansielle markeder igen blusset voldsomt op. Kombinationen af den internationale statsgældskrise, EURO-krisen og en svag økonomisk udvikling i både Europa og USA har i markant grad øget investorernes risikoaversion. Aktiemarkederne er faldet, og statsobligationsrenten i lande, som regnes som betalingsdygtige, er faldet til et historisk lavt niveau. Også ejendomsmarkedet er påvirket af denne udvikling. En øget usikkerhed har ført til, at transaktionerne bliver færre og igen tager længere tid. En svagere økonomisk udvikling kan medføre, at tomgangen igen vil stige En svag økonomisk udvikling vil føre til en svagere beskæftigelsesudvikling. Dette vil alt andet lige betyde en stigende tomgangsrisiko på kontormarkedet. Udviklingen i tomgangen for kontorer i Hovedstadsområdet 12% 10% 8% 6% 4% 2% K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken Som det fremgår af ovenstående figur, er den tendens til faldende tomgang, som kunne registreres fra medio 2010, nu brudt, idet antallet af ledige kontorarealer på det seneste er steget igen. I vort seneste NewsLetter (juni 2011) gjorde vi opmærksom på denne risiko, som i et vist omfang kan skyldes en statistisk usikkerhed i forbindelse med registreringen af ledige lokaler i perioder, hvor udlejningsaktiviteten er stigende. Henset til det overordentligt svage nybyggeri er det således fortsat Sadolin & Albæks vurdering, at vi i det kommende år vil se et svagt fald i tomgangen. Men usikkerheden om den økonomiske udvikling har betydet en øget prognoseusikkerhed. In alliance with Jones Lang LaSalle 1

4 Butiksledigheden falder fortsat På trods af en svag udvikling i det private forbrug er tomgangen inden for butikker ikke steget. Især på de mest attraktive strøggader og i de bedste butikscentre er faktisk set en øget udlejningsaktivitet med mange nyetableringer fra både danske og internationale butikskæder samtidig med, at mindre attraktive butikscentre og gader har stigende udlejningsproblemer. Udviklingen i tomgangen for butikker i Hovedstadsområdet 5% 4% 3% 2% 1% 0% K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken Naturligt nok gælder det også inden for butikssegmentet, at mindre konjunkturfølsomme brancher i vanskelige tider har det bedre end mere cykliske sektorer. Udviklingen i detailhandelsomsætningen værdiindeks (indeks 100 = 2005) Detailhandel i alt Beklædning mv. Fødevarer og andre dagligvarer Andre forbrugsvarer Kilde: Danmarks Statistik 2 In alliance with Jones Lang LaSalle

5 I de gode år frem til 2007 voksede omsætningen inden for sektorerne beklædning og andre forbrugsvarer hurtigere end den samlede detailhandel. Da en detailhandelsvirksomheds huslejeevne er direkte proportional med omsætningen, steg lejen for butikker inden for disse segmenter derfor alt andet lige også kraftigere end lejen for butikker generelt. Fra 2008 og frem er billedet vendt: Dagligvaresektoren som er mindre konjunkturfølsom og investeringsmæssigt derfor må betegnes som en defensiv sektor kunne registrere en flad omsætningsudvikling, mens omsætningen inden for udvalgsvarer, herunder beklædning og øvrige forbrugsvarer, faldt. Dette har medvirket til, at lejepriserne for dagligvarebutikker har udviklet sig mere positivt end for udvalgsvarebutikker. Den lave rente øger fokus på ejendomsinvesteringer En øget usikkerhed omkring vækstmulighederne på kort sigt har faktisk også gunstige effekter på ejendomsinvesteringsmarkedet. Det meget lave renteniveau har således reduceret finansieringsomkostningerne ved ejendomsinvesteringer og øget konkurrencedygtigheden af det cash flow, som ejendomsinvesteringer genererer i forhold til obligationsinvesteringer. Nettostartafkast, førsteklasses kontorejd. (prime yield) og den lange rente 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K "Prime yield" Kilder: Sadolin & Albæk / Nasdaq OMX 10-årig statsobligation Det direkte merafkast i forhold til den sikre rente, som i dag kan opnås ved investeringer i førsteklasses ejendomme med et meget sikkert cash flow f.eks. attraktive boligudlejningsejendomme, moderne og velbeliggende kontorejendomme med lange lejekontrakter samt de mest velfungerende butiksejendomme og centre er således i dag på et historisk højt niveau. In alliance with Jones Lang LaSalle 3

6 En svag økonomisk udvikling og en lav rente vil således alt andet lige betyde, at forskellen på startafkastet på førsteklasses og mere sekundære og risikofyldte investeringsejendommen vil stige. Udenlandske investorer er i dag betydende aktører på det danske ejendomsmarked Det danske ejendomsmarked har traditionelt været anset som et relativt lukket og illikvidt marked, domineret af nationale investorer. Det er imidlertid værd at notere, at vi i den forløbne del af 2011 for første gang nogensinde har oplevet et større transaktionsvolumen med udenlandske end med danske investorer. Sadolin & Albæk har frem til medio september 2011 registreret et transaktionsvolumen for store investeringsejendomme (over kr. 100 mio.) på ca. kr. 6,3 mia. Som det fremgår af nedenstående figur, har udenlandske købere stået for mere end 60% af de store transaktioner, målt efter transaktionsvolumen. Transaktionsfordeling, 2011 frem til medio sept., transaktioner kr. 100 mio.+ Udenlandsk investor Dansk investor Kilde: Sadolin & Albæk De udenlandske investorer tiltrækkes af flere forhold: Dansk økonomi er i nogenlunde stabil gænge, med en i forhold til de fleste andre europæiske lande relativt lav statsgæld, og renten er lav. Selv om den økonomiske udvikling på ingen måde kan betegnes som prangende, er den blandt de bedre i Europa. Hertil kommer, at finansiering af ejendomsinvesteringer i Danmark som følge af vort særdeles velfungerende realkreditsystem kan ske til marginaler, som i en international sammenhæng anses for meget konkurrencedygtige. 4 In alliance with Jones Lang LaSalle

7 Hvordan vil investeringsejendomsmarkedet reagere i tilfælde af en langvarig recession? Det anses fortsat for det mest sandsynlige scenarie, at den økonomiske udvikling vil forbedre sig med en stigende økonomisk aktivitet, en bedring i privatforbruget og på sigt en svagt stigende inflation og et stigende renteniveau i takt med en normalisering af risikovilligheden på finansmarkederne. Dette vil alt andet lige medføre en gunstigere udvikling i ejendomspriserne. Det samme gælder, såfremt den ekstremt ekspansive penge- og finanspolitik på et tidspunkt resulterer i en stærkere stigning i inflationen. Ejendomsinvestorer vil i et sådant scenarie nyde godt af stigende byggepriser og stigende huslejeindtægter, mens lange obligationer vil opleve betydelige kursfald. Det kan imidlertid ikke helt udelukkes, at der på trods af den ekspansive økonomiske politik ikke vil ske en nævneværdig forbedring af konjunkturerne. For de fleste økonomer er skrækeksemplet her udviklingen i Japan, efter at boblerne på aktie- og ejendomsmarkederne punkterede omkring 1990, hvor der i årevis har været ingen eller kun en anæmisk økonomisk vækst og flere perioder med deflation. Hvad kan vi lære af de seneste 20 års udvikling i Japan? Boblen i Japan omkring 1990 Den japanske økonomi, det japanske erhvervsliv, den finansielle sektor og den japanske kultur er på mange måder væsensforskellig fra den europæiske. Alligevel er det værd at analysere, hvorledes det japanske marked for investeringsejendomme har udviklet sig i de seneste 20 år. Det er ingenlunde sikkert, at vi i Europa selv i tilfælde af japanske økonomiske tilstande vil have ejendomsmarkeder, som udvikler sig som det japanske men det kan heller ikke udelukkes. Både aktie- og ejendomsboblen i Japan omkring 1990 var af astronomiske dimensioner. Det direkte afkast af japanske ejendomsinvesteringer 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Kilde: Investment Property Databank In alliance with Jones Lang LaSalle 5

8 En ofte hørt anekdote var således, at markedsværdien af 1 km 2 jord omkring Kejserpaladset i Tokyo i 1990 var den samme som markedsværdien af al jord i Californien. Som det fremgår af ovenstående figur, blev investeringsejendomme i Japan fra 1987 til 1992 handlet til priser, som modsvarede et direkte afkast på omkring 2% p.a. Det skal bemærkes, at tallet er et gennemsnitstal, og for førsteklasses velbeliggende ejendomme var det direkte afkast endnu lavere. Fra dette eksorbitant lave niveau oplevede Japan frem til 2004, at det direkte afkastkrav steg til over 6% - ved uændrede lejepriser svarende til et prisfald på omkring 70%. Det årlige totalafkast af japanske investeringsejendomme for perioden 1984 til 2009 er gengivet i figuren nedenfor. Totalafkast af japanske ejendomsinvesteringer Totalt afkast Direkte afkast Værdistigning Kilde: Investment Property Databank Det ses tydeligt, at markedet fra 1992 til 1996 udviklede sig stærkt negativt med årlige prisfald på omkring 15% og med årlige negative totalafkast på mellem 10% og 15%. Fra 1997 til 2000 var prisudviklingen negativ med omkring 5% p.a. Da det direkte afkast var på omtrent samme niveau, var totalafkastet i disse år på omkring 0. Fra 2005 til 2007 kunne registreres en positiv prisudvikling på omkring 5% p.a. og i 2008 og 2009 faldt værdierne igen. Det fremgår med al ønskelig tydelighed, at japanske ejendomsinvesteringer har været lidet attraktive i de seneste 20 år. 6 In alliance with Jones Lang LaSalle

9 Det er måske mere overraskende, at ejendomsmarkedet, på trods af denne overordentligt svage udvikling i mange år efter ejendomsboblen, i samme periode har haft et mere attraktivt afkast end aktiemarkedet. Totalafkast på investeringer i japanske aktier og ejendomme MSCI totalafkast aktier Totalafkast ejendomme Kilder: MSCI / Investment Property Databank Som det fremgår, var 100 yen, investeret i 1984 i japanske ejendomme, i 2009 blevet til ca. 300 yen. I aktiemarkedet var en investering på 100 yen blevet til ca. 170 yen. Direkte afkast på fast ejendom og obligationsrenten i Japan 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Effektiv rente, 10-årig statsobligation Direkte afkast, ejendomsinvesteringer Kilder: ECB / Investment Property Databank In alliance with Jones Lang LaSalle 7

10 Obligationer har givet betydelige kursstigninger frem til 1997, hvor renten faldt. Siden da har afkastet af ejendomsinvesteringer været højere end obligationsrenten. Det skal for god ordens skyld bemærkes, at statistikkerne for prisudvikling og afkast på japanske investeringsejendomme kun efter 2002 er baseret på faktiske markedsanalyser, mens de historiske tidsserier fra før 2002 er baseret på økonometrisk modellering. Man skal være overordentligt forsigtig med at drage håndfaste konklusioner af denne analyse eller overføre resultaterne direkte til europæiske markeder. Ikke desto mindre er det værd at notere nogle mulige konklusioner: I en meget lang periode med lav rente, en meget svag økonomisk udvikling og perioder med deflation har det direkte afkast af en gennemsnitlig ejendomsportefølje svinget mellem 4,5% og 6,5% p.a. med et gennemsnitligt direkte afkast for perioden fra 1996 til og med 2009 på 5,5%. Det samlede afkast af ejendomsinvesteringer i sådanne perioder med ingen eller en meget svag økonomisk vækst synes at være konkurrencedygtigt med afkastet af aktieinvesteringer formentlig primært som følge af, at det direkte afkast ved ejendomme typisk er betydeligt højere end gennemsnitlige aktieudbytter. Fast ejendom giver i perioder med meget lav rente ofte et højere totalafkast end den sikre rente, idet et relativt højt direkte afkast kompenserer for en vis negativ prisudvikling. Det skal endnu engang understreges, at Sadolin & Albæk ikke forventer, at den udvikling, som har kunnet registreres i Japan, vil gentage sig i Europa eller Danmark. Den japanske boble var betydeligt større, og i de første mange år efter at boblen var konstateret, blev der ikke foretaget de nødvendige drastiske tiltag til at genskabe sundheden i den finansielle sektor. HOTELMARKEDET Vi har i dette nummer af NewsLetter valgt at give en kort opdatering vedrørende udviklingen på det københavnske hotelmarked, der traditionelt er en af de mest konjunkturfølsomme sektorer inden for ejendomsmarkedet. Ved indgangen til 2011 var humøret ikke højt i hotelbranchen blev i et vist omfang reddet af store arrangementer, herunder specielt FN s klimakonference COP 15, mens 2010 var et år med intens konkurrence og lave belægningsprocenter, og som følge heraf lave værelsespriser. 8 In alliance with Jones Lang LaSalle

11 Selv om der for 2011 forventedes en vis fremgang i økonomien og dermed antallet af hotelgæster, blev markedet samtidig tilført megen ny kapacitet i løbet af 2010 blev tilført ca nye værelser (og i 2011 er der yderligere kommet godt 800 værelser til med åbningen af Bella Sky). Den samlede værelseskapacitet var primo 2010 ca værelser, så ovennævnte kapacitetsforøgelse var på mere end 22% fordelt på blot 2 år. De fleste prognoser opererede derfor med, at belægningen for københavnske hotelværelser generelt i 2011 ville lande på omkring 60%, ca. 10%-point under gennemsnittet for perioden fra 1999 til Belægningsprocenterne stiger på trods af øget kapacitet Så galt gik det langt fra. Det er således glædeligt at konstatere, at belægningsprocenterne - til trods for den markante øgning af kapaciteten og dermed udbuddet af hotelværelser - er steget i de senere år. I nedenstående figur er vist udviklingen i belægningsprocenter måned for måned fra januar 2009 til og med juli Som det fremgår heraf, var der hver eneste måned i 2010 en højere belægning end i 2009, og i 2011 er belægningen igen hver eneste måned højere end i Værelsesbelægningsprocent for hoteller i Storkøbenhavn Kilde: STR Global Det er i denne forbindelse bemærkelsesværdigt, at efterspørgslen synes at være blevet mere polariseret, idet der har været vækst i både budgethotelsegmentet og i de 4- og 5-stjernede segmenter, mens der inden for hoteller med 3 stjerner har kunnet registreres et fald i både belægningsprocenter og RevPar (Revenue Per Available Room). In alliance with Jones Lang LaSalle 9

12 Nedenfor er vist udviklingen i belægningsprocenter (værelsesbelægning) for 3-, 4- og 5-stjernede hoteller. Det fremgår heraf, at belægningen for 5-stjernede hoteller er på det højeste niveau siden For 4-stjernede hoteller er belægningen i 2011 lidt under det historiske gennemsnit, men over belægningsprocenterne i både 2009 og Udviklingen i belægningsprocenter (%) for københavnske hoteller Kilde: STR Global 3 stjerner 4 stjerner 5 stjerner For hoteller i det 3-stjernede segment er belægningsprocenten derimod faldende fra 2010 til 2011 og på det laveste niveau siden Hotelmarkedet er præget af priskonkurrence Omsætningsudviklingen har været noget mere uensartet end udviklingen i belægningsprocenter. Udviklingen i RevPar for københavnske hoteller (i kr.) Kilde: STR Global In alliance with Jones Lang LaSalle

13 I 2011 har omsætningen pr. værelse pr. dag (RevPar) således været højere end i 2010, men i de fleste måneder med maj og juli som markante undtagelser på niveau med Det skal i øvrigt bemærkes, at årsagen til den eksorbitant høje RevPar i december 2009 netop var afholdelsen af COP 15. Nye hoteller vil ofte for at trænge ind på markedet operere med en ganske aggressiv prispolitik. Det er formentlig årsagen til, at omsætningen pr. værelse pr. dag i det 4-stjernede segment har været under pres. Selv om belægningen i dette segment næsten er på niveau med 2008, er RevPar i 2011 godt 15% lavere end i Udviklingen i RevPar for københavnske hoteller (i kr.) stjerner 4 stjerner 5 stjerner Kilde: STR Global For segmentet med 3 stjerner, som lider under faldende belægning, er priskonkurrencen endnu hårdere, og RevPar er fra 2008 til 2011 faldet med godt 25%. Derimod er RevPar for 5-stjernede hoteller kun faldet med knap 9%. DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER I dette NewsLetter har Sadolin & Albæk valgt at give en opdatering på markedet for boligudlejningsejendomme i de store tyske byer et marked, som i perioden fra 2005 og fremefter har tiltrukket sig meget betydelig udenlandsk investeringsinteresse, herunder fra danske investorer og ikke altid med et lige heldigt resultat. Specielt har mange udenlandske investorer undervurderet behovet for hands on management, hvilket har ført til betydelige tab. Hertil kommer, at mange investorer desværre ikke udviste tilstrækkelig omhu i investeringsfasen. Investeringer blev foretaget uden en dybtgående analyse af beliggenhed og uden en grundig due diligence. In alliance with Jones Lang LaSalle 11

14 Tomgangen for boliger i de største tyske byer ligger i dag på 3% eller under Mange mindre og mellemstore tyske byer, ikke mindst i de østlige delstater, er præget af en betydelig tomgang på boligmarkedet. Det har også tidligere været et problem i Berlin. Inden for de seneste 10 år er tomgangen på boligmarkedet i Berlin imidlertid faldet dramatisk, og tomgangen er nu kun lidt over tomgangen i etablerede markeder som Düsseldorf, Frankfurt og Köln. Tomgangen på boligmarkedet i udvalgte tyske byer 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Kilde: Jones Lang LaSalle Det er værd at notere, at tomgangen i de seneste 10 år generelt har været stigende, med Berlin og Hamburg som markante undtagelser. Lejepriserne stiger kraftigt i Berlin, Hamburg og Köln Gennemsnitslejepriser for boliger (i EUR pr. m 2 pr. måned) Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Kilde: Jones Lang LaSalle In alliance with Jones Lang LaSalle

15 Udviklingen har medført en pæn stigning i lejeniveauerne, ikke mindst i Berlin, Hamburg og Köln. I Berlin er gennemsnitslejen for boliger inden for de seneste 12 måneder således steget med næsten 7%. I Hamburg har stigningen været over 5% og i Köln knap 5%. I absolutte tal ligger lejepriserne i Berlin dog fortsat på et lavt niveau, omkring EUR 7 pr. m 2 pr. måned. Selv om dette gennemsnitstal dækker over betydelige variationer, er det selvklart, at så lave lejepriser betyder, at nybyggeri af udlejningsboliger ofte ikke er rentabelt. Antallet af ejerboliger er stigende, men i europæisk sammenhæng lavt I Tyskland kan boligudlejningsejendomme opdeles i ejerlejligheder, og ganske mange investeringer er gennemført i tillid til, at der ved opdeling og successivt frasalg af ejerlejligheder vil kunne realiseres betydelige gevinster. Gennemsnitlige priser på ejerlejligheder (EUR pr. m 2 ) Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Kilde: Jones Lang LaSalle Det skal dog understreges, at de ganske lave lejepriser, ikke mindst i Berlin, betyder, at interessen for at erhverve ejerlejligheder endnu er relativt beskeden. For boliger i de mest attraktive områder kan dog sporadisk registreres en stigende interesse for selv at eje sin bolig en udvikling, som i nogle år har kunnet ses i markeder som München, Frankfurt og Hamburg. Det direkte afkast ved investeringer i boligudlejningsejendomme ligger i visse byer på et attraktivt niveau Boligudlejningsejendomme i de attraktive sydtyske metropoler, München og Stuttgart, omsættes til priser, som afspejler et meget lavt nettostartafkast. I Berlin er de direkte afkast betydeligt højere. Berlinske boligudlejningsejendomme handles i dag til priser, som typisk er mellem 13,0 og 14,5 gange lejen hvilket med sædvanlige drifts- og vedligeholdelsesomkostninger svarer til et første års direkte afkast af den investerede kapital på mellem 5,0% og 5,5%. In alliance with Jones Lang LaSalle 13

16 Med en lav tomgangsrisiko og stigende lejepriser forekommer dette i betragtning af den meget lave rente som et ganske attraktivt afkast. Det er imidlertid overordentligt vigtigt at notere sig, at drift og administration af boligudlejningsejendomme i Tyskland såvel som i Danmark kræver både specialviden og en meget tæt overvågning og opfølgning. I modsat fald er risikoen for vedligeholdelsesmæssigt efterslæb, øget tomgang og faldende lejepriser betydelig. I takt med, at sådanne ejendomme forringes, ses det endvidere ofte, at lejersammensætningen udvikler sig i en mindre attraktiv retning, hvilket yderligere forstærker risikoen for tomgang og faldende lejeindtægter. Sadolin & Albæk 14 In alliance with Jones Lang LaSalle

17 MARKEDSBAROMETER Kontor Ændring kvt. kvt. kvt. kvt kvt kvt. 1. kvt kvt. 4. kvt. 1. kvt kvt. 4. kvt. 1. kvt kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 3. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter % - København ,0% Primær Sekundær ,0% Aarhus Primær ,0% Sekundær ,0% Trekantområdet Primær ,0% Sekundær ,0% Startforrentning - %-point - København Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,50 5,75 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 0,00 Aarhus Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 0,00 Sekundær 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 0,00 Trekantområdet Primær 5,00 5,00 5,00 5,25 5,25 5,25 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,25 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 0,00 Sekundær 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 6,50 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00-0,25 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 3,8 4,2 4,1 4,3 4,5 4,8 4,9 5,4 5,5 6,9 7,7 8,3 8,6 8,8 9,7 9,6 9,1 7,9 8,6 0,70 Aarhus Amt * 4,3 4,1 4,5 4,6 5,0 5,3 6,3 6,9 6,6 7,3 7,9 9,3 9,8 10,4 10,6 10,8 11,3 10,6 11,1 0,50 Trekantområdet 3,2 3,2 3,4 4,0 4,1 4,0 4,8 5,0 5,4 6,2 6,6 6,6 5,8 6,6 6,5 6,1 6,2 7,6 7,2-0,40 Butik Ændring kvt. 3. kvt. kvt. kvt kvt kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt kvt. 4. kvt. 1. kvt kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 3. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Top ,6% Høj ,0% Lav ,0% Aarhus Top ,0% Høj ,7% Trekantområdet Top ,0% Høj ,0% Startforrentning - %-point - København Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,25 4,25 4,50 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 0,00 Sekundær 5,00 5,25 5,25 5,50 5,50 5,75 6,25 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,25 4,75 5,00 5,00 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,50 5,50 6,00 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50-0,25 Trekantområdet Primær 4,25 4,25 4,25 4,50 4,75 5,00 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 0,00 Sekundær 5,50 5,50 5,50 5,50 5,75 6,00 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 1,1 1,2 1,2 1,2 1,9 2,0 2,4 2,5 3,2 3,1 3,2 3,6 3,3 3,4 3,3 3,5 3,3 3,5 3,2-0,30 Aarhus Amt * 2,1 2,1 1,9 2,1 2,6 2,8 2,8 3,4 4,3 4,3 4,4 4,8 4,4 5,2 5,2 5,8 5,9 6,2 6,1-0,10 Trekantområdet 1,8 2,3 1,9 2,9 4,4 4,3 4,5 4,5 4,1 6,9 6,8 7,2 7,2 7,1 6,9 7,2 7,7 8,1 6,9-1,20 Lager/produktion Ændring kvt. 3. kvt. kvt. kvt kvt kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt kvt. 4. kvt. 1. kvt kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 3. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær ,0% Sekundær ,0% Aarhus Primær ,0% Sekundær ,0% Trekantområdet Primær ,0% Sekundær ,0% Startforrentning** - %-point - København Lang 5,50 5,50 5,75 5,75 6,00 6,25 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 6,50 6,50 6,50 6,50 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 0,00 Aarhus Lang 5,75 5,75 5,75 5,75 6,00 6,25 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 6,50 6,50 6,50 6,50 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 0,00 Trekantområdet Lang 5,75 5,75 5,75 6,00 6,00 6,25 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 1,9 1,6 1,7 1,7 2,0 1,9 1,8 1,9 2,3 2,6 3,1 3,2 3,1 3,9 4,0 4,2 3,9 3,9 4,0 0,10 Aarhus Amt * 1,7 1,5 1,4 1,6 1,4 1,6 1,9 2,3 3,0 3,5 4,1 4,7 5,2 6,0 6,7 6,5 7,3 6,9 7,1 0,20 Trekantområdet 1,7 1,5 1,4 1,6 1,4 0,9 1,3 1,3 1,3 2,0 2,3 2,6 2,3 3,1 3,2 3,2 3,2 3,3 3,5 0,20 * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde

18 Sadolin & Albæk A/S Nikolaj Plads 26 DK-1067 Copenhagen København K K Tel: Fax: Store Torv 7, 2 DK-8000 Aarhus C Tel: Fax: Ny adresse i København pr. 21. november 2011 Palægade 2-4 DK-1261 København K (tlf. & fax uændret) sa@sadolin-albaek.dk Web: CVR nr. No ISSN: X