Klagerne. J.nr UL/bib. København, den 3. januar 2013 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 3. januar 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Ejendomsmægler Niels Hald City A/S v/advokat Thomas Dall Jensen Dronningens Tværgade København K Nævnet har modtaget klagen den 24. januar Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har beregnet provenu ved klagernes salg af andelslejlighed forkert og derfor skal betale godtgørelse til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

2 2 Klagerne ønskede at sælge deres andelslejlighed og indgik derfor den 1. maj 2010 en formidlingsaftale med indklagede. Det fremgik af formidlingsaftalens punkt 14 Andre vilkår bl.a. Sælger er gjort særlig opmærksom på, at evt. gæld til andelsboligforeningen og andre rettighedshavere ikke indgår i salgsbudgettets beregning, jf. bekendtgørelse nr. 733 af 27. juni 2006 om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af private andelsboliger mv. 11, stk. 3. Evt. gæld til andelsboligforeningen, pengeinstitut eller anden kreditor er således ikke fratrukket salgsbudgettets budgetterede rådighedsbeløb. Den 26. maj 2010 indhentede indklagede svar på andelsboligforespørgsel. Administrator af andelsboligforeningen oplyste heri, at der udover boligafgiften på kr. pr. måned blev betalt renter på AB-lån på kr. pr. måned. Det fremgik videre af dokumentet bl.a.: Skal ny andelshaver overtage individuel gæld uden for købesummen, hvor ydelsen ikke er indehold i boligafgiften? _x_ Nej Ja Den 1. juni 2010 indhentede indklagede forespørgsel i Andelsboligbogen. Det fremgik heraf, at der var tinglyst et ejerpantebrev på kr. i andelslejligheden. Den 7. juni 2010 udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning til klagerne ud fra en salgspris på kr. Provenuet var beregnet til kr. Det fremgik af provenuberegningens punkt 7 Forbehold bl.a.: Sælger er gjort særlig opmærksom på, at evt. gæld til andelsboligforeningen og andre rettighedshavere ikke indgår i salgsbudgettets beregning, jf. bekendtgørelse nr. 733 af 27. juni 2006 om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af private andelsboliger mv. 11, stk. 3. Evt. gæld til andelsboligforeningen, pengeinstitut eller anden kreditor er således ikke fratrukket salgsbudgettets budgetterede rådighedsbeløb. [...] Der er ikke medtaget beløb til indfrielse af evt. gæld iht. tinglyst ejerpantebrev stort kr ,-. Den 7. juni 2010 underskrev klagerne købsaftale om salg af andelslejligheden for kr. Det fremgik af købsaftalens punkt 5 bl.a.:

3 3 Af købsaftalens punkt 13 Andre vilkår fremgik bl.a.: Vedr. Fællesgæld Køber er gjort bekendt med, at der er lån i ejendommen med solidarisk hæftelse. Køber overtager den solidariske hæftelse på ejendommens lån. [...] Vedr. Godkendelse af køber og kontantpris Det er for nærværende handel en betingelse, at andelsboligforeningens bestyrelse kan godkende køber og kontantprisen. Den 17. juni 2010 sendte indklagede sin faktura til klagerne:

4 4 SALÆR/MARKEDSFØRING Salgssalær ,00 Markedsføring , ,00 +Moms , ,00 DOKUMENTATIONSOMKOSTNINGER Kommunalt oplysningsskema 400,00 Tingbogsoplysning 175,00 Andelsboligskema 2.000,00 Saldo i vores favør ,00 Samme dag skrev indklagede til administrator for at få køber godkendt. Den 22. juni 2010 svarede administrator bl.a.: Du har den 17. juni 2010 fremsendt købsaftale for ovennævnte andelsbolig til udarbejdelse af overdragelsesaftale. Der skal i forbindelse med salg af andelsboligen ske gældsovertagelse. Der er gæld i andelen for kr.: , ,00 i alt kr ,00. Andelsboligen kan max sælges for kr ,19. Dvs. Den kontante købesum kan maksimalt være på kr ,19. Vi kan derfor ikke udarbejde overdragelsesaftale ud fra den fremsendte købsaftale. Indklagede udarbejdede herefter en allonge til købsaftalen, som blev underskrevet af klagerne og køber primo juli Det fremgik af allongen bl.a.: Idet andelsboligforeningens administrator og bestyrelse ikke kan godkende den af tiltrådte købsaftale jf. af 22. juni 2010 [...], er det aftalt mellem parterne, at købsaftalens pkt. 5 udgår, og erstattes af nærværende allonge. Herefter bliver købesummen at fastsætte som anført nedenfor: Maksimalpris kr ,19 Købsprisen berigtiges således: Gældsovertagelse af lån på kreditforeningsvilkår kr ,- Gældsovertagelse af lån på bankvilkår kr ,-

5 5 Kontant betaling kr ,19 [...] Idet køber allerede har indbetalt kr ,- til sælgers ejendomsmægler, modtager køber kr ,81 retur fra ejendomsmægleren ved sælgers underskrift på nærværende allonge. Klagerne har i forbindelse med klagesagen fremlagt kopi af opkrævning fra andelsboligforeningen dateret 7. maj Det fremgår heraf, at klagerne ud over boligafgiften på kr. blev opkrævet ydelse på lån med kr. Indklagede har fremlagt kopi af allonge til gældsbrev stort kr. og allonge til gældsbrev stort kr. Begge er underskrevet af klagerne i 2009 i forbindelse med klagernes køb af andelslejligheden, og klagerne erklærer heri, at de overtager det personlige gældsansvar over for andelsboligforeningen i stedet for de tidligere andelshavere pr. overtagelsesdagen den 1. maj Af selve gældsbrevene fremgik, at forpligtelsen til betaling på gældsbrevet i tilfælde af ejerskifte af andelslejligheden skulle overgå til den nye ejer af andelsboligen fra overtagelsesdatoen. Indklagede har endvidere fremlagt dokumentation for, at den ene af klagerne i 2010 var formand for andelsboligforeningen. Parterne har oplyst, at klagerne ikke har betalt indklagedes faktura. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har udarbejdet en forkert salgsprovenuberegning og skal derfor betale godtgørelse/erstatning til klagerne. I forbindelse med handlens indgåelse fik klagerne udleveret salgsprovenu, der viste et provenu til klagerne på kr. Efter handlens indgåelse blev indklagede opmærksom på, at køber skulle overtage andel af lån i andelsboligforeningen på i alt kr. Klagerne var bundet af handlen og måtte derfor underskrive en allonge til købsaftalen om de lån, køber skulle overtage. Klagerne opnåede derfor alene et provenu på 5.768,19 kr. Differencen mellem det lovede provenu og det korrekte provenu, ,82 kr., skal indklagede godtgøre klagerne. Indklagede var før købsaftalens udarbejdelse bekendt med andelens belåning. Indklagede har således fået udleveret opkrævning af 7. maj 2009, hvoraf det fremgår,

6 6 at der af foreningen opkræves ydelse på lån med kr., kopi af årsregnskab og budget, hvoraf lånet fremgår, referat af generalforsamling, hvor lånet nævnes, årsopgørelse, hvoraf lån og renter fremgår, og opkrævning af boligydelse for april 2010, hvor ydelse og renter på lånet fremgår. Herudover har indklagede før handlen selv indhentet andelsboligforespørgsel, hvor administrator oplyser, at der betales kr. i renter på lån pr. måned. Indklagede har bl.a. anført: Det bestrides, at klagerne har krav på godtgørelse eller erstatning. Årsagen til, at indklagede i købsaftalen fastsatte købsprisen til kr., var, at indklagede på daværende tidspunkt ikke havde fået oplyst, at andelsboligforeningen meget usædvanligt var struktureret således, at de lån, andelsboligforeningen havde optaget til finansiering af købet af ejendommen, delvist var overtaget af de enkelte andelshavere via udstedelse af gældsbreve mellem foreningen og de enkelte andelshavere. Indklagede havde forud for handlens indgåelse kontaktet administrator af andelsboligforeningen, der oplyste maksimalprisen til ,18 kr. På handelstidspunktet fremstod det derfor således for indklagede, at den aftalte købspris på kr. holdt sig godt og vel inden for maksimalprisen for andelen. Som det fremgår af købsaftalen, var det en betingelse for handlen, at andelsboligforeningen kunne godkende køber og købsprisen. Foreningen kunne ikke godkende handlen, idet købsprisen maksimalt kunne udgøre 5.768,19 kr., idet der var gæld i andelen for kr., hvilket imidlertid ikke fremgik af andelsboligbogen. Herefter kontaktede indklagede klagerne for at få be- eller afkræftet, at der var gæld i andelen. Klagerne udleverede 2 gældsbreve og 2 allonger til gældsbreve, hvoraf det fremgik, at klagerne havde gæld til foreningen på henholdsvis kr. og kr. Klagerne havde underskrevet allongerne om overtagelse af gælden i forbindelse med deres køb af andelslejligheden pr. 1. maj I relation til spørgsmålet om erstatning bemærkes, at klagerne ikke har lidt et erstatningsretligt relevant tab, idet klagerne har opnået den pris for andelen, der lovligt kan betinges i henhold til andelsboligforeningslovens 5. I salgsprovenuberegningen har indklagede under henvisning til bekendtgørelse nr. 733 om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af private andelsboliger m.v., udtrykkeligt anført, at gæld til andelsboligforeningen og andre rettighedshavere ikke indgår i salgsprovenuets beregning, og at sådan gæld ikke var fratrukket salgsprovenuets budgetterede salgsprovenu. Indklagede har således udtrykkeligt taget forbehold for eventuel gæld til andelsboligforeningen. Provenuet var derfor ikke forkert.

7 7 For så vidt angår spørgsmålet om godtgørelse bemærkes, at købsaftalen var betinget af andelsboligforeningens godkendelse af pris og køber. Denne godkendelse blev ikke opnået, og der var således ikke indgået en endelig og bindende aftale mellem klagerne og køber. Den udarbejdede provenuberegning har ikke været til skade for klagerne, og klagerne har ikke været i god tro. Klagerne havde ca. 1 år forud for handlen selv købt andelen og i den forbindelse skrevet under på i allonger til gældsbrevene, at klagerne overtog det personlige gældsansvar. Klagerne kunne derfor ikke være i tvivl om, at de i forbindelse med handlen skulle indfri gælden til andelsboligforeningen. Dette forstærkes yderligere af, at den ene klager i perioden frem til salget sad i bestyrelsen for andelsboligforeningen og dermed havde fuldt kendskab til, hvordan andelsboligforeningens belåningsforhold var struktureret. Det er således også denne klager, der på foreningens vegne har underskrevet gældsbrevene, som de forrige ejere underskrev. Klagerne har aldrig betalt indklagedes faktura. I erkendelse af, at klagerne nu står i en uheldig situation, idet indklagedes salær overstiger købsprisen, har indklagede tilbudt klagerne at frafalde sit salær som led i en mindelig løsning af sagen, mod at klagerne frafalder klagesagen. Nævnet udtaler: I salgsprovenuberegningen af 7. juni 2010 er det anført, at der ikke er medregnet gæld til andelsboligforeningen, hvilket ikke er kritisabelt, idet det fremgår af 11, stk. 3, i bekendtgørelse nr. 733 om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af private andelsboliger, at det udtrykkeligt skal fremgå af salgsprovenuberegningen, at gæld til andelsboligforeningen og eventuelle andre rettighedshavere ikke indgår i beregningen. Indklagede har før handlen indhentet andelsboligforespørgsel, hvoraf det fremgår, at der skal betales renter på AB lån med kr. pr. måned. Herudover har indklagede af klagerne fået udleveret opkrævning af 7. maj 2009, hvor andelsboligforeningen opkræver betaling hos klagerne af dels boligafgift på kr. dels ydelse på lån kr. Nævnet finder herefter, at indklagede hos andelsboligforeningen nærmere burde have undersøgt, hvad denne ydelse dækkede. Hvis indklagede havde gjort dette, havde indklagede før handlen været bekendt med, at der var gæld til foreningen, og at køber skulle overtage gælden. Dermed kunne købesummen og berigtigelsen af købesummen have været anført korrekt i købsaftalen, og købesummen anført korrekt i salgsprovenuberegningen. Det ville endvidere have været konstateret, at handlen ikke hang sammen for klagerne, da klagernes udgifter i forbindelse med handlen oversteg indtægterne. Nævnet udtaler kritik af indklagedes arbejde i den forbindelse. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til

8 8 skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnet finder ikke, at klagerne var i god tro om et salgsprovenu på kr. Nævnet har i den forbindelse lagt vægt på, at klagerne den 1. maj 2009 overtog lån til andelsboligforeningen på i alt kr., hvilket kun er 13 måneder før salget, og at den ene af klagerne har været formand i andelsboligforeningens bestyrelse i På den baggrund finder nævnet ikke, at klagerne berettiget kunne forvente, at de ville opnå et overskud i forbindelse med salget. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale godtgørelse til klagerne. Nævnet finder heller ikke grundlag for, at indklagede skal betale erstatning til klagerne. Nævnet finder imidlertid, at indklagede som følge af det kritisable mæglerarbejde skal tåle en salærreduktion på kr. Konklusion: Indklagede har herefter et tilgodehavende hos klagerne på kr. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand