Ophævelse af Byplanvedtægt nr. 24 for matr.nr. nr. 6b og 6d Kvaglund, Esbjerg Jorder

Transkript

1 Lokalplan Kvaglund Ophævelse af Byplanvedtægt nr. 24 for matr.nr. nr. 6b og 6d Kvaglund, Esbjerg Jorder

2 Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med LandSyd - landinspektører I/S Fotos/Illustrationer: Esbjerg Kommune og LandSyd - landinspektører I/S Tryk: Esbjerg Kommune

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Planområdet Baggrund Planområdets anvendelse Begrundelser for ophævelse Konsekvenser ved ophævelse af Byplanvedtægt Miljøvurdering Internationale naturområder og beskyttede arter Aflysninger i PlansystemDK Retsvirkning Vedtagelse Lokalplanforslaget har været i høring fra den 8. januar til den 4. marts Bilag (indsat bag i hæftet) Matrikelkort... Bilag A Side 1

4 Side 2

5 Redegørelse Lokalplan Kvaglund Ophævelse af Byplanvedtægt nr. 24 for matr.nr. nr. 6b og 6d Kvaglund, Esbjerg Jorder. Planområdets placering Planområdet er markeret med en rød prikket linje. 1. Planområdet Byplanvedtægt nr. 24 dækker et stort område i Kvaglund. Byplanvedtægten blev vedtaget i 1972 for at fastsætte rammerne for udviklingen af et dengang helt nyt boligområde. Udsnittet på illustration 1, viser et udklip fra kortbilaget til Byplanvedtægt nr. 24. Side 3

6 2. Baggrund Illustration 1; Udsnit fra Byplanvedtægt 24. Byplanvedtægt nr. 24 ønskes ophævet for matr.nr. 6b og 6d Kvaglund, Esbjerg Jorder, der ligger i Delområde A1 i byplanvedtægten. Delområdets anvendelse er begrænset til etageboliger, dog må der efter byrådets nærmere godkendelse indrettes de for kvarterets daglige forsyning nødvendige butikker og indrettes lokaler til liberale erhverv og lignende, herunder også 1 servicesstation. Esbjerg Kommune har modtaget en konkret ansøgning fra en ejer i området, der ønsker at oprette en privat daginstitution i området. Esbjerg Kommune ønsker at imødekomme dette ønske, hvilket ikke er muligt efter byplanvedtægtens anvendelsesbestemmelser, men muligt efter Kommuneplan s retningslinjer for området. 3. Planområdets anvendelse Planområdet anvendes som centerområde. Der findes således både dagligvarebutikker, udvalgsvarebutik, restauration, beværtning og et bibliotek. Planområdet anvendes således i overensstemmelse med byplanvedtægtens anvendelsesbestemmelser til kvarterets daglige forsyning. Bebyggelsen i planområdet er opbygget omkring en åben gård, hvorfra flere af butikkerne mv. har publikumsadgang fra. På matr.nr. 6d Kvaglund, Esbjerg Jorder har der tidligere stået et 14 etagers hus, Kridthuset. Kridthuset var opført i overensstemmelse med Byplanvedtægt nr. 24s bestemmelser om bygningshøjde. Området henligger i dag som et grønt areal, og ses i forgrunden på Illustration 3. Side 4

7 Illustration 2; Butikkerne har indgang fra den fælles gård. Planområdets bebyggelse består af to forskelligartede bygninger. De oprindelige bygninger fra 70'erne fremstår i en etage og i hvide mursten mens en senere ombygning af dagligvarebutikken er opført i skiffergrå facadeplader. Illustration 3; Centerbebyggelse i delområde A1 set fra Kvaglundparken. Indenfor området anvendes der ca m 2 til butikscenter, 228 m 2 til restauration, 721 m 2 til bibliotek samt ca. 140 m 2 til restauration mv.. 4. Begrundelser for ophævelse Byplanvedtægt nr. 24 ønskes ophævet, da udviklingen i områdets funktioner ikke gør det muligt at administrere uden anvendelse af dispensationer efter planlovens 14 og19. Byplanvedtægt nr. 24 giver ikke mulighed for den ønskede udvikling i området, herunder bl.a. indretning af daginstitution, samtidig med at den ikke indeholder tilstrækkeligt detaljerede bestemmelser om udseendet og anvendelsen af et nyt højhus. Udviklingen i området Byplanvedtægt blev vedtaget for ca. 43 år siden og skulle sætte rammerne for områdets udvikling. I år 2000 blev det nordlige område for byplanvedtægtens ophævet ved Lokalplan 399. Baggrunden i år 2000 var, at bestemmelserne var for stramme i forhold til det antal dispensationer, der blev givet. Det samme forhold gør sig gældende for matr.nr. 6b og 6d Kvaglund, Esbjerg Jorder. Byplanvedtægten fastsætter for snævre anvendelsesbestemmelser for området, til at den ønskede udvikling kan fortsætte. I kommuneplanrammen for området, enkeltområde , fastsættes områdets anvendelse således mere bredt til forskellige Side 5

8 centerfunktioner. Centerfunktionerne omfatter bl.a. butikker, liberale erhverv, restaurationer og offentlige institutioner og anlæg. Kommuneplanens retningslinjer for anvendelsen giver mulighed for forskellige anvendelser, der i udgangspunktet har en sammenlignelig miljøpåvirkning, for så vidt angår støj, trafik, lugt mv. Udover at funktionerne i området har ændret sig, vil en ansøgning om opføres af et 14 etagers hus i overensstemmelse med byplanvedtægten resultere i et 14-forbud. Byplanvedtægtens bestemmelser for ny bebyggelses fremtræden lever ikke op til nutidige normer og mindstekrav til en så høj bygning og er i øvrigt baseret på en kompetencenorm. En kompetencenorm er typisk en bestemmelse, hvori undtagelser fra hovedreglen kan tillades efter byrådets skøn via en dispensation for lokalplanen. Brugen af kompetencenormer giver ikke borgerne eller grundejerne den nødvendige sikkerhed for områdets udvikling. 5. Konsekvenser ved ophævelse af Byplanvedtægt 24 Regulering gennem Kommuneplanen Ved en ophævelse af Byplanvedtægt nr. 24 vil administrationen af byggeansøgninger ske med udgangspunkt i bygningsreglementet og kommuneplanens retningslinjer samt servitutter tillyst på de enkelte ejendomme. Kommunalbestyrelsen har efter planlovens 12 stk. 2 og 3 ret til at modsætte sig udstykninger, bebyggelse, ændret anvendelse af ejendomme og ubebyggede arealer, når det vil være i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel, som det er fastsat for hvert enkeltområde. Bestemmelserne kan kun anvendes, når der ikke er fastsat detaljerede bestemmelser i en lokalplan eller byplanvedtægt om den ansøgte ændring. Kommuneplanen fastsætter bl.a. en grænse for størrelsen af butikker. Det samlede butiksareal på matr.nr. 6b Kvaglund er ca m 2, fordelt med ca m 2 til dagligvarebutik og ca. 1200m 2 til en udvalgsvarebutik. Det vil således være muligt at udvide dagligvarebutikken. Udover kommuneplanens bestemmelser for de to enkeltområder, vil også kommuneplanens bindingskort have betydning for ejendommens anvendelse og bebyggelse. Kommuneplanens bindinger for området kan ses af kortet Illustration 4. Side 6

9 Illustration 4: Udsnit af bindingskortet fra Kommuneplan Bygningsreglementet Deklarationer Regulering ved ophævelse af Byplanvedtægt 24 Ifølge det gældende bygningsreglement skal der ved nybyggeri foretages en helhedsvurdering af en bebyggelses samlede omfang og indvirkning på omgivelserne med hensyn til grundstørrelse, bebyggelsesprocent, afstands- og højdeforhold, etageantal samt de ubebyggede arealers indretning. Der er ud over den offentlige retlige regulering også tinglyst flere servitutter for området, herunder omkring parkerings- og fællesarealer samt adgangen hertil. Ophævelsen af Byplanvedtægt nr. 24 medfører, at administrationen af anvendelse og byggemulighederne bliver reguleret gennem kommuneplanens bestemmelser for enkeltområde samt bygningsreglementet. Ophævelsen af Byplanvedtægt nr. 24 medfører, at der sker følgende ændringer for området. Anvendelse Anvendelsen ændres fra etageboliger, dog må der efter byrådets nærmere godkendelse indrettes de for kvarterets daglige forsyning nødvendige butikker og indrettes lokaler til liberale erhverv og lignende, herunder også 1 servicestation til bydelscenter med mulighed for at etablere butikker der betjener lokalområdet samt boliger, liberale erhverv, restaurationer og offentlige institutioner og anlæg. Herudover må der placeres mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende. Der må ikke tillades virksomheder, der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse 3, dog kan butikker med varelevering i aften- og natperioden tillades. Rammen til nybyggeri og omdannelse af butikker fremgår af tabel med bydelscentre i Side 7

10 hovedstrukturens redegørelse. Indenfor disse rammer kan der gives mulighed for dagligvarebutikker på op til m² og udvalgsvarebutikker på op til m². Byggelinjer De æstetiske byggelinjer fjernes og ændres til en helhedsvurdering for området. Udstykning Ændres fra retningslinjerne på byplanvedtægtens kortbilag til en helhedsvurdering for området. Bygningshøjden Bygningshøjden ændres fra max 14 etager til max 4, dog efter en helhedsvurdering. Placering Ændres fra retningslinjerne på byplanvedtægtens kortbilag til en helhedsvurdering for området. Parkering Parkeringsnormen ændres fra 1½ parkeringsbås pr. bolig og 50m 2 etageareal til andet formål til parkeringsnormen generelt. Fremtræden Ændres fra et fastsat farvevalg til at bebyggelsen skal afpasses i forhold til omgivelserne. Side 8

11 Matr.nr. 6b og 6d Kvaglund, Esbjerg Jorder Reguleringshjemmel Emne Anvendelse Byzone Byplanvedtægt nr Ophæves Etagebolig, dog må der efter byrådets nærmere godkendelse indrettes de for kvarterets daglige forsyning nødvendige butikker og indrettes lokaler til liberale erhverv og lignende, herunder også 1 servicestation Enkeltområde / Bygningsreglementet Bydelscenter med mulighed for at etablere butikker, der betjener lokalområdet samt boliger, liberale erhverv, restaurationer og offentlige institutioner og anlæg. Herudover må der placeres mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende. Der må ikke tillades virksomheder, der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse 3, dog kan butikker med varelevering i aften- og natperioden tillades. Rammen til nybyggeri og omdannelse af butikker fremgår af tabel med bydelscentre i hovedstrukturens redegørelse. Indenfor disse rammer kan der gives mulighed for dagligvarebutikker på op til m² og udvalgsvarebutikker på op til m². Fastholdes som byzone. Udstykning Udnyttelsesgrad/ bebyggelsesprocent Bebyggelsens placering For det planlagte område gælder, at udstykninger kun må foretages efter de retningslinjer, som fremgår af vedhæftede kortbilag Bebyggelsen i boligområde...a1... må kun opføres med en placering og i et omfang som vist i princippet på vedhæftede kortbilag. En helhedsvurdering for området. Ny bebyggelse og ombygninger skal afpasses i forhold til omgivelserne med hensyn til bygningsvolumen, placering og proportioner. Bygningshøjder 14 etage 4 etager. Opholdsarealer Byggeloven anno % af erhvervsarealet og for boliger skal der som minimum etableres velbeliggende og anvendelige opholdsarealer svarende til 15 % af boligernes etageareal. Dette areal kan udlægges som privat eller fælles opholdsareal. Ved etablering af mere end 3 Side 9

12 boliger skal mindst 10 % af det samlede grundareal udlægges til et velbeliggende, anvendeligt og sammenhængende fælles opholdsareal til rekreativ brug. Centerstøj Ved etablering af mere end 10 boliger skal det fælles opholdsareal have en størrelse og udformning der kan rumme en række sideløbende aktiviteter så som boldspil, legeplads, solbadning og grillaktiviteter uden, at det er til gene for de omkringliggende boliger eller aktiviteterne indbyrdes. Støjbelastningen fra hver virksomhed fastsættes for perioderne dag/aften/nat til: Mini- og mikrovindmøller Kirke Bibliotek Facader Blanke eller reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes. Til udvendige bygningssider må ikke anvendes materialer, som efter byrådets skøn virker skæmmende Medmindre andet godkendes af byrådet, må udvendige bygningssider, herunder tage og sokler kun fremtræde i farver, dannet af hvidt, sort eller jordfarverne (okker, terra do sienna, umbra, engelsk-rødt, * max 55/45/40 db(a) uden for egen grundgrænse i området, * max 50/45/40 db(a) i etageboligområder og * max 45/40/35 db(a) for områder med lav boligbebyggelse. Der må ikke opsættes miniog mikromøller i området. I området skal der sikres areal til og udfoldelsesmuligheder for kirke og beslægtede aktiviteter. I området skal der sikres areal til og udfoldelsesmuligheder for Bibliotek. Ny bebyggelse og ombygninger skal afpasses i forhold til omgivelserne med hensyn til bygningsvolumen, placering og proportioner. Side 10

13 dodenkop) eller disse sidstnævnte farvers blanding med hvidt, gråt ellen sort. Til døre, vinduesrammer, skodder og lignende mindre bygningsdele kan dog også andre farver anvendes. Skiltning (...)med byrådets særlige tilladelse i hvert enkelt tilfælde må finde skiltning og reklamering sted i det efter byrådets skøn sædvanlige omfang for virksomheder af den pågældende art. Trafikale forhold 1 plads pr. 50m 2 erhvervsareal og 1½ plads pr. bolig Parkeringsnorm Side 11

14 6. Miljøvurdering Aflysningen er screenet og det er vurderet, at der ikke skal uarbejdes en miljøvurdering efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at ophævelsen af Byplanvedtægt nr. 24 kun ændrer anvendelsen af et mindre område på lokalt plan. Screeningsskema fremgår af Bilag B bag i hæftet. 7. Internationale naturområder og beskyttede arter Aflysningen er screenet og skal ikke konsekvensvurderes efter Direktiv 92/43/EØF af 21. maj 1992 fra Rådet for de europæiske fællesskaber. Begrundelsen er, at planen ikke ligger inden for et Natura 2000 område, samt at ingen Natura 2000 områder vil blive påvirket. Aflysningen skønnes desuden ikke at kunne medføre aktiviteter eller forhold, som kan påvirke beskyttede arter på habitatdirektivets bilag IV, eller disse arters levesteder. 8. Aflysninger i PlansystemDK Ved den endelige vedtagelse, ophæves Byplanvedtægt nr. 24 på matr.nr. 6b Kvaglund, Esbjerg Jorder og aflyses i PlansystemDK. 9. Retsvirkning Efter Byrådets endelige vedtagelse og ophævelse af Byplanvedtægt nr. 24 må ejendomme, der var omfattet af planen, nu administreres efter kommuneplanens retningslinjer, bygningsreglementet og privat- og offentligretlige servitutter. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. 10. Vedtagelse Ovenstående forslag til aflysning af Byplanvedtægt nr. 24 udarbejdet efter Lov om planlægning, er offentliggjort på baggrund af Plan- og Miljøudvalgets beslutning den 8. marts Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Lokalplanforslaget har været i høring fra den 8. januar til den 4. marts 2016 Side 13

15

16 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Degnevej!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 6d!!!!! 6b!!!! Kvaglundparken!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Ejerlav: Kvaglund, Esbjerg Jorder!!!!!!!!!!!!!!!!!! Lokalplangrænse Bilag A Lokalplan Matrikelkort Dato: Mål 1: 1500 Meter