E/F DYBBØLSGADE 27 / ESBERN SNARES GADE 1-3 TILSTANDSVURDERING

Transkript

1 Side 1 E/F DYBBØLSGADE 27 / ESBERN SNARES GADE 1-3 TILSTANDSVURDERING MARTS 2003

2 Side 2 Indholdsfortegnelse. 1.0 Rapportens formål... Side Gennemgangsmetode... Side Tilstandsvurdering... Side Prioriteringsforslag... Side Økonomioversigt... Side Billeddokumentation...Side 10

3 Side 3 Rapportens formål. Rapportens tilblivelse er sket efter indgået aftale mellem Ejerforeningen Dybbølsgade 27 / Esbern Snares Gade 1 3. Grunden til rapporten er ønsket om at få afdækket de enkelte komplementerende bygningsdeles tilstand, og udarbejde en prioritering af de konstaterede mangler og fejl, som der blev registreret ved gennemgangen. Som grundlag for gennemgangen forelå en allerede udarbejdet rapport fra det rådgivende ingeniørfirma Eibye & Holmsgaard, udarbejdet i december Denne har dannet baggrundsviden, om de dengang eksisterende mangler og fejl. Der skal på baggrund af nærværende rapport tages stilling til, hvilke arbejder man ønsker iværksat, hvorfor beslutningsgrundlaget for Ejerforeningen bygger på prioriteringsrækkefølgen, samt hvilke omkostninger der er forbundet hermed. Der er ikke ved gennemgangen foretaget destruktive indgreb, men kun foretaget visuelle eftersyn. Der er anvendt kikkertundersøgelse af facaderne, ligesom der er brugt fugtighedsmåler til konstatering af fugtkoncentrationen i kælderydervægge og træværk. Der er fra Ejerforeningen lagt op til, at man først og fremmest ønsker facader renoveret og efterfølgende vil tage stilling til, hvilke evt. øvrige arbejder der kan iværksættes. Til udarbejdelse af det økonomiske grundlag har de modtagne tegninger dannet baggrund for arealberegninger ligesom der er anvendt V&S Byggedata s prisbøger samt erfaringstal fra lignende projekter.

4 Side 4 Gennemgangsmetode. Generelt er ejendommen gennemgået efter nedenstående koncept : - Fundamenter/sokler - Kælder/kældergulve/kældervægge - Facader og gavle - Indervægge - Vinduer og døre - Lofter/etageadskillelser - Trapper - Tagkonstruktion - VVS -installationer - El -installationer Gennemgangen er foretaget af flere omgange, hvor der blev registreret mangler og fejl ved de enkelte komplementerende bygningsdele, som ovenfor nævnt. På grundlag af den visuelle gennemgang vil de registrerede mangler og fejl blive omtalt, og der vil ud fra min vurdering blive udarbejdet en prioriteringsrækkefølge, som jeg mener er de vigtigste arbejder at få gennemført. Der vil sammen med prioriteringen blive udarbejdet overslagspriser på de enkelte arbejder, således at Ejerforeningen kan få et beslutningsgrundlag til en indstilling til generalforsamlingen. Som tidligere nævnt er der anvendt kikkertundersøgelse til facader og gavle samt fugtighedsmåler til registrering af fugtindholdet i kældervægge. Desuden er der taget en række fotos, som vedlægges rapporten som bilag. Tilstandsvurdering.

5 Side 5 Fundamenter/sokler. Fundamenter er udført i murede teglsten. Der kunne ikke konstateres sætninger i ydervægskonstruktioner, hvorfor der ikke under denne rapport er forslag til forbedringer af fundamenter og sokler. Der henledes dog opmærksomheden på næste afsnit om kælderens beskaffenhed. Kælder/kældergulve/kældervægge. Der kunne registreres alvorlige fugtindtrængninger i de murede kælderydervægge mod Esbern Snares Gade. I et af kælderrummen har det været nødvendigt at afstive konstruktionen for at denne ikke skal bryde sammen. Der henvises til bilagsmaterialet. Flere af de øvrige kældervægge er pudslagene faldet helt eller delvis af væggene, hvilket er et tydeligt tegn på vandindsivning gennem kælderydervæggene. Det er i modsætning til tidligere udarbejdet rapport ikke korrekt, når det konkluderes at forholdet ikke har nogen sikkerhedsmæssig betydning. En længerevarende gennemsivning af vand vil udvaske fugernes cementindhold, og derved medvirke til en betydelig forringelse af murværkets stabilitet. Etageadskillelse mod kælder er udført som betonkonstruktion med indstøbte jerndragere. Der kunne registreres alvorlige rustskader på de bærende jerndragere. Som ovenfor nævnt er jerndrager mod Esbern Snares Gade i så dårlig stand, at det har været nødvendig at afstive denne. Generelt fremtræder de synlige jerndragere alle med rustskader i varierende omfang. Der kunne på flere af de indvendige kældervægge registreres revnedannelser, løs puds og pudsskår. Disse må karakteriseres som værende i mindre god stand, men udgør ingen risiko for konstruktionernes stabilitet. Kældergulve fremtræder generelt i en rimelig stand. Den i tidligere rapport angivne sætning ved varmecentral har ikke ændret sig, hvorfor denne ikke tillægges andet end et kosmetisk problem. Facader og gavle. Gadefacade mod Esbern Snares Gade fremtræder generelt med prøse, revnede og udfaldne fuger, især over og under vinduer samt over dørhuller. Det er særlig slemt på de to øverste etager. Flere af murstikkene er med revnede fuger og enkelte udfald. Der kunne registreres sætningsskade fra 3.sal tv. ned mod relief over vindue på 2. sal tv. i Esbern Snares Gade. Gesimsbåndene er med flere skår og revner på de forskellige etager. Murværk fremstår med meget snavset og tilsmudset overflade. Nederste del af facade er udført med refendfuger og puds, som er malet i en grå farvenuance. Denne fremstår i en pæn og velholdt stand. Dette gælder på begge gadefacader. Gadefacade mod Dybbølsgade fremstår i en betydelig bedre stand end Esbern Snares Gade. Der kunne dog registreres enkelte porøse, revnede og udfaldne fuger. Murværk er også her med en del tilsmudset overflade.

6 Side 6 Begge facader har udsmykning i form af bukkede svejste fladstålsornamenter. Disse er med mindre begyndende rustangreb. Gårdfacaden fremtræder i en rimelig god stand, som skønnes at kunne forblive urørt i en række år fremover. Indervægge. Skillevæggene på loft er generelt med mange revner, løs puds og større pudsskår. Disse må karakteriseres som værende i mindre god stand, men uden konstruktive risici. Væggene i køkkentrapperum fremstår ligeledes med revner og pudsafskallinger, men med samme bemærkninger som skillevægge på loft. Vinduer og døre. Trapperumsvinduer både på hovedtrapper og køkkentrapper fremtræder med 1 enkelt lag glas. Disse fremtræder i en rimelig stand uden nævneværdige rådskader. Til gengæld kunne der konstateres alvorlige rådskader på nedstående vinduer : ESG 3, 2. tv. forekommer der alvorlige rådskader i de nedre dele af vindue. ESG 3, 2. th. forekommer der alvorlige rådskader i de nedre dele af vindue. ESG 1, 3. tv. forekommer der alvorlige rådskader i de nedre dele af vindue. ESG 1, 2. tv. forekommer der alvorlige rådskader i de nedre dele af vindue. ESG 1, 2. th. forekommer der alvorlige rådskader i de nedre dele af vindue. ESG 3, loftrum mod vej er termorude i Veluxvindue punkteret. Der medtages ikke priser på evt. udskiftninger af vinduerne, idet dette regnes under de enkelte lejligheders private udgifter, men det anbefales af hensyn til stillads, at der inden udbudsmateriale færdiggøres foreligger en bindende aftale, om hvem der ønsker deres vinduer udskiftet. Lofter/etageadskillelser. I loftetage kunne der generelt konstateres gamle fugtskjolder, som sandsynligvis stammer fra vandskader før der blev pålagt ny tagbelægning. Der kunne til gengæld konstateres mangle revner, løs puds og pudsskår på lofterne. De steder hvor bræddebeklædning er synlig kunne der ligeledes registreres fugtskjolder og aftegninger efter tidligere vandskader. Der var ingen tegn på rådskader i de pågældende bræddebeklædninger. Trapper. Hovedtrapperne fremtræder i en pæn stand. Derimod er der skader på trappetrin, idet disse ikke er tætte ned mod det underliggende kælderrum. Særlig slemt er det ved Esbern Snares Gade 1, hvor den underliggende konstruktion er alvorlig op-

7 Side 7 fugtet og jernkonstruktionen er alvorligt angrebet af rust, så det har været nødvendigt at understøtte konstruktionen. Køkkentrapper er generelt i en mindre god stand med nedslidte trappetrin, men dog uden skader, som kræver øjeblikkelig indgriben. Tagkonstruktion. Tagkonstruktionen er opført som et såkaldt Københavnertag med eternitskifer på de skrå tagflader og tagpapbelægning på den flade del. Tagbelægninger fremstår i en god stand, som ikke kræver renovering eller yderligere tiltag udover almindelig vedligeholdelse. Spær og lægter kunne konstateres med angreb af borebiller og violbuk. Den murede skorsten på tagflade mod Dybbølsgade er med større revner i de øverste skifter. (Se billedbilag). Øvrige skorstene fremstår i en god stand. VVS-installationer. Varmeinstallationen er fjernvarmeanlæg med vekslerstation. Denne fremtræder i en god og velholdt stand. Der er ikke foretaget gennemgang i lejlighederne, hvorfor disse ikke medtages i rapporten. Afspærringsventil i kælder er med utæt spindel. El-installationer. Er ikke gennemgået i denne rapport.

8 Side 8 Prioriteringsforslag. Efter gennemgangen af ejendommen bør renoveringsarbejderne udføres efter nedenstående prioritet. 1. Facader og gavl mod vej. 2. Etageadskillelse mellem kælder og stueetage. 3. Kælderydervægge. 4. Vinduer. 5. Tagkonstruktion (skorsten) 6. Indervægge. 7. Lofter/etageadskillelse. 8. VVS installationer 9. Trapper. 10. Fundamenter/sokler 11. El installationer. Ad. 1. Facader og gavl mod vej. Efter gennemgangen af ejendommen anbefales facader og gavl afrenset som JOS- afrensning eller rettere sagt som en Dolomitafrensning, hvor blæsemidlet accelereres gennem en dyse ved hjælp af lufttryk, tilsat vand. Blæsemidlet er dolomit/calsit (kalkprodukter). Afrensning sker i et særligt blæseanlæg. Efter afrensning afsluttes med vandskylning for fjernelse af støv og slamlag fra afrensningen. Til orientering kan det oplyses, at naboejendommen i Esbern Snares Gade er afrenset efter den pågældende metode, som er den mest skånsomme mod murværk og ornamenter. Gesimser og ornamenter afrenses efter samme metode. Efter afrensnig udføres der en renovering af fuger, sten og gesimser. Der etableres nye fuger overalt og ødelagte sten udskiftes og gesimser udbedres. Der etableres forstærkninger imellem vinduer. Der udføres ingen yderligere udbedringer af den nederste etage. Ad.2. Etageadskillelse mellem kælder og stueetage. Rustangrebne jerndragere udskiftes med nye, som behandles med rustbeskyttende materiale. Betonflader udbedres efter opsætning/indstøbning af jernkonstruktioner. Overflader behandles med en diffussionsåben membran på underside.

9 Side 9 Ad. 3. Kældervægge. Kælderydervægge udtørres. Herefter afrenses/afhugges pudslag på disse, og der behandles med en fugtspærre af anerkendt fabrikat. Det anbefales af hensyn til grundfugtopstuvninger, at der indlægges en horisontal dampspærre ved de værst angrebne områder. Det skønnes, at ovennævnte forhold i første omgang, vil afbøde de værste fugtskader, hvorfor der ikke i dette forslag anbefales et udvendigt dræn på nuværende tidspunkt. Ad. 4. Vinduer. Selv om vinduerne ikke indgår i Ejerforeningens fællesudgifter, anbefales det dog i forbindelse med stilladser opsættes, at de konstaterede rådskadede vinduer udskiftes. Ejerforeningen kan overveje at lade forsatsrammer med termoruder indgå i trapperum mod vej, såfremt der skulle være flertal herfor. Øvrige prioriteringer omtales ikke i denne rapport, da disse ikke indgår i de kommende arbejder.

10 Side 10 Økonomioversigt. Håndværkerudgifter 1. Byggeplads + stillads kr ,00 2. Facaderarbejder kr ,00 3. Kælderreparationer kr ,00 Samlet pris excl. moms kr ,00 5% til uforudselige udgifter kr ,20 Håndværkerudgifter excl. moms kr ,20 Omkostninger. Ingeniørhonorar 12% af kr ,20 kr ,34 Udlæg tegninger, beskrivelser, kopialia m.m. kr ,00 Administrationsomkostninger 2,5 % af kr ,54 kr ,21 Omkostninger excl. moms kr ,55 Samlet pris excl. moms kr ,75 25% moms kr ,69 Samlet pris incl. moms kr ,44