Den skatteretlige behandling af udbyderhonorar

Transkript

1 2015 Den skatteretlige behandling af udbyderhonorar Kia Pedersen Krudt Studienummer: Vejleder: Liselotte Madsen, Bi vejleder: Claus Holm Antal anslag: The tax treatment of provider s fee

2 Indholdsfortegnelse Abstract... 2 Problemformulering... 3 Indledning... 4 Afgrænsning... 5 Begreber... 5 Metode... 6 Retsgrundlaget... 8 Ligningslovens 8I og 8J (dagældende)... 8 Ejendomsavancebeskatningslovens 4 og afskrivningslovens Ejendomsavancebeskatningsloven... 9 Afskrivningsloven Forskellige konstruktioner Formidlingssalg Mellemform Videresalg Brugte anparter Statsskattelovens 5 eller Uafhængige parter / modstridende interesser Selskabets årsregnskab Regnskabsklasser Regnskabsklasser for investeringsprojekter Afskrivninger Investeringsejendomme Konklusion Perspektivering Litteraturliste Bøger Links Artikler Styresignaler og juridiske vejledninger Domsregister Bilag Figur Tabel

3 Abstract This study examines the legal position for investors, who invest in a property. The problem concerns about the fee the investors pays to the provider, for finding the property and organize the investment project. It has not been clear, whether the provider's fee was able to be included in the purchase of the property and in the depreciation base or not. The taxpayers would want to include the provider s fee in the depreciation base, as it could provide them a larger depreciation in their taxable income. After all, that was not the impression of SKAT, and therefore the courthouse had to decide in a large number of cases. The legal position would be analyzed based on these judgments in this study. Furthermore, this study will examine the differences between the tax accounting and the external accounting. After analyzing a number of judgment, from different courthouses, is has showed that there are different constructions, then the provider organize the investment project, and therefore it will be examined whether there is a difference between the three constructions or not. The answer to that question is that there is some differences, even though there is not some large differences between the three constructions. The main difference is that it is possible for investors to include an appreciation, if the construction is resale, but not if it is a dissemination sale or a construction between those two. Besides that, there is not any huge differences yet, and the conclusion must be no matter which construction the investment project have, the investors cannot include the provider s fee in the purchase of the property; therefore neither in their depreciation base. This conclusion are made, after the Supreme Court has concluded that only costs that are attributable to correction and completion of the property purchase can be included in the depreciation base. The consequences of this is that only cost as stamp and registration fees, cost for lawyer, when the cost is directly connect to the purchase of the property. The result of the analysis between the differences in the tax accounting, and the company s external accounting, shows that there is not any difference between the depreciation base; even though the reasons to have depreciations are different. This means that the provider's fee, cannot be included in the depreciation base at the external accounting. The analysis did also show that companies after Danish law have a possibility to calculate the property to the market value, which gives the companies the possibility to calculate the capital gain or a capital loss, at the year where it is realized. 2

4 Problemformulering Problemstillingen omkring udbyderhonorar ved investeringsprojekter opstår, fordi der skal laves en afgrænsning mellem accessoriske udgifter og egentlige etableringsudgifter. Det har ført til en lang række afgørelser og domme, fordi der har været uenighed mellem skattemyndighederne og investorerne. Mange investorer har oplevet, at deres retstilling ikke var som forventet, og at de derfor ikke kunne fradrage hele det beløb, som de forventede. Jeg ønsker derfor at analysere, hvilke udgifter der efter domstolens praksis samt administrativ praksis kan medgå som accessoriske udgifter. Derudover opstår der yderligere problemer, fordi der er forskellige muligheder for at købe en fast ejendom i form af investeringsprojekter. I forhold til dette vil jeg redegøre for, hvilke konsekvenser der er ved de forskellige former, og analysere hvilke forskelle, der er mellem de forskellige former. Under den store problemstilling, som er at fastslå retsstillingen for investorerne, opstår der yderligere mindre problemstillinger. Blandt andet opstår der et problem i forhold til, hvorvidt der er tale om uafhængige parter, mellem køber og udbyder? Jeg vil derfor også redegøre for, hvorfor domstolen kommer frem til det resultat de gør, og analysere hvorvidt deres afgørelse er i overensstemmende med tidligere praksis på dette område. Derudover ønsker jeg at analysere hvilken betydning det får i forhold til selskabets årsregnskaber. Ud fra, den på nuværende tidspunkt kendte, praksis, vil det være muligt, at der opstår forskelle mellem skatteregnskabet og deres eksterne årsregnskab. 3

5 Indledning Selve problemstillingen omhandler de situationer hvor en gruppe investorer investere i en ejendom igennem et investeringsprojekt, også kaldet 10-mands projekter. Der er opstået uenighed mellem SKAT og investorerne omkring opgørelsen af investorernes anskaffelsessum, og dermed også deres afskrivningsgrundlag i forbindelse med deres investering. Typisk er disse 10-mandsprojekter kendetegnet ved, at der bliver lavet et kommanditselskab. Det får den betydning for investorerne, at de får mulighed for at foretage en forholdsmæssig andel af afskrivningerne direkte på deres skatteansættelse, da et kommanditselskab er et personselskab og dermed skattemæssigt transparent. Selve problemet omhandler, hvorvidt investorerne i de såkaldte investeringsprojekter har mulighed for at medregne honoraret til udbyderen i deres anskaffelsessum, og dermed også i deres afskrivningsgrundlag. Problemstillingen startede omkring formidlingssalg, men har siden hen udviklet sig til også at omfatte en mellemform samt videresalg. Senere hen opstod endnu en stor problemstilling, omkring hvordan anskaffelsessummen skulle opgøres, når man videresolgte sine anparter, og dermed retsstillingen for køb af brugte anparter. Hele problemstillingen opstod i starten af det nye årtusinde. Det skete efter, at SKAT rejste en lang række sager. Disse sager omhandlede i første omgang, hvorvidt investorernes anskaffelsessum skulle nedsættes med den del af betalingen, der kunne henføres som udbyderhonorar, og dermed ville være en etableringsudgift 1. Sagerne omhandlede særligt investeringer i ejendomme, igennem disse 10-mands projekter. Konsekvenserne ved at henføre en del af betaling til overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt er at denne del vil være en etableringsudgift, som vil være omfattet af statsskattelovens 6. Dermed vil denne omkostning ikke være fradragsberettiget. Dette vil ikke kun få konsekvenser for investorerne ved købet af typisk en andel i et kommanditselskab, men også hvis man ønsker at sælge denne andel igen, da denne opdeling af anskaffelsessummen også får betydning ved opgørelsen af avancen 2. 1 Beskatning af genvundne afskrivninger på udbyderhonorar SKM VLR Tommy V. Christiansen 2 Jus ejendomsanparter køb og videresalg osv. Tommy V. Christiansen 4

6 Afgrænsning I de forskellige sager der vil blive gennemgået i denne afhandling, er det forskelligt, om der er tale om tegning eller overdragelse af anparter eller andele. Forskellen på disse to typer værdipapirer har dog i denne forbindelse ingen betydning, og der vil derfor fremadrettet ikke blive skelnet mellem de to forskellige typer af værdipapirer. En anden afgrænsning jeg har lavet i forbindelse med min afhandling, er i forhold til investeringsprojekter. Jeg har udelukkende fokuseret på ejendomsinvesteringsprojekter, velvidende at der findes andre investeringsobjekter, såsom vindmøller. Derudover vil jeg også afgrænse mig i forhold til, at jeg vil beskæftige mig med investeringsprojekter, der er oprettet et kommanditselskab. Dette er velvidende, at der i nogle tilfælde bliver oprettet interessentskaber i stedet. Skattemæssigt har det dog ingen betydning, da begge selskabstyper er transparente, og dermed kan man som investor medregne sin andel af overskuddet eller underskuddet i sin personlige indkomst. I forbindelse med senere salg af investorernes anparter, vil der muligvis også kunne opstå en række problemstillinger, ud over opgørelse af anskaffelsessummen, disse er der ikke taget stilling til undervejs i denne afhandling. Ligeledes bliver området omkring 10-mandsprojekter heller ikke bearbejdet i løbet af afhandlingen. I nogle af de sager der har været i forbindelse med at fastlægge anskaffelsessummen, har bygningerne været beliggende i udlandet. Dette vil dog ikke spille nogen betydelig rolle, da de vil blive behandlet på samme måde, som havde de lagt i Danmark i stedet. Dette er dog velvidende at der kan opstå problemstillinger i forbindelse med beskatningen. Disse problemstillinger vil dog ikke blive yderligere behandlet. Begreber For at der ikke skal opstå forvirring i forbindelse med denne afhandling, vil jeg definere nogle af de begreber, som vil blive benyttet hyppigt og som kan medføre forvirring. Den eksterne sælger er den sælger, der oprindeligt ejer ejendommen, inden kommanditselskabet eller udbyderen køber denne 3. Udbyderen er den person, eller det selskab der finder den ejendom, som kommanditselskabet skal købe, derudover er det også udbyderen, der tilrettelægger projektet for investorerne 4. Investoren er den, der erhverver en andel i den faste ejendom. Dette er uanset om det er direkte fra udbyderen eller om det er fra den eksterne sælger. Den investor der erhverver anparterne fra 3 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 4 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 5

7 udbyderen eller den eksterne sælger, vil blive betegnet som invester 1. Hvis denne efterfølgende vælger at sælge sine anparter, vil køberen blive benævnt investor 2 5. Formidlingssalg forligger i de tilfælde, hvor udbyderen alene formidler aftalen mellem den eksterne sælger og investorerne 6. Mellemformen er betegnelse for den konstruktion, hvor udbyderen køber ejendommen af den eksterne sælger. Efterfølgende bliver der udbudt anparter i kommanditselskabet, der ejer ejendommen. Disse bliver udbudt med tilbagevirkende kraft, fra det tidspunkt hvor kommanditselskabet først blev oprettet. Videresalg er i de situationer, hvor udbyderen køber ejendommen, og efterfølgende sælger anparterne videre til en samlet pris til investorerne 7. Køb af brugte anparter forligger når en investor køber anparter af en anden ekstern investor, som ikke er udbyderen, eller et med udbyderen koncernforbundet selskab 8. Formidlingssalg, mellemformen, videresalg og køb af brugte anparter vil blive yderligere defineret og belyst senere. Metode For at fastslå retsstillingen, når investorer køber en ejendom ved hjælp af køb af anparter i et kommanditselskab, vil jeg benytte den rets dogmatiske metode. Jeg vil benytte denne metode til at systematisere, analysere og fortolke gældende ret, inden for dette område. Jeg vil benytte mig af forskellige retskilder til at opnå dette. Først og fremmest vil jeg benytte den praksis, der findes inden for køb af anparter i kommanditselskaber. Her findes der både administrativ praksis, og domstolspraksis. I forhold til den administrative praksis, så vil det i særdeleshed være afgørelser fra henholdsvis skatterådet og landsskatteretten. Hvis en sag har været igennem begge instanser, så er det landsskatteretten, man skal rette sig efter, da denne er højere rangerende. Den rangerer dog stadig under domstolspraksis, hvor afgørelser fra Højesteret rangere højest, efterfulgt af afgørelser fra Landsretten, og sidst kommer afgørelser fra Byretten. En landsskatteret kan ligeså vel være et udtryk for gældende ret, som en afgørelse fra Højesteret, dog forudsat at afgørelsen ikke er indbragt for domstolene, men det er ikke nødvendigvis et udtryk for, at højesteret var kommet frem til det samme resultat. En anden retskilde jeg har benyttet til at fastslå retstilstanden, har været SKATs styresignaler. Dette er velvidende, at styresignaler er et udtryk for SKATs holdning, og derfor heller ikke er en retskilde, der er bindende overfor borgerne, da styresignaler er en intern regel. 5 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 6 SR Udvalgte domme, kendelser og afgørelser Inge Langhave Jeppesen 7 SR Udvalgte domme, kendelser og afgørelser Inge Langhave Jeppesen 8 SR Projektomkostninger Udbyderhonorar Frede Holm-Hartvig 6

8 I forhold til den økonomiske analyse, har jeg benyttet mig af en diskursanalyse, da jeg har lavet en analyse af det sprog, der bruges til at fastlægge kostprisen for aktiver. Der er særligt tale om en analyse af begrebet henføres direkte. 7

9 Retsgrundlaget Ligningslovens 8I og 8J (dagældende) Da problemstillingen opstod i starten af det nye årtusinde, var der først tale om en fortolkning af daværende Ligningslov (LL) 8I og 8J. Ifølge disse bestemmelser, kan man opnå fradrag for en række omkostninger i forbindelse med etablering af en erhvervsvirksomhed. Dette omfatter fradrag for udgifter til undersøgelser af nye markeder med henblik på etablering af en erhvervsvirksomhed eller udvidelse af en bestående virksomhed jf. LL 8I (daværende), og udgifter til advokat og revisor, der er afholdt i forbindelse med etablering af en erhvervsvirksomhed eller udvidelse af en bestående erhvervsvirksomhed jf. LL 8J (dagældende), ligeledes kunne der opnås fradrag for gebyrer til Erhvervs- og selskabsstyrelsen, jf. LL 8J. Bestemmelserne er indført ved L nr Den er en del af en ændring af forskellige skattelove, der har navnet vækstfremmeinitiativer. Formålet med bestemmelserne er at udgifter, der ikke tidligere var fradragsberettigede, nu blev det. Der var som sagt tale om udvalgte omkostninger i forbindelse med etablering eller udvidelse af erhvervsvirksomhed. Når en virksomhed afholder udgifter til henholdsvis advokat og revisor i forbindelse med driften, er disse udgifter ikke omfattet af det fradrag, som blev givet efter de dagældende LL 8I og 8J. Dette skyldes, at udgifterne vedrørende driften kan fradrages som en driftsomkostning efter SL 6, mens dette ikke er muligt for etableringsomkostninger. Udgifter til henholdsvis revisor og advokat i forbindelse med etablering eller udvidelse af erhvervsvirksomhed, vil ikke være driftsomkostninger. Dette skyldes, at de ikke er med til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, men danner grundlaget for en øget indkomst. Denne type udgifter har derfor ikke været fradragsberettiget før indførelsen af LL 8J. Der er dog ikke fradrag for udgifter til advokat og revisor, som led i etablering eller udvidelse af en erhvervsvirksomhed, hvis udgiften i stedet udgør et tillæg til en købesum, eller hvis den udgør et fradrag i en salgssum. Dette fremgår af LL 8J stk. 3. Det får den betydning, at der som udgangspunkt er fradrag for omkostninger til advokat og revisor i forbindelse med etablering eller udvidelse af en erhvervsvirksomhed jf. LL 8J stk. 1. Dette gælder dog ikke så længe, at udgiften i stedet kan tillægges købesummen, hvor den i stedet vil blive en del af afskrivningsgrundlaget for det aktiv udgiften vedrører jf. LL 8J stk. 3. LL 8 J blev i høj grad anvendt i forbindelse med køb af aktier. Det var også i forbindelse med en sag omkring køb af selskaber, ved køb af aktier, vi i skatteretten første gang stiftede bekendtskab med begrebet udgifter der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve aktiekøbet. Begrebet skulle hjælpe til at lave en afgrænsning mellem omkostninger der var fradragsberettigede efter LL 8 J stk. 1, og de omkostninger der skulle tillægges købesummen efter LL 8 J stk. 3 i forbindelse med aktiekøb. Dette skete i dommene SKM HR og SKM HR 9. Højesteret har i SKM HR slået fast, at investorerne i et investeringsprojekt ikke opnår en fradragsret efter bestemmelserne i den daværende ligningslov. I denne sag var der tale om en udbyder, der havde lavet en markedsundersøgelse, for at finde ud af hvorvidt en given ejendom var attraktiv at opkøbe. Efter markedsundersøgelser opretter udbyderen et kommanditselskab og køber ejendommen samme dag. Projektet bliver derfra tilrettelagt og der bliver udarbejdet et prospekt. Kommanditselskabet skulle efterfølgende betale kr. for denne 9 Dommene vil blive uddybet kort senere 8

10 markedsundersøgelse. Problemstillingen var så, hvorvidt investorerne kunne fradrage deres andel af udgifterne til denne markedsundersøgelse efter den daværende ligningslovs 8 I, samt deres andel af udgifter til revisor og advokat i forbindelse med etableringen af kommanditselskabet efter daværende ligningslovens 8 J. Højesteret slår fast, at udgifter til markedsundersøgelser, til revisorer og advokater, var afholdt af udbyderen, og dermed kunne omkostningerne fradrages af denne som driftsomkostninger. Derimod var der dog ikke fradragsret for investorerne i kommanditselskabet, da det fik karakter af et honorar til udbyderen af investeringsprojektet. Der var tale om en særskilt betaling til udbyderen, og derfor blev hele beløbet anset som udbyderhonorar og dermed en ikke fradragsberettiget etableringsomkostning. Investorerne opnår altså ikke fradrag efter LL 8 I og LL 8 J for deres andel af beløbet, hvorimod udbyderen kunne fradrage omkostningerne. Ud fra denne dom fremgår det altså, at selvom der er afholdt udgifter i forbindelse med etableringen af kommanditselskabet, og markedsundersøgelser for at finde en ejendom, der er værd at investere i, som det ellers ville være muligt at fradrage efter LL 8I og 8J, så er det ikke muligt for investorerne at opnå dette fradrag. Dette skyldes at det er udbyderen, der har afholdt udgifterne, hvilket derfor bliver driftsomkostninger for denne, da de indgår som et led i hans forretning, som er at tilrettelægge investeringsprojekter, og dermed også at finde ejendomme, som er egnet til netop investeringsprojekter. Det faktum at udbyderen har fradrag for udgifter, får dog ikke den betydning, at der ligeledes er fradrag for investorerne. Udgifterne vedrører altså ikke investorerne, og derfor opnår de heller ikke fradrag for netop disse udgifter. Ligningslovens 8 I og 8 J, blev dog ændret ved L nr Ved denne lov, blev 8 I ophævet, mens 8 J blev ændret. Efterfølgende har domstolen benyttet afskrivningsloven samt ejendomsavancebeskatningsloven, når de har afgjort hvad der har kunnet medgå i investorernes anskaffelsessum, og dermed også i deres afskrivningsgrundlag. Det er i særdeleshed AL 17 og EBL 4 der har været genstand for fortolkning i disse sager. Ejendomsavancebeskatningslovens 4 og afskrivningslovens 17 Ejendomsavancebeskatningsloven En af de bestemmelser der i dag spiller en rolle, når domstolen skal afgøre, hvor stort investorernes anskaffelsessum og dermed også deres afskrivningsgrundlag er, er ejendomsavancebeskatningslovens 4. Bestemmelsen lyder som følger: 4. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter 5 eller 5 A, jf. dog stk. 8. Stk. 2. Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet Bestemmelsen er længere, med de efterfølgende stykker, er ikke relevante i denne sammenhæng. Citeret fra Ejendomsavancebeskatningsloven 9

11 Hvis man kigger på Ejendomsavancebeskatningslovens 4 stk. 2, så må det ud fra bestemmelsens ordlyd være klart, at anskaffelsessummen skal opgøres som en kontantværdi. Denne kontantværdi skal opgøres ved at lægge den kontante del af anskaffelsessummen sammen med kursværdien af gældsposterne, jf. EBL 4 stk. 2. Afskrivningsloven Afskrivningslovens 17 er også en af de bestemmelser, der i dag bruges ved domstolen, når denne tager stilling i disse sager. Det har dog ikke altid været AL 17, der blev brugt. En af de første sager, hvor domstolen henviste til afskrivningsloven, var der derimod tale om en fortolkning af den daværende afskrivningslovs 19. Den daværende afskrivningslovs 19, omhandlede tidligere det samme, som den omhandler i dag, men den er dog blevet udvidet. Bestemmelsen blev ændret ved L nr Den sag hvor domstolen benyttede AL 19, var også den første sag hvor begrebet udgifter der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve aktiekøbet blev overført til også at gælde ved ejendomsinvesteringsprojekter. Som tidligere nævnt blev begrebet udgifter der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve aktiekøbet, anvendt i sagerne SKM HR og SKM HR. Begge sager omhandler den situation, hvor et selskab har udvidet selskabet ved køb af aktier. Problemstillingen omhandler hvorvidt dette selskab, har mulighed for at fradrage omkostningerne til advokat- og revisor i forbindelse med denne udvidelse efter LL 8J. Begrebet udgifter der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve aktiekøbet bliver brugt i forbindelse med LL 8J stk. 3, altså hvorvidt advokat- eller revisor omkostninger kan tillægges anskaffelsessummen for aktierne. Højesteret kommer altså frem til, at advokat- og revisor omkostninger alene kan tillægges anskaffelsessummen på aktierne, når de kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve aktiekøbet. Begrebet blev som sagt også anvendt i forbindelse med ejendomskøb. Det skete første gang i SKM HR. I denne dom blev der ligeledes også henvist til de to ovenstående domme. Der var i denne dom tale om en fortolkning af afskrivningslovens 19 (dagældende). Sagen omhandlede en investering, foretaget af en investeringsforening. Investeringen blev foretaget i en ejendom beliggende i England. Ejendommen blev lejet ud, og drevet som Hotel. Købet af hotelejendommen var sket ved hjælp af en dansk ejendomsformidler, og det var hans honorar, der blev rejst spørgsmål omkring ved Højesteret. Spørgsmålet ved højesteret var, hvorvidt honoraret på GBP skulle medregnes i anskaffelsessummen eller ej. De GBP dækkede over udgifter, der kunne henføres til henholdsvis formidling af ejendommen, fremskaffelse af finansiering samt prospektudarbejdelse. Højesteret nåede i sagen frem til, efter afskrivningslovens 19 A (dagældende), var afskrivningssummen for bygninger og installationer den kontante anskaffelsessum. Med henvisning til SKM HR og SKM HR blev det slået fast, at der kun kunne ske tillæg for udgifter der vedrører berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet. Højesteret mente ikke at honoraret på GBP, kunne henføres som en sådan udgift. De mente derimod, at der var tale om en udgift, der vedrørte den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Investoren opnåede altså ikke fradrag eller afskrivningsret for hans andel af disse udgifter. Det var med denne dom, vi første gang fik indført begrebet henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver i forbindelse med investeringer i ejendomme. 10

12 Der blev sidenhen tale om en fortolkning af AL 17, i stedet for den daværende AL 19. I forhold til Afskrivningslovens 17, så fremgår det af stk. 1, at afskrivninger på bygning skal foretages af anskaffelsessummen. Det bliver derfor tydeligt, at anskaffelsessummen er lig med afskrivningsgrundlaget. Man skal dog i den forbindelse være opmærksom på, at grunden ikke er afskrivningsberettiget, og der skal derfor laves en fordeling af anskaffelsessummen på henholdsvis bygning og grund jf. EBL 4 stk. 5 og AL 45 stk. 2. Afskrivningslovens 17 lyder som følger: Afskrivning på bygninger efter 14 og installationer efter 15, stk. 1 og 2, kan fra og med anskaffelsesåret foretages med indtil 4 pct. årligt af anskaffelsessummen. Afskrivning på installationer omfattet af 15, stk. 3, beregnes med indtil 4 pct. af anskaffelsessummen 11. Hvis man alene kigger i Afskrivningsloven, er det ikke muligt at finde en definition på hvad anskaffelsessummen er, og derfor benyttes den der stammer fra Ejendomsavancebeskatningsloven. Dette er muligt, fordi der foreligger parallelitet mellem de to love. Dette blev slået fast med Skatterådets afgørelse i SKM SR. Der var her tale om et bindende svar givet af skatterådet. Der blev blandt andet spurgt ind til, om der er parallelitet mellem anskaffelsessummen og afståelsessummen efter henholdsvis ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven. Selve sagen omhandlede salg af brugte anparter. Skatterådet svarede ja til at der forelå parallelitet mellem spørgers anskaffelsessum og sælgerens afståelsessum, og dermed også mellem ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven. Eftersom EBL 4 og AL 17 ikke er ændret, og danner grundlag for mange efterfølgende domme, vil en nærmere analyse af fortolkningen af de enkelte bestemmelser blive lavet i sammenhæng med analysen omkring retstillingen for investorerne. 11 Bestemmelsen er længere, men de øvrige stykker er ikke relevante. Citeret af afskrivningsloven 11

13 Forskellige konstruktioner Som tidligere nævnt, så skelner man i virkeligheden mellem 3 forskellige situationer, i forhold til hvordan investeringsprojektet er konstrueret. Man skelner mellem formidlingssalg, mellemformen og videresalg. Derudover er der også en praksis for køb af brugte anparter, som dog adskiller sig fra de øvrige konstruktioner. Formidlingssalg Formidlingssalg var som tidligere nævnt, der hvor det hele startede. Der er tale om formidlingssalg i de situationer hvor udbydere blot fremstår som formidler. Salget af ejendommen foregår altså direkte fra den oprindelige sælger og til investorerne. Udbyderen har på intet tidspunkt været ejer af ejendommen, og fremstår derfor alene som formidler og ikke som sælger 12. Forud for investorens køb af ejendommen har udbyderen tilrettelagt projektet, og ofte er der også ydet rådgivning i forbindelse med investorernes køb af ejendommen. Eftersom udbyderen aldrig har været ejer af ejendommen, sender denne en honorarnota til investorerne. Det betyder også, at man får en klar opdeling mellem investorernes omkostninger til køb af ejendommen og til udbyderhonoraret. Problemet har været hvorvidt dette honorar eller dele af det, kan tillægges anskaffelsessummen på ejendommen. Honoraret dækker over de omkostninger udbyderen har afholdt, samt honorar for det arbejde denne har udført i forbindelse med at finde en ejendom samt at lave et prospekt. Hvilke udgifter der har været for udbyderen variere fra sag til sag, men nogle af de mere gængse er for eksempel udgifter til finansiering, prospektudarbejdelse, udgifter til due diligence m.v. For at finde retsstillingen for situationer hvor der foreligger formidlingssalg, er man nødt til at kigge på de domme og afgørelser der findes på dette område. Et sådan formidlingssalg forelå blandt andet i SKM HR. Dommen er også omtalt tidligere. Højesteret fastslog i denne sag at omkostninger til udbyderen på GBP, som dækkede over formidling af ejendommen, finansiering samt prospektudarbejdelse, ikke kunne medgå i anskaffelsessummen. Dette skyldtes, at omkostningerne vedrørte den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, og dermed udgjorde en etableringsomkostning, og dermed faldt den under SL 6, hvilket medførte, at der ikke var fradragsret for disse omkostninger. Landsretten afgjorde i samme sag, at omkostninger til stempel, valuation fee, ejendomsberigtigelse, management matters, oversættelseshonorar, samt omkostninger til Purchase Fee (mægler) var købsomkostninger, og derfor kunne de tillægges købesummen, og dermed også afskrivningsgrundlaget. Dette spørgsmål blev ikke indbragt for Højesteret, og de har derfor heller ikke taget stilling til netop dette. Landsretten fastslår i denne sag, ligesom højesteretten også når frem til, at de GBP, ikke kan medregnes i investorernes anskaffelsessum. Der er dog alligevel en forskel mellem de to forskellige instanser. Landsretten slår nemlig fast, at i sager hvor der ikke er betalt traditionelt mæglerhonorar, kan en del af udbyderhonoraret henføres til et sådant, og dermed alligevel indgå i anskaffelsessummen. Højesteret mener, at omkostningerne på GBP i sin helhed må antages at vedrører den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af selve investeringsprojektet. Derved må man ud fra Højesterets afgørelse fortolke det på en sådan måde, at 12 SR Projektomkostninger - Udbyderhonorar Frede Holm-Hartvig 12

14 der ikke kan tillægges en del af udbyderhonoraret til anskaffelsessummen hvis der ikke er betalt traditionelt mæglerhonorar 13. En anden, og tidligere sag, der også har været med til at fastslå retsstillingen ved formidlingssalg, har været SKM VLR. Det specielle i denne sag var, at fakturaen for udbyderhonoraret blev sendt til sælgeren af ejendommen og ikke køberen. Dermed fik investorerne ikke tilsendt en regning svarende til udbyderhonoraret. Udbyderen tilrettelagde et investeringsprojekt med en ejendom. Sælgeren af denne ejendom forlangte minimum 28 mio. for ejendommen. Der blev dog givet et afslag på kr. Inden der blev skrevet under på købsaftalen bliv det aftalt, hvilket også var en betingelse for handlen, at sælgeren skulle betale udbyderens honorar. Det skulle dog ikke få betydning for sælgeren, da salgsprisen på skødet blev hævet tilsvarende, og dermed blev det alligevel investorerne, der indirekte betalte for udbyderhonoraret. Sælgeren opnåede dermed stadigvæk en pris på kr. for ejendommen. Skødeprisen blev på 33 mio. og sælgeren blev efterfølgende faktureret i flere omgange. Disse fakturaer havde en sum på kr. hvilket svarede til avancen mellem skødeprisen og den aftalte salgspris. De kr. kan opdeles på følgende måde, kr. kunne henføres til ejendomskøberens udgifter til finansiering samt udgifter til stempel- og tinglysningsafgift vedrørende skødet, og de skulle dække udbyderens honorar. Landsretten nåede frem til, at selvom investorerne havde betalt sælgeren 33 mio. for ejendommen, så var de aldrig tiltænkt som en del af anskaffelsessummen. De skulle derimod dække interessentskabets udgifter til udbyderens honorar. Da udbyderhonorar er en etableringsudgift, kunne der ikke foretages fradrag, ligesom honoraret ikke kunne medgå i afskrivningsgrundlaget. Landsretten slog ligeledes fast, at det var uden betydning, at beløbet indgik i den fordeling, der var lavet på henholdsvis bygninger, grund og installationer. Det gjorde de med den begrundelse, at det er den faktiske fordeling, der skal lægges til grund, og ikke nødvendigvis den fordeling, parterne har lavet. Ud af udbyderhonoraret dækkede de , som sagt udgifter til finansiering og udgifter til stempel- og tinglysningsafgift. Landsretten slog fast, at da afskrivninger sker på baggrund af anskaffelsessummen, som skal opgøres som kontantværdien jf. AL 17 og 45, så kan udgifter til finansiering ikke medgå i afskrivningsgrundlaget. Derimod kan den del af udgifterne, der kan henføres til stempel- og tinglysningsafgift vedrørende skødet, som relatere sig til anskaffelsessummen for bygninger og installationer medtages som fradragsberettigede Ud fra den praksis der findes på området, må det altså kunne konkluderes, at såfremt der er tale om et formidlingssalg, så vil der foreligge harmoni mellem salgssummen og køberens direkte købesum. Salgssummen og udbyderhonoraret skal derfor behandles hver for sig, da man efterfølgende må tage stilling til, om der kan opnås fradrag for dele af udbyderhonoraret. 14 På baggrund af blandt andet de 2 ovenstående domme, må det på nuværende tidspunkt kunne konkluderes, at retstilling omkring formidlingssalg ikke længere er ukendt. Det beløb der betales til udbyderen af et investeringsprojekt, kan som udgangspunkt ikke fradrags, eller medregnes i 13 Jus ejendomsanparter Tommy V. Christiansen SR projektomkostninger udbyderhonorar Frede Holm-Hartvig 14 SKM SKAT afsnit 4 13

15 anskaffelsessummen og dermed heller ikke i afskrivningsgrundlaget. Denne udgift vil blive klassificeret som en etableringsudgift, og dermed omfattet af SL 6, som en ikke-fradragsberettiget etableringsudgift. 15 Selvom det kan konkluderes, at udbyderhonoraret ikke kan medtages i anskaffelsessummen og dermed heller ikke i afskrivningsgrundlaget, kan man ud fra SKM VLR konkludere, at det er muligt at fradrage udgifter til stempel- og tingslysningsafgift, mens det jf. AL 17 og 45 ikke er muligt at medregne finansieringsomkostninger ved anskaffelsessummen. Derudover kan vi ud fra SKM HR konkludere at for at en omkostning kan medgå i anskaffelsessummen, så er det nødvendigt, at omkostningen kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet Derfor vil investorerne ikke have mulighed for at medregne udbyderhonoraret i deres anskaffelsessum og dermed heller ikke i deres afskrivningsgrundlag. Udbyderhonoraret må henføres til en udgift, der vedrører den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af selve projektet, og dermed er der tale om etableringsomkostninger, der ikke er fradragsberettiget, jf. SL 6. Derudover er det også muligt at fastslå, at det er uden betydning, om det er investorerne eller sælgeren af ejendommen, der betaler udbyderens honorar, dette kan fastslås ud fra SKM VLR. Vi ved ligeledes fra SKM , som er omtalt tidligere, at investorerne ikke har fradrag for omkostninger afholdt til revisor og advokater i forbindelse med en markedsundersøgelse, som er afholdt af udbyderen. Dette var efter den dagældende LL 8J og 8I. 15 Jus Ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 14

16 Mellemform Der har også været sager, hvor opbygningen ikke har været kendetegnet som et fuldstædigt formidlingssalg, eller som et videresalg. Denne konstruktion har fået navnet mellemform. Når der er tale om en mellemform, så betyder det, at udbyderen har købt ejendommen. Ofte sker dette ved at udbyderen er enekommanditist i kommanditselskabet. Når kommanditselskabet har erhvervet ejendommen, så bliver anparterne i selskabet videresolgt til investorer. Salget får virkning allerede fra kommanditselskabet er stiftet, og dermed adskiller det sig fra den rene videresalgssituation, som vil blive gennemgået senere 16. Udbyderen sender efterfølgende en regning for sit arbejde direkte til kommanditselskabet. Dette foregår altså ligesom ved et almindeligt formidlingssalg 17. Når investorerne træder ind i kommanditselskabet, så indtræder de samtidigt i alle selskabets aktiver og passiver, og dermed også i selskabets forpligtelser. Dette har ofte virkning fra selskabets stiftelse 18. I SKM LSR fik det betydning for investorernes afskrivningsgrundlag, at man havde bygget projektet op efter mellemformen. Investorerne underskrev tegningsaftalen den 28. december 2006, med tilbagevirkende kraft, som var tegningen sket allerede 1. januar Problemstillingen omhandlede en værdistigning i tiden fra 22. december 2005 og indtil august/september 2006, hvor prospektet blev offentliggjort. Denne værdistigning udgjorde GBP, og fremgik også af prospektet. Derudover fremgik der yderligere et udbyderhonorar. Skatteyderen havde ved en valuarrapport dokumenteret, at der i perioden var sket en værdistigning på 9 %, mens den værdistigning der var taget højde for i prospektet alene udgjorde 1,5 %. Til trods for at skatteyderen kunne dokumentere, at bygningen havde været underlagt en værdiforøgelse, så valgte landsskatteretten alligevel at stadfæste Skatterådets afgørelse, om ikke at godkende værdistigningen som et tillæg til anskaffelsessummen. Dette blev resultatet, dels på grund af at udbyderen ikke medregnede værdistigningen i sin ejendomsavance. Landsskatteretten gjorde yderligere gældende, at en betingelse for at kunne medregne en værdistigning, må være, at sælgeren også behandler det som værende en del af ejendommens pris, og dermed opgør skatten efter de regler, som gælder herfor. Derudover mente Landsskatteretten også, at det måtte være en betingelse for at kunne medregne en værdistigning i anskaffelsessummen, at der var gået en hvis periode fra sælgerens køb af ejendommen, og til denne blev solgt videre. Det er altså ikke muligt at medregne en værdistigning, hvis der alene er gået en kort periode. Slutteligt mente Landsskatteretten, at det var relevant at kigge på fordelingen af driftsresultatet. Investorerne havde i denne sag taget fradrag for hele det driftsunderskud der var i 2006, i stedet for at anse overtagelsen af driftsresultatet som en yderligere anskaffelsessum, der efterfølgende ville kunne afskrives på. De havde dermed indrettet sig som ejere allerede fra den 1. januar 2006, selvom de først underskrev aftalen den 28. december Ud fra de tre ovenstående faktorer, havde investorerne ikke mulighed for at kunne medregne værdistigningen ved deres anskaffelsessum. Det afgørende blev altså, at investorerne havde indrettet sig som værende ejer af kommanditselskabet, og dermed ejendommen allerede d. 1. januar, og dermed var de ejere i den periode, hvor værdistigningen fandt sted. At Landsskatteretten kommer frem til dette resultat, er ikke overraskende. Det må syntes at være meget naturligt, at man ikke kan tillægge en værdistigning til sin anskaffelsessum, og dermed i ens 16 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 17 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 18 SKM SKAT 15

17 afskrivningsgrundlag, og samtidigt opnå fordelene ved at have været ejer af ejendommen i den periode hvor værdigstigningen er sket. Samtidigt når Landsskatteretten i ovenstående sag frem til, at en dokumenteret værdistigning som udgangspunkt ville kunne tillægges anskaffelsessummen for investorerne. Det kræver dog, at der er gået en periode, fra sælgeren har købt ejendommen, og til denne videresælger ejendommen igen. Det er dog ikke kun Landsskatteretten, der har haft mulighed for at tage stilling til sager angående investeringsprojekter, der er konstrueret efter mellemformen. Uffe Baller påklagede et bindende svar fra skatterådet, som efter overspringsreglen i SFL 48 stk. 2, kom for Landsretten. Den blev efterfølgende anket, hvilket betød, at højesteret også fik mulighed for at tage stilling til problemstillingen. Dette var i SKM HR. Sagen omhandlede Uffe Baller, som havde købt 1/10 anparter i et kommanditselskab. Tegningsaftalen var blevet underskrevet i december 2000, men havde virkning allerede fra 11. oktober samme år. Det var samtidigt denne dag, kommanditselskabet var blevet oprettet. Kommanditselskabet havde inden anparterne var blevet udbudt, købt en ejendom i England. På dette tidspunkt var komplementaren ApS Habro Komplementar-11, mens Habro Finans A/S kommanditist. Sagen drejede sig om, hvorvidt investorerne kunne medregne udgifter til honorar til Habro Finans A/S, som udgjorde kr., honorar til Danmarc Property Consultants på kr. samt honorar til Kromann Reumert, for den ikke godkendte halvdel af de , altså kr. Uffe Ballers advokat argumenterede for, at der ikke var tale om et formidlingssalg, men derimod var der tale om et videresalg, da udbyderen jo havde ejet ejendommen, hvilket ville betyde, at der var tale om brugte anparter. Skatteministeriet mente dog derimod, at der var tale om en nytegning af anparter og ikke en overdragelse. Derudover argumenterede Skatteministeriet for, at når man valgte at overtage anparter med tilbagevirkende kraft, så måtte man også affinde sig med, at man skatteretligt blev behandlet som sådant. Sluttelig mente skatteministeriet ikke, at det ville have nogen betydning, om der reelt var tale om køb af brugte anparter, da SKAT jf. AL 45 stk. 3 har mulighed for at korrigere, hvis der er foretaget en forkert opdeling af anskaffelsessummen. Højesteret nåede dog frem til, at Uffe Baller ikke kun har erhvervet et aktiv, men at han ud over den faste ejendom, også har betalt for at indgå i en etableret erhvervsvirksomhed. Det betød, at man som investor erhvervede ejendommen til den samme pris, som ejendommen var blevet købt til i første omgang af kommanditselskabet. Højesteret har altså med denne dom fastslået at praksis i forhold til mellemformen, ligner den praksis, man finder i forhold til formidlingssalg 19. Dette er også efter SKATs styresignal, SKM SKAT, deres opfattelse. Investeringsprojekter der er konstrueret som en mellemform, har samme retstilling, som hvis der havde været tale om et formidlingssalg. SKATs opfattelse er ved denne højesteretsdom blevet bekræftet. Ud fra det ovenstående må det altså konkluderes, at det ikke spiller nogen rolle, hvorvidt et investeringsprojekt er konstrueret som værende et formidlingssalg, eller om der er tale om en mellemform. Investorerne har ved mellemformen heller ikke mulighed for at medtage udbyderens honorar i deres anskaffelsessum, og dermed heller ikke i deres afskrivningsgrundlag. Eftersom det nu ligger fast, at retsstillingen for mellemformen stemmer overens med den retstilling man har ved et 19 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen SR Ny højesteretsdom om afskrivningsgrundlaget for afskrivningsberettigede ejendomme i relation til projektomkostninger Ole Bjørn 16

18 formidlingssalg, må det ligeledes kunne konkluderes, at investorerne har mulighed for at medtage de samme udgifter. Der er her tale om stempel- og tinglysningsudgifter eller i øvrigt udgifter der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, dette kan fx være udgifter til advokat eller revisor. Disse omkostninger kan dog ikke nødvendigvis tillægges købesummen, da det kræves, at de netop kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. Ligeledes må det kunne slås fast, at det ikke er muligt at medregne finansieringsomkostninger, eller en del af udbyderhonoraret svarene til mæglerudgifter. 17

19 Videresalg Indtil 2011 havde domstolene kun taget stilling til formidlingssalg samt til mellemformen, mens alle typer af sager havde været prøvet ved de administrative myndigheder 20. Allerede i 2009 var SKAT af den opfattelse, at en sondring mellem formidlingssalg og videresalg var nødvendig. Det fremgår af deres styresignal. Denne opfattelse støttes da også af Højesteret i SKM HR, hvor Højesteret i deres argumentation lægger vægt på at investorernes retstilling, ved et salg der er kendetegnet ved mellemformen, skal sidestilles med formidlingssalg. Hvis ikke sondringen havde været nødvendig efter Højesterets mening, ville denne begrundelse være betydningsløs 21. En af grundende til at det er nødvendigt, at lave en sondring i forhold til, hvorvidt der foreligger et formidlingssalg eller et videresalg, er at problemstillingen ikke er den samme i de to situationer. Ved formidlingssalg bliver der betalt en pris for ejendommen, mens der derudover bliver betalt et honorar. Der er altså som tidligere nævnt, en klar opdeling mellem prisen på ejendommen og udbyderhonoraret, og problemstillingen vedrører, hvordan udbyderhonoraret retligt skal klassificeres. Når der er tale om en videresalgssituation, har investorerne betalt et samlet beløb til udbyderen, og problemstillingen er derfor, om det er muligt at ændre dette beløb, således at en del af beløbet kan henføres til overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt 22. Et videresalg er kendetegnet ved at udbyderen, typisk som kommanditist i kommanditselskabet, køber ejendommen af den eksterne sælger. Dette sker for udbyderens egen regning, og egen risiko. I den periode udbyderen ejer ejendommen, forestår han selv salgsmodning, og derudover bliver der udarbejdet en samlet pakkeløsning 23. Dette sker for udbyderens egen regning. Ejendommen bliver så sidenhen udbudt som et investeringsprojekt, til en forhåbentligt højere pris end hvad udbyderen har givet for ejendommen, og de udgifter der er afholdt i forbindelse med salgsmodningen og udformningen af pakkeløsningen. Når anparterne bliver videresolgt til investorerne, så sker det ikke med tilbagevirkende kraft, ligesom ved mellemformen. Når der er tale om et videresalg, så sker overdragelsen på tidspunktet for aftalen. Dog kan der i nogle tilfælde vælges den samme overdragelsesdato for alle investorer, dette sker af praktiske hensyn. Denne dato ligger dog stadig tidsmæssigt tæt på alle investorernes køb af anparterne 24. Det betyder også, at der ved videresalgssituationer ikke er en klar opdeling mellem købsprisen på ejendommen og udbyderens honorar, ligesom vi så det ved formidlingssalg eller ved mellemformen. Eftersom der er tale om en samlet pris for anparterne, som overstiger udbyderens købspris på ejendommen, bliver en af problemstillingerne også hvilke af de afholdte udgifter, som udbyderen kan vælte over på investorerne. De udgifter, der vil kunne væltes over på investorerne vil kunne fradrages af disse, eller medtages i deres anskaffelsessum og dermed også deres afskrivningsgrundlag 25. Ifølge Tommy V. Christiansen er der fire betingelser, der skal være opfyldt for, at der er tale om en ren videresalgssituation. De er, som følger: 20 Jus ejendomsanparter videresalg Østre landsrets dom af 20/ Tommy V. Christiansen 21 Jus ejendomsanparter videresalg Østre landsrets dom af 20/ Tommy V. Christiansen 22 Jus ejendomsanparter videresalg Østre landsrets dom af 20/ Tommy V. Christiansen 23 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 24 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 25 SKM SKAT 18

20 1. Udbyders salgssum til investor skal klart og entydigt fremgå af salgsaftalen eller det underliggende prospekt, hvilket indebærer, at er en eventuel avance indeholdt i en post benævnt rådgivningshonorar, købsomkostninger eller lignende falder dispositionen formentligt uden for det rene videresalg 2. Udbyder skal indtægtsfører avancen efter ejendomsavancebeskatningsloven. Har udbyder indtægtsført avancen som udbyderhonorar, vil dette honorar ikke kunne tillægges anskaffelsessummen for ejendommen hos investor. 3. Ved salg til investor skal der som ved ethvert ejendomssalg udarbejdes en skæringsopgørelse, der tidsmæssigt svarer til aftaletidspunktet eller i hvert fald kun som følge af praktiske årsager afviger ganske kort tid herfra. Er der sket overdragelse med tilbagevirkende kraft til investorerne, vil dette i sig selv kunne udelukke, at forholdet kan betragtes som en videresalgssituation. 4. Udbyder skal selv have afholdt samtlige omkostninger ved køb og besiddelse af ejendommen, herunder omkostninger ved erhvervelse af ejendommen, salgsmodningsomkostninger samt prospektomkostninger, ligesom udbyder skal have oppebåret driftsresultatet frem til salgstidspunktet til investorerne 26 Den første sag der omhandlede en ren videresalgssituation, startede som et bindende svar fra skatterådet, SKM SR. Sagen blev påklaget til landskatteretten, men endte direkte ved Østre Landsret, grundet overspringsreglen i SFL 48 stk. 2. Efterfølgende blev den anket til Højesteret, der traf afgørelse i SKM HR. Sagen omhandlede et kommanditselskab ved navn K/S Savontie. Kommanditselskabet købte en ejendom i Finland i juni 2007, som blev udbudt og overdraget som anparter imellem september og december samme år. Kommanditselskabet købte ejendommen for ca. 246 mio., og anparterne blev videresolgt for ca. 288 mio. Spørgsmålet i sagen var derfor, hvorvidt investorerne havde mulighed for at medtage differencen på ca. 42 mio. i deres anskaffelsessum, og dermed også i deres afskrivningsgrundlag. Differencen på ca. 42 mio. blev opdelt i to puljer ved Landsretten. Den første pulje var på ca. 23 millioner, som dækkede udgifter til due diligence, mæglerhonorar og øvrige købsomkostninger. Den anden pulje var på ca. 19 millioner. I forhold til den anden pulje valgte Landsretten, at disse vedrørte den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet, da de havde karakter af at være et honorar til udbyderen. Denne opdeling blev ligeledes benyttet af Højesteret. Højesteret havde i en tidligere sag fastslået, at der også ved videresalg skal hensættes et beløb til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Ved Højesteret mente investorerne dog stadig, at størstedelen af beløbet kunne henføres til anskaffelsessummen og dermed også afskrivningsgrundlaget. De mente ligeledes, at den første pulje på de 23 mio. skulle tillægges anskaffelsessummen samt afskrivningsgrundlaget. Ved afgørelsen af sagen, slog Højesteret endnu engang fast at det kun er udgifter der kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet der kan medtages, samt at udgifter til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af selve investeringsprojektet ikke kan medregnes. Det Højesteret nåede frem til i denne sag var, at intet af differencebeløbet på ca. 23 mio. kan medtages i deres anskaffelsessum. Begrundelsen er dels at udgifter til due diligence, miljøundersøgelser, vurdering af ejendommen, tilvejebringelse af finansiering og udgifter til formidling af ejendomskøbet 26 Citeret fra ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 19

21 ikke kan medgå, da de ikke kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. Derudover mente Højesteret ikke, at investorerne har løftet bevisbyrden tilstrækkeligt i forbindelse med at advokat- og mæglerudgifter, som skal kunne henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet, for at disse kan medgå i anskaffelsessummen. Investorerne kunne derfor ikke medtage nogen del af de 23 mio. i deres anskaffelsessum, ej heller i deres afskrivningsgrundlag. Højesteret slår derudover fast, at den resterende difference på ca. 19 mio. heller ikke kan medgå i anskaffelsessummen, da der ikke er sket nogen værdistigning på ejendommen. Højesteret finder ikke, at der er udgifter afholdt af udbyderen, der har medført en højere værdi på ejendommen, hvorfor der alene vil være tale om honorar til udbydere, og ikke almindelig handelsavance. Udover hvilke omkostninger der kan medtages i anskaffelsessummen, og dermed investorernes afskrivningsgrundlag, så slår denne dom yderligere fast, at det er skatteyderen, der har bevisbyrden for de omkostninger, de mener, der skal medgå. Det gøres jf. SKM HR, som omhandlede fradrag for omkostninger i forbindelse med aktiekøb efter den daværende LL 8J. At Højesteret fastslår, at det er skatteyderen, der har bevisbyrden for, at en omkostning kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, må antages ikke at være overraskende. Det falder naturligt, at det er skatteyderen, der har bevisbyrden, da denne har nemmest ved at påvise, hvad udgifterne er brugt på, og dermed hvorvidt de skal tillægges anskaffelsessummen og dermed også afskrivningsgrundlaget eller ej. I SKM henviste Højesteret til en anden højesteretsdom, nemlig SKM HR. I denne sag var problemstillingen den samme, som vi tidligere har set, nemlig hvorvidt udbyderhonoraret kunne medregnes i investorernes anskaffelsessum. Alligevel adskilte problemstillingen sig fra dem, vi tidligere har set. Dette skyldtes at problemet opstod på det tidspunkt, hvor kommanditselskabet solgte ejendommen, 4 år efter at have erhvervet den. Problemet var derfor relateret til opgørelsen af den skattepligtige avance efter ejendomsbeskatningslovens (EBL) 4. Kommanditselskabet havde erhvervet ejendommen i 1999, hvor 40 % af anparterne også var blevet videresolgt. Da der ikke var investorer til de resterende 60 % før ultimo år 2000, stod udbyderen som ejeren af disse i hele Da de sidste 6 investorer købte anparter ultimo 2000, påtog investorerne sig også at tage del i de udgifter, der vedrørte berigtigelsen og gennemførelsen af ejendomskøbet, samt at tage del i udbyderens honorar. Investorernes advokat anførte dog, at der ikke var tale om en nytegning af anparter i kommanditselskabet, men i stedet en overdragelse af brugte anparter, da der ikke var tale om et salg med tilbagevirkende kraft. Til trods for dette kommer Højesteret dog frem til at der til anskaffelsessummen, efter afskrivningsloven, udover købesummen, alene kunne tillægges udgifter, der kunne henføres til berigtigelsen eller gennemførelsen af selve ejendomskøbet. Hvorimod udgifter til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet ikke kunne tillægges. Udbyderhonorar må henføres under den sidste kategori. Højesteret fandt ligeledes, at der ikke er noget til hinder for, at bruge den samme fortolkning af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven som den der bruges efter afskrivningsloven. Eftersom investorerne ved indtræden i kommanditselskabet påtog sig at tage del i såvel udgifter til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, samt udbyderens honorar så vil det ikke være muligt at medtage disse omkostninger i investorens anskaffelsessum. Dette skyldtes at udgifter til udbyderhonorar ikke kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. Da investorerne ikke havde anskaffet sig anparterne fra en ekstern investor i ejendomsinvesteringsprojektet, kunne der ikke blive tale om køb af brugte anparter, og de kunne derfor ikke benytte sig af SKATs dagældende praksis på dette område. Denne vil blive diskuteret senere. 20

22 I denne sag minder konstruktionen mest om en videresalgssituation, da der ikke sker salg med tilbagevirkende kraft, men ifølge Tommy V. Christiansen er der ikke tale om en ren videresalgssituation. 27 For at fastslå hvorfor der ifølge Tommy V. Christiansen kan man kigge på de 4 krav, der ifølge ham, er til en ren videresalgssituation. I dommen ses det at anskaffelsessummen er opgjort på følgende måde: Kontant betaling Handelsomkostninger I alt kr kr kr. Afskrivningsgrundlag, bygninger, 90 % kr. 28 Ud fra dommen fremgår det også at posten, handelsomkostninger blandt andet dækker over et honorar til udbyderen. Det betyder også, at det første krav ikke er opfyldt, og alene af den grund falder denne sag uden for en ren videresalgssituation. Det første krav er at salgssummen skal fremgå klart og entydigt, og dermed må der ikke være en eventuel avance i en øvrig post, hvilket der her er i posten handelsomkostninger. I forhold til det andet krav, så fremgår dette ikke af sagen, og det er derfor svært at udtale sig om, hvorvidt det er opfyldt. Det tredje krav omhandler overdragelsestidspunktet, og dette krav må antages at være opfyldt, eftersom at overdragelsen sker i forbindelse med aftaletidspunktet. Dette ses blandt andet ved at udbyderen stod som ejer i hele 1999 for 60 % af anparterne, eftersom disse først blev solgt ultimo Det må derfor antages, at dette krav er opfyldt, da vi ikke yderligere får noget at vide om overdragelsestidspunktet. Det sidste krav er, at udbyderen skal have afholdt alle omkostninger selv, dette krav må også antages at være opfyldt, da vi ikke hører noget, der modsiger dette. Alt i alt må det konkluderes, at der ikke er tale om en ren videresalgssituation, eftersom det første krav ikke er opfyldt. Dette forudsætter dog, at man er enig i de 4 krav som Tommy. V. Christiansen mener, der findes på området. Højesteret har siden SKM HR, også haft en sag, der nok vil blive betegnet som en videresalgssituation, dette skete i SKM HR. Sagen omhandlede investorer, der havde købt anparter i K/S Lyngby Hovedgade 84. Problemstilling opstod omkring, hvorvidt investorerne kunne medregne udbyderens honorar i deres afskrivningsgrundlag. Selvom problemstillingen er den samme som vi tidligere har set på, så er denne sag ikke identisk med de øvrige domme. I denne sag var det et entreprenørselskab, der stiftede kommanditselskabet, der ejede en ejendom, der var under opbygning. Senere samme år blev kommanditselskabet solgt til I/S EjendomsInvest, med overtagelse mere end et år senere. Formålet med denne overtagelse var at videresælge anparterne i selskabet. Det skete senere samme år, hvor der var lavet aftale om overdragelse af anparterne med 10 investorer. Ved det første salg blev ejendommen solgt for ca. 86 mio., mens det blot 4 måneder senere blev solgt til investorerne for ca. 27 Jus ejendomsanparter videresalg Østre landsrets dom af 20/ Tommy V. Christiansen 28 Citeret fra SKM HR 21

23 92 mio. Det var altså en forskel på kr., og det var dette beløb, problemstillingen vedrørte. I aftalen var dette beløb ikke blevet benævnt udbyderhonorar, men derimod merpris for ejendommen. Ifølge investoren var dette, fordi der var sket en værdistigning på ejendommen i den tid I/S EjendomsInvest havde ejet anparterne i kommanditselskabet. I/S EjendomsInvest havde, ifølge skatteyderen skabt en værdiforøgelse i deres ejer tid, og der var derfor heller ikke tale om honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af selve ejendomsprojektet. Dette var Højesteret dog ikke enig i, da de ikke mente, at en værdistigning på kr. var dokumenteret, og den korte ejer tid talte imod, at der skulle være sket en værdigstigning i denne periode. I den tid I/S EjendomsInvest var ejer af ejendommen, stod de for projektets finansiering. De foretog relevante budgetberegninger samt beregninger af de skattemæssige konsekvenser for investorerne. Derudover holdt de et investormøde, hvor investorerne deltog. Denne sag adskiller sig derudover også fra de øvrige sager på den måde, at anparterne ikke var blevet udbudt på sædvanlig måde. Investorerne blev fundet af en ekstern rådgiver, som havde kendskab til en række investorer, der kunne være interesseret i projektet. Det betød også, at der var underskrevet med 7 investorer, før det udarbejdede prospekt var færdigt. Landsretten fandt ikke, at disse forhold kunne fører til et andet resultat, end hvis det var udbyderen, i dette tilfælde I/S EjendomsInvest, der havde foretaget opgaverne alene, og investorerne havde underskrevet på baggrund af prospektet. Skatteyderen argumenterede ligeledes for, at der var tale om brugte anparter, da der var tale om et videresalg, og anparterne derfor havde været ejet inden investorerne købte disse. Dette underbyggede de endvidere med, at det ikke var I/S EjendomsInvest, der havde stiftet kommanditselskabet, men havde købt dette af IBI Danmark A/S. Heller ikke dette argument blev taget til følge. Både Landsretten samt Højesteretten, lagde til grund at investorerne havde købt sig ind i et tilrettelagt projekt, og dermed ikke bare havde købt den nøgne ejendom. Derfor fandt de, at ejendommens anskaffelsessum blev de ca. 86 mio., som ejendommen blev købt for i første omgang. De resterende havde karakter at honorar til udbyderen, for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af selve investeringsprojektet, og derfor kunne det ikke medgå i investorernes anskaffelsessum og dermed heller ikke i deres afskrivningsgrundlag. Som skrevet tidligere, så minder denne sag meget om en videresalgssituation. For at vurdere hvorvidt der er tale om en ren videresalgssituation, vil jeg igen gennemgå de fire krav, som der er gældende ifølge Tommy V. Christiansen. Igen kan der opstå problemer allerede ved det første krav, eftersom det i prospektet gør sig gældende at der er en pris for ejendommen, og en merværdi. Ifølge udbyderen er der dog tale om en værdistigning på ejendommen i udbyderens ejer tid. Efter min opfattelse, burde en værdistigning dog være indeholdt i ejendommens pris, og dermed ikke have en særskilt post i prospektet. Højesteret når ligeledes frem til at posten i realiteten dækker over udbyderhonoraret, og det må derfor antages, at dette krav ikke er opfyldt. I forhold til det andet krav, så får vi i denne sag heller ingen information om, hvorledes udbyderen indtægtsfører avancen. Det er derfor ikke muligt at udtale sig om, hvorvidt dette krav er opfyldt. Det tredje krav må antages at være opfyldt, eftersom vi hører, at udbyderen har ejet ejendommen i 4 måneder, inden det bliver overdraget til investorerne. Det sidste krav kan også diskuteres hvorvidt det er opfyldt, eftersom projektet ikke bliver udbudt på normal vis. Det må dog ikke anses at spille nogen rolle, eftersom det er udbyderen, der beder en 22

24 ekstern revisor om at finde investorerne, og det må derfor også antages, at det er udbyderen, der dækker omkostningerne til denne revisor. Samlet set vil der nok ikke være tale om ren videresalgssituation, eftersom det første krav ikke kan anses for at være opfyldt. Selvom sagen altså umiddelbart ligner en videresalgssituation, så er der altså ikke tale om en sådan i den reneste forstand. Man vil dog alligevel nok vælge at kategorisere både denne dom, og ligeledes SKM HR, som værende en videresalgssituation, eftersom den minder mere om et videresalg, frem for et formidlingssalg, eller en mellemform. I forhold til at få fastslået retsstillingen for situationer med videresalg, kan denne sag dog alligevel bidrage med, at retsstillingen ikke ændre sig, selvom udbyderen ikke varetager alle opgaverne selv. I denne sag var det ikke udbyderen, der havde stiftet kommanditselskabet, ligesom der næsten ingen kontakt havde været mellem udbyderen og investorerne. Dommen præciserede ligeledes, at udbyderen ikke nødvendigvis var den som stiftede selskabet, men den der tilrettelagde projektet. Så selvom udbyderen købte et kommanditselskab med en allerede tilhørende ejendom, så ændrede salget til investorerne sig ikke til at være køb af brugte anparter, da der var stadig være tale om et salg fra udbyderen til den 1. investorer. Et område der adskiller de tre forskellige konstruktioner er i forhold til værdistigning. Ved formidlingssalg bliver denne problemstilling ikke aktuel, da investorerne erhverver ejendommen direkte fra sælgeren. Problemstillingen bliver derimod interessant i forhold til mellemformen og i forhold til videresalg. Det blev i SKM LSR slået fast, at når investorerne køber anparterne med tilbagevirkende kraft, så vil de ikke kunne medtage en værdistigning i deres anskaffelsessum. Men det bliver ligeledes fastslået i samme dom, at det afgørende blandt andet er, at anparterne er købt med tilbagevirkende kraft. Afgørelsen må altså fortolkes på en sådan måde, at en dokumenteret værdistigning vil kunne tillægges investorernes anskaffelsessum, hvis der i stedet er tale om et videresalg. Der har da også tidligere været praksis, der kunne tyde på, at en værdistigning ikke vil kunne medtages i nogen tilfælde. Det har da også efter SKATs opfattelse tidligere været gældende ret, at en dokumenteret værdistigning ikke ville kunne medregnes i investorernes anskaffelsessum. Dette ses i SKATs styresignal SKM SKAT, og er på baggrund af 2 afgørelser fra henholdsvis Landsskatteretten og Skatterådet. Året efter udsendte SKAT et nyt styresignal, hvor de ændrede holdning til dette. Dermed kan en dokumenteret værdistigning, også efter SKATs opfattelse, medtages i investorernes anskaffelsessum. Dette gælder dog stadig kun så længe, der er tale om en videresalgssituation. Som det tidligere er nævnt, så kræves det dog at værdistigningen kan dokumenteres. Der er derfor tale om en konkret vurdering af, hvorvidt skatteyderen har løftet bevisbyrden for at få godkendt en værdistigning i videresalgssituationer. At der er en forskel i retsstillingen på de to forskellige konstruktioner er naturlig, eftersom man ved mellemformen køber anparterne med tilbagevirkende kraft, og dermed ikke kan få fradragsret for en værdistigning, der er fremkommet i ens egen ejer tid. Dette må også gælde selvom man først har underskrevet aftalen på et senere tidspunkt end overtagelsen finder sted. At man ved videresalg har mulighed for at medtage en dokumenteret værdiforøgelse er ligeså naturligt, da udbyderen ligeledes løber en risiko i dennes ejer tid. I den tid udbyderen ejer ejendommen, kan der både opstå værdiforøgelser, men der kan også ske en værdiforringelse, hvilket ligeledes vil få betydning for udbyderen og investorerne. 23

25 Et helt generelt spørgsmål der har været anvendt som argumentation fra investorernes side, er hvorvidt skattemyndighederne egentligt har haft mulighed for at ændre på den fordeling, der er lavet mellem sælger og køber, da der er tale om uafhængige parter. Spørgsmålet er rejst fordi det ikke er kutyme inden for skatterettens område, at en aftale bliver tilsidesat mellem uafhængige parter, medmindre den er direkte forkert. Dette spørgsmål vil blive behandlet særskilt senere. Selvom vi efterhånden har set et par domme på området for videresalg, må det alligevel konkluderes at retstillingen stadig ikke er klarlagt. Det er dog på nuværende tidspunkt klart, at investorerne ikke kan tillægge udbyderhonoraret til anskaffelsessummen, og dermed heller ikke til deres afskrivningsgrundlag. Udbyderhonoraret er ligesom ved formidlingssalg kendetegnet ved, at det er en udgift, der kan henføres til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af selve investeringsprojektet, hvorfor det bliver en etableringsudgift, der ikke er fradragsberettiget efter SL 6. I forhold til den praksis vi har indtil videre, adskiller retsstillingen sig dog ikke yderligt meget fra den retsstilling, man har ved et formidlingssalg. 24

26 Brugte anparter Køb af brugte anparter adskiller sig fra de tre ovenstående konstruktioner, idet køb af brugte anparter ikke kan ske direkte fra udbyderen. Der bliver tale om brugte anparter, når man køber anparterne fra en anden ekstern investor. Det betyder også at der ikke er tale om brugte anparter, hvis en investor køber anparterne af udbyderen, eller et selskab der er koncernforbundet med udbyderen. Det er denne del af definitionen, der adskiller køb af brugte anparter med videresalg 29. Det har tidligere været anført af blandt andet Tommy V. Christiansen, at der også var tale om brugte anparter i de situationer, hvor investorerne købte anparterne direkte af udbyderen, altså i videresalgssituationer. Dette synspunkt er også gjort gældende af advokaten i SKM VLR, men advokaten fik dog ikke medhold heri 30. Denne dom er senere anket, men Højesteret ændrede dog ikke ved dette, dette var i SKM HR, som er omtalt under mellemformer. Det må derfor konkluderes, at der er grundlag for at skelne mellem en videresalgssituation og køb af brugte anparter. Dette område har i 2009 gennemgået en praksisændring, jf. SKATs styresignaler SKM SKAT og SKM SKAT. Den tidligere praksis var sådan, at når der var tale om køb af brugte anparter, så ville hele den aftalte købspris kunne henføres til anskaffelsessummen på ejendommen. Dette skyldtes efter SKATs opfattelse, at etableringsomkostningerne var betalt ved første salg, altså salget til investor 1. Der er efterfølgende tale om, at en investor 2 køber sig ind i en igangværende virksomhed, hvorfor der ikke er grundlag for at investoren skal betale etableringsomkostninger 31. Denne praksis stemmer tillige overens med Landsskatterettens afgørelse i SKM LSR. I denne sag havde en investor købt anparter af en anden ekstern invester 2 år efter, denne havde købt anparterne fra udbyderen. Klageren havde overtaget anparterne til den regnskabsmæssige gæld, plus en kontantværdi på kr. Skattemyndighederne godkendte efterfølgende ikke, at klageren anvendte hele anskaffelsessummen som afskrivningsgrundlag. De mente, at det beløb der var betalt til udbyderhonorar i første omgang skulle fratækkes i afskrivningsgrundlaget. Udbyderhonoraret udgjorde kr. da projektet blev udbudt. Landsskatteretten tiltrådte dog klagerens argumenter, hvorfor der ikke skete en regulering af afskrivningsgrundlaget i forhold til udbyderhonoraret, da der var tale om en overdragelse af brugte anparterne. Efterfølgende viste det sig dog, at denne retsstilling gav nogle problemer, i særdeleshed for de oprindelige investorer. Problemstillingen bestod i, at den oprindelige investorers anskaffelsessum var nedsat med den del, der udgjorde udbyderhonoraret. Ved et videresalg ville ingen del af afståelsessummen kunne overføres, og dermed ville der opstå en høj avance, som den oprindelige investor skulle beskattes af. Den tidligere praksis fik også den konsekvens, at en investor der købte anparterne af en ekstern invester, i resten af investeringsprojektets levetid ville opnå et højere afskrivningsgrundlag end de øvrige investorer. Dette skyldtes at investor 2 ville kunne medtage udbyderhonoraret i sit afskrivningsgrundlag, mens de øvrige investorer var afskrevet fra dette SR Projektomkostninger Udbyderhonorar Frede Holm-Hartvig 30 SKM SKAT 31 SKM SKAT 32 SKM SKAT 25

27 På baggrund af særligt den sidstnævnte problemstilling skete der da også at en praksisændring allerede året efter, nemlig i Dette skete med styresignalet SKM SKAT. Efter praksisændringen bliver der parallelitet mellem den oprindelige investor og investor 2. SKATs fokus ændrer sig fra at fokusere på hvem overdrageren er, til at fokusere på, hvad der bliver overdraget. Det har altså ikke længere betydning, om anparterne bliver erhvervet fra udbyderen, eller om det er en ekstern investor, der sælger anparterne. Det bliver efter SKATs opfattelse nu ikke længere muligt for investor 2 at medregne hele købsprisen i hans anskaffelsessum, og dermed i hans afskrivningsgrundlag. Dette sker da man nu fokusere på, hvad der bliver betalt for. En del af det der bliver betalt, dækker i realiteten over udgifter til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af selve investeringsprojektet, og derfor skal der også henlægges en del af beløbet til dette. Når der er tale om en anden investor, så vil der være tale om en betaling for deltagelse i en igangværende virksomhed. Denne henlæggelse er en etableringsudgift, hvilket ikke er fradragsberettiget jf. SL Den nye praksis er gældende for anparter, der er købt efter offentliggørelsen af styresignalet, SKM SKAT, altså d. 14/ SKAT har i deres styresignal også taget stilling til, hvordan fordelingen skal foretages i forhold til den del, der skal henføres til den afskrivningsberettigede ejendom, og den udgift der vedrører betaling for deltagelse i en igangværende virksomhed. Som udgangspunkt skal parternes fordeling lægges til grund, dette er i særdeleshed gældende i de tilfælde, hvor parterne har været opmærksomme på, at der skal foretages en fordeling. Hvis fordelingen er åbenbart forkert påhviler det imidlertid SKAT at korrigere fordelingen jf. AL 45 stk. 3. Dette skyldes at der ved køb af brugte anparter er tale om parter med modstridende interesser. Den del af købesummen som kan henføres til betaling for deltagelse i en igangværende virksomhed, vil logisk set svare til det, den oprindelige investor betalte til strukturering og tilrettelæggelse af selve ejendomsprojektet. Det får den betydning, at der bør være tale om et skattefrit formuegode efter SL 5 for den oprindelige investor. Det er derfor i hans interesse, at så stor en del af købesummen bliver henført til dette. Ligeledes er det den nye investors interesse, at det er så lille en del af købesummen, der henføres til dette, da der er tale om en ikkefradragsberettiget udgift for ham. I tvivlstilfælde vil der skulle foretages en skønsmæssig fordeling hvor der tages hensyn til, at værdien af deltagelsen i en igangværende virksomhed vil være faldende over tid 35. Den nye praksis på området får den betydning, at det, uanset om der er tale om et formidlingssalg, mellemformen, videresalg, eller salg af brugte anparter, bliver afgørende hvad det er, man betaler for. Den del af betalingen der reelt dækker over honoraret til udbyderen, skal adskilles fra det afskrivningsberettigede aktiv, og opgøres som en ikke fradragsberettiget etableringsomkostning. Dette stemmer dog også overens med Højesterets dom i SKM HR, som er omtalt tidligere 36. Derudover har den nye praksis givet anledning til megen underen, og der tales om, at det er en nyskabelse inden for skatteretten. Dette skyldes, at det ikke tidligere er set, at man har skulle henføre en del af betalingen for deltagelse i en igangværende virksomhed som værende en etableringsudgift. Dette gælder både i den administrative praksis samt i domstolspraksis. Hvis styresignalet skal være 33 JUS opgørelse af afskrivningsgrundlaget for investor i et ejendomsanpartsprojekt Tommy V. Christiansen 34 SKM SKAT 35 SKM SKAT 36 Jus Opgørelse af afskrivningsgrundlaget for investor i ejendomsanpartsprojekter Tommy V. Christiansen 26

28 konsekvent, så er det altså nødvendigt, at det fremadrettet også skal gælde ved enhver anden overdragelse 37. På grund af den tidligere praksis omkring køb af brugte anparter, har det også betydet, at det for investorerne har været særdeles fordelagtigt, at der i stedet for videresalg, var tale om brugte anparter, og derfor er der også i flere sager, blevet argumenteret netop for dette. Dette skete blandt andet i SKM HR, som er uddybet ovenfor. I denne sag blev der for byretten, og senere også gentaget ved de øvrige instanser, gjort gældende at der var tale om køb af brugte anparter. Det blev af skatteyderens advokat begrundet med at der ikke var tale om et køb med tilbagevirkende kraft. Hans argument bakkes yderligere op af, at investoren først købte anparterne i kommanditselskabet året efter, de først var blevet udbudt, og dermed var de tidligere ejet af udbyderen i en periode. Der blev altså købt anparter i et selskab i drift, hvorfor der ikke skulle henlægges noget som værende en etableringsomkostning. Der er dog ingen af de 3 instanser, der tiltræder skatteyderens argumentation, og det slås fast i alle instanser, at der ikke er tale om overdragelse af anparter, men derimod nytegning. Derfor kan der heller ikke være tale om køb af brugte anparter. Højesteret lægger derudover til grund at skatteyderen ikke køber anparterne fra en ekstern investor men af udbyderen. Grunden til at det var særligt fordelagtigt i denne sag, at der i stedet for videresalg, var tale om køb af brugte anparter skyldtes, at, kommanditselskabet havde solgt ejendommen. Efter salget ønskede investorerne at opnå så høj en anskaffelsessum som muligt, da det ville reducere den skattepligtige avance. Hvis sagen havde været prøvet i forhold til den nye praksis, må det antages at det ikke havde spillet samme rolle for investoren, da der logisk burde opstå en skattefri formueforøgelse, som dækkede over den del af købesummen, der skulle henføres til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af selve projektet, da en del af afståelsessummen også skal henføres som en udgift for deltagelse i igangværende virksomhed. Det samme var tilfældet i SKM HR, som er omtalt tidligere, hvor skatteyderens advokat gjorde gældende, at der var tale om køb af brugte anparter, da kommanditselskabet ejet af udbyderen, havde købt ejendommen allerede inden anparterne blev udbudt til investorerne. Som støtte for denne argumentation gjorde han gældende, at det ved videresalg ikke gør nogen forskel, om investorerne køber anparterne fra udbyderen, eller om der er tale om køb fra en ekstern investor. I denne sag var der dog ikke tale om et videresalg, men i stedet for var projektet konstrueret som en mellemform. Højesteret tiltrådte dog ikke investorernes anbringelser omkring brugte anparter, og skatteyderen kunne derfor ikke benytte sig af den praksis, der på tidspunktet forelå for køb af brugte anparter. Ud fra de ovenstående domme kan det altså konkluderes, at det har stor betydning hvem der sælger anparterne. Hvis de bliver solgt af udbyderen, vil der ikke være tale om køb af brugte anparter. Der har dog været en afgørelse, hvor det blev afprøvet hvorvidt, det var muligt at udbyderen kunne være en ekstern investor. Dette skete i SKM LSR. Det der adskiller denne dom fra de to ovenstående er, at den oprindelige udbyder efter 3 år, tilbagekøber en investors anparter, og efter 2 dage videresælger disse. Klageren i sagen er den sidste køber af anparterne, altså investor 3. På det tidspunkt hvor den oprindelige udbyder tilbagekøber anparterne, sker dette for en kontantsum på kr., mens denne videresælger anparterne for kr. blot 2 dage efter. Udover kontantsummen indgik også den regnskabsmæssige restgæld i anskaffelsessummen ved begge salg. 37 Jus Opgørelse af afskrivningsgrundlaget for investor i ejendomsanpartsprojekter Tommy V. Christiansen 27

29 Der var altså opnået en fortjeneste på kr. Skatteyderens repræsentant har gjort gældende, at der var tale om brugte anparter, eftersom anparterne havde været ejet af 3 investorer i 2001, og derfor har det ingen betydning at investor 2, er den oprindelige udbyder. Da salget sker i 2001, er den nye praksis på området ikke af betydning for sagen. Landsskatteretten tiltræder at investor 3, køber brugte anparter, og derfor er denne også underlagt praksis på dette område. De finder dog at differencen på kr., er et honorar for formidling af anparterne til den oprindelige udbyder. De mener ikke, at et sådan honorar er omfattet af den praksis, der foreligger på området, hvorfor investoren ikke kan medtage disse i sin anskaffelsessum, da der ikke er tale om en omkostning til berigtigelsen og gennemførelsen af ejendomskøbet. Denne afgørelse er dog meget overraskende, da man højest sandsynligt ikke var nået frem til samme resultat, hvis investor 1 i stedet havde solgt anparterne til en anden ekstern investor, som 2 dage efter havde videresolgt anparterne med fortjeneste. Denne afgørelse kan få den betydning, at en avance ikke blive mulig efter de almindelige regler, hvis udbyder køber og sælger anparterne på et senere tidspunkt i projektets levetid 38. Vi kan altså på nuværende tidspunkt konkludere, at så længe investoren ikke køber anparterne af en ekstern investorer, så vil der ikke være tale om brugte anparter. Hvis den oprindelige udbyder tilbagekøber anparterne, og derfra videresælger dem, vil der dog stadig være tale om brugte anparter, men efter den gamle praksis vil prisen alligevel skulle deles op, i anskaffelsessum på ejendommen og et formidlingshonorar, som ikke er fradragsberettiget. Efter den nye praksis vil man altid ved brugte anparter, skulle lave en opdeling af, hvad det er man betaler for, ligegyldigt hvem der overdrager anparterne. Købesummen for de brugte anparter skal altså deles op i anskaffelsessummen på ejendommen, og værdien af deltagelse i en igangværende virksomhed. Den sidste del stemmer overens med udgifter til strukturering og tilrettelæggelse af selve investeringsprojektet, og denne del bør som tidligere nævnt være et skattefrit formuegode for sælgeren. Den praksis der findes i forhold til hvornår, der foreligger køb af brugte anparter, må antages at være uændret efter den praksisændring, der kom med SKM SKAT. 38 Jus2009, Brugte anparter Tommy V. Christiansen. 28

30 Statsskattelovens 5 eller 6 Igennem denne afhandling har udbyderhonoraret hele tiden været en ikke fradragsberettiget omkostning, i de forskellige retskilder der er anvendt. Det er dog ikke konsekvent efter hvilken bestemmelse, disse omkostninger er ikke-fradragsberettiget. I nogle sager er der tale om omkostninger, der er ikke-fradragsberettigede efter SL 5, som en formueudgift, mens der i andre sager er tale om en etableringsomkostning efter SL 6. De 2 bestemmelser har følgende ordlyd, SL 5 Til indkomsten henregnes ikke: a) formueforøgelse, der fremkommer ved, at de formuegenstande, en skattepligtig ejer, stiger i værdi - medens der på den anden side ikke gives fradrag i indkomsten for deres synken i værdi -, eller indtægter, som hidrører fra salg af den skattepligtiges ejendele (herunder indbefattet værdipapirer) for så vidt disse salg ikke henhører til vedkommendes næringsvej, for eksempel handelsvirksomhed med faste ejendomme, eller er foretaget i spekulationsøjemed, i hvilke tilfælde den derved indvundne handelsfortjeneste henregnes til indkomsten, ligesom også eventuelt tab kan fradrages i denne. Ved salg af fast ejendom samt aktier og lignende offentlige værdipapirer, der er indkøbt efter 1. januar 1922, anses spekulationshensigt at have foreligget, når salget sker inden 2 år efter erhvervelsen, medmindre det modsatte godtgøres at være tilfældet 39 ; Der må i forbindelse med denne bestemmelse være tale om en omkostning, der ikke er fradragsberettiget efter SL 5 litra a. Når en indtægt ikke skal henregnes til indkomsten, så vil der modsætningsvist, heller ikke være fradrag for sådanne omkostninger. Blandt andet Tommy V. Christiansen mener, at der er tale om en formueudgift, der ikke er fradragsberettiget efter SL Dette må konkluderes ud fra, at han i flere af hans artikler har skrevet netop dette. Denne antagelse bliver dog ikke umiddelbart bakket op af domme. SL 6 Ved beregningen af den skattepligtige indkomst bliver at fradrage: a) Driftsomkostninger, dvs. de udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, herunder ordinære afskrivninger; b) Fra embedsindtægter de udgifter til kontorhold mv., som embedets besiddelse har medført; c) Pensioner og andre byrder, der påhviler et embede: d) d)- - - e) Renter af prioriteter og anden gæld samt hvad der er anvendt til blot vedligeholdelse eller forsikring af de af den skattepligtiges ejendele, hvis udbytte beregnes som indkomst. Derimod 39 Bestemmelsen er længere; citeret fra Statsskatteloven 40 Jus Tommy V. Christiansen Brugte anparter Jus Tommy V. Christiansen Brugte anparter Jus Tommy V. Christiansen - Ejendomsinvesteringsprojekter 29

31 kan ikke fradrages, hvad der af den skattepligtige er anvendt til afdrag på hans gæld, hvilket også gælder om fideikommisbesidderes afdrag på fideikommisets gæld. Den beregnede skatteindtægt er skattepligtig uden hensyn til, hvorledes den anvendes, altså hvad enten den benyttes til egen eller families underhold, betjening, nytte eller behagelighed, eller til formueforøgelse, til forbedring af ejendom, til udvidelse af næring eller drift, henlæggelse til reserveeller andre lignende fonds, til gaver eller på anden måde 41 : Sager hvor udbyderhonoraret var en ikke fradragsberettiget omkostning efter denne bestemmelse, er blandt andet, SKM HR som er beskrevet tidligere. Skatteministeriet har endvidere også argumenteret for, at der var tale om en etableringsomkostning, som ikke er fradragsberettiget jf. SL 6, i SKM VLR. Landsretten tager dog ikke stilling til dette. I forhold til hvorvidt det er efter SL 5 eller 6, udbyderhonoraret ikke er fradragsberettiget, så vil jeg mene, at der er tale om en etableringsomkostning, eftersom udbyderen får et honorar for at tilrettelægge projektet, og derudover så kan man sige, at udbyderen etablerer det kommanditselskab, med den ejendom, som investorerne køber. Efter min mening, vil den rigtige bestemmelse altså være SL 6, som baggrund for at der er tale om en ikke-fradragsberettiget omkostning. Eftersom Højesteret også når frem til at der er tale om en etableringsomkostning, må udbyderhonoraret være en ikke-fradragsberettiget omkostning jf. SL 6. Som det tidligere er nævnt, så er det lidt forskelligt, om det er efter SL 5 eller SL 6 at udbyderhonoraret bliver ikke-fradragsberettiget. Men gør det reelt nogen forskel hvilken en af bestemmelserne, man benytter? Umiddelbart er det ikke min overbevisning, at det reelt spiller nogen rolle, hvorvidt man benytter den ene bestemmelse frem for den anden. Så når jeg ovenfor mener, at den rigtige bestemmelse er SL 6, så er det ud fra en fortolkning af, hvad omkostningerne bruges til. Det får altså samme konsekvens for investorerne, uanset om man benytter SL 5 eller 6, og jeg mener umiddelbart også, at brugen af begge bestemmelser kan forsvares, til trods for at det af domstolen er blevet fastslået, at der er tale om en etableringsomkostning, der ikke kan fradrages jf. SL Citeret fra Statsskatteloven 30

32 Uafhængige parter / modstridende interesser Som tidligere nævnt så har advokaten for skatteyderen i flere sager, argumenteret for, at der er tale om uafhængige parter. Det er da også et spændende emne at undersøge i forbindelse med disse sager om investeringsprojekter. For at forstå hvorfor dette er blevet fremført som argument, er det nødvendigt at vide, hvad der menes med uafhængige parter, og hvilken betydning det har, hvorvidt man er det eller ej. Når der er tale om uafhængige parter, så er der tale om folk, der ikke har et interessefællesskab. Når der foreligger et interessefællesskab, så betyder det, at parterne har en fælles økonomisk interesse. Denne fælles interesse kan både opstå som noget helt generelt, som kan bunde i slægtskab eller aktiebesiddelse, men den kan altså også opstå helt konkret i en sag. Dette sker når der ikke er nogen modstridende interesser mellem de implicerede parter 42. Når der er modstridende interesser, og på ingen anden måde foreligger et interessefællesskab, så må det antages at overdragelsen som udgangspunkt sker på markedsvilkår. Det må være sælgerens interesse at overdragelsen sker til så høj en pris som muligt, mens det må være køberens interesse, at overdragelsen sker til så lav en pris som muligt 43. Hvis en overdragelse sker uden at der foreligger et interessefællesskab, så er det det klare udgangspunkt, at det er parternes aftale, der skal lægges til grund for den videre skattemæssige behandling. Dette gælder både i forbindelse med det aftalte vederlag, men også i forbindelse med den aftalte fordeling af vederlaget på flere forskellige skatteaktiver 44. Skattemyndighederne har dog alligevel mulighed for at prøve parternes aftale jf. EBL 4 stk. 6 samt AL 17 stk. 3. Skattemyndighederne har dog kun mulighed for at ændre aftalen hvis den er åbenbart forkert 45. Man kan altså forvente som part, at ens aftale bliver lagt til grund. Hvis der ikke foreligger et interessefællesskab, men der heller ikke er modstridende interesser mellem parterne, så vil SKAT som udgangspunkt også respektere den aftale, der er lavet mellem parterne. SKAT har dog mulighed for at korrigere aftalen allerede hvis den er væsentligt forkert. Det er ikke længere et krav, at den skal være åbenbart forkert 46, nu er det altså nok, at aftalen er væsentligt forkert. SKAT har i denne situation, kun mulighed for at korrigere fordelingen af vederlaget, og altså ikke selve vederlaget. Hvis der er tale om interesseforbundne parter, så har SKAT mulighed for at efterprøve størrelsen på vederlaget, kontantomregningen, og fordelingen af vederlaget ud på de forskellige aktiver. Alle dele kan ligeledes også korrigeres og tilsidesættes af SKAT, hvis de finder, at beløbene er væsentligt forkerte 47. Det er altså samme krav for korrektion, som ved parter der alene ikke har modstridende interesser. Der er dog alligevel den forskel, at SKAT har mulighed for at korrigere flere forhold, når der er tale om et interessefællesskab. 42 Bolander, Jane; Lærebog om indkomstskat; 15. udgave 43 Bolander, Jane; Lærebog om indkomstskat; 15. udgave 44 Bolander, Jane; Lærebog om indkomstskat; 15. udgave 45 C.H Den juridiske vejledning Fordeling af overdragelsessummer på aktiver 46 C.H Den juridiske vejledning Fordeling af overdragelsessummer på aktiver 47 C.H Den juridiske vejledning Fordeling af overdragelsessummer på aktiver 31

33 Ud fra det ovenstående må det altså kunne konkluderes, at der ikke er sammenfald mellem begreberne, interessefællesskab og modstridende interesser. Det kan diskuteres hvorvidt begrebet uafhængige parter, modsætningsvist, stemmer overens med begrebet interessefællesskab eller ej. Jeg vil dog mene, at for at der er tale om uafhængige parter, så må der ikke foreligge et interessefællesskab, men der skal ligeledes også være modstridende interesser. Man kan dog umiddelbart godt være uafhængige parter, selvom man ikke har modstridende interesser, men så vil den virkning, uafhængige parter har mindskes. Den situation må svare til, at der ikke foreligger et interessefællesskab, men at der ligeledes, heller ikke er modstridende interesser. Ud fra det ovenstående, kan man se hvorfor det er interessant for skatteyderen, at argumentere for, at der er tale om uafhængige parter, og i særdeleshed hvis man også ville kunne påvise, at der er tale om parter med modstridende interesser. Hvis der havde været tale om uafhængige parter, med modstridende interesser ville det kræve mere, for at skattemyndighederne kunne korrigere den fordeling parterne har lavet, nemlig at fordelingen var åbenbart forkert, og ikke kun væsentligt forkert. Det er som tidligere nævnt sjældent, at skattemyndighederne har korrigeret vederlag og fordeling, hvis der er tale om uafhængige parter, som derudover også har modstridende interesser. Sagerne omkring udbyderhonoraret omhandler typisk fordelingen af det vederlag investorerne betaler for ejendommen, samt det vederlag der betales til projektudbyderen. En af de sager hvor advokaten for skatteyderne gjorde dette gældende i sine anbringender, var i SKM HR. Denne dom er også omtalt tidligere. I denne sag mener investorerne ikke, at der er baggrund for, at SKAT kan korrigere den aftalte købspris, da der er tale om uafhængige parter, og derfor er der kun mulighed for korrektion, hvis aftalen er åbenbart urimelig, hvilket advokaten ikke mener er tilfældet. I denne sag mener SKAT dog, at der ikke er tale om modstridende interesser hos de to parter, eftersom sælgeren skal beskattes af avancen, ligegyldigt om denne kan medgå i anskaffelsessummen, mens investorerne er interesseret i at så stor en del som muligt, kan medgå i anskaffelsessummen, da denne kan afskrives. Der foreligger derfor ikke modstridende interesser i forhold til fordelingen mellem de to aktiver, som er ejendommen og værdien af projektudbyderens arbejde. Såvel Landsretten, som Højesteret tiltrådte SKATs argumentation, hvorfor der altså var tale om parter med modstridende interesser. Også i den skatteretlige litteratur, har dette været et tema inden for denne problemstilling. Det er blandt andet er fremført af Inge Nilsson og Anders Kiærskou Salgssummen anses efter gældende ret i handler mellem uafhængige parter normalt for værende synonym med anskaffelsessummen. Denne retstilstand tilsidesættes helt, når der er tale om en såkaldt udbyder, som erhverver og videresælger ejendommen, og som herudover levere alle ydelser under et. 48 Ud fra ovenstående citat må det konkluderes, at det menes, at når der er tale om et videresalg, hvor udbyderen har erhvervet ejendommen, og efterfølgende videresælger den til investorerne, så er der tale om uafhængige parter, hvor det ikke er kutyme at skattemyndighederne korrigere prisen. Det må derfor også antages, at det menes, at der foreligger modstridende interesser hos de to parter. Ligeledes skriver Inge Langhave Jeppesen at væsentlige forhold er, at selv om der ikke eksistere et interessefællesskab mellem investorerne i kommanditselskabet og Selskabet G (udbyderen), kan 48 UFS Skattemæssig behandling af udbyderhonorar i anpartsprojekter Inge Nilsson og Anders Kiærskou. 32

34 den aftalte værdi tilsidesættes 49, hun skriver dog senere at Selv om parterne ikke er interesseforbundne, foreligger der heller ikke modstridende interesser i sådanne tilfælde 50 Inge Langhave Jeppesen, er dermed ikke helt på linje med den udmelding, der kom i 2008 fra Inge Nilsson og Anders Kiærskou, men mener dog alligevel, at det er væsentligt, at der er tale om ikke interesseforbundne parter. Udtalelsen er i forbindelse med dommen SKM HR, men må forventes, også at kunne danne grundlag for en hel generel holdning. Der må som udgangspunkt, unægteligt være tale om uafhængige parter i disse sager omkring investeringsprojekter, men det må ligeledes være klart, at der heller ikke foreligger modstridende interesser. Udbyderen vil blive beskattet af avancen, hvad enten den kan medtages i afskrivningsgrundlaget eller ej. Hvis det havde været muligt for investorerne at medtage udbyderhonoraret i deres anskaffelsessum, ville udbyderen skulle beskattes af avancen som en ejendomsavance. Efter den nugældende praksis, hvor investorerne ikke har mulighed for at medtage udbyderhonoraret, vil avancen blive beskattet enten som gevinst ved salg af kommanditanparter eller som særskilt projektvederlag. Det har altså ingen betydning for udbyderen hvordan købesummen bliver fordelt. Dette er dog ikke tilfældet for investorerne. Den del der ikke kan medtages i anskaffelsessummen, og dermed heller ikke i afskrivningsgrundlaget, er det ikke muligt at afskrive på, ligesom det heller ikke er muligt at fradrage den på anden vis, da der er tale om en ikkefradragsberettiget etableringsudgift efter SL 6. Det må derfor være klart, at der ikke foreligger modstridende interesser mellem de to parter. Efter SKATs styresignal er det derfor muligt for skattemyndighederne, at korrigere fordelingen på de forskellige aktiver, såfremt den aftalte fordeling er væsentlig forkert. Det må endvidere være klart, at den fordeling der er lavet af parterne, blandt andet i SKM HR har været væsentligt forkert, i forhold til den praksis der er på området, og det har derfor ikke været forkert af skattemyndighederne at korrigere fordelingen. 49 SR Udvalgte domme, kendelser og afgørelser Inge Langhave Jeppesen 50 SR Udvalgte domme, kendelser og afgørelser Inge Langhave Jeppesen 33

35 Selskabets årsregnskab Da disse investeringsprojekter er bygget op som kommanditselskaber, skal de naturligvis også aflægge regnskab. Da regnskabet ikke er bygget op efter de samme regler som skatteregnskabet, vil der muligvis også foreligge forskelle imellem de 2 regnskaber. Jeg vil dog primært fokusere på, hvorvidt der foreligger forskelle mellem de afskrivninger, der skal foretages i forhold til skatteregnskabet, og de afskrivninger der skal foretages i forhold til det eksterne årsregnskab. Dette har jeg valgt, da de skatteretlige afskrivninger har været et stort omdrejningspunkt for disse sager. Regnskabsklasser Hvilke krav der er til deres regnskab, afgøres af årsregnskabsloven. For at finde ud af hvilke krav der er, er det dog nødvendigt at vide, hvilken regnskabsklasse selskabet ligger i jf. ÅRL 7 stk. 1. Regnskabsklassen afgør hvilke bestemmelser i årsregnskabsloven der er gældende for virksomheden/selskabet. Nu større en virksomhed/selskab der er tale om, nu flere krav vil der også være til deres regnskabsaflæggelse. Der er 4 regnskabsklasser, som er benævnt regnskabsklasse A, B, C og D. De krav der gælder for virksomheder og selskaber i regnskabsklasse A, gælder for alle selskaber, uanset regnskabsklasse. Det samme er dog ikke gældende den modsatte vej. Reglerne for regnskabsaflæggelse er nemlig bygget op efter en byggeklods model. Det betyder, at selskaber skal overholde de regler, der gælder for den klasse, de ligger i, men de skal ligeledes overholde reglerne, der er gældende for de underliggende klasser. 51 For at finde ud af hvilken regnskabsklasse ens selskab befinder sig i, er det nødvendigt at kigge på de betingelser, der er for de forskellige regnskabsklasser. For hver regnskabsklasse er der tre betingelser, en der vedrører balancesummen, en der vedrører nettoomsætning, og den sidste der vedrører antallet af ansatte. Kravene for de forskellige regnskabsklasser, samt byggeklodsmodellen fremgår af figur 1, i bilag 1. Kravene til regnskabsklasse A fremgår dog ikke af figur 1. Dette skyldes, at regnskabsklasse A primært er for virksomheder, der er personligt ejet, uanset størrelse. Der er dog også mulighed for at selskaber med begrænset hæftelse, kan tilhøre denne regnskabsklasse, det kræver, at man ikke overskrider 2 ud af de tre betingelser, som er: Balancesum på 7 mio. DKK Nettoomsætning på 14 mio. DKK Gennemsnitligt antal ansatte på For de personlige virksomheder, gælder disse betingelser dog ikke, og de vil dermed hører under regnskabsklasse A uanset deres størrelse

36 Regnskabsklasser for investeringsprojekter De virksomheder der anvendes i forbindelse med disse investeringsprojekter, er som det tidligere er nævnt kommanditselskaber. Et kommanditselskab er et personselskab, hvor der er minimum en komplementar, som hæfter personligt, men der er også kommanditister, der alene hæfter med den kapital, de har indskudt i selskabet. Såvel komplementaren og kommanditisterne kan være fysiske personer, men de kan også være juridiske personer 53. Hvis komplementaren er en juridisk person, vil man kalde selskabet for et partnerselskab. Det bliver således et selskab med begrænset hæftelse, da komplementaren vil være et aktieselskab eller et anpartsselskab. At der er tale om et partnerselskab, får dog ingen betydning i forhold til beskatningen, da det bliver beskattet ude hos kommanditaktionærerne. Der er altså tale om et skattemæssigt transparent selskab, ligesom ved de almindelige kommanditselskaber 54. Hvis der er tale om et partnerselskab, så skal der udarbejdes et årsregnskab, som skal indsendes til Erhvervsstyrelsen 55. Ved investeringsselskaber vil der typisk være tale om partnerselskaber, selvom de i dommene omtales kommanditselskaber, som sagt skyldes det, at komplementaren er et selskab med begrænset hæftelse. Dette var blandt andet tilfældet i sagen SKM HR, som er omtalt tidligere. Her købte investorerne ud over anparter i kommanditselskabet også andele i komplementarselskabet. Det får også den betydning, at de skal aflægge et årsregnskab jf. ÅRL 3 nr. 1. Eftersom der er tale om partnerselskaber, skal man kigge på betingelserne for de forskellige regnskabsklasser. Balancesummen vil som oftest overstige 7 mio., da der findes et hovedaktiv i selskabet, som er den ejendom, der er blevet investeret i. Denne betingelse vil altså være overskredet. Hvorvidt de øvrige to betingelser er overskredet, er dog noget sværere at vide. Ofte når det drejer sig om disse investeringsprojekter, så bliver udbyderen ofte ansat til at stå for driften i forhold til ejendommen, og denne vil typisk også være den eneste ansatte i selskabet, hvorfor selskaberne ikke må antages at overskride denne betingelse. Som det tidligere er nævnt, så er der typisk 10 investorer i disse investeringsselskaber, men disse 10 investorer behøver ikke nødvendigvis, at være at anse som ansatte i selskabet, og derfor kan det heller ikke medfører, at betingelsen bliver overskredet. I forhold til den sidste betingelse, som omhandler selskabets nettoomsætning, så må selskabet ikke have en nettoomsætning på mere end 14 mio. for at være i regnskabsklasse A. Nettoomsætningen skal opgøres som salgsværdien af produkter og tjenesteydelser mv. der henhører under selskabets ordinære aktiviteter mv. jf. ÅRL Bilag 1 C nr. 11 jf. ÅRL 7 stk. 3 nr. 2. I disse selskaber består den primære drift af udlejning, og det er altså på baggrund af de formodede lejeindtægter, det vil blive vurderet, hvorvidt denne betingelse er overskredet. Denne betingelse må i langt de fleste sager anses for ikke at være overskredet. Det må dog alligevel i enkelte situationer antages, at denne betingelse er overskredet, dette ville efter min mening fx være i SKM HR, hvor de 10 investorer tilsammen har betalt ca DKK for at deltage 53 Lars Hedegaard Kristensen; Selskabsformerne; Jurist- og Økonomforbundets Forlag; 6. udgave

37 i investeringsprojektet, og dermed må det også antages, at lejeindtægterne må overstige 14 mio. DKK. Hvis lejeindtægterne var 14 mio. DKK, ville det svare til en forrentning på 4,8 %, hvilket må antages at være et minimum i forhold til, hvad man forlanger som investor. Denne antagelse underbygges endvidere af selskabets nettoomsætning, som har været mellem 17 og 18 mio. kroner siden Tallene kan ses i tabel 1 i bilag 1. I de fleste andre sager der er blevet gennemgået i denne afhandling, har investeringssummerne været væsentligt mindre end i netop SKM HR. Der er typisk tale om en investeringssum på mellem mio., og dermed vil det betyde, at der ville være et afkast på mellem 46% - 70 %, hvilket må siges at være mere eller mindre urealistisk at opnå ved denne form for investering. En antagelse om at denne betingelse ikke vil være overskredet for langt de fleste investeringsprojekter, bygger på en vurdering af de anskaffelsessummer, investorerne har investeret i ejendommene. Samlet set vil de fleste investeringsprojekter altså være beliggende i regnskabsklasse A, men som tidligere nævnt, hvis man kigger specifikt på SKM HR, vil dette selskab ligge i regnskabsklasse B. Der vil også kunne være andre af de gennemgåede sager, hvor de er muligt at de ligger i regnskabsklasse B i stedet for regnskabsklasse A. Der vil derfor blive taget udgangspunkt i regler der er gældende for regnskabsklasse B, og ikke regnskabsklasse A

38 Afskrivninger Et af de områder hvor der kan opstå forskelle mellem skatteregnskabet og det eksterne årsregnskab, er omkring afskrivninger på bygningen. Hele hovedproblemet i forhold til den skattemæssige behandling, omhandler jo netop anskaffelsessummen og dermed også afskrivningsgrundlaget i forhold til bygningen. Man kan ikke umiddelbart antage, at afskrivningerne vil være identiske i skatteregnskabet og i det eksterne årsregnskab. Dette skyldes, at afskrivninger ikke helt har samme betydning inden for regnskaber, som de har inden for skatterettens område. Når et selskab køber et aktiv, der har en værdi i flere år end i anskaffelsesåret, så skal man overveje, hvorvidt der skal afskrives på aktivet. Inden for skatterettens område er der meget klare regler for, hvornår noget er afskrivningsberettiget. De skattemæssige afskrivninger benyttes til at fordele en anskaffelsessum ud over en længere periode. Hvilket er forholdsvist atypisk inden for skatterettens område, hvor det grundlæggende princip er erhvervelsesprincippet, hvor noget skal medregnes i ens skatteregnskab, når det erhverves. De skattemæssige afskrivninger afspejler ikke nødvendigvis den reelle værdiforringelse, der er på aktiverne, idet disse afskrivninger er standardiseret 57. Dette gør sig ikke gældende for de regnskabsmæssige afskrivninger, der er et forsøg på netop at afspejle den værdiforringelse, der er på aktiverne. Dermed bliver der tale om, at afskrivningerne nærmere udtrykker den økonomiske omkostning, selskaberne har ved at benytte aktivet i en given periode. Det betyder også, at de regnskabsmæssige afskrivninger sikre at anskaffelsessummen bliver fordelt ud over de perioder, hvor aktivet bliver benyttet 58. Dette stemmer meget godt overens med de generelle principper for regnskabsaflæggelse, da man følger periodiseringsprincippet. Eftersom de regnskabsmæssige afskrivninger skal afspejle den værdiforringelse, der sker på aktivet, her er det aktiv den ejendom, der bliver investeret i, så skal man også tage højde for hvor mange år, aktivet er værdifuldt for selskabet. Ligeledes skal man tage stilling til om aktivet, eller ejendommen, vil kunne sælges efterfølgende og til hvilken værdi 59. Hvis aktivet har en scrapværdi, skal denne fratrækkes afskrivningsgrundlaget 60, når man skal opgøre sine årlige afskrivninger jf. ÅRL 43 stk. 2. Selvom der er tale om en udspredning af anskaffelsessummen for aktivet, både ved de regnskabsmæssige, såvel som de skattemæssige afskrivninger, så ligger der stadig en forskel i, at afskrivninger ikke afspejler den reelle værdiforringelse ved de skattemæssige afskrivninger. En anden forskel er også, at et selskab ønsker, at de regnskabsmæssige afskrivninger skal være så minimale som muligt, da det har en negativ påvirkning på årets resultat. Dette gør sig imidlertid ikke gældende for de skattemæssige afskrivninger, da der kan være en fordel i, at opnå så høje afskrivninger som muligt, da de har en positiv effekt på den skat, der skal betales. Dette skyldes, at de skattemæssige afskrivninger er fradragsberettiget, og mindsker dermed den skattepligtige indkomst Engsig, John; Lærebog om indkomstskat; Jurist- og Økonomforbundets forlag; 15. Udgave 58 Engsig, John; Lærebog om indkomstskat; Jurist- og Økonomforbundets forlag; 15. Udgave 59 Jørgensen, Erik Stener; Håndbog i Årsregnskab; Foreningen af Yngre Revisorer; 4. Udgave 60 PWC regnskabshåndbogen RevisorPosten

39 Som vi tidligere har set, så opnåede investorerne ikke det afskrivningsgrundlag, de havde forventet i forhold til de skattemæssige afskrivninger, eftersom udbyderhonoraret ikke kunne medregnes i dette. Når man skal fastlægge de regnskabsmæssige afskrivninger, gøres dette på baggrund af anskaffelsessummen, hvilket svarer til kostprisen, reduceret med scrapværdien 62. Afskrivninger skal foretages på baggrund af ÅRL 43 stk. 1. Ud fra denne bestemmelse må det også konkluderes, at det er kostprisen, der danner grundlag for afskrivningerne, medmindre der er tale om en dagsværdi eller en genindvindingsværd. Bestemmelsen har følgende ordlyd: ÅRL 43, stk. 1 Kostpris, dagsværdi eller genindvindingsværdi for immaterielle og materielle anlægsaktiver med begrænset brugstid skal formindskes med afskrivninger, der tilsigter en systematisk afskrivning af aktiverne over deres brugstid. Dette gælder dog ikke aktiver, der løbende reguleres til dagsværdi i medfør af Det er derfor vigtigt at finde kostprisen for aktivet for at finde ud af, hvor store afskrivninger selskabet skal foretage. Hvordan man skal opgøre kostprisen, er bestemt i ÅRL 40, som siger Kostprisen for anlægsaktiver skal indeholde alle omkostninger, der er foranlediget af anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug, eller som direkte kan henføres til det fremstillede aktiv. Herudover kan renter af kapital, der er lånt til at finansiere fremstillingen, og som vedrører fremstillingsperioden, indregnes i kostprisen. Ud fra denne bestemmelse fremgår det altså ikke klart hvilke omkostninger, der kan medtages i kostprisen for en ejendom. Det må dog alligevel antages, at finansieringsomkostninger ikke kan medtages, medmindre de kan henføres til fremstillingsperioden. Det må således betyde at finansieringsomkostninger i forbindelse med finansieringen ved køb af en investeringsejendom, ikke kan medtages i kostprisen. Dette stemmer endvidere overens med den praksis, der findes på skatterettens område. Mæglerhonorar vil typisk også kunne medtages som en del af kostprisen 64. Hvorvidt udbyderhonoraret kan medtages i kostprisen for ejendommen, beror på en fortolkning af begrebet henføres direkte. Hvis man kigger på den skatteretlige fortolkning af dette begreb, så må man på nuværende tidspunkt kunne konkludere, at udbyderhonoraret ikke har den direkte tilknytning til ejendomskøbet, som er nødvendig for at kunne henfører dette. Udbyderhonoraret fremstår i stedet som en etableringsomkostning, der skal henføres til strukturering og tilrettelæggelse af selve investeringsprojektet. I forhold til hvad der er skal tages med i kostprisen, så er det kutyme, at omkostninger såsom mæglerhonorar, advokatsalær, tinglysnings- og skødeafgift skal med tages. At medtage disse omkostninger stemmer overens med den praksis, der findes på skatterettens område. Hvis man forestiller sig, at den fortolkning der findes på skatterettens område, smitter af på den fortolkning, der er i forhold til selskabernes regnskab, så vil det altså betyde, at udbyderhonoraret heller ikke kan medregnes i kostprisen på ejendommen. Umiddelbart vil det efter min vurdering være den rette 62 Jørgensen, Erik Stener; Håndbog i Årsregnskab; Foreningen af Yngre Revisorer; 4. Udgave 63 Bestemmelsen indeholder flere stykker citeret fra Årsregnskabsloven

40 fortolkning af begrebet henføres direkte, at udbyderhonoraret ikke falder ind under dette begreb, eftersom udgiften ikke nødvendigvis vedrører investeringsejendommen. Udgiften vedrører nærmere oprettelse og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. En del af udbyderhonoraret dækker jo blandt andet omkostninger til udarbejdelse af prospekt, samt økonomisk og juridisk due diligence, ligesom honoraret til udbyderen for at tilrettelægge investeringsprojektet også er indeholdt i udbyderhonoraret. Disse omkostninger må i stedet kunne henføres til investeringsprojektet og ikke selve ejendommen. Det næste spørgsmål er så hvorvidt der er forskel på, om udbyderhonoraret kan medtages alt efter om der er tale om et formidlingssalg, en mellemform, eller om der er tale om et videresalg. I denne forbindelse er den væsentlige forskel på de forskellige former, at der ved videresalg bliver betalt en samlet pris, mens man som investor ved formidlingssalg og mellemformen, betaler en separat regning for udbyderhonoraret. I forhold til både formidlingssalg og mellemformen, så må det ud fra ovenstående argumentation være klart, at udbyderhonoraret ikke skal indgå som en del af udbyderhonoraret, eftersom der er tale om en separat betaling, og eftersom udbyderhonoraret jf. ovenfor, ikke kan henføres direkte til ejendomskøbet. Når man i stedet kigger på videresalg, så kan det diskuteres, hvorvidt udbyderhonoraret skal adskilles fra den øvrige betaling, når kostprisen skal opgøres. Som det også har været diskuteret tidligere, så var problemstillingen her, at investorerne betalte et samlet beløb, som var højere end den oprindelige pris på ejendommen. Inden for skatterettens område, står det på nuværende tidspunkt klart, at der skal laves en opdeling ad købesummen, eftersom udbyderhonoraret ikke kan medtages i anskaffelsessummen. Når denne opdeling er lavet i forhold til skatteretten, vil det være naturligt også at lave denne opdeling inden for regnskabspraksis, eftersom der tidligere er argumenteret for, at udbyderhonoraret ikke kan henføres direkte til ejendommen. Ud fra ovenstående argumentation må det derfor antages at udbyderhonoraret heller ikke kan medtages i kostprisen for aktivet uanset om der er tale om et videresalg, et formidlingssalg eller en mellemform. På baggrund af ovenstående synes det svært at acceptere, at udbyderhonoraret kan tillægges i kostprisen for en ejendom. Eftersom udbyderhonoraret ikke kan medtages i kostprisen, og dermed heller ikke i afskrivningsgrundlaget i det eksterne årsregnskab, får det den betydning, at omkostningerne til udbyderhonoraret skal udgiftsføres i det år, der bliver betalt for dette. Modsat skatteretten betyder det ikke at selskabet ikke opnår et fradrag, her er der alene tale om, hvornår dette fradrag skal indregnes i det eksterne årsregnskab. Som det også er nævnt tidligere, så er selskaberne interesseret i at deres afskrivninger bliver så minimale som muligt, da afskrivningerne har en negativ effekt på årets resultat. Afskrivninger efter de ovennævnte principper skal foretages af selskaber, der er i regnskabsklasse B. Hvis virksomhederne/selskaberne i stedet er i regnskabsklasse A, som de fleste investeringsprojekter er jf. ovenfor, så er der ikke nogle regler for, hvordan indregningen af aktiver skal ske, udover at det skal være konsekvent og systematisk. Man skal dog være opmærksom på, at man har mulighed for at benytte de gængse regler efter årsregnskabsloven, og at dette vil blive anset som værende god skik 65. Det betyder altså også, at selvom det kun er virksomheder i regnskabsklasse B og op, der er forpligtet af de detaljerede krav for afskrivninger, som følger af årsregnskabsloven, så er virksomheder/selskaber i regnskabsklasse A ikke frataget fra også at følge disse

41 Efterfølgende må det således konkluderes, at udbyderhonoraret altså ikke kan medgå i afskrivningsgrundlaget hverken i forhold til skatteretten, eller i forhold til selskabernes eksterne årsregnskab. Der er derfor overensstemmelse mellem opgørelsen af afskrivningsgrundlaget, på trods af at der er tale om 2 forskellige lovgivninger med hver deres formål. Yderligere kan det konkluderes, at afskrivningerne ikke har samme formål i de to forskellige love, og derfor må det antages, at investorerne heller ikke har samme interesse i at medtage udbyderhonoraret i de to forskellige afskrivningsgrundlag. Det må i denne situation være i investorernes interesse, at udbyderhonoraret ikke kan medtages i selskabets afskrivningsgrundlag for ejendommen, eftersom det vil højne afskrivningerne og dermed mindske resultatet i de kommende år. 40

42 Investeringsejendomme Når man er i regnskabsklasse B, så er man ud over de grundlæggende principper, også omfattet af Årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A og B. Det betyder også, at reglerne omkring investeringsejendomme finder anvendelse for selskabet i regnskabsklasse B. Årsregnskabsloven giver ikke nogen definition på, hvad der menes med investeringsejendomme, men der henvises dog til daværende IAS 40, dette sker i lovbemærkningerne. Ud fra disse defineres investeringsejendommen som investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af lejeindtægter og/eller kapitalgevinst ved videresalg 66 Det udelukker dermed også bygninger, som selskabet selv benytter, enten i forbindelse med deres administration, eller i forbindelse med deres produktion. Denne type ejendom betegnes domicilejendomme. Ligeledes udelukker det ejendomme, som selskabet har erhvervet for at sælge videre. Dette gælder såfremt, det er en del af selskabets normale drift, og dermed skal der være sket et salg inden for få år. I dette tilfælde vil der være tale om en handelsejendom 67. I de sager der er genstand for denne afhandling, vil der være tale om investeringsejendomme. Det selskab der ejer bygningen vil udelukkende udleje denne, for at opnå et afkast. Det kan ligeledes udelukkes at være en domicilejendom, da selskabet ikke selv benytter sig af ejendommen. Ligeledes kan det udelukkes, at der er tale om en handelsejendom, da ejendommen ikke er købt med henblik på at videresælge denne. Det må derfor være klart, at der er tale om en investeringsejendom. Når det er slået fast, hvorvidt der er tale om en investeringsejendom, skal det fastslås, hvorvidt investering er selskabets hovedaktivitet. Det finansielle råd har tidligere udtalt, at det kun er muligt at have en hovedaktivitet, men det er muligt at have flere aktiviteter 68. Når man skal vurdere om investering er selskabets hovedaktivitet, kan man altså kigge på, hvor meget den fylder i selskabet samlet set. Når man skal vurdere om investering, er et selskabs hovedaktivitet, spiller det ingen rolle, hvilken type investering der er tale om. Et selskab kan således både investere i ejendomme, værdipapirer, finansielle forpligtelser m.m., og stadig have investering som hovedaktivitet 69. I tilfældet med investeringsprojekterne, må det ligeledes være klart, at investering er deres hovedaktivitet, eftersom det typisk også vil være selskabets eneste aktivitet. Fordi selskabernes hovedaktivitet er investering, har selskabet mulighed for at indregne bygningen efter dagsværdien. Det er altså en mulighed som selskaberne har, men ikke noget de skal benytte. Selskaberne kan benytte sig at dette, efter første indregning jf. ÅRL 38 stk. 1. Investeringsejendomme skal indregnes i selskabets årsregnskab, når det er sandsynlig at fremtidigt økonomisk fordel vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt 70 Dette vil typisk være sammenfaldende med det tidspunkt, hvor selskabet overtager ejendommen. Det spiller altså ingen rolle, hvornår købsaftalen bliver underskrevet PWC regnskabshåndbogen 2010; side PWC regnskabshåndbogen PWC regnskabshåndbogen PWC regnskabshåndbogen PWC regnskabshåndbogen 2015 afsnit afsnit 71 PWC regnskabshåndbogen

43 Indregning af investeringsejendommen Når man skal indregne investeringsejendommen første gang, så sker dette til kostpris. Det vil sige den købesum, bygningen er købt for, sammenlagt med de omkostninger, der kan henføres direkte til erhvervelsen. Dette er omkostninger såsom advokatsalær, tinglysningsafgift og lignende. Det relevante i denne situation er så, hvad begrebet købesum dækker over. I skatteretten så vi, at udbyderhonoraret ikke var en del af ejendommens købesum, men er dette anderledes, når de skal aflægge årsregnskab? Hvordan man skal opgøre kostprisen, er bestemt i ÅRL 40, som siger Kostprisen for anlægsaktiver skal indeholde alle omkostninger, der er foranlediget af anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug, eller som direkte kan henføres til det fremstillede aktiv. Herudover kan renter af kapital, der er lånt til at finansiere fremstillingen, og som vedrører fremstillingsperioden, indregnes i kostprisen. Der er altså tale om samme fortolkning af kostprisen, som gjorde sig gældende, da kostprisen vedrørte afskrivningsgrundlaget. Det må derfor også med henvisning til denne argumentation konkluderes, at det heller ikke for investeringsejendomme er muligt at medtage udbyderhonoraret i selskabets kostpris på investeringsejendommen. Når det er konkluderet, at udbyderhonoraret ikke kan medregnes i kostprisen, så er det interessant at kigge på hvilken effekt, det har på selskabets regnskab. I forhold til investorernes skatteregnskab så ønsker investorerne at opnå så højt et afskrivningsgrundlag som muligt, da det giver et større fradrag i den skattepligtige indkomst, i form af afskrivninger. Dette gør sig dog imidlertid ikke gældende for de regnskabsmæssige afskrivninger, hvor man ønsker, at afskrivningerne er så lave som muligt, da afskrivningerne mindsker resultatet. Det samme gør sig dog ikke nødvendigvis gældende i forhold til investeringsejendomme, da kostprisen gøres op hvert år i forhold til dagsværdien. I dette tilfælde opnår man ikke lavere fradrag i resultatet i årene fremefter. Hvis et selskab i stedet medtog udbyderhonoraret, så ville dagsværdien højst sandsynligt være tilsvarende lavere året efter, hvor dette kapitaltab skal bogføres i resultatopgørelsen, og dermed vil det blive fradraget året efter som en udgift, og dermed mindskes dette års resultat. Hvis selskabet ikke medtager udbyderhonoraret, så vil udbyderhonoraret i stedet fradrages i år et, som en separat omkostning. Umiddelbart vil der altså alene være tale om en udskydelse af omkostningerne ved at medtage udbyderhonoraret i kostprisen. Når der er tale om selskabernes regnskab, så er meningen at periodisere, de omkostninger man har haft, og dermed have dem med i regnskabet for den periode, som omkostningerne vedrører. Derfor får det ikke nogen reel betydning, om man medtager udbyderhonoraret i kostprisen eller ej. Hvis man tager udbyderhonoraret med, så fradrages omkostningerne året efter, mens de fradrages i resultatopgørelsen i år 1, hvis det i stedet medtages. Regnskabsmæssigt har det altså ikke samme betydning, som det har skatteretligt, hvor der ikke er fradrag for udbyderhonoraret, når det ikke kan medtages i afskrivningsgrundlaget. Når selskabet de efterfølgende år, skal bestemme dagsværdien for ejendommen, skal man som udgangspunkt bestemme en salgspris der svare til prisen på sammenlignelige ejendomme på et velfungerende marked. Såfremt det ikke er muligt at finde sådanne sammenlignelige ejendomme, så må man i stedet forsøge at finde salgsprisen ud fra den relevante kapitalværdi PWC Regnskabshåndbogen

44 Hvis man anvender denne metode, til at opgøre værdien af ens investeringsejendom, er det yderligere et krav, at gælden ligeledes måles til dagsværdi jf. ÅRL 36. Når man benytter dagsværdi metoden, er der sandsynlighed for, at ejendommen stiger i værdi, men ligeledes er der også en risiko for, at ejendommen falder i værdi. Uanset hvad der sker, er det vigtigt at vide hvor og hvordan dette skal med i regnskabet. Hvis værdien er steget, er der sket en opskrivning. Denne tages med direkte i resultatopgørelsen 73. Når der sker en regulering af værdien, så skal henne værdistigning eller værdinedsættelse henføres direkte på den frie reserve under egenkapitalen 74. Eftersom der er tale om en fri reserve, betyder det også, at en kapitalgevinst ikke bliver bundet i selskabet. Kapitalgevinsten vil ligesom det øvrige overskud, kunne udbetales som udbytte til investorerne. Hvis man havde medtaget udbyderhonoraret i kostprisen i år 1, så vil det være denne kapitalgevinst eller dette kapitaltab, der vil være tilsvarende lavere eller højere, tilsvarende udbyderhonoraret. Når selskaberne vælger at benytte dagsværdimodellen, så betyder det også, at den kapitalgevinst eller det tab der opstår, bliver henført til den periode, hvor gevinsten eller tabet opstår. Dette giver også et mere retvisende billede for læseren af regnskabet 75. Når et selskab benytter sig af dagværdimodellen jf. ÅRL 38, så træder denne model i stedet for afskrivninger jf. ÅRL 43. stk. 1, 2. pkt. Som det tidligere er nævnt så, er denne metode en frivillig mulighed for selskaberne omfattet af regnskabsklasse B, eller højere. Opskrivning efter ÅRL 41 Selskaberne kan også i stedet vælge at opskrive ejendommen til dagsværdi efter ÅRL 41. Hvis selskaberne vælger dette, vil opskrivningen skulle henlægges på egenkapitalen som værende en bundet opskrivningshenlæggelse. Hvis selskabet vælger denne metode, så er der ikke længere tale om den samme regnskabspraksis, som når selskabet benytter sig af ÅRL En af de helt store forskelle på de to regnskabspraksis er, at opskrivningen efter ÅRL 41 bliver en bundet reserve, mens en kapitalgevinst efter ÅRL 38 vil blive tilføjet til den frie reserve, og dermed er der mulighed for at denne som tidligere nævnt, vil kunne udbetales som udbytte til investorer. Selvom de fleste af disse investeringsprojekter er i regnskabsklasse A, så kan de stadig vælge at benytte reglerne for investeringsejendomme. For regnskabsklasserne gælder det, at der er tale om mindstekrav, som selskaberne skal overholde. Selskaberne kan derfor også vælge at benytte krav, der er gældende for højere regnskabsklasser, end den de befinder sig i Værd at vide om Investeringsejendomme regnskabsmæssig behandling; BDO;

45 Konklusion Problemstillingen omhandlede jo hvorvidt investorerne havde mulighed for at medtage udbyderhonoraret i deres anskaffelsessum og dermed også i deres afskrivningsgrundlag, når de ved hjælp af køb af anparter investerede i en ejendom. Det har siden hen vist sig, at der var flere dele i denne problemstilling. Først og fremmest så var der flere forskellige måder at tilrettelægge disse investeringsprojekter. Indtil videre har der været 3 muligheder, og som vi også har set, så har de tre måder heller ikke fået helt samme retstilling. Vi har set på formidlingssalg, mellemformen og videresalg. Derudover har der også været problemer, når investorerne solgte anparterne videre. Når man først kigger på formidlingssalg, så må det kunne antages, at der ikke længere er tvivl om, hvilke udgifter der kan medtages i investorernes anskaffelsessum, og dermed også i deres afskrivningsgrundlag. Der er her tale om de omkostninger, der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet jf. SKM HR. De omkostninger selskaberne har mulighed for at medtage er stempel- og tinglysningsafgift. Derudover er det også muligt at medregne handelsomkostninger, såsom udgifter til valuation fee, ejendomsberigtigelse, management matters, oversættelseshonorar, samt omkostninger til purchase fee (mægler), jf. SKM HR. Det alt afgørende er altså, hvorvidt omkostningerne kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet, og ikke til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse. Derudover kan det også konkluderes, at det ikke spiller nogen rolle, om det er investorerne, eller om det er den eksterne sælger, der betaler udbyderhonoraret, når udbyderhonoraret indgår i den aftalte salgspris mellem investorerne og sælgeren jf. SKM VLR. Derudover vil det også være muligt for investorerne at medtage omkostninger til advokat og revisor, men kun såfremt at der er tale om omkostninger, der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. Det er altså ikke muligt at medtage omkostninger til generel vejledning fra hverken advokat eller revisor. Den næste konstruktion der opstod problemer omkring, var mellemformen. Investorerne mente, at udbyderhonoraret i denne situation kunne medtages i anskaffelsessummen, og dermed i deres afskrivningsgrundlag, fordi udbyderen havde købt ejendommen inden investorerne købte anparterne. Dette var både SKAT og domstolen imidlertid uenige i. På dette område må det på nuværende tidspunkt være muligt at konkludere, at retstillingen for investorerne i denne situation kan sidestilles med den retstilling, investorerne har ved et formidlingssalg. Til trods for at udbyderen køber ejendommen, er det ikke nok til, at investorerne kan medtage udbyderhonoraret i deres anskaffelsessum. På dette område minder mellemformen også om formidlingssalg, eftersom der også her bliver udsendt en separat regning for udbyderhonoraret. Det må derfor også konkluderes at investorerne ved mellemformen, kan medtage de samme omkostninger, som gør sig gældende, hvis der havde været tale om et formidlingssalg. Det er dog ved mellemformen, yderligere blevet afklaret hvordan investorerne skal forholde sig til en værdistigning på ejendommen. Det er blevet slået fast, at investorerne ikke har mulighed for at medtage en værdistigning i deres anskaffelsessum. Dette skyldes at når investorerne overtager ejendommen, så gør de det med tilbagevirkende kraft, og dermed kan de ikke medtage værdistigningen, eftersom de optræder som ejere i hele ejer perioden jf. SKM VLR. Den sidste konstruktion er videresalg. Denne konstruktion adskiller sig imidlertid fra de øvrige, ved at investorerne betaler en samlet pris i stedet for to betalinger, som vi så ved både formidlingssalg og mellemformen. Langt hen ad vejen må det dog konkluderes at retsstillingen minder om den, der findes 44

46 for de øvrige konstruktioner. De omkostninger som kan medtages i anskaffelsessummen under de øvrige konstruktioner, kan dermed også medtages, hvis der er tale om et videresalg. En af forskellene er imidlertid at en dokumenteret værdistigning kan medtages i investorernes anskaffelsessum, og dermed også i deres afskrivningsgrundlag. Det kan yderligere konkluderes at det er investorerne, der har bevisbyrden for hvilke udgifter, der kan henføres til anskaffelsessummen. Dette må endvidere også gøre sig gældende for de øvrige konstruktioner. Det er altså ikke muligt for investorerne at medtage udbyderhonoraret i deres skattemæssige afskrivningsgrundlag. Det er ligeledes heller ikke muligt for kommanditselskabet at medtage udbyderhonoraret i de regnskabsmæssige afskrivninger. Dette gælder ligeledes, hvis selskabet i stedet benytter dagsværdimetoden efter ÅRL 38, i stedet for afskrivninger. Reglerne for både afskrivninger og investeringsejendomme gælder for selskaber i regnskabsklasse B, hvilket de fleste investeringsprojekter ikke falder ind under, da de ofte vil være i regnskabsklasse A. Det er dog muligt for selskaber at følge reglerne der er gældende for højere regnskabsklasser. Modsat ved de skattemæssige afskrivninger, hvor investorerne ønsker at opnå så højt et afskrivningsgrundlag som muligt, så har investorerne i kommanditselskabet ikke samme interesse, da man her er interesseret i at opnå så lave afskrivninger som muligt. 45

47 Perspektivering Da jeg startede på denne afhandling, var min forestilling, at jeg efterfølgende ville være enig i den praksis, domstolen og de administrative myndigheder har fastslået. På nuværende tidspunkt må jeg dog erkende, at det ikke er den følelse, jeg sidder tilbage med i kroppen. Det er gået op for mig, at der er tale om et komplekst område, og jeg har derfor heller ikke på nuværende tidspunkt, været i stand til at danne mig en fuldstændig holdning til, hvorvidt jeg mener, at denne praksis er hensigtsmæssig, eller hvorvidt der skulle ske lovændringer for at få en mere hensigtsmæssig retsstilling. Umiddelbart mener jeg, at det er en logisk fortolkning af måden at opgøre anskaffelsessummen, når domstolene, og de administrative instanser har fastslået, at udbyderhonoraret ikke kan medtages i afskrivningsgrundlaget. Efter min mening så vedrører udbyderhonoraret ikke ejendomskøbet, men nærmere selve etableringen af investeringsprojektet, altså ligesom Højesteret også kommer frem til. Det giver god mening, at investorerne ikke kan fradrage omkostninger, som de har betalt til en udbyder for at tilrettelægge investeringsprojektet. Den praksis der på nuværende tidspunkt findes for brugte anparter, er på den ene side nødvendig for, at den anden investor ikke bliver stillet bedre end den oprindelige investor. På den anden side finder jeg det problematisk, eftersom at man ikke inden for andre områder, skal henlægge en del af købesummen til værdien af deltagelse i en igangværende virksomhed. Hvis man i stedet for at købe anparter i et investeringsprojekt, køber en andel i en lægepraksis, eller et advokatkontor, så skal man ikke henlægge en del af beløbet, som man gør det ved et investeringsprojekt. Den del der henlægges ved investeringsprojekter, vil i stedet blive behandlet som goodwill, hvilket der kan afskrives på. Der kommer altså til at opstå en situation, hvor det afgørende er, om hvilket selskab man køber sig ind i, hvordan anskaffelsessummen skal behandles. Når man kigger på kommanditselskabernes regnskaber, så havde jeg også først troet, at der her ville være en forskel på det afskrivningsgrundlag, selskabet ville kunne bruge her, og investorernes skattemæssige afskrivninger. Men igen var tingene ikke, som jeg først havde antaget. Til gengæld virker den opgørelse af afskrivningsgrundlaget, der findes for regnskabsmæssige afskrivninger hensigtsmæssig, eftersom at det kun er de omkostninger, der kan henføres direkte, der kan medtages i afskrivningsgrundlaget. Det giver god mening, at omkostninger der ikke kan henføres direkte til ejendommen, må fradrages på en anden måde end ved at blive tillagt afskrivningsgrundlaget. 46

48 Litteraturliste Bøger - Håndbog i årsregnskab; Redigeret af Clausen, Dennis; Forening af yngre revisorer; 4 udgave Lærebog om indkomstskat; Michelsen, Aage; Askholt, Steen; Bolander, Jane; Engsig, John; Madsen, Liselotte; Jurist- og økonomforbundets Forlag; 15. udgave; Overblik, inspiration, viden, Regnskabshåndbogen 2015; PwC, Selskabsformerne lærebog i selskabsret; Munck, Noe og Kristensen, Lars Hedegaard; Jurist og Økonomforbundets Forlag; 6. udgave; 2010 Links - Nøgletal for K/S Savontie (Kommanditselskabet i SKM HR - Partnerselskaber P/S kommanditaktieselskaber Selskabsadvokaterne - Publikation om årsregnskabsloven Beierholm - Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme DN Erhverv - RevisorPosten Værd at vide om investeringsejendomme IBO Artikler - ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen - Beskatning af genvundne afskrivninger på udbyderhonorar SKM VLR Tommy V. Christiansen - Jus ejendomsanparter Tommy V. Christiansen - Jus Opgørelse af afskrivningsgrundlaget for investor i ejendomsanpartsprojekter Tommy V. Christiansen - Jus2009, Brugte anparter Tommy V. Christiansen - Jus Ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 47

49 - Jus ejendomsanparter videresalg Østre landsrets dom af 20/ Tommy V. Christiansen - Jus ejendomsanparter køb og videresalg osv. Tommy V. Christiansen - SR Ny højesteretsdom om afskrivningsgrundlaget for afskrivningsberettigede ejendomme i relation til projektomkostninger Ole Bjørn - SR Projektomkostninger Udbyderhonorar Frede Holm-Hartvig - SR Udvalgte domme, kendelser og afgørelser Inge Langhave Jeppesen - UFS Skattemæssig behandling af udbyderhonorar i anpartsprojekter Inge Nilsson og Anders Kiærskou Styresignaler og juridiske vejledninger - C.H Den juridiske vejledning Fordeling af overdragelsessummer på aktiver - SKM SKAT - SKM SKAT Domsregister - SKM VLR - SKM HR - SKM HR - SKM SR - SKM VLR - SKM HR - SKM LSR - SKM HR - SKM LSR - SKM HR - SKM SR - SKM HR - SKM SKM SKM HR 48

50 Bilag 1 Figur 1 77 Tabel