Generationsskifte. Udlejningsejendomme. Lilly Jeppesen Registreret Revisor FRR Vestergade 165a, 1. sal 5700 Svendborg, Tlf.

Størrelse: px

Starte visningen fra side:

Download "Generationsskifte. Udlejningsejendomme. Lilly Jeppesen Registreret Revisor FRR Vestergade 165a, 1. sal 5700 Svendborg, Tlf."

Kurt Krog
8 år siden
Visninger:

1 Generationsskifte af Udlejningsejendomme Lilly Jeppesen Registreret Revisor FRR Vestergade 165a, 1. sal 5700 Svendborg, Tlf

2 Indehavere Lilly Jeppesen Registreret Revisor FRR Eva Kristensen Registreret Revisor FRR Side 1

3 Medarbejdere Stine Eden Revisor HD (R) Jane V. Kraft Revisor HD (R) Sabine S. Larsen Revisor HD (R) Jesper Beese Skatterevisor SRF Hanne Hornstrup Revisor HD (R) Kenneth Hansen Revisor Merkonom Side 2

4 Baggrund Lilly Jeppesen Registreret Revisor FRR - KPMG fra RevisorGruppen, selvstændig siden Medlem af udlejerforeningens bestyrelse i 10 år - Lægdommer for boligretten i ca. 8 år - Revisor for mange investeringsselskaber med forskellig ejendomsportefølge både i størrelser, pris, kapital og ejertid - Herunder investeringejendomme der er privatejet / familieejet Side 3

5 Dagens program Generationsskifte: 1. Hvem skal / kan arve? 2. Hvordan er beskatningen ved salg? 3. Hvordan opgøres boafgiften / gaveafgiften 4. Kan der succederes i arvgivers sted? 5. Overvejelser om finansiering ved generationsskifte? 6. Evt. gennemgang af beskatning ved anvendelse af VSO Side 4

6 Hvem skal / kan arve? Testamente? Siden 2008 er tvangsarven reduceret fra 50% til 25% dvs. at 75% kan man disponere over via testamente Derfor tænk på om arveloven er god nok til din situation Overvej altid testamente konsulter advokat Lav altid testamente ved samlevende uden ægteskab, særbørn osv. Har de nærtstående parter den fornødne viden om drift af udlejningsejendomme? Side 5

situation Overvej altid testamente konsulter advokat Lav altid testamente ved samlevende uden

7 Eksempel Forudsætninger: Købesum ejendomme i Off. ejendomsværdi Off. ejendomsværdi Markedsværdi Off. ejendomsværdi Gæld gæld i ejendommene Alle beløb er kontantomregnede Side 6

000.000 Off. ejendomsværdi 2010 13.000.000 Gæld gæld i ejendommene 5.

8 Skattemæssig fortjeneste v.salg Kontantomregnet salgssum Anskaffelsessum: Ejendomsværdi % halvdelen af forskellen mellem denne værdi og vurderingen i I alt Forbedringer: Diverse forbedringer i ejertiden, som ikke er fradraget ved indkomstopgørelsen, reduceret med kr. pr. indkomstår Forbedringer pr. år fra kr Skattemæssig fortjeneste Side 7

000 halvdelen af forskellen mellem denne værdi og vurderingen i 1996 250.000 I alt 5.750.

9 Skat og likviditet personlig drift Skattemæssig fortjeneste - afrundet Beregnet skat heraf max 56% Provenu: Salgssum Gæld i ejendommene Beregnet skat jf. ovenstående Provenu 4.960,000 Side 8

000 Provenu: Salgssum 15.000.000 Gæld i ejendommene -5.000.000 Beregnet skat jf.

10 Skat og likviditet i selskabsform Skattemæssig fortjeneste - afrundet 9, Beregnet skat heraf 25% Provenu af aktier: Salgssum Gæld i ejendommene Beregnet skat jf. ovenstående Værdi af aktier Fradrag for anskaffelsessum aktier 0 Fortjeneste aktier Udbytteskat heraf 42% (afrundet) (28% af ) Samlet maximal skat i selskab 56,5% (personligt 56%) Side 9

000 Værdi af aktier 7.750.000 Fradrag for anskaffelsessum aktier 0 Fortjeneste aktier 7.750.000 Udbytteskat heraf 42% (afrundet) -3.

11 Boafgift Boafgift: (uddrag) Ægtefælle Ingen Børn, stedbørn og disses afkom 15% Forældre 15% Person med fælles bopæl i 2 år 15% ( ægteskab bør måske overvejes ) Alle andre (herunder søskende) 36,25% Bundfradrag Side 10

fælles bopæl i 2 år 15% ( ægteskab bør måske overvejes )

12 Gaveafgift Gaveafgift: (uddrag) Ægtefælle Ingen Børn, stedbørn og disses afkom 15% Forældre og stedforældre 15% Person med fælles bopæl i 2 år 15% Bundfradrag Svigerbørn (bundfradrag ) 15% Alle andre (herunder søskende) skattepligt Side 11

13 Eksempel - fortsat Boafgift ejendomme i personligt regi: Ægtefælle Ingen Børn og børnebørn mv. 15% af ca Provenu herefter Boafgift ved salg af aktier: Ægtefælle Ingen Børn og børnebørn mv. 15% af ca Provenu herefter Side 12

14 Kan der succederes? Succesion: Succession betyder, at fx børn kan indtræde i forældres skattemæssige anskaffelsessum i ejendomme eller aktier Der er desværre ikke mulighed for at succedere i virksomheder, hvor 75% eller mere af aktiverne udgør udlejningsejendomme Side 13

skattemæssige anskaffelsessum i ejendomme eller aktier Der er

15 Indskud på pensionsordning Pensioner: Indskud på pensionsordning er et glimrende element til at nedbringe skatten ved realisation af en skattepligtig fortjeneste Der kan dog ikke indskydes på ophørspension, når virksomhedsdriften stammer fra udlejningsejendomme Der kan indskydes indtil 30% af årets overskud på pension (fritaget for max. På ) til 2014 Alternativt livrente Side 14

ophørspension, når virksomhedsdriften stammer fra udlejningsejendomme Der kan indskydes indtil

16 Salg til nærtstående Salg til nærtstående: Hvis ejendommene ejes i personligt regi kan de overdrages til den offentlige vurdering 15% (cirkl.nr.185 af 1982) I eksemplet 13 mio. 15% = ca. 11 mio. kr. Registreringsafgift 0.6% af 11 mio Sparet skat 56% af 4 mio.kr. = 2,240 mio. kr. Måske problemer med finansiering heraf Har de nærtstående den fornødne viden om drift af udlejningsejendomme? Side 15

Registreringsafgift 0.6% af 11 mio. 66.000 Sparet skat 56% af 4 mio.kr. = 2,240 mio. kr.

17 Salg af aktier til nærtstående Salg af aktier til nærtstående: Hvis ejendommene ejes i selskab kan de ikke overdrages til den offentlige vurdering 15% Værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien. Kendes handelsværdien af den unoterede aktie ikke, f.eks. fordi aktierne ikke har været omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke anses for at være egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i formueskattekursen. Måske problemer med finansiering heraf Har de nærtstående den fornødne viden om drift af udlejningsejendomme? Side 16

fordi aktierne ikke har været omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke anses for at være egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien,

18 Salg af aktier med ejendomme Værdi af aktier: (Ændrede forudsætninger, således at der er medtaget forventet maximal belåning i ejendommene på 60% i realkreditinstitut og overskydende likviditet er udloddet som udbytte for at reducere kapitalkrav hos en evt. køber) Aktiver: Markedsværdi af ejendomme Gæld i ejendomme max 60% Udskudt skat af beregnet fortjeneste Egenkapital Den udskudte skat anvendes her til finansiering af ejendomssalget og kan dermed lette handlen. Side 17

køber) Aktiver: Markedsværdi af ejendomme 15.000.000 Gæld i ejendomme max 60% -9.000.000 Udskudt skat af beregnet fortjeneste -2.

19 7. VSO og ægtefæller Overdragelse af virksomhed til ægtefællen Hvis virksomhedens overdrages til den anden ægtefælle og den anden forestår driften fremadrettet, indtræder den anden ægtefælle i overdragers skattemæssige stilling (succession) jf. KSL 26 A. Side 18

anden forestår driften fremadrettet, indtræder den anden

20 1. Historik og formål med VSO Historik Indført i 1987 som følge af skattereform Nye begreber Personlig indkomst Kapitalindkomst Skattepligtig indkomst Medførte fald i værdi af fradrag fra max. 73% til ca. 50% Udvikling i virksomhedsskatten og (selskabsskatten) : 50% : 38% : 34% : 32% : 30% : 28% 2007 : 25% Side 19

21 1. Historik og formål med VSO Formål med VSO Opretholde fuld fradragsværdi af renter Sidestille beskatning af afkast ved investering i egen virksomhed med beskatning af renteindtægter m.v. (kapitalafkastet). Udjævning af beskatning af svingende indkomster fra år til år (udskydelse af beskatning ved opsparing i VSO). Beskatning af personlig virksomhed tilnærmes beskatning af selskaber. Side 20

22 9. Overskudsdisponering i VSO Overskud virksomhed efter renter Kapitalafkast (K.I) Resterende overskud Hævet (overført) resterende overskud (P.I.) Indkomst til virksomhedsbeskatning 75% Årets opsparede overskud Årets virksomhedsskat Resterende overskud opdeles i hævet (overført) overskud som er personlig indkomst og virksomhedsindkomst der igen opdeles i opsparet overskud og virksomhedsskat. 25% Det er derfor som udgangspunkt hele det resterende overskud der kan beskattes som virksomhedsindkomst, hvis der ikke er nogen hævninger i virksomheden. Tilgang på konto for opsparet overskud bliver i så tilfælde 75% af resterende overskud. Det er hævningerne i virksomheden, der bestemmer hvordan der fordeles. Både de faktiske hævninger og de beløb, der anses for hævet jf. hæverækkefølgen. Side 21

23 4. Hvad kan VSO bruges på Beboelsesejendomme med mere end 2 lejligheder Indgår fuldt ud i VSO Også med den lejlighed, som ejer selv bebor som følge af, at han beskattes af den objektive udlejningsværdi. Dog undtaget de ejendommen, hvor der er en vurdering på ejers lejlighed (ejd. med 3 6 lejligheder og visse bofællesskaber). I disse tilfælde indgår kun den del af ejendomsværdi, der ikke tjener til bolig for ejere, kan indgå i VSO. Side 22

Relaterede dokumenter

30. marts 2014 Specialkonsulent Lone Hauge, Økonomi & Virksomhedsledelse ÅRSMØDE I ØKONOMI DLS

30. marts 2014 Specialkonsulent Lone Hauge, Økonomi & Virksomhedsledelse ÅRSMØDE I ØKONOMI DLS KORT OM VIRKSOMHEDSORDNINGEN Virksomhedsordningen har følgende hovedformål: At give fuld fradragsværdi for