ÅRHUS KOM MUN E. Magistratens 2. Afdeling Juridisk-Teknisk Kontor. Rådhuset Århus C

Transkript

1 ÅRHUS KOM MUN E. Magistratens 2. Afdeling Juridisk-Teknisk Kontor. Rådhuset Århus C INDSTILLING Til Århus Byråd 4. april 2005 via Magistraten J.nr. JTK/04/00762 Den Ref.: Tlf.nr. hj/ar Frederiks Allé /Ole Rømers Gade 7, Århus C - nedrivning af erhvervsbygning - opførelse af beboelsesbygning 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at nedrive en erhvervsbygning på bagarealet. Derefter ønskes der opført en beboelsesbygning i 2 etager med 3 lejligheder. En naboorientering har resulteret 15 indsigelser underskrevet af 21 beboere i området. I indsigelserne fremhæves det især, at nybyggeriet vil give forringede lysforhold og indbliksgener. Der udtrykkes også ønske om, at erhvervsbygningen fjernes, og at opholdsarealerne derved forbedres. Stadsarkitektens Kontor vurderer, at forholdene forbedres ved nedrivningen af erhvervsbygningen og opførelsen af nybyggeriet. Det indstilles derfor, at projektet godkendes. 2. Beskrivelse af indstillingen Frederiks Allé /Ole Rømers Gade 7 er en ejendom, der strækker sig fra Frederiks Allé til Ole Rømers Gade. På bagarealet mellem forhusbebyggelserne ligger en ældre erhvervsbygning, som ønskes nedrevet. Derefter ønskes der opført en beboelsesbygning i 2 etager med 2 lejligheder i stueetagen og 1 lejlighed på 1. sal. Etagearealet bliver ca. 160 m2. Den eksisterende lagerbygning, der også er i 2 etager, har et etageareal på 138 m2. Der vedlægges følgende bilag: Oversigtskort Situationsplan + facadetegning Indsigelser. Byggeriet kræver ikke dispensation. I stedet for skal kommunen vurdere, om byggeriet kan placeres på grunden, og kommunen skal lade følgende forhold indgå i bedømmelsen: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i et område. Kommuneplanen kan være vejledende.

2 Side 2 Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse herunder opholdsarealer for beboerne. I kommuneplanen ligger bygningen i område CE, der er fastlagt til bydelscenter. I et sådant område kan der opføres boliger. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 5 etager, og den skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje med nabobebyggelsen. Der har i 2 omgange været foretaget naboorientering om projektet. Den 1. naboorientering gav anledning til en række indsigelser og Magistratens 2. Afdeling besluttede derfor, at der skulle foretages en undersøgelse blandt karreens ejere og lejere om interessen for en gårdforbedring Hvis undersøgelsen viste den fornødne interesse for en gårdforbedring, kunne der med forbehold af Byrådets godkendelse ske nedrivning af bagbygning med henblik på etablering af opholdsarealer. Der viste sig imidlertid kun interesse for gårdforbedringen blandt ca. 20 % af karreens ejere og lejere, hvorfor planerne om gårdforbedring blev opgivet. Derefter blev der foretaget en ny naboorientering Resultatet af de 2 naboorienteringer er 15 indsigelser underskrevet af 21 beboere i området. I indsigelserne fremhæves det især, at nybyggeriet vil give forringede lysforhold og indbliksgener. Der udtrykkes også ønske om, at erhvervsbygningen fjernes, og at opholdsarealerne derved forbedres. Vi kan citere følgende indsigelse fra ejerne af Ole Rømers Gade 11, idet denne indsigelse er repræsentativ for de indsigelser, der er fremkommet: Det er en klar forringelse af vores ejendomsværdi, hvis der gives tilladelse til at forøge højden ifht. eksisterende bygning samt ændre anvendelsen fra erhverv til beboelse. Den foreslåede bygning orienterer sig mod og vil dominere vores have væsentligt. Kvarteret i Ole Rømersgade er, som bekendt, attraktivt, og haverne er en væsentlig del af denne attraktion. Vi foreslår i stedet, at den slet vedligeholdte, lagerbygning 3 nedrives. Som man kan se på situationsplanen vil dette give beboerne i Frederiks Allé anstændige opholdsarealer og give denne del af karreen et tilskud af lys og luft. Placeringen af den 7,5 m høje bygning så tæt ved skel finder vi meget alarmerende og meget generende. Den eksisterende bygning 3 er en lagerbygning med en højde på ca. 5,5 m, dvs. at forslaget om en ny bygning på 7,5 m hæver bygningshøjden uanstændigt. Ydermere kommer, at forslaget går ud på at ændre anvendelse fra lagerbygning til boliger, der alle aftener og weekender vil give et stærkt generende indblik fra de foreslåede nye boliger til en række haver samt direkte indblik i stue, soveværelser og toilet/badeværelse i vores bolig. Vi er i øjeblikket belastet af indblik fra kommunes ejendomme i Ole Rømersgade samt en ca. 30 m2 stort plastik kunstudsmykning, som tager udsyn og lys fra denne side af huset. Dette har vi været nødsaget til at indrette os efter.

3 Side 3 Vores frirum er derfor haven og den del af huset, der vender mod nord. Såfremt der tillades boligbyggeri på arealet med den gamle lagerbygning i nr. 7, forsvinder disse fristeder for os, da indbliksgenerne vil være så store, at lige meget hvor vi er i haven eller i huset vil føle os overvåget og voldsomt generet. Det vil ikke være muligt, at opholde sig ugenert i bare ét rum - ej heller på badeværelser - uden indbliksgener fra eventuelle kommende beboere. De øvrige indsigelser vedlægges sammen med fotos, der er fremsendt af nogle af beboerne. I nogle af indsigelserne henvises der til, at der tidligere er givet afslag på ansøgning om nybygning på bagarealet. Dette afslag blev givet i 2002 og vedrørte et byggeri i 3 etager. Det aktuelle projekt er kun i 2 etager. Den projekterende arkitekt har følgende bemærkninger til indsigelserne: Generelt: I forhold til det i 2001/2002 fremsendte projekt med deraf følgende indsigelser er det foreliggende i høj grad revideret efter disse indsigelser idet bygningshøjden er reduceret fra 3 til 2 etager svarende til nuværende højde og vinduer i gavl mod syd ændret til fast indmurede uigennemsigtige glasbyggesten. Den ombyggede bygning vil derfor ikke fremtræde mere dominerende end i dag snarere tværtom, se nedenfor. Ligeledes er de påberåbte indbliksgener til haverne i Ole Rømers Gade elimineret. Indsigelser nr f, 17, 18: Højden af den ombyggede bygning vil blive 5,5 m til tagkant både ved for- og bagfacade svarende til eks. forfacade, mens der alene til tagryg vil blive ca. 7,25 m. Højden på den nuværende bagfacade er ca. 6,5 m så her sker der en klar forbedring. Med hensyn til indbliksgener se generel kommentarer. Indsigelse nr. 25h: Den angivne fotovinkel er ikke relevant idet hovedfacaden er drejet så meget at indblik ikke er mulig herfra ligesom der hverken er foreslået almindelige eller franske altaner som ville kunne medføre indbliksgener. Indsigelse nr. 25j: Højden på bagfacaden mod nr. 105 reduceres fra 6,5 til 5,5 m hvorfor skyggeforholdene i gården her faktisk forbedres idet taghældningen på den ombyggede bygning ligger under solindfaldsvinklen (20 grader). Indsigelse nr. 5: Der er i høj grad sket ændringer ift. det første projekt, se generel kommentar. Stadsarkitektens Kontor har følgende bemærkninger til indsigelserne: Bemærkningerne gives på baggrund af en gruppering af indsigelserne i de gennemgående temaer. Pkt. a. Ny bebyggelse skal ikke tillades. I stedet skal der indrettes opholdsarealer. Pkt. b. Ny bebyggelse giver skygger.

4 Side 4 Pkt. c. Ny bebyggelse medfører indbliksgener for naboejendommene. Pkt. d. Ændret anvendelse fra erhverv til bolig. ad. pkt. a. Ny bebyggelse skal ikke tillades. I stedet skal der indrettes opholdsarealer. Byggeansøgningen har tidligere været forelagt beboerne i og omkring ovennævnte ejendom og givet anledning til indsigelser. Som følge heraf besluttedes, at der herfra skulle foretages en undersøgelse blandt karreens ejere og lejere om interessen for en gårdforbedring i karreen. I den forbindelse blev det oplyst, at hvis undersøgelsen viste den fornødne interesse for en gårdforbedring, kunne der med forbehold af Byrådets godkendelse etableres opholdsarealer, hvor ovennævnte bagbygning er beliggende, som så skulle nedrives. Der viste sig imidlertid kun interesse for gårdforbedring blandt ca. 20 % af karreens ejere og lejere, hvorfor det besluttedes, at der herfra ikke ville ske yderligere. Stadsarkitektens Kontor vurderer, at der ikke har været den fornødne interesse for opholdsarealer blandt områdets beboere og vil derfor ikke modsætte sig nybebyggelsen. ad. pkt. b. Ny bebyggelse giver skygger. Skyggeforholdene i gården til Frederiks Allé 105, vil blive forbedret i forhold til nu, da højden på den ny bebyggelses bagfacade reduceres fra 6,5 m til 5,5 m. Endvidere vil taghældningen ligge under solindfaldsvinklen (20 o ). ad. pkt. c. Ny bebyggelse medfører indbliksgener for naboejendommene. I gavlen mod sydøst indmures uigennemsigtige glasbyggesten. Facaden mod sydvest er drejet så meget i forhold til bebyggelserne langs Ole Rømers Gade, at indbliksgenerne er yderst begrænsede. ad. pkt. d. Ændret anvendelse fra erhverv til bolig. Stadsarkitektens Kontor vurderer ikke, at 3 boliger vil belaste området mere end erhverv. Med disse bemærkninger skal Stadsarkitektens Kontor anbefale, at indsigelserne ikke giver anledning til ændringer i projektet og anbefale, at projektet godkendes. Under henvisning til de af Stadsarkitektens Kontor fremførte bemærkninger skal vi indstille, at projektet godkendes. 3. Beslutningspunkter Magistratens 2. Afdeling indstiller, 1. at projektet godkendes Poul B. Skou

5 Side 5 / Bjarne Knudsen Bilag vedlagt til alle kun elektronisk: Oversigtskort Situationsplan + facadetegning Indsigelser