Markedsundersøgelse vedr. nye fællesmagasiner Opsamling

Transkript

1 Markedsundersøgelse vedr. nye fællesmagasiner Opsamling 2. december 2014 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, CVR-nr

2 Indledning Bygningsstyrelsen har på vegne af Kulturministeriet i henhold til Bekendtgørelse nr af 04/10/2013 om kvalitet, OPP og totaløkonomi i offentligt byggeri gennemført en OPP-forundersøgelse vedrørende et større fællesmagasin for en række statslige institutioner. Fællesmagasinet skal opbevare arkiv- og biblioteksmateriale samt natur- og kulturhistoriske genstande. I forbindelse med OPP-forundersøgelsen har Bygningsstyrelsen gennemført en markedsundersøgelse blandt potentielle tilbudsgivere inden for rammerne af den tekniske dialog. Følgende aktører deltog i markedsundersøgelsen: A. Enggaard KPC DEAS og MT Højgaard GVL Entreprise Kemp & Lauritzen og Thanex Alectia. Markedsundersøgelsen blev gennemført på baggrund af informationsmateriale, der var offentliggjort på bygst.dk. Nedenstående syv temaer blev drøftet med de enkelte aktører i markedsundersøgelsen: Tema 1: Udformning af eventuel OPP-model Tema 2: Kontraktens omfang Tema 3: Håndtering af særlige tekniske krav Tema 4: Mulighederne for totaløkonomisk optimering Tema 5: Risikodeling Tema 6: Håndtering af forhold vedrørende grund, herunder placering Tema 7: Aftaleperiode. De deltagende aktører tilkendegav ved gennemførelsen af OPP-forundersøgelsen, at deres udtalelser og vurderinger generelt set hvilede på en begrænset mængde af information om det konkrete projekt og i højere grad deres tidligere erfaringer med gennemførelsen af OPP-projekter. Supplerende informationer I forbindelse med gennemførelsen af markedsundersøgelsen blev følgende informationer (ud over de i informationsmaterialet indeholdte oplysninger) delt med de deltagende aktører: Der er hovedsageligt tale om en magasinbygning til opbevaring af lavfrekvente materialer. Det vil således kun være få medarbejdere, der vil have deres daglige gang i magasinfaciliteterne. Magasinbygningen forventes at indeholde besøgsrum til forskere. Byggesagen vil skulle bestykkes med sikring, der ligger ud over det gængse niveau. Magasinfaciliteterne forventes kun i meget begrænset omfang at give mulighed for at lukke dagslys ind (i form af vinduer). Dette skyldes blandt andet et fokus på at skabe en meget tæt bygningskrop uden for mange samlinger med henblik på at sikre opfyldelsen af de fremtidige klimakrav. Der findes eksempler på tilsvarende byggerier. PwC 2 af 6

3 Der er en forventning om en øget brug af digitalisering, hvilket vil mindske behovet for fremtagning og tilbagesætning af de opbevarede genstande. Magasinet vil, i modsætning til traditionelle lagerhaller, forventeligt kun indeholde et indgangsparti. PwC 3 af 6

4 Opsamling Tema 1 Udformning af eventuel OPP-model Flere af aktørerne vurderer overordnet set, at den beskrevne OPP-model er hensigtsmæssigt udformet, og at den vil have deres interesse, såfremt fællesmagasinerne udbydes som et OPP-projekt. En mindre forudbetaling (fx 10 %) i forbindelse med ibrugtagning har ingen betydning for aktørernes interesse. De fleste af aktørerne foretrak således en OPP-model uden forudbetaling frem for en OPP-model med forudbetaling. Flere af aktørerne tilkendegav, at det er vigtigt at have en aftale ved aftaleperiodens ophør, hvor staten har ret til at tilbagekøbe magasinfaciliteterne til en på forhånd aftalt pris og til en på forhånd aftalt stand, ligesom OPP-leverandøren har en ret til at sælge aktivet til staten på tilsvarende vilkår. To af aktørerne vurderede, at det ville være mere hensigtsmæssigt at udbyde projektet med offentlig finansiering (en af disse aktører vurderede, at OPP med offentlig finansiering ville være mest hensigtsmæssig, mens en anden vurderede, at det ville være hensigtsmæssigt med et mere traditionelt udbud). De fleste af aktørerne vurderede, at projektet havde en passende størrelse set i forhold til et eventuelt udbud som OPP med privat finansiering. Tema 2 Kontraktens omfang Flere af aktørerne påpegede, at der var mange forskellige modeller for en afgrænsning af driftsydelser indeholdt i OPP-kontrakten. Flere af aktørerne påpegede, at det var vigtigt, at der i driftsfasen var en klar ansvarsdeling mellem OPP-leverandøren og brugerne. Flere af aktørerne påpegede, at OPP-kontrakten som minimum skulle indeholde: o Vedligehold af klimaskærm o Drift af tekniske installationer o Udvendigt renhold (terræn) Flere af aktørerne påpegede, at OPP-kontrakten kunne indeholde følgende delydelser, men at der skulle foretages en konkret vurdering af, om det ville være hensigtsmæssigt at inkludere disse: o Indvendigt vedligehold o Rengøring o Drift af sikkerhedsudstyr (kameraer mv.) o Vedligehold af reolsystemer. Flere af aktørerne påpegede, at OPP-kontrakten ikke skulle indeholde: o Genstandshåndtering o Vagt og sikring [fysisk kontrol, vagtberedskab mv.] Tema 3 Håndtering af særlige tekniske krav De fleste af aktørerne mente, at det var muligt at udbyde etableringen og driften af fællesmagasinet som et OPP-projekt, selvom projektet ville indeholde en række detaljerede tekniske krav. Flere af aktørerne vurderede, at de forholdsvis snævre udfaldskrav i forhold til temperatur, luftfugtighed og samlet energiforbrug ville være med til at indsnævre mulighederne for forskellige tekniske løsningsforslag. Flere aktører vurderede dog, at der uanset de snævre udfaldskrav fortsat ville være plads til, at flere forskelige tekniske løsningsforslag til imødekommelse af udfaldskravene. PwC 4 af 6

5 Flere af aktørerne mente, at de i informationsmaterialet beskrevne udfaldskrav godt kunne håndteres inden for rammerne af en OPP-kontrakt. En af aktørerne påpegede, at det ikke gør OPP mindre interessant, såfremt der er få løsningsmuligheder. Det vil dog mindske forskellen på OPP og et traditionelt projekt (fx hovedentreprise), da det mindsker optimeringspotentialet. Flere af aktørerne påpegede, at en stramning af udfaldskravene i forhold til fx luftfugtighed og temperatur ville være med til at begrænse mængden af mulige tekniske løsningsforslag, men at der fortsat ville være plads til nytænkning og mulighed for flere forskellige løsninger til opfyldelse af udfaldskravene. Flere af aktørerne påpegede, at for at sikre de bedste muligheder for at imødekomme de tekniske krav til magasinfaciliteterne samt for at give mulighed for en dialog omkring flere forskellige tekniske løsningsforslag burde den konkurrenceprægede dialog benyttes som udbudsprocedure. Flere af aktørerne påpegede, at der også ved et udbud som OPP gennemføres en proces for brugerinddragelse efter kontraktunderskrift, hvor der sker en løbende inddragelse af de fremtidige brugere i projekterings- og anlægsfasen. Staten kan ved udformningen af udbuddet selv påvirke omfanget af brugerinddragelse. De fleste aktører vurderede, at det var muligt at sikre en vedvarende opfyldelse af de opstillede udfaldskrav og var indforståede med, at der kunne stilles krav om relevante overvågnings- og sikringssystemer samt nødberedskab. De fleste af aktørerne var indforståede med, at staten kunne stille krav om mulighed for indtræden i en begrænset periode med henblik på at sikre den fortsatte drift i overensstemmelse med de opstillede udfaldskrav. De fleste af aktørerne vurderede, at det var muligt at opstille en bodsmekanisme, der straffede OPP-leverandøren ved manglende efterlevelse af udfaldskravene der var dog også blandt alle aktørerne enighed om, at da der var tale om uvurderlige genstande med stor kulturhistorisk værdi, ville det ikke være muligt at beskrive en retfærdig og hensigtsmæssig bodsmekanisme udelukkende ved hjælp af økonomiske incitamenter. Tema 4 Mulighederne for totaløkonomisk optimering Flere af aktørerne påpegede, at der kan indarbejdes incitamentsmodeller, der sikrer en løbende implementering af nye og totaløkonomisk mere optimale løsningsforslag, samt at det vil være muligt for staten at få del i de økonomiske gevinster. Andre aktører påpegede, at OPP-leverandøren ville medtænke disse optimeringsmuligheder ved tilbudsafgivelse, og at det derfor kunne være svært for staten at få del i disse. Flere af aktørerne vurderede, at omfanget af driftsydelser ville have betydning for, hvor stort et totaløkonomisk potentiale der kunne realiseres i driftsfasen. En af aktørerne vurderede, at såfremt omfanget af driftsydelser var meget småt, ville OPP være mindre fordelagtigt. Flere af aktørerne vurderede, at såfremt der ikke var et væsentligt energiforbrug, ville der heller ikke være totaløkonomisk optimeringspotentiale forbundet hermed. Flere af aktørerne vurderede, at et udbud som OPP gav gode muligheder for en totaløkonomisk optimering i forhold til bygningsvedligehold samt drift af tekniske installationer. Flere af aktørerne vurderede, at selvom der blev opstillet en række specifikke udfaldskrav til fx temperatur, luftfugtighed mv., ville der forventeligt fortsat være gode muligheder for en totaløkonomisk optimering. En af aktørerne påpegede, at de beskrevne udfaldskrav ikke ville give rum til innovation og nye tekniske løsningsforslag, hvilket ville medføre, at et udbud som OPP ikke ville føre til en totaløkonomisk optimering. PwC 5 af 6

6 Tema 5 Risikodeling Flere af aktørerne vurderede, at de som eventuelle ejere naturligt ville påtage sig en ejers sædvanlige risici i anlægs-og driftsfasen. Flere af aktørerne påpegede, at det var vigtigt at oplyse tilbudsgiverne om den daglige brugeradfærd i fællesmagasinet samt vigtigt at medtænke brugeradfærden ved udarbejdelsen af forslag til risikodeling. Flere af aktørerne påpegede, at der var flere muligheder for en hensigtsmæssig håndtering af forbrugsrisici, herunder mulighed for at staten i højere grad kunne påtage sig mængderisici. Staten kunne i denne forbindelse stille krav om, at OPP-leverandøren eksempelvis skulle imødekomme en række dokumentationskrav i forhold til bygningens tæthed mv. I forhold til risici vedr. konkurs vurderer flere af aktørerne, at staten vil være godt stillet ved et udbud som OPP. Dette skyldes dels OPP-kontraktens udformning, samt at staten forventeligt får en solid aftalepart i form af et pensionsselskab, såfremt projektet udbydes som OPP-projekt. Flere af aktørerne påpegede, at de gerne vil påtage sig risikoen for de kendte forhold vedr. grunden, men at de ikke vil påtage sig risici forbundet med lokalplan, myndighedsgodkendelser mv. Tema 6 Håndtering af grunden Samtlige aktører mener, at det er mest fordelagtigt, hvis staten selv finder en grund og beskriver denne som led i udbudsmaterialet. De fleste af aktørerne vurderede, at det ville skabe megen støj, og at det ikke ville være hensigtsmæssigt for den fremtidige konkurrence, såfremt det blev stillet som krav, at tilbudsgiverne selv skulle tilvejebringe en grund. Flere af aktørerne påpegede, at eventuelle muligheder for en fremtidig udvidelse af magasinfaciliteterne bør medtænkes ved valg af grund. Såfremt staten ønsker det, påtager aktørerne sig gerne ejerskabet til den fremtidige grund grunden kan dog også stilles til rådighed for den vindende tilbudsgiver. Tema 7 - Aftaleperiode De fleste af aktørerne vurderede, at aftaleperioden i højere grad burde være mindst 20 år og ikke mere end 30 år. Flere af aktørerne vurderede, at der ved fastlæggelsen af aftaleperioden blandt andre forhold bør tages højde for: o Levetiden af de tekniske anlæg o Den forventede teknologiske udvikling o Inddragelsen af privat finansiering. PwC 6 af 6