ÅRHUS KOMMUNE - Magistratens 3. Afdeling Sundhed og Omsorg - Rådhuset Århus C

Transkript

1 ÅRHUS KOMMUNE - Magistratens 3. Afdeling Sundhed og Omsorg - Rådhuset Århus C INDSTILLING Til Århus Byråd Den 19. januar 2004 via Magistraten Tlf. nr.: Jour. nr.: 2001/00947 Ref.: Henning Madsen Overførsel af tidssvarende plejehjem og beskyttede boliger til lejeloven/ lov om almene boliger 1. Resume Folketinget vedtog i 2002 en ændring af lov om almene boliger, således at de plejehjemsværelser og beskyttede boliger, der har en tidssvarende standard, lovgivningsmæssigt kan overføres fra serviceloven til boliglovgivningen. Såfremt plejehjemsværelser og beskyttede boliger overføres til boliglovgivningen medfører det, at beboerne får lejerstatus og betaler husleje i stedet for boligafgift. Huslejens størrelse vil være på samme niveau som huslejen i tilsvarende boliger, og samtidig opnår beboeren mulighed for at få en boligydelse, der er afhængig af indkomsten. Beboerne på plejehjem og i beskyttede boliger betaler ikke en egentlig leje, men en boligafgift, der fastsættes på grundlag af udgifterne ved bygningens drift og den pågældende beboers økonomiske forhold. Magistratens 3. Afdeling har i nært samarbejde med Bedriftssundhedstjenesten i Borgmesterens Afdeling gennemgået afdelingens plejehjem og beskyttede boliger. Konklusionen af denne gennemgang er, at ingen af afdelingens plejehjemsværelser eller beskyttede boliger i dag opfylder de kriterier, der er krævet for at boligerne kan overføres til boliglovgivningen. I forbindelse med lovændringen har regeringen vurderet at der på landsplan ville kunne overføres boliger til boliglovgivningen. På landsplan svarer det til en samlet kommunal besparelse på 38,6 mio. kr. i 2003 stigende til 85,7 mio. i 2005 og fremefter. For Århus Kommune har besparelserne udløst en reduktion i bloktilskuddet på 2,1 mio. kr. i 2003 stigende til 4,6 mio. kr. i 2005 og fremefter.

2 Da Århus Kommune som nævnt ikke har boliger, der vil kunne overføres til boliglovgivningen, kan Århus Kommune ikke realisere denne besparelse. Magistratens 3. Afdeling foreslår at der i stedet iværksættes en gennemgribende modernisering af 210 beskyttede boliger, der er næsten tidssvarende, efter reglerne i lov om almene boliger. De 210 beskyttede boliger bliver derved til støttede pleje- og/eller ældreboliger, hvor moderniseringsudgifterne pt. vil kunne finansieres efter de gunstige vilkår i almenboligloven. Såfremt en sådan modernisering gennemføres på nuværende tidspunkt, vil det give et provenu til kommunen, da der i en modernisering efter almenboliglovens bestemmelser indgår et salg af de pågældende bygninger til den nye almene boligafdeling, der skal oprettes. Den nuværende årlige nettodriftsudgift for de 210 beskyttede boliger på ca. 1,3 mio. kr. ændres til en årlig driftsindtægt på ca. 2,1 mio. kr. ved en modernisering efter bestemmelserne i almenboligloven. Der vil altså herved ske en forbedring af Århus Kommunes økonomi med ca. 3,4 mio. kr. årligt. Magistratens 3. Afdeling foreslår, at det kommunale nettoprovenue ved en sådan regulær modernisering anvendes til igangsætning af moderniseringsprojekter i plejehjem og andre beskyttede boliger, der ikke til fulde lever op til reglerne i arbejdsmiljøloven. 2. Tidligere beslutninger Der er ikke tidligere truffet beslutninger i sagen. 3. Beskrivelse af indstillingen Baggrund: Ældre og personer med handicap, der har behov for en særlig bolig kan enten få tilbudt en plejehjemsplads eller beskyttet bolig efter reglerne i serviceloven eller en ældre- eller plejebolig efter reglerne i lov om almene boliger. Plejehjem og beskyttede boliger er institutioner under Socialministeriets lovgivning, mens ældre- og plejeboliger, der hører under Økonomi- og Erhvervsministeriets lovkompleks, er boliger, hvor beboerne har lejerstatus og betaler en egentlig husleje, hvortil der kan opnås boligstøtte. Muligheden for at overføre de eksisterende plejehjem og beskyttede boliger til boliglovgivningen blev taget op i forbindelse med plejeboligreformen i 1995, der gav kommunerne økonomiske incitamenter til at modernisere de utidssvarende plejehjem og beskyttede boliger og ombygge dem til ældre- eller plejeboliger. Ved ombygning til ældre- / plejeboliger sker der en automatisk overførsel til boliglovgivningen (almenboligloven). 2

3 På baggrund af plejeboligreformen vedtog Byrådet den 18. september 1996 Magistratens 3. Afdelings indstilling om ombygning og modernisering af utidssvarende plejehjemspladser til plejeboliger inden for ældreboliglovens rammer, herunder opførelse af erstatningsboliger samt servicearealer. Århus Kommune havde i 1996 godt 500 plejehjemsboliger og korttidspladser, der hverken havde bad eller toilet, og Byrådets beslutning den 18. september 1996 havde til formål at tage fat på modernisering og ombygning af 13 navngivne plejehjem, hvor alle eller en del af plejehjemmets boliger hverken havde bad eller toilet. På nuværende tidspunkt er 10 af de 13 projekter afsluttet, 1 projekt - Egely - er under byggeri og 1 projekt - Borgvold - afventer vedtagelse af lokalplan. Kun 1 af de 13 plejehjem er endnu i drift, nemlig Betaniahjemmet. Efterfølgende har Byrådet - senest med vedtagelsen af budgettet for 2004 og fremefter - besluttet at fortsætte moderniseringen af 7 bebyggelser med utidssvarende plejehjemspladser eller beskyttede boliger. Samlet er der tale om 356 boliger som har meget små toilet og baderum. Når den senest besluttede modernisering er gennemført, hvilket forventes at være sket i 2008, vil der fortsat være et stort antal plejehjemspladser eller beskyttede boliger som er institutioner under serviceloven. Det drejer sig samlet om 721 plejehjemspladser og 447 beskyttede boliger. I forbindelse med udarbejdelsen af 10-års anlægsanalysen foreslog Magistratens 3. Afdeling, at der blev afsat midler til at påbegynde en modernisering af denne gruppe boliger, men forslaget blev ikke prioriteret ind i den endelige fordeling af anlægsmidlerne. Med henblik på at fremme udviklingen fra institution til selvstændige boliger har Folketinget i 2002 vedtaget en ændring af lov om almene boliger mv., der giver kommunerne mulighed for at overføre tidssvarende plejehjem og beskyttede boliger til boliglovgivningen. Lovændringen: Kommunalbestyrelsen skal senest 31. december 2004 træffe beslutning om, at tidssvarende plejehjem og beskyttede boliger i kommunen omdannes til ustøttede almene plejeboliger eller ustøttede private plejeboliger. Med loven vil Folketinget skabe ensartede regler for beboerne, uanset om de bor i tidssvarende plejehjem/beskyttede boliger eller i ældre-/ plejeboliger. Loven indebærer således, at beboerne i tidssvarende plejehjem og beskyttede boliger også bliver lejere. Dernæst indebærer loven, at lejerne i disse boliger vil få fastsat en husleje, der stort set vil svare til lejen i tilsvarende ældre- eller plejeboliger. Ifølge bemærkningerne til loven var det vurderet, at boliger i Danmark vil kunne overføres til boliglovgivningen. Baseret på de fordelingsprincipper, der normalt anvendes ved fordeling af bloktilskuddene mellem kommunerne, er Århus Kommunes andel heraf beregnet til ca. 800 boliger. Omkring årsskiftet 2000/2001 udsendte Den Sociale Ankestyrelse en ny definition på begrebet tidssvarende plejehjem eller beskyttede boliger. På det grundlag blev det foreløbigt vurderet, at Århus Kommune maximalt ville have 86 beskyttede boliger, der kunne komme ind under denne betegnelse. 3

4 Magistratens 3. Afdeling kunne således forudse, at det i bedste fald kun ville være muligt at overføre et meget lille antal boliger til boliglovgivningen. Afdelingen henstillede derfor den 23. oktober 2001 til Socialministeriet, at det atter blev overvejet, om den anførte definition skulle være gældende for de boliger, der overføres til boliglovgivningen. De boliger, der agtes overført til boliglovgivningen, skal i henhold til bekendtgørelse nr af 20. december 2002 om omdannelse af tidssvarende plejehjem og beskyttede boliger til ustøttede almene eller private plejeboliger opfylde en række krav om adgangsforhold og indretning. De kommunalt ejede institutioner kan enten omdannes til ustøttede almene plejeboliger eller til ustøttede private plejeboliger. De selvejende institutioner, der omdannes til lejeboliger, skal overgå til regelsættet i den private lejelov (ustøttede private plejeboliger). I begge tilfælde er det fortsat kommunen, som skal visitere borgerne til boligerne. Med omdannelsen til lejeboliger skal beboerne betale husleje og depositum. Huslejen skal fastsættes på et niveau, der er rimelig i forhold til lejen i de eksisterende ældre- og plejeboliger i kommunen og i forhold til den enkelte boligs kvaliteter. Depositum må ikke overstige 3 måneders husleje, og der kan ikke opkræves beboerindskud. Ved omdannelsen overtager beboeren samtidig den indvendige vedligeholdelse af boligen, og boligen skal som følge heraf være istandsat ved omdannelsen. Det vil være frivilligt for de nuværende beboere, om de vil blive lejere efter omdannelsen. Såfremt de vælger at blive lejere, skal de ikke betale depositum, og de vil blive kompenseret økonomisk, såfremt omdannelsen i sig selv medfører en højere nettohusleje. Når plejehjem og beskyttede boliger er blevet omdannet til lejeboliger forudsættes det, at de ikke har behov for ombygning. Fremtidige ombygninger og moderniseringer vil derfor ikke kunne ske med støtte efter almenboligloven, men skal som udgangspunkt ske for beboernes regning. Som beboer på et plejehjem eller i en beskyttet bolig betaler man i dag en boligafgift, der er beregnet på grundlag af udgifterne ved drift af bygningen og beboernes indtægtsforhold. Ofte er denne boligafgift større end nettohuslejen i en tilsvarende almen plejebolig, hvilket bl.a. er en af årsagerne til lovændringen. Konsekvenser for Århus Kommune: På baggrund af lovændringen har Magistratens 3. Afdeling mere detaljeret gennemgået afdelingens plejehjem og beskyttede boliger. Det er sket i et nært samarbejde med kommunens Bedriftssundhedstjenste BST i Borgmesterens Afdeling. Konklusionen af denne gennemgang er, at ingen af afdelingens plejehjem og beskyttede boliger på nuværende tidspunkt kan betegnes som tidssvarende ud fra de indretningsmæssige kriterier, der er opstillet i lovgrundlaget. 4

5 Ved vurderingen er anvendt dels Socialministeriets vejledning og dels afdelingens egen håndbog Retningslinier for opførelse af plejeboliger. Sidstnævnte er udarbejdet i samråd med BST og Magistratens 3. Afdelings sikkerhedsudvalg. Konkret ville 210 boliger fordelt på 12 bebyggelser kunne betegnes som tidssvarende, hvis håndvasken og toilettet i badeværelset blev flyttet, og der i visse tilfælde på anden måde kompenseres for mindre mangler. Ændringen ville imidlertid medføre en udgift på omkring kr. ekskl. moms i hver bolig, og dermed er det ikke interessant at overføre boligerne til boliglovgivningen, som det er nærmere beskrevet under afsnittet om økonomiske konsekvenser. Denne mindre ombygning vil først og fremmest tilgodese de arbejdsmiljømæssige forhold på badeværelset og ikke gøre boligerne generelt bedre for den enkelte beboer. Der vil dog være tilfælde, hvor ombygningen vil give bedre mulighed for en god og tidssvarende pleje af beboeren. En mindre ombygning af disse boliger, med efterfølgende overførsel til boliglovgivningen, vil hindre en senere gennemgribende modernisering efter de gunstige finansieringsregler i almenboligloven. 4. Økonomiske konsekvenser 4.1 Omdannelse uden bygningsmæssige ændringer Som nævnt ovenfor er der i det lovforberedende arbejde taget udgangspunkt i, at der på landsplan vil kunne overføres plejehjemsboliger og beskyttede boliger fra serviceloven til boliglovene. Det forventes, at kommunerne samlet vil kunne opnå en besparelse på 38,6 mio. kr. i 2003 stigende til 85,7 mio. i Besparelsen skyldes især, at staten efter en omdannelse finansierer størstedelen af boligydelsen, nemlig 75%. Samlet medfører lovændringen offentlige merudgifter. For Århus Kommunes vedkommende regnes der med besparelser på ca. 2,1 mio. kr. i 2003 stigende til ca. 4,4 mio. kr. i 2004 og ca. 4,6 mio. kr. i Der er foretaget reduktion i bloktilskuddene fra Staten til Århus Kommune svarende til disse forventede besparelser. Ved en nærmere gennemgang af Magistratens 3. Afdelings plejehjemsboliger og beskyttede boliger viser det sig imidlertid - som nævnt ovenfor - at der i Århus Kommune ikke findes sådanne boliger, der lever op til lovgivningens krav for overførelse til boliglovgivningens regler. Århus Kommune er således ikke i stand til at realisere den påregnede besparelse. 4.2 Omdannelse med mindre bygningsmæssige ændringer Såfremt der foretages mindre bygningsmæssige ændringer i 210 beskyttede boliger vil det som nævnt ovenfor være muligt at overflytte disse boliger til drift efter reglerne om ustøttede almene boliger. På grundlag af de beregninger, Magistratens 3. Afdeling har foretaget, kan det konkluderes, at driftsudgifterne for Århus Kommune ved at lade disse 210 boliger overgå til boliglovgivningens bestemmelser 5

6 stort set vil være uændrede i forhold til de nuværende udgifter ved at drive boligerne som beskyttede boliger efter servicelovens bestemmelser. Kommunal nettoudgift pr. år. Antal boliger 210 Kommunal nettoudgift ved nuværende drift kr Kommunal nettoudgift ved omdannelse med mindre ombygning kr Ved beregningen af den kommunale nettoudgift ved omdannelse med en mindre ombygning er ombygningsudgiften fordelt over 30 år efter annuitetsprincippet. Udgifter til førstegangsistandsættelse af boligen er fordelt over 10 år efter annuitetsprincippet. Der er desuden indregnet kommunale udgifter til boligydelse med baggrund i de nuværende beboeres indtægts- og formueforhold. For beboerne vil der være en umiddelbar fordel ved at overgå til boliglovgivningens bestemmelser, idet den månedlige nettohusleje gennemsnitligt vil kunne reduceres med ca. 500 kr. pr. måned. Beboerne vil i gennemsnit kunne opnå en reduktion fra ca kr. pr. måned til ca kr. pr. måned. Til trods for den umiddelbare fordel for beboerne ved at overgå til boliglovgivningens bestemmelser finder Magistratens 3. Afdeling det imidlertid betænkeligt at anbefale, at de nævnte 210 boliger omdannes til ustøttede almene boliger. Det skyldes følgende forhold: 1. Ved modernisering af plejehjem og beskyttede boliger efter almenboliglovens regler opnår Århus kommune en salgsindtægt for de bygninger, der moderniseres, afstemt efter den enkelte bygnings værdi og anvendelighed på tidspunktet for moderniseringens påbegyndelse. Ved at lade de 210 boliger omdanne til ustøttede almene boliger kan kommunen ikke opnå en sådan salgsindtægt. 2. Der vil heller ikke på et senere tidspunkt være mulighed for at opnå denne indtægt, idet der ikke efter en omdannelse til ustøttede almene boliger vil være mulighed for - på et senere tidspunkt - at finansiere en egentlig ombygning af boligerne ved hjælp af de gunstige finansieringsvilkår i almenboligloven. 3. Det kan endvidere være vanskeligt at forklare, at Århus Kommune nu ønsker at anvende kr. ekskl. moms pr. bolig i 210 boliger, svarende til i alt 21,0 mio. kr. ekskl. moms på mindre ombygninger af pleje- og ældreboliger med en høj bygningsmæssig standard i stedet for at anvende midlerne til at fremskynde moderniseringen af pleje- og ældreboliger af lavere bygningsmæssig standard. Udgiften på kr. pr. bolig kan sammenholdes med den kommunale udgift ved opførelse af en ny plejebolig, som vil udgøre ca. kr , svarende til 7% af den normale anskaffelsespris for en ny plejebolig. Det vil altså være billigere for kommunen at opføre 210 nye plejeboliger frem for at foretage en mindre renovering af de 210 beskyttede boliger. 6

7 Eksempel Boligerne ved Sabro Lokalcenter kan tjene til belysning af dette forhold. Ved Sabro Lokalcenter findes der 24 plejehjemsboliger og 10 beskyttede boliger. Plejehjemsboligerne er på ca. 15 m 2 med et bade- og toiletrum på ca. 4 m 2 og en entré på ligeledes ca. 4 m 2. Dertil kommer fællesrum. De beskyttede boliger er 2-rums boliger med en stue på ca. 20 m 2 og et soveværelse på ca. 17 m 2. Desuden er der et køkken på ca. 8 m 2, bade- og toiletrum på ca. 7 m 2 og entré på ca. 5 m 2. De 24 plejehjemsboliger kan ikke omdannes til ustøttede almene boliger, da de bl.a. ikke opfylder kravene til badeværelsernes størrelse, og de vil heller ikke med en mindre ombygning kunne bringes til at opfylde alle krav for en omdannelse. De 10 beskyttede boliger vil kunne omdannes til ustøttede almene boliger efter en mindre ombygning, som Magistratens 3. Afdeling skønner vil koste ca kr. ekskl. moms pr. bolig. Magistratens 3. Afdeling finder det imidlertid vanskeligt at argumentere for, at Århus Kommune nu bør anvende 1,0 mio. kr. ekskl. moms. på en delvis modernisering de største og bedste boliger ved Sabro Lokalcenter, medens der indtil videre ikke sker forbedringer i de mindste boliger ved lokalcentret. 4.3 Modernisering efter almenboligloven Magistratens 3. Afdeling foreslår, at de 210 beskyttede boliger i stedet moderniseres efter bestemmelserne i almenboligloven. Boligerne bliver derved til støttede pleje- og/eller ældreboliger, hvor moderniseringen vil kunne finansieres efter de gunstige vilkår i almenboligloven. For boliger, der modtager støttetilsagn inden 1. januar 2006, sker finansieringen ved 91% lån, 7% kommunal grundkapital og 2% beboerindskud. Fra 1. januar 2006 ændres finansieringen til 84% lån, 14% kommunal grundkapital og 2% beboerindskud. Såfremt en sådan modernisering gennemføres på nuværende tidspunkt, vil det give et provenu til kommunen, da der i en modernisering efter almenboliglovens bestemmelser indgår et salg af de pågældende bygninger til den nye almene boligafdeling, der skal oprettes. Den normale anlægsudgift for en pleje- eller ældrebolig udgør i 2003 kr inkl. moms. Forudsættes det, at der investeres ca. kr i en modernisering af hver bolig, vil differencen op til den normale anlægsudgift, ca. kr , tilfalde Århus Kommune som indtægt ved salget af boligen til boligprojektet. Herfra skal trækkes udgifter til kommunal grundkapital, som indtil 1. januar 2006 udgør kr , hvorefter Århus Kommune opnår et nettoprovenue på ca. kr pr. bolig der moderniseres. Efter 1. januar 2006 udgør den kommunale grundkapital kr , og det kommunale nettoprovenue vil da udgøre ca. kr pr. bolig der moderniseres Sammenligningen mellem de nuværende driftsudgifter og driftsresultatet ved en modernisering af de 210 boliger efter bestemmelserne i almenboligloven fremgår af nedenstående tabel. 7

8 Kommunal nettoudgift pr. år. Antal boliger 210 Kommunal nettoudgift ved nuværende drift kr Forventet kommunal nettoudgift ved modernisering efter almenboligloven kr Ved beregningen af den kommunale nettoudgift ved modernisering efter almenboligloven er der taget udgangspunkt i lovens bestemmelser om, at driften af de moderniserede boliger hviler i sig selv. Der er regnet med, at Århus Kommu - ne opnår en netto salgsindtægt på kr pr. bolig. Salgsindtægten er fordelt over 30 år efter annuitetsprincippet og med en forrentning på 4,5% p.a. Der er desuden indregnet kommunale udgifter til boligydelse med baggrund i de nuværende beboeres indtægts- og formueforhold. Det fremgår af tabellen, at den nuværende årlige nettoudgift på ca. 1,3 mio. kr. ændres til en årlig driftsindtægt på ca. 2,1 mio. kr. ved en modernisering efter bestemmelserne i almenboligloven. Der vil altså herved ske en forbedring af Århus Kommunes økonomi med ca. 3,4 mio. kr. årligt. For beboerne vil en modernisering efter bestemmelserne i almenboligloven medføre en reduktion i den månedlige husleje på gennemsnitligt ca. 200,- kr., idet den gennemsnitlige nettohusleje vil falde fra ca kr. til kr. pr. måned. Når reduktionen i den gennemsnitlige nettohusleje her er mindre end ved en omdannelse med mindre bygningsmæssige ændringer, hænger det sammen med, at der ved en modernisering efter almenboliglovens regler foretages en gennemgribende modernisering af hele boligen. Da der således er en klar kommunaløkonomisk interesse i at lade boligerne modernisere efter reglerne i almenboligloven, indstiller Magistratens 3. Afdeling, at der ikke overføres beskyttede boliger til ustøttede almene boliger, men at der i stedet foretages en regulær modernisering af disse boliger efter reglerne i lov om almene boliger. Magistratens 3. Afdeling foreslår endvidere, at det kommunale nettoprovenue ved en sådan regulær modernisering anvendes til igangsætning af moderniseringsprojekter i plejehjem og andre beskyttede boliger, der ikke til fulde lever op til reglerne i arbejdsmiljøloven. Magistratens 3. Afdeling fremlægger for Byrådet snarest muligt en plan for sådanne moderniseringer, der tillige omfatter opførelse af erstatningsboliger, således at antallet af boliger ikke reduceres. Det kan i den forbindelse oplyses, at Magistratens 3. Afdeling oplever stigende vanskeligheder med at udleje de mindste og mest utidssvarende plejehjemsværelser og beskyttede boliger. En renovering af disse boliger vil derfor være påtrængende i løbet af en kortere årrække. Miljømæssige konsekvenser Det fremgår af Socialministerens bemærkninger til lovforslaget, at forslaget ikke skønnes at have miljømæssige konsekvenser. 8

9 De miljømæssige konsekvenser ved at gennemføre en regulær modernisering vil blive belyst i forbindelse med fremsendelse af indstilling til Byrådet om projekteringsbevilling til hvert enkelt projekt. 5. Konsekvenser i forhold til mål To af afdelingens mål har relevans for denne indstilling, nemlig: Behovet for nye boliger skal vurderes årligt med henblik på den optimale geografiske spredning med udgangspunkt i brugerens behov. Utidssvarende plejehjemspladser skal moderniseres til egentlige plejeboliger. Sideløbende skal der ske en udbygning af det samlede antal plejeboliger. Disse mål følges ved at fravælge en overførsel af plejehjemspladser og beskyttede boliger til boliglovgivningen og i stedet foretage en regulær modernisering af de i indstillingen nævnte 210 boliger. Det kommunale nettoprovenue ved en sådan modernisering forslås anvendt til en påbegyndelse af moderniseringsprojekter i plejehjem og andre beskyttede boliger, der ikke fuldt ud lever op indretningskravene til en tidssvarende pleje- eller ældrebolig 6. Beslutningspunkter Det indstilles 1. at Magistratens 3. Afdeling ikke omdanner plejehjem eller beskyttede boliger til ustøttede almene boliger 2. at der i stedet planlægges en egentlig modernisering af de i denne indstilling nævnte beskyttede boliger efter reglerne i lov om almene boliger, og 3. at det kommunale nettoprovenue ved en sådan modernisering anvendes til påbegyndelse af en modernisering af plejehjem og andre beskyttede boliger. Niels Erik Eskildsen / Bilagsfortegnelse: Thor Davidsen 9

10 Ældrerådets udtalelse (vedlagt til alle/+elektronisk) Oversigt over 210 beskyttede boliger, der foreslås moderniseret (vedlagt til alle/+elektronisk) 10