Klagerne. København, den 25. maj 2009 KENDELSE. ctr. EDC Strandfelt A/S Taastrup Hovedgade Taastrup

Transkript

1 1 København, den 25. maj 2009 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Strandfelt A/S Taastrup Hovedgade Taastrup Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale godtgørelse til klagerne samt fortabe sit salær som følge af, at indklagede i salgsprovenuberegningen anførte et for lavt indfrielsesbeløb vedrørende klagernes lån. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af markedsføring som krævet, og om indklagede skal forrente afregningsbeløbet over for klagerne, da dette overstiger kr ,00. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og indgik derfor den 23. juli 2007 formidlingsaftale med indklagede. Indklagedes vederlag var aftalt således:

2 2 Udbudsprisen var aftalt til kr ,00, og aftalen var gældende i 6 måneder. Det fremgår af sagen, at indklagede forinden formidlingsaftalens indgåelse havde udarbejdet to salgsbudgetter til klagerne. Det ene budget var udarbejdet med udbudsprisen, kr ,00 en optimistisk udbudspris, og det andet budget var udarbejdet ud fra en realistisk pris på kr ,00. Det fremgik af budgettet på udbudsprisen, at klagerne ville opnå et budgetteret rådighedsbeløb på kr ,00, og af det andet budget, at klagerne ved en kontantpris på kr ,00 ville få et underskud på kr ,00. I begge budgetter var indfrielse af klagernes eksisterende lån anført således:

3 3 Den 19. oktober 2007 skrev indklagede i en til klagerne blandt andet: Vedlagt mailes underskrevet købstilbud på Jeres ejendom. Køber tilbyder at købe ejendommen til en kontantpris på kr ,- med en overtagelsesdag den 1. januar Vi beder Jer overveje købstilbuddet grundigt, da det som bekendt er de eneste som har henvendt sig og besigtiget ejendommen efter at den er kommet til salg i juli måned. Kontakt os venligst herom. Salgsbudget med forbehold for nøjagtige restgælde mailes særskilt. Den 21. oktober 2007 skrev klagerne til indklagede og afviste købstilbuddet. Den 5. november 2007 sendte indklagede en med et nyt købstilbud til klagerne. Køberne havde hævet deres bud til kr ,00. Den 8. november 2007 underskrev klagerne købsaftale om salg af ejendommen til en kontantpris på kr ,00. Overtagelsesdagen var aftalt til den 1. januar Samme dag udarbejdede indklagede et salgsbudget til klagerne på handelsprisen. Det fremgik heraf, at klagernes budgetterede rådighedsbeløb var kr ,00 og vedrørende indfrielse af eksisterende lån var anført:

4 4 Under diverse omkostninger punkt 3.3.var anført: Den 4. januar 2008 udarbejdede indklagede salgsprovenuberegning. Det fremgik heraf, at klagers provenu udgjorde kr ,00. Det fremgik videre på sidste side, at der i beregningen ikke var medtaget gæld i henhold til 2 ejerpantebreve på henholdsvis kr ,00 og kr ,00. Det fremgår af opgørelse fra klagernes pengeinstitut, at klagernes gæld på kassekreditten den 8. november 2007 var kr ,32. Den 30. januar 2008 skrev klagernes advokat til indklagede og gjorde krav gældende som følge af fejl i provenuberegning samt gjorde gældende, at indklagede skulle fortabe sit salær på grund af det dårlige mæglerarbejde. Klagernes advokat stillede i brevet krav om, at indklagede skulle betale godtgørelse for

5 5 fejlagtigt salgsbudget og fortabe det oppebårne salær på kr ,00. I brevet havde klagers advokat regnet de samlede indfrielser ud til at være kr ,22, og ikke som af indklagede anført kr , og gjort krav om godtgørelse af differencen, kr ,22. Den 12. februar 2008 sendte indklagede sin afregning til klagerne: Den 15. februar 2008 skrev indklagedes ansvarsforsikringsselskab til klagernes advokat og erkendte, at der var fejl i det udarbejdede salgsbudget. Forsikringsselskabet afviste dog, at indklagede skulle være erstatningsansvarlig, eftersom klagerne ikke havde været i god tro. Den 21. februar 2008 skrev klagernes advokat til forsikringsselskabet og fastholdt det tidligere rejste krav på i alt kr ,22. Realkredit Danmark har på nævnets forespørgsel oplyst, at de korrekte indfrielsesbeløb på de to lån pr. 8. november 2007 var kr ,60. Det fremgår videre af oplysningen fra Realkredit Danmark at der bag lånet på kr ,00 var 5 forskellige obligationsserier og dermed 5 forskellige fondskoder. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har udarbejdet et fejlagtigt salgsbudget og provenuberegning og skal derfor betale godtgørelse til klagerne. Indklagede skal desuden som følge af det mangelfulde mæglerarbejde fortabe sit salær. Klagerne underskrev købsaftalen på baggrund af salgsbudgettet udarbejdet og udleveret den 8. november 2008, den dag klagerne underskrev købsaftalen. Klagerne modtog ikke provenuberegning på dette tidspunkt. Det fremgik af salgsbudgettet, at klagerne ville opnå et rådighedsbeløb på kr ,00. Dette viste sig imidlertid ikke at være korrekt, idet indklagede havde anført et for lavt

6 6 indfrielsesbeløb vedrørende klagernes indestående lån. Den korrekte indfrielse pr. 8. november 2007 var kr ,22 og ikke som af indklagede anført kr ,00. Klagerne var i god tro om budgettets rigtighed, og det er indklagede, der må bære risikoen for den forkerte beregning. Den 4. januar 2008 modtog klagerne provenuberegning, der viste et overskud på kr ,00. Denne beregning var imidlertid også fejlagtig. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af markedsføringsomkostninger som krævet, når omkostningerne ikke er specificeret hverken i formidlingsaftale eller salgsbudget, og om klagerne har krav på at få forrentet afregningsbeløbet, da dette overstiger kr ,00. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse til klagerne og bestrider at skulle fortabe sit salær. Indklagede erkender at have lavet fejl i det på handelstidspunktet udarbejdede salgsbudget, men bestrider at skulle betale godtgørelse, idet klagerne efter indklagedes opfattelse ikke var i god tro. Indklagede modtog ca. 1 2 uger efter formidlingsaftalens indgåelse kopi af betalingsoversigt vedrørende klagernes lån, herunder også oplysning om de bag lånene liggende obligationsfondskoder. Indklagede indtastede oplysningerne i finansieringssystemet, men anvendte desværre ikke de korrekte fondskoder, hvorfor indfrielseskursen på lånet blev indregnet med et for lavt beløb. Sælgernes overskud kom derfor til at fremstå større end det reelt var. I forbindelse med formidlingsaftalens indgåelse udarbejdede indklagede et salgsbudget ud fra en kontantpris på kr ,00, hvorved klagernes underskud ved salg var beregnet til kr ,00. Der fremkom desuden et købstilbud på kr ,00, som klagerne afviste, idet det ville betyde, at klagernes provenu var kr. 0. Klagerne har derfor ikke kunnet forvente, at en kontantpris på kr ,00 kunne give et provenu på kr ,00 til klagerne. Nævnet udtaler: Indklagede har i det til købsaftalen hørende salgsbudget af 8. november 2007 anført, at

7 7 klagers to lån i Realkredit Danmark kunne indfries med i alt kr ,00. Realkredit Danmark har til nævnet oplyst, at det korrekte samlede indfrielsesbeløb for de to lån pr. 8. november 2007 var kr ,60. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede på handelstidspunktet den 8. november 2006 udarbejdede et fejlagtigt salgsbudget til klagerne. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnets formand, Forbrugerrådets repræsentant samt Grundejernes Landsorganisations repræsentant (3 medlemmer) finder det ikke godtgjort, at klagerne ikke var i god tro om rigtigheden af salgsbudgettet af 8. november Disse nævnsmedlemmer finder ikke, at klagerne ved at sammenligne købstilbud og tilhørende salgsbudget af 8. november 2007 med provenu i de to oprindelige salgsbudgetter, burde have indset, at indklagedes beregning af provenu var forkert. Det bemærkes i den forbindelse at de 2 oprindelige salgsbudgetter heller ikke ses at være korrekte for så vidt angår indfrielse af lån/ejerpantebreve. Det bemærkes endvidere, at lånet på kr ,00 var opgjort på grundlag af en kurs på 100, hvorved der ikke var foretaget en beregning af dette lån. Disse nævnsmedlemmer finder herefter, at indklagede skal betale en godtgørelse til klagerne på kr ,69 svarende til differencen mellem indklagedes beregning på handelstidspunktet og de rigtige indfrielsesbeløb oplyst af Realkredit Danmark. Disse nævnsmedlemmer finder ikke, at indklagede herudover skal pålægges en salærreduktion som følge af fejlen. Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter (2 medlemmer) finder, at klagerne ikke var i god tro om salgsprovenuets rigtighed. Salgsbudget af 20. juli 2007, udarbejdet ud fra en kontantpris på kr ,00, viste et budgetteret underskud på kr ,00. hvorfor klagerne ikke ved en kontantpris, der var kr ,00 højere, kunne forvente et overskud på kr ,00. Klagerne måtte derfor kunne indse, at indklagedes salgsbudget var fejlagtigt. Disse nævnsmedlemmer finder derfor ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale godtgørelse til klagerne. Som følge af det kritisable mæglerarbejde finder disse nævnsmedlemmer imidlertid, at indklagede skal tåle en salærreduktion på kr ,00 inkl. moms.

8 8 Efter stemmeflertallet skal indklagede godtgøre klagerne kr ,69. Samtlige nævnsmedlemmer udtaler videre: Det fremgår af 12, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, at den bag et ejerpantebrev liggende gæld kan holdes uden for salgsprovenuberegningen, men at der i så fald udtrykkeligt skal være taget forbehold herfor. Indklagede har på sidste side i salgsbudgettet af 8. november 2007 udtrykkeligt taget forbehold for det tinglyste ejerpantebrev på kr ,00. Indklagede har imidlertid, selvom han ikke var pligtig hertil, ligeledes medregnet indfrielsesbeløbet på ejerpantebrevet under budgettets punkt 3.3., diverse omkostninger. Indfrielsesbeløbet er anført til anslået kr ,00. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i salgsbudgettet af 8. november 2007 medregnede et beløb på kr ,00, når det fremgår af opgørelse fra klagernes pengeinstitut vedrørende klagernes kassekredit, at gælden den 8. november 2007 udgjorde kr ,00. Nævnet finder imidlertid, at klagerne ikke var i god tro herom, og kan derfor ikke pålægge indklagede at betale godtgørelse. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i

9 9 øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret den aftalte udgift til annoncering, idet det ikke heraf fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftalte beløb. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af lokal markedsføring (lokalaviser) kr ,00 inkl. moms, og landsdækkende markedsføring (landsdæk. aviser), kr ,00 jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Indklagede skal derfor betale kr ,00 til klagerne. Da indklagedes afregningsbeløb overstiger kr ,00, har klagerne krav på at få forrentet hele afregningsbeløbet, kr ,00 fra overtagelsesdagen til afregningsdagen. Da denne forrentning ikke har fundet sted, finder nævnet, at indklagede skal forrente afregningsbeløbet med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 %, fra 1. januar 2008 til 12. februar 2008, i alt kr. 182,59. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af dem til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne betale kr ,28 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,28 fra 6. maj 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand