Klager. J.nr UL/bib. København, den 11. april 2012 KENDELSE. ctr. Lokalbolig Valby/SV/Vesterbro ApS Valby Langgade Valby

Transkript

1 1 København, den 11. april 2012 KENDELSE Klager ctr. Lokalbolig Valby/SV/Vesterbro ApS Valby Langgade Valby Nævnet har modtaget klagen den 28. november Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede i forbindelse med klagers køb af en ejerlejlighed har givet forkerte oplysninger til klager om et fælleslån, som klager skulle overtage i forbindelse med købet, og om indklagede dermed skal betale erstatning til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

2 2 Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. Klager fik udleveret salgsopstilling, hvoraf det fremgik, at der skulle betales ,32 kr. til fælleslån om året. Den 26. maj 2010 underskrev klager en købsaftale om køb af ejerlejligheden for kr. Af købsaftalen fremgik bl.a.: Uden for købesummen overtager køber følgende gældsposter: Jvf. administratorskema [...] Fælleslån i E/F: I forbindelse med udskiftning af vinduer mod gården samt facaderenovering er der i ejerforeningen optaget 2 fælleslån med solidarisk hæftelse. Køber overtager lånene. Udgift hertil er medtaget i brutto/ejerudgiften. Handlen var fra klagers side betinget af klagers advokats godkendelse af handlen i sin helhed. Det fremgik videre af købsaftalen, at klager havde fået udleveret kopi af administratorbesvarelse af 15. april 2010, referater af ordinære generalforsamlinger afholdt henholdsvis den 30. april 2009 og 19. april 2010 samt fordelingsregnskab. Af administratorbesvarelsen fremgår, at ydelsen på fælleslån androg 1.008,11 kr. pr. måned, og at det ville fremgå af referat af sidste generalforsamling, om der eventuelt var forestående vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. Det fremgår af referat af ordinær generalforsamling den 30. april 2009, at bestyrelsen for ejerforeningen blev bemyndiget til at iværksætte vinduesudskiftning mod gården. Der fremgår ikke af referatet af generalforsamlingen afholdt den 19. april 2010 noget om vedtagelser om arbejder eller udgifter på ejendommen. Af fordelingsregnskabet fremgik, at sælgers restgæld vedrørende hans andele af lånene i ejendommen udgjorde henholdsvis ,74 kr. og ,56 kr. Den 21. maj 2010 godkendte klagers advokat handlen, dog på betingelse af, at advokaten modtog de resterende bilag angivet i købsaftalen, og at disse ikke gav anledning til bemærkninger. Den 1. august 2010 overtog klager ejerlejligheden. Den 18. november 2010 skrev ejerforeningens administrator til klager bl.a.:

3 3 I forbindelse med afslutning af renoveringen er udgifterne opgjort til i alt kr ,592 Finansiering af dette beløb sker ved kontantindbetalinger og/eller oprettelse af fælleslån med fordeling efter fordelingstal. De skal nu beslutte om De vil indbetale kontant eller deltage i et fælleslån. Ønsker man at være med i fælleslånet, vil første ydelse blive opkrævet 1. januar Administrator havde vedlagt en oversigt over de enkelte ejerlejligheders andel af udgifterne til renoveringen, og klagers andel udgjorde kr. Den månedlige ydelse var anført til 409,50 kr. for klager gældende fra 1. januar Den 1. december 2010 skrev klagers advokat til indklagede bl.a.: Som advokat for [klager] skal jeg herved vende tilbage til ovennævnte handel. Baggrunden herfor er, at min klient den 18. november 2010 har modtaget vedlagte brev fra [administrator] vedrørende optagelse af et nyt lån i ejerforeningen. Det fremgår at min klients andel af dette lån udgør kr ,00. Der er tale om et lån optaget i anledning af vindues- og facaderenoveringen. Det fremgår af købsaftalens side 8 under punktet fælleslån i E/F: I forbindelse med udskiftning af vinduer mod gården samt facaderenovering er der i ejerforeningen optaget 2 fælles lån med solidarisk hæftelse. Køber overtager lånene. Udgift hertil er medtaget i brutto/ejerudgiften. Min klient er bekendt med, at der er optaget 2 lån i ejerforeningen og at dette også indeholdt udgiften til vindues- og facaderenoveringen. Der er således tale om en fejl fra Deres side. Jeg hører gerne om De kan anerkende fejlen og erstatningspligten. Den 8. december 2010 svarede indklagede bl.a.: I købsaftalen af 18. maj fremgår det, at der på købstidspunktet er optaget 2 fælleslån i ejendommen. Køber er oplyst dette og overtager jf. aftalegrundlaget disse lån. Under købsaftalens pkt. 10 gæld udenfor købesummen henvises der til administratorbesvarelsen. I besvarelsen fremgår, at bestyrelsen er bemyndiget til at iværksætte vinduesudskiftning samt afrensning af underfacade og gesimsbånd med efterfølgende puds- og malerbehandling vedtaget på generalforsamlingen d. 30. april

4 Der er således ikke på købstidspunktet optaget et fælleslån til betaling heraf, men bestyrelsen er bemyndiget til at optage et sådant. Samtlige dokumenter herunder administratorbesvarelse og generalforsamlingsreferater er vedlagt købsaftalen jf. pkt. 27. Køber og De selv har derfor været informeret om samtlige forhold i foreningen. På baggrund af vores gennemgang af materialet, kan vi ikke anerkende fejl eller en erstatningspligt. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klager kr., svarende til klagers andel af udgifterne til vindues- og facaderenovering. Da klager erhvervede ejerlejligheden, var renoveringsarbejdet udført, og der forelå bilag, hvoraf fremgik, at der pr. 31. december 2009 var 2 lån i ejendommen på henholdsvis ,68 kr. og ,85 kr., hvor klagers andel udgjorde henholdsvis ,74 kr. og ,56 kr. Det er klagers opfattelse, at disse lån dækkede den foretagne udskiftning af vinduer mod gården samt facaderenovering, idet der var tale om den renovering, der var beskrevet i generalforsamlingsreferatet af 30. april 2009, hvilket arbejde var udført og afsluttet inden klagers overtagelse af ejerlejligheden. Indklagede gav klager indtryk af, at der ikke var yderligere lån, der skulle overtages end de 2 lån beskrevet i købsaftalens pkt. 16, hvor der var refereret til den netop foretagne renovering af ejendommen. Indklagede har ikke udvist den fornødne omhu i forbindelse med de afgivne oplysninger om ejerforeningens økonomiske forpligtelser og har ikke overholdt oplysningspligten i bekendtgørelse om ejendomsformidling, hvorfor indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at have begået fejl og at skulle betale erstatning til klager. Indklagede henholder sig i det hele til det i indklagedes brev af 8. december 2010 til klagers advokat anførte. Nævnet udtaler: Indklagede har i købsaftalen anført, at der i ejerforeningen er optaget 2 fælleslån til

5 5 betaling af vindues- og facaderenovering, at klager skal overtage lånene, og at udgiften hertil er medtaget i brutto/ejerudgiften. I salgsopstillingen har indklagede i ejerudgiften medregnet ,32 kr. i årlig ydelse på fælleslånet, svarende til administrators oplysninger pr. 15. april Det fremgår imidlertid af administrators brev af 18. november 2010, hvilket er efter overtagelsesdagen, at udgifterne til denne renovering nu var opgjort, og at den første ydelse på 409,50 kr. ville blive opkrævet pr. 1. januar Indklagede har dermed givet fejlagtige oplysninger i købsaftalen om den årlige ejerudgift, idet denne ikke indeholdt udgifter til vindues- og facaderenovering. Indklagede burde i stedet have anført, at der måtte forventes en stigning i ejerudgiften på grund af den foretagne renovering. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, eller af forslag til finansiering, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnet finder, at klager har været i god tro om, at udgiften til vindues- og facaderenoveringen var medregnet i ejerudgiften. Nævnet finder herefter, at indklagede som følge af den fejlagtige oplysning i købsaftalen og salgsopstillingen skal godtgøre klager kr., hvilket svarer til den forhøjede udgift i 10 år. Konklusion: Indklagede skal herefter betale kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 29. november 2011, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand