århus kommune. Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor. Rådhuset Århus C

Transkript

1 århus kommune. Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor. Rådhuset Århus C Side 1 Til Århus Byråd via Magistraten Den J.nr. Ref.: Tlf.nr. INDSTILLING 26. august 2004 Arne Bager Kollegiebyggeri, Brendstrupgårdsvej 9, Christiansbjerg. - Iværksættelse af forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen for en del af delområde ER, Christiansbjerg. Ændring fra erhvervsområde til boligområde. 1. Resume J&B Entreprise A/S har på vegne af projektudvikler og privat ejer ansøgt om opførelse af kollegiebebyggelse på ejendommen Brendstrupgårdsvej 9, Christiansbjerg. Kollegiebebyggelsen påtænkes opført ved privat finansiering. Det forelagte skitseprojekt har et samlet etageareal på ca m2 og indeholder i alt ca. 340 ungdomsboliger. Bebyggelsen opføres i 3 etager med tilhørende parkeringsarealer og friarealer.

2 Side 2 Ejendommen henligger i dag ubebygget i bykvarteret omkring Olof Palmes Allé, der gennem de sidste godt 10 år stort set er udbygget som erhvervsparkområde med erhvervsbebyggelser af høj kvalitet. Opførelse af boligbebyggelse i området er ikke i overensstemmelse med det gældende plangrundlag for området. I kommuneplanen er området udlagt til lette erhvervsformål. I lokalplan nr. 315 er området fastlagt til offentlige formål og serviceprægede erhvervsformål. Magistratens 2. Afdeling anbefaler, at der muliggøres et kollegieprojekt i området, idet det er et ønske at fremme bomuligheder for unge og studerende samt at området er beliggende i god nærhed til byens uddannelsesinstitutioner. Det indstilles til byrådet, at der iværksættes en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen, samt at der efterfølgende udarbejdes forslag til lokalplan på grundlag af resultatet af den offentlige høring. 2. Tidligere beslutninger Byrådet vedtog i møde den 20. maj 1987 lokalplan nr. 315, - Område ved Olof Palmes Allé til offentlige formål og serviceprægede erhvervsformål. 3. Beskrivelse af indstillingen Baggrunden for indstillingen. J&B Entreprise A/S har på vegne af projektudvikler Jørgen Østergaard, Århus, og privat ejer forelagt skitseprojekt for et kollegiebyggeri på ejendommen Brendstrupgårdsvej 9, Christiansbjerg. Ansøger har anmodet om udarbejdelse af ny lokalplan for at muliggøre projektet i området. Magistratens 2. Afdeling er positivt indstillet overfor projektet og anbefaler derfor en nødvendig ændring af kommuneplanen for området samt udarbejdelse af ny lokalplan.

3 Side 3 Kort beskrivelse af projektforslaget. Det forelagte kollegieprojekt er placeret på ejendommen Brendstrupgårdsvej 9, matr. nr. 14t, Skejby, Århus Jorder. Grunden er knap m2 stor og beliggende i byzone. Den ny bebyggelse har et samlet etageareal på ca m2, det vil sige en bebyggelsesprocent på ca. 50 for ejendommen. Projektet påtænkes opført som privat finansieret kollegiebyggeri. Projektet indeholder ca. 340 stk. 1-værelses ungdomsboliger med fællesfaciliteter. Bebyggelsen er udformet som et E, orienteret mod vest, og opføres i 3 etager med en bygningshøjde på maksimalt 12 meter. Vejbetjening sker fra den nord-syd liggende gren af Brendstrupgårdsvej. Der anlægges parkeringsarealer på den østlige del af grunden og fælles opholdsarealer på den vestlige del af grunden. Ansøger oplyser, at projektets placering og udformning vil overholde de bebyggelsesregulerende bestemmelser, der er indeholdt i gældende lokalplan nr. 315 for området. Områdebeskrivelse, gældende planforhold. Den aktuelle ejendom er beliggende i erhvervsområdet omkring Olof Palmes Allé. Ejendommen henligger i dag som den sidste uudnyttede ejendom. De øvrige erhvervsgrunde er fuldt udnyttede eller er delvis udnyttede med restbyggemuligheder. Gennem de sidste godt 10 år er området udviklet som erhvervsparkområde med stort islæt af vidensbaserede virksomheder, ITvirksomheder, rådgivende virksomheder mv. Som eksempler på virksomheder kan nævnes Århus Stiftstidende, Spejlbuen, Martin Professional A/S og PLS Rambøll Management A/S. Virksomhederne har etableret sig i domicil -bebyggelser af relativ høj arkitektonisk kvalitet med grønne omgivelser. I den gældende kommuneplan er området udlagt som delområde ER til lette erhvervsformål (klasse 1) med maksimal bygninghøjde på 16 meter og maksimal bebyggelsesprocent på 50.

4 Side 4 Områdets udnyttelse er fastlagt i gældende lokalplan nr. 315, - Område ved Olof Palmes Allé til offentlige formål og serviceprægede erhvervsformål. Lokalplanens anvendelsesbestemmelser fastlægger, at der i tilknytning til den enkelte institution/virksomhed kan etableres en bolig til portner/bestyrer og opføres værelser til brug for kursister o.a. Det gældende plangrundlag giver således ikke mulighed for etablering af ny selvstændig boligbebyggelse som den ansøgte kollegiebebyggelse. Vurdering af kollegieprojektet, anbefaling af ændret plangrundlag. Magistratens 2. Afdeling har vurderet det forelagte forslag til kollegiebyggeri i området. Der kan anføres en række fordele men også nogle ulemper. Set i forhold til områdets status som særligt erhvervsområde, hvis udvikling har været understøttet af kommunens ønske om udvikling af højteknologiske virksomheder, kan indpasning af en boligbebyggelse opleves som et enligt og isoleret projekt. Udnyttelsen til et boligprojekt vil betyde, at ejendommen ikke længere udgør et potentiale for erhvervsudviklingen i området. Ejendommen har i flere omgange været søgt udnyttet til erhvervsformål men uden held. Ejendommens beliggenhed uden facade til større trafikveje og uden større synlighed kan være en ulempe set i forhold til erhvervskunders efterspørgsel. Overordnet set er beliggenheden god for en kollegiebebyggelse set i forhold til afstanden til byens uddannelsesinstitutioner. Der er gode stiforbindelser og busforbindelser til byen, og lokalt er der stiforbindelse via tunnel under Randersvej til Skejbycentret. Funktionelt og miljømæssigt vil en kollegiebebyggelse kunne fungere i god sammenhæng med de omliggende lette erhvervsvirksomheder. Arkitektonisk og udformningsmæssigt vil bebyggelsen fremtræde i god overenstemmelse med eksisterende bebyggelser. Ud fra en samlet betragtning stiller afdelingen sig positiv overfor et kollegieprojekt. I forbindelse med den efterfølgende og mere detaljerede bearbejdning af projektet finder afdelingen det dog ønskeligt, at projektet indeholder mere fleksible ungdomsboliger og ikke en énsidig satsning på

5 Side 5 1-værelses boliger, indrettet efter korridorprincip. Afdelingen kan således anbefale, at der iværksættes udarbejdelse af et ændret plangrundlag for ejendommen Brendstrupgårdsvej 9. Det foreslås at området udlægges som nyt delområde til boligformål. Det er vurderet, at en ændring af kommuneplanens rammebestemmelser fra erhvervsområde til boligområde betyder, at der forinden skal gennemføres en forudgående offentlig høring om den nødvendige ændring af kommuneplanen. På grundlag af resultatet af den offentlige høring kan der udarbejdes forslag til ny lokalplan. 4. Strategi for borgerinddragelse. Det foreslås, at planprocessen gennemføres i henhold til de lovbestemte krav og den normale praksis i Århus Kommune for forudgående offentlig høring om kommuneplanændring og lokalplanlægning. Det betyder, at ejere og lejere inden for den gældende lokalplan nr. 315 s område samt det lokale fællesråd vil blive hørt i forbindelse med den forudgående offentlige høring. 5. Økonomiske konsekvenser Indstillingen har ikke kommunaløkonomiske konsekvenser. 6. Konsekvenser i forhold til mål En af målsætningerne i Kommuneplan 2001 er, at de eksisterende byområder omdannes, udbygges og moderniseres i takt med at nye behov opstår. Desuden er det kommunens mål, at der tilvejebringes byggemuligheder for ungdomsboliger, herunder også muligheder for private udlejningsboliger. 7. Beslutningspunkter

6 Side 6 Magistratens 2. Afdeling indstiller, 1. at der iværksættes en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen for en del af delområde ER fra erhvervsområde til boligområde, og 2. at der efterfølgende igangsættes ny lokalplanlægning, der muliggør boliganvendelse i området. Poul B. Skou / Ole Østergaard Bilagsfortegnelse: Kopi af udsnit af kommuneplanens rammekort for Christiansbjerg med indtegning af forslag til nyt delområde til boligformål. Vedlagt originalsagen/+elektronisk. Luftfoto af området med indramning af område for ny boligbebyggelse. Vedlagt originalsagen/ +elektronisk. Situationsplan for ny kollegiebebyggelse. Vedlagt originalsagen/+elektronisk.

7 Illustration af kollegiebebyggelse. Vedlagt originalsagen/+elektronisk. Side 7