Nasdaq OMX Copenhagen A/S Fondsbørsmeddelelse nr. 5/2010 Hellerup, 27. april 2010 CVR nr

Transkript

1 Nasdaq OMX Copenhagen A/S Fondsbørsmeddelelse nr. 5/2010 Hellerup, 27. april 2010 CVR nr Delårsrapport for perioden 1. januar marts 2010 Bestyrelsen for Dan-Ejendomme Holding as har i dag behandlet og godkendt koncernens delårsrapport for perioden 1. januar 31. marts Resume: Nettoomsætningen for de første tre måneder af 2010 udgjorde 87,0 mio. kr. mod 66,6 mio. kr. for tilsvarende periode sidste år. Stigningen i omsætningen på 20,4 mio. kr. kommer primært fra overtagelsen af Kuben Ejendomsadministration A/S samt fremgang i ejendomsforvaltning. Resultat af primær drift for de første tre måneder af 2010 udgjorde 7,0 mio. kr., hvilket svarer til samme periode sidste år. Den primære drift er påvirket af øgede omkostninger i Dan-Ejendomme as til udvikling og lancering af en ny boligportal 'Findbolig.nu'. Resultatet for de første tre måneder af 2010 udgjorde 5,2 mio. kr. mod 8,0 mio. kr. for tilsvarende periode sidste år. Dette fald skyldes primært integrations- og transaktionsomkostninger i forbindelse med overtagelsen af Kuben Ejendomsadministration A/S. Resultatet for årets første tre måneder betragtes som tilfredsstillende. Forventningen til 2010, som udmeldt i forbindelse med offentliggørelse af årsrapporten for 2009, fastholdes. Venlig hilsen Dan-Ejendomme Holding as Jens Otto Veile formand for bestyrelsen Kontaktperson: Eventuelle henvendelser vedrørende rapporten bedes rettet til selskabets administrerende direktør Henrik Dahl Jeppesen (telefonnummer ). Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 1 af 14

2 Hoved og nøgletal for koncernen År til dato Året 1/1-31/3 1/1-31/3 1/1-31/12 mio. kr Hovedtal Nettoomsætning 87,0 66,6 295,5 Resultat af primær drift eksklusive nedskrivninger på goodwill (EBITA) 7,0 7,0 31,0 Resultat af primær drift (EBIT) 7,0 7,0 28,5 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 2,8 3,8 14,8 Resultat af finansielle poster 0,9-0,3 1,6 Resultat efter skat 5,2 8,0 33,6 Totalindkomst efter skat 2,8 8,0 28,1 Investeret kapital inklusive goodwill 345,1 284,5 287,9 Investeret kapital eksklusive goodwill 286,4 261,9 265,2 Balancesum 586,4 481,4 459,2 Egenkapital 274,9 262,8 254,8 Langfristede forpligtelser 160,7 157,5 159,2 Kortfristede forpligtelser 150,7 61,1 45,2 Pengestrøm fra driften -5,1 14,6 41,7 Pengestrøm til investering, netto 2,1-1,0 46,6 Heraf investering i materielle aktiver -3,1-4,0-17,7 Pengestrøm fra finansiering -0,1-0,2-79,7 Pengestrøm i alt -3,1 13,4 8,6 Nøgletal (regnskabsrelaterede) Overskudsgrad 8,0% 10,9% 9,7% Afkast af investeret kapital inkl. goodwill 2,2% 2,5% 11,9% Afkast af investeret kapital ekskl. goodwill 2,5% 2,7% 13,8% Egenkapitalforrentning 2,0% 3,1% 13,6% Gearing af driftsaktiver 1,0 1,0 1,0 Gennemsnitligt antal ansatte Antal ansatte omregnet til fuldtidsansatte Nøgletal (aktierelaterede) Antal aktier (a kr. 10) Indtjening pr. aktie (EPS), kr. 5,75 8,86 42,00 Indre værdi, ultimo pr. aktie, kr. 305,47 291,96 283,00 Børskurs, ultimo, kr. 350,00 271,00 280,00 Udbytte pr. aktie, kr. 12,00 Price Earnings-kvote (PE) 60,89 30,60 6,66 Kurs-/indre værdi (KI) 1,15 0,93 1,00 Der henvises til delårsrapportens noter for oplysning om ændringer i anvendt regnskabspraksis. Delårsrapporten er ikke revideret, og der er ikke foretaget review. Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings seneste vejledning fulgt. Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 2 af 14

3 Ledelsesberetning Kommentarer til udviklingen i 1. kvartal 2010 Dan-Ejendomme Holding as købte via dets 100%-ejede datterselskab Dan-Ejendomme as 100% af aktierne i Kuben Ejendomsadministration A/S inkl. dets datterselskab Kuben Andelsboligmæglerselskab A/S med endelig overtagelsesdato 12. februar Delårsrapporten inkluderer således Kuben Ejendomsadministration A/S (inkl. datterselskab) for perioden 12. februar 31. marts Dan-Ejendomme as erhvervede aktierne for 34,5 mio. kr. ved kontant betaling. På baggrund af de overtagne aktiver og passiver vurderet til dagspris er goodwill foreløbig opgjort til 38,5 mio. kr. Der henvises i øvrigt til note 4. Integrationen af de to virksomheder forløber som planlagt. Aktivitetsniveauet inden for forretningsområdet ejendomsforvaltning, herunder administration og drift af ejendomme samt rådgivnings og serviceydelser i tilknytning til fast ejendom, har i de første tre måneder af 2010 været tilfredsstillende. Driften af koncernens investeringsejendomme er forløbet tilfredsstillende. Omsætningen i årets første tre måneder udgjorde 87,0 mio. kr. mod 66,6 mio. kr. for tilsvarende periode sidste år. Af stigningen på 20,4 mio. kr. eller 30,6% stammer 11,0 mio. kr. fra Kuben Ejendomsadministration A/S, 8,8 mio. kr. fra ejendomsforvaltning og 0,5 mio. kr. fra ejendomsbesiddelse. Omkostningerne i årets første tre måneder udgjorde 80,0 mio. kr. mod 59,6 mio. kr. for tilsvarende periode sidste år. Af stigningen på 20,4 mio. kr. stammer 10,2 mio. kr. fra Kuben Ejendomsadministration A/S. Den øvrige stigning vedrører øgede omkostninger i Dan-Ejendomme as til udvikling og lancering af en ny boligportal 'Findbolig.nu'. Resultat af primær drift udgjorde i de første tre måneder af ,0 mio. kr. mod 7,0 mio. kr. for tilsvarende periode sidste år. Der er som følge af købet af Kuben Ejendomsadministration A/S omkostningsført særlige poster på 3,8 mio. kr., som vedrører transaktionsomkostninger samt hensættelse til omkostninger i forbindelse med integrationen af virksomhederne. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme udgjorde 2,8 mio. kr. i de første tre måneder af 2010, hvilket er 1,0 mio. kr. lavere i forhold til samme periode i Dagsværdireguleringen er udelukkende en følge af ejendommenes øgede driftsresultat. Det gennemsnitlige afkastkrav til brug for værdiansættelse af koncernens ejendomme udgør 4,58%, hvilket er uændret i forhold til ultimo Periodens resultat udgjorde i de første tre måneder af ,2 mio. kr. mod 8,0 mio. kr. for den tilsvarende periode sidste år. Resultat af årets første tre måneder betragtes som tilfredsstillende. Egenkapitalen udgjorde 31. marts ,9 mio. kr. mod 272,1 mio. kr. ultimo 2009 og 262,8 mio. kr. 31. marts Forventninger 2010 De i forbindelse med offentliggørelsen af årsrapport 2009 udmeldte forventninger til 2010 er fortsat gældende. Dan-Ejendomme Holding - koncernen forventer for 2010 en omsætning på mio. kr. Resultat af primær drift forventes at udgøre mio. kr., og resultat før skat forventes at udgøre mio. kr. under forudsætning af en positiv dagsværdiregulering af investeringsejendommene på 11 mio. kr. baseret på forventede lejestigninger, som følge af budgetterede forbedringer på ejendommene og ellers uændrede rente- og markedsvilkår. Koncernen forventer fortsat positiv efterspørgsel på administration og drift af ejendomme. Begivenheder efter delårsperiodens udløb Der er fra delårsperiodens udløb og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af delårsrapporten. Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 3 af 14

4 Ledelsesberetning (fortsat) Fondsbørsmeddelelser 1. januar 27. april Dan-Ejendomme as indgår betinget aftale om køb af Kuben Ejendomsadministration A/S Dan-Ejendomme as indgår endelig aftale om køb af Kuben Ejendomsadministration A/S Årsregnskabsmeddelelse for Indkaldelse til ordinær generalforsamling Finanskalender Delårsrapport 1/2010: 1. januar marts Forløb af ordinær generalforsamling Delårsrapport 2/2010: 1. januar juni Delårsrapport 3/2010: 1. januar september 2010 Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 4 af 14

5 Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar 31. marts 2010 for Dan-Ejendomme Holding as. Delårsregnskabet, der ikke er revideret eller reviewet af selskabets revisor, aflægges i overensstemmelse med IAS 34 Præsentation af delårsrapporter som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at delårsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. marts 2010 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar 31. marts Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse af udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og af koncernens finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernens står overfor. Hellerup, den 27. april Dan-Ejendomme Holding as Direktion: Henrik Dahl Jeppesen administrerende direktør Jens Vinther Nielsen direktør Bestyrelse: Jens Otto Veile Jens Kjærsgaard Hasse Jørgensen formand næstformand Walther V. Paulsen Michael Nellemann Pedersen Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 5 af 14

6 Delårskoncernregnskab 1. januar marts Totalindkomstopgørelse År til dato Året 1/1-31/3 1/1-31/3 1/1-31/12 tkr Nettoomsætning Direkte omkostninger Eksterne omkostninger Personaleomkostninger Afskrivninger Resultat af primær drift før nedskrivninger Nedskrivninger Resultat af primær drift Særlige poster Dagsværdiregulering, investeringsejendomme Resultat før finansielle poster Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før skat Skat af periodens resultat Periodens resultat Resultat pr. aktie Resultat pr. aktie, kr. 5,75 8,86 37 Totalindkomstopgørelse Periodens resultat Anden totalindkomst Rentesikring i associerede selskaber Skat af anden totalindkomst Anden totalindkomst i alt Totalindkomst i alt Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 6 af 14

7 Delårskoncernregnskab (fortsat) 1. januar marts Balance 31/3 31/3 31/12 tkr Aktiver Langfristede aktiver Goodwill Investeringsejendomme Driftsmidler Andre langfristede aktiver Kapitalandele i associerede virksomheder Ansvarlig indskudskapital i associerede virksomheder Udskudte skatteaktiver Bindingspligtige hens. i grundejernes inv. fond Huslejedeposita Langfristede aktiver i alt Kortfristede aktiver Tilgodehavender Mellemregning med kunder Værdipapirer Likvide beholdninger og værdipapirer tilhørende kunder Likvide beholdninger Kortfristede aktiver i alt Aktiver i alt Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 7 af 14

8 Delårskoncernregnskab (fortsat) 1. januar marts Balance (fortsat) 31/3 31/3 31/12 tkr Passiver Egenkapital Selskabskapital Reserve for rentesikring i associerede selskaber Overført resultat Foreslået udbytte Egenkapital i alt Forpligtelser Langfristede forpligtelser Udskudt skat Lån Hensatte forpligtelser til indvendig vedligeholdelse Hensatte forpligtelser til udvendig vedligeholdelse Lejedeposita Kortfristede forpligtelser Lån Mellemregning med kunder Anden gæld Forpligtelser i alt Passiver i alt Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 8 af 14

9 Egenkapitalopgørelse tkr. Aktiekapital Reserve for rentesikring associerede selskaber Overført resultat Foreslået udbytte Egenkapital 1. januar Totalindkomst for perioden 1/1-31/ Periodens resultat Anden totalindkomst Anden totalindkomst i alt Transaktioner med ejere Transaktioner med ejere i alt Totalindkomst for perioden 1/1-31/ i alt Egenkapital 31. marts Totalindkomst for perioden 1/4-31/ Periodens resultat Anden totalindkomst Reserve for rentesikring i associerede selskaber Anden totalindkomst i alt Transaktioner med ejere Transaktioner med ejere i alt Totalindkomst for perioden 1/4-31/ i alt Egenkapital 31. december Totalindkosmt for perioden 1/1-31/ Periodens resultat Anden totalindkomst Reserve for rentesikring i associerede selskaber Anden totalindkomst i alt Transaktioner med ejere Transaktioner med ejere i alt Totalindkomst for perioden 1/1-31/ i alt Egenkapital 31. marts I alt Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 9 af 14

10 Pengestrømsopgørelse 1. halvår Året 1/1-31/3 1/1-31/3 1/1-31/12 tkr Periodens resultat Regulering for ikke-likvide driftsposter: Af- og nedskrivninger Dagsværdiregulering, investeringsejendomme Periodens skat Hensatte forpligtelser Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat i assoicerede selskaber Pengestrøm fra primær drift før ændring i driftskapital Ændring i driftskapital Pengestrøm fra primær drift Finansielle indtægter, betalte Finansielle omkostninger, betalte Betalt skat Pengestrøm fra driftsaktivitet Køb af aktivitet Køb af materielle aktiver Salg af materielle aktiver Køb af associerede virksomheder Køb af værdipapirer Salg af værdipapirer Køb af finansielle anlægsaktiver Salg af finansielle anlægsaktiver Pengestrøm fra investeringsaktivitet Fremmedfinansiering: Stigning i lejedeposita Forøgelse af lån Afdrag på lån Aktionærerne: Udbetalt udbytte Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Periodens pengestrøm Likvider, primo Likvider, Kuben Ejendomsadministration A/S Likvider, ultimo Note: Det bemærkes, at bevægelserne i pengestrømsopgørelsen ikke direkte kan afstemmes til balanceposter, da der er foretaget regulering af overtagelsesbalancen for Kuben Ejendomsadministration A/S pr. 12. februar Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 10 af 14

11 Noter 1 Anvendt regnskabspraksis Delårsrapporten aflægges i overensstemmelse med IAS 34 Præsentation af delårsrapporter som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede virksomheder. Anvendt regnskabspraksis er bortset fra nedenstående uændret i forhold til Årsrapport 2009, hvortil der henvises. Årsrapport 2009 indeholder den fulde beskrivelse af anvendt regnskabspraksis. Ændring af anvendt regnskabspraksis Dan-Ejendomme Holding-koncernen har med virkning fra 1. januar 2010 implementeret IFRS 3 Business Combinations, IAS 27 Consolidation and Seperate Financial Statements, samt tillæg til IAS 39, IFRIC 9, IFRS 1 og IFRS 2. Ud over IFRS 3 og IAS 27 har de nye regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag ikke påvirket indregning og måling. IFRS 3 har ændret praksis for opgørelse af vederlaget ved overtagelse af virksomheder. Transaktionsomkostninger vedrørende virksomhedssammenslutninger indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Tidligere var disse omkostninger en del af kostprisen. Betingede købsvederlag vedrørende eksempelvis earn-out indregnes til dagsværdi på overtagelsesdagen, og efterfølgende værdiregulering indregnes i resultatopgørelsen. Tidligere blev disse ændringer indregnet i kostprisen. Ved trinvise overtagelser skal købsprisallokeringen foretages, når der opnås kontrol. Tidligere blev goodwill opgjort ved hvert enkelt køb, og værdiregulering blev indregnet direkte i egenkapitalen. Yderligere er det nu muligt at indregne 100% goodwill, selvom der erhverves mindre end 100% af den overtagne virksomhed. Tidligere var det kun muligt at indregne goodwill svarende til den erhvervede andel. IAS 27 er særligt ændret vedrørende transaktioner med minoritetsinteresser. Køb/salg af minoritetsinteresser, hvor der ikke mistes kontrol, indregnes direkte på egenkapitalen. Hvis kontrol mistes, indregnes gevinst/tab i resultatopgørelsen. Eventuelle bibeholdte kapitalandele genmåles til dagsværdi med indregning i resultatopgørelsen. 2 Skøn og estimater Udarbejdelsen af delårsrapporter kræver, at ledelsen foretager regnskabsmæssige skøn og estimater, som påvirker anvendelsen af regnskabspraksis og indregnede aktiver, forpligtelser, indtægter og omkostninger. Faktiske resultater kan afvige fra disse skøn. De væsentlige skøn, som ledelsen foretager ved anvendelsen af koncernens regnskabspraksis, og den væsentlige skønsmæssige usikkerhed forbundet hermed er de samme ved udarbejdelsen af den sammendragne delårsrapport som ved udarbejdelsen af årsrapporten pr. 31. december. Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 11 af 14

12 Noter (fortsat) 3 Segmentoplysninger Aktiviteter 1. januar marts 2010 Aktiviteter 1. januar marts 2009 Ejendomsforvaltninbesiddelse Ejendoms- tkr. I alt Omsætning Intern omsætning Nettoomsætning Segmentresultat før skat Segmentaktiver Ejendomsforvaltninbesiddelse Ejendoms- tkr. I alt Omsætning Intern omsætning Nettoomsætning Segmentresultat før skat Segmentaktiver Afstemning af periodens resultat før skat 3 måneder 1/1-31/3 1/1-31/3 tkr Segmentresultat før skat for rapporteringspligtige segmenter Ikke fordelte koncernposter Resultat før skat, jf. resultatopgørelsen Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 12 af 14

13 Noter (fortsat) 4 Køb af dattervirksomheder Dan-Ejendomme as overtog den 12. februar % af aktierne i Kuben Ejendomsadministration A/S. Begrundelsen for købet er at opnå en stærk markedsposition inden for ejer og andelsboligforeninger. Samt at man generelt har behov for større volumen for at fastholde og tiltrække specialister og kvalificeret arbejdskraft. Købesummen for aktierne udgjorde kr. 34,5 mio. kr., og er betalt kontant. Koncernen har i forbindelse med transaktionen afholdt transaktionsomkostninger for 1,9 mio. kr. vedrørende eksterne rådgivere. Disse er indregnet under særlige poster i resultatopgørelsen. Efter indregning af identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser til dagsværdi er goodwill foreløbig opgjort til 38,5 mio. kr. Den samlede overtagelsesbalance kan specificeres som følger: Anlægsaktiver mio. kr. Materielle anlægsaktiver 2,7 Finansielle anlægsaktiver 8,4 Omsætningsaktiver Tilgodehavender 2,0 Likvide beholdninger og værdipapirer tilhørende kunder 111,7 Likvide beholdninger 2,0 Kortfristet gæld Levarandører -12,0 Mellemværende med kunder -104,6 Anden gæld -14,1 Nettoaktiver -4,0 Købesum 34,5 Goodwill (Foreløbig) 38,5 Der er i koncernregnskabet for Dan-Ejendomme Holding as i perioden 12. februar 31. marts 2010 indregnet en nettoomsætning på 11 mio. kr. og et negativt resultat før skat på 0,5 mio. kr. vedrørende Kuben Ejendomsadministration A/S Hvis Kuben Ejendomsadministration A/S havde været overtaget 1. januar 2010, ville der være indregnet en omsætning på 19 mio. kr. og et negativt resultat før skat på 2,1 mio. kr. 5 Nedskrivningstest Der har ikke siden udarbejdelsen af årsrapport 2009 vist sig indikationer på værdiforringelse af goodwill. Ledelsen har derfor ikke foretaget værdiforringelsestest af goodwill i forbindelse med udarbejdelsen af delårsrapporten pr. 31. marts Hensatte forpligtelser Koncernen har i forbindelse med integrationen af Kuben Ejendomsadministration A/S foretaget hensættelse til integrationsomkostninger på i alt 1,9 mio. kr. Integrationsplanen omfatter blandt andet fratrædelsesgodtgørelse til medarbejdere og opsigelse af lejemål. Det forventes, at alle omkostninger er afholdt inden for en periode på 12 måneder fra 31. marts Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 13 af 14

14 Noter (fortsat) 7 Nærtstående parter Koncernen har noteret følgende nærtstående parter, der som aktionærer med flertal af stemmerettighederne har bestemmende indflydelse på Dan-Ejendomme Holding as: Pension Danske Noterede Aktier I/S, jf. Ledelsesberetningen, Aktionærinformation i Årsrapport Endvidere omfatter de nærtstående parter de tilknyttede og associerede virksomheder, jf. note 8 og 9 i Årsrapport 2009, hvor Dan-Ejendomme Holding as har bestemmende eller betydelig indflydelse, samt bestyrelsesmedlemmer og direktion. Transaktioner mellem tilknyttede virksomheder og Dan-Ejendomme Holding as har i de første tre måneder af 2010 omfattet finansielle indtægter på 8 tkr. mod 92 tkr. i tilsvarende periode i 2009 samt administrationsomkostninger på 19 tkr., mod 19 tkr. i tilsvarende periode i De samlede mellemværender med tilknyttede virksomheder og Dan-Ejendomme Holding as udgør 31. marts 2010 et tilgodehavende på 9,9 mio. kr. mod et tilgodehavende på 5,8 mio. kr. ultimo 2009 og et tilgodehavende på 8,1 mio. kr. 31. marts De samlede mellemværende med associerede virksomheder og koncernen udgør efter nedskrivning af negativ kapitalandel et tilgodehavende på 6,4 mio. kr. 31. marts 2010 mod et tilgodehavende på 8,4 mio. kr. ultimo 2009 og et tilgodehavende på 12,5 mio. kr. 31. marts Salg af tjenesteydelser er sket til koncernens normale honorarsatser. Der har ud over ledelsens aflønning ikke været transaktioner med direktion og bestyrelse. Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 14 af 14