KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af vederlag.

Transkript

1 1 København, den 1. juni 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler Steen Brastrup Clasen Langelandsvej 25 st Herning Nævnet har modtaget klagen den 23. september Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af vederlag. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejerlejlighed og indgik derfor den 2. maj 2011 en formidlingsaftale for 6 måneder med indklagede. Det var anført i aftalen, at indklagede havde værdiansat ejerlejligheden til en kontantpris på kr., men at det var aftalt med klager, at udbudsprisen skulle være kr. I formidlingsaftalen var der aftalt betaling til indklagede efter regning. Indklagedes vederlag var aftalt til kr., og det fremgik videre bl.a.: Det er aftalt, at ydelserne forfalder til betaling efterhånden som de er modtaget. Dog kan der alt i alt kun opkræves 3 rater á DKK med mindst 30 dages mellemrum inden salg uanset mæglren har haft større udlæg. Samtidig med indgåelsen af formidlingsaftalen udarbejdede indklagede et salgsbudget til klager. Det fremgik heraf, at der udover realkreditlån, et privat pantebrev og et ejerpantebrev var tinglyst 19 udlæg på ejendommen. Tilsammen var der tinglyst udlæg

2 2 for kr. Indklagede beregnede, at klager ved et salg for kr. ville opnå et provenu på kr. Det fremgik videre af salgsbudgettet bl.a.: Det er aftalt, at sælger straks kontakter samtlige kreditorer til udlæg for aftale om afvikling og aflysning i forbindelse med salg af ejendommen. Nybolig Herning har sælgers bemyndigelse til om nødvendigt at forhandle med kreditorer for at sikre aflysning i forbindelse med handel. Sælger gøres udtrykkeligt opmærksom på, at såfremt der i formidlingsaftalens løbetid foretages ændring i ejendommens prioritering, optages nye lån eller tinglyses nye udlæg, er sælger forpligtet til straks at give ejendomsmægleren meddelelse herom. Den 17. august 2011 sendte indklagede et kontoudtog til klager. Indklagede rykkede for betaling af vederlag i 3 rater á kr., i alt kr. Raterne skulle ifølge kontoudtoget have været betalt henholdsvis den 1. juni, 1. juli og 1. august Klager har underskrevet kontoudtoget og dermed ifølge kontoudtoget godkendt opstillingen. Klager har imidlertid ikke betalt noget beløb til indklagede. Parterne har til sagen oplyst, at der blev fundet en køber til ejendommen, og at klager underskrev købsaftale, men at handlen ikke blev gennemført, da det ikke var muligt at få kreditorerne til at acceptere en handel. Den 2. september 2011 skrev klagers advokat til indklagede. Advokaten anførte, at indklagede fra starten vidste, at det ikke var muligt at sælge ejerlejligheden, når der var så mange tinglyste udlæg og anførte, at indklagede dermed ikke havde krav på betaling af vederlag. Advokaten bad indklagede bekræfte, at klager ikke skyldte indklagede noget. Advokaten bad samtidig indklagede returnere alle ejerlejlighedens papirer og nøglen og anførte, at indklagede ikke måtte kontakte klager men at kontakt skulle ske via advokaten. Klager har bl.a. anført: Klager har i en længere periode beboet den omhandlede lejlighed, men han er senere fraflyttet, i forbindelse med at hans økonomi udviklede sig håbløst. Han har ikke været investor. Han har drevet en kiosk, og har kun ejet denne ene ejerlejlighed. Klager er derfor forbruger, og nævnet kan behandle sagen. Indklagede har ikke krav på betaling af vederlag, idet indklagede ikke har udført arbejde, der kan berettige et krav på vederlag. Klager havde gennem en periode ikke været i stand til at betale terminer til realkreditinstituttet, som havde ydet lån i ejerlejligheden. I forbindelse med restancerne

3 3 og en forestående tvangsauktion henviste realkreditinstituttet indklagede til klager, idet realkreditinstituttet var interesseret i at undgå en tvangsauktion. Det er klagers opfattelse, at indklagede var engageret af realkreditinstituttet, og at klager ikke skulle betale for noget i forbindelse med afværgelse af en tvangsauktion. Kun hvis ejerlejligheden blev solgt, skulle klager selv betale beløb til indklagede. Indklagedes kontakt til klager resulterede imidlertid i, at indklagede lod klager underskrive en formidlingsaftale, hvoraf det fremgik, at indklagede vurderede kontantprisen til kr., men at udbudsprisen skulle være kr. Indklagede måtte være klar over, at klager ikke forstod den lange formidlingsaftale, da klager er dårligt bevandret i dansk. Indklagede indhentede et købstilbud, men handlen kunne ikke gennemføres på grund af restancerne og det overvældende antal tinglyste udlæg. Disse restancer og udlæg var indklagede imidlertid allerede bekendt med, da formidlingsaftalen blev indgået. Indklagede burde fra starten have kunnet sige sig selv, at ejerlejligheden var umulig at sælge med det antal udlæg, der var tinglyst. Indklagede opfordres til at dokumentere, at indklagede har indhentet de nødvendige tilkendegivelser fra kreditorerne. Indklagede har formået klager til at underskrive et kontoudtog om betaling af salær. Dette er imidlertid sket under omstændigheder, hvor klager følte sig presset til at underskrive. Efterfølgende har indklagede da også oplyst, at indklagede ville rive det hele i stykker, såfremt klager betalte kr. til indklagede. Indklagede har i forbindelse med klagesagen fremsendt et salgsbudget dateret den 2. maj Klager har imidlertid aldrig modtaget noget salgsbudget. Det gøres i øvrigt gældende, at formidlingsaftalen ikke er udtryk for en aftale om betaling i det påberåbte omfang, og det bestrides, at formidlingsaftalen er udtryk for en fravigelse af solgt eller gratis -princippet. Formidlingsaftalen indeholder således ikke nogen bestemmelse om, at solgt eller gratis -princippet ikke gælder. Indklagede har anført, at klagers advokat har rådgivet klager forkert. Klagers advokat har imidlertid ikke været involveret i klagers salg af ejerlejligheden og har dermed ikke rådgivet klager i den forbindelse. Indklagede har endvidere henvist til klagers manglende renovering og rengøring, som en årsag til det manglende salg. Det manglende salg har dog ikke noget med klagers forhold at gøre, men udelukkende den meget stærke overbehæftelse af ejerlejligheden. Det bestrides, at indklagede har fremskaffet et købstilbud, der gav dækning til alle

4 4 udlægshavere. Indklagede opfordres til at fremlægge dokumentation herfor. Indklagede har bl.a. anført: Klager må betegnes som investor. Den omhandlede lejlighed var udlejet, og klager ejer flere ejendomme. Nævnet kan derfor ikke behandle sagen. Indklagede har krav på betaling af et vederlag på kr. Der er tale om en beklagelig fejl, når indklagede i kontoudtoget af 17. august 2011 har krævet betaling af kr. Subsidiært har indklagede, efter klagers advokats opsigelse af formidlingsaftalen ved brev af 2. september 2011, krav på betaling af ¼ af det aftalte vederlag. Indklagedes kontakt til klager kom i stand, efter at klager havde holdt møde med det realkreditinstitut, som havde pant i klagers ejerlejlighed. Indklagede vurderede ejerlejligheden til kr. under den forudsætning, at klager satte ejerlejligheden i nogenlunde stand og ikke mindst sørgede for grundig rengøring. Dette accepterede klager, og fortalte da også, at klager allerede havde påbegyndt istandsættelse. Efterfølgende indhentede indklagede en tingbogsattest, der viste, at der i ejerlejligheden var tinglyst gæld på kr. fordelt på mere end 20 kreditorer. Dette faktum ville gøre indklagedes arbejde meget vanskeligt og kræve accept af flere kreditorer, hvis der skulle sælges til den af indklagede vurderede kontantpris. Indklagede indkaldte derfor klager til endnu et møde, hvor klager forklarede, at klager med hjælp fra familie og egne reserver kunne afvikle en del af gælden uden problemer, ligesom hans samleverske ville betale sin del af gælden. Indklagede oplyste, at indklagede under disse vanskelige omstændigheder ikke ville indgå en formidlingsaftale efter princippet solgt eller gratis. Klager foreslog selv, at han skulle betale 3 rater á kr., samt oplyste, at klager selv ville kontakte nogle af kreditorerne og enten lave aftaler eller afvikle gælden. Det blev aftalt, at sætte udbudsprisen ekstra højt. Indklagede gik herefter i dialog med kreditorerne, og mange af dem var villige til at indgå aftaler, således at det ville være muligt at sælge ejerlejligheden til indklagedes vurderingspris. Herefter påbegyndte indklagede det egentlig salgsarbejde. Klager udførte ikke den aftalte renovering og sørgede heller ikke for oprydning og rengøring. Det lykkedes dog at få et købstilbud på ejerlejligheden, og indklagede kontaktede igen kreditorerne. Det viste sig nu, at klager stik imod alle aftaler ikke havde afviklet gæld eller lavet aftaler med kreditorerne. Da indklagede indhentede en opdateret tingbogsattest, viste det sig, at der i stedet var tinglyst yderligere 3 udlæg for i alt kr. Klager overholdt heller ikke aftalen med indklagede om at betale indklagedes vederlag i

5 5 3 rater. Der har været flere købstilbud på lejligheden. Det seneste er fra primo august 2011, og det lød på kr. Den 2. september 2011 modtog indklagede et brev fra klagers advokat, hvori advokaten forsøgte at få indklagede til at frafalde sit krav på det aftalte vederlag, idet indklagede angiveligt skulle have presset klager til at acceptere at betale vederlag. Advokaten bad indklagede returnere ejendommens papirer og nøgle. Indklagede indstillede herefter salgsbestræbelserne. Det bestrides, at indklagede skulle have presset klager til at underskrive formidlingsaftale eller kontoudtog, ligesom det bestrides, at indklagede skulle have tilbudt, at klager kunne nøjes med at betale kr. i vederlag. Klager har boet mange år i Danmark og klarer sig udmærket på dansk. Det er klager selv, der har oplyst, at klager løbende har benyttet sig af sin advokats rådgivning. Formidlingsaftalen er ikke indgået efter princippet solgt eller gratis. Grunden til, at ejerlejligheden ikke blev solgt, var, at klager ikke overholdt aftalen om renovering og rengøring samt aftaler med kreditorerne, så diverse pant kunne slettes. Nævnet udtaler: Klager har oplyst, at han har beboet den omhandlede lejlighed, men senere er fraflyttet denne på grund af sine økonomiske forhold. Det er ikke godtgjort, at klager har ejet andre ejendomme. Nævnet lægger derfor til grund, at klager er forbruger, hvorfor nævnet kan behandle sagen. Det fremgår af formidlingsaftalen, at indklagede har vurderet kontantprisen til kr., men at det er aftalt, at ejerlejligheden skal udbydes til kr. Nævnet udtaler alvorlig kritik af, at indklagede dermed har medvirket til at udbyde ejerlejligheden til en pris, der var 46 % højere, end vurderet af indklagede. Dette er kritisabel rådgivning af klager. Hertil kommer, at indklagede alene har dokumenteret at have udarbejdet et salgsbudget på kr. Det er alvorligt kritisabelt, at der ikke er udarbejdet et budget ud fra den vurderede kontantpris på kr. Indklagede har ikke dokumenteret, at indklagede, straks efter at han fik ejendommen til salg, indhentede skriftlig accept fra kreditorerne på en handel til den vurderede salgspris. Nævnet skal udtale alvorlig kritik af indklagede i den forbindelse, idet indklagede ikke burde have arbejdet videre med et salg, før der var aftaler på plads med alle kreditorer. Nævnet bemærker i den forbindelse, at der var indgået aftale om

6 6 betaling efter regning. Det er indklagedes ansvar at sørge for aftaler med kreditorerne, og det er i den forbindelse uden betydning, at klager havde givet udtryk for, at han agtede at betale nogle af kreditorerne samt lave aftaler med andre. Det har ligeledes ingen betydning, at indklagede aftalte med klager, at ejerlejligheden skulle udbydes til en pris, der næsten var 46 % højere end den af indklagede vurderede kontantpris, og at der dermed teoretisk var dækning for samtlige panthavere i ejendommen. Ifølge formidlingsaftalen er der aftalt betaling efter regning, dog således at indklagede maksimalt kunne kræve 3 x kr. inden salg. Der er ikke indgået aftale om solgt eller gratis. Henset til den indgåede aftale er det kritisabelt, at indklagede opkrævede et beløb på kr. Som følge af indklagedes mangelfulde og kritisable mæglerarbejde finder nævnet, at indklagede ikke har krav på betaling af det fulde aftalte vederlag på kr. Nævnet kan herefter alene godkende et vederlag på kr. til dækning af indklagedes indledende arbejde. Konklusion: Indklagede har herefter et tilgodehavende hos klager på kr. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 27 i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, endvidere betale kr. til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand