Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab Årsrapport for 2012

Transkript

1 Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab Årsrapport for 2012 CVR-nr Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den / 2013 Dirigent

2 Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Ledelsespåtegning 1 Den uafhængige revisors erklæringer 2 Ledelsesberetning Selskabsoplysninger 4 Koncernoversigt 5 Hoved- og nøgletalsoversigt for koncernen 6 Beretning 7 Koncern- og årsregnskab Regnskabspraksis 14 Resultatopgørelse 1. januar december 20 Balance 31. december 21 Egenkapitalopgørelse 23 Pengestrømsopgørelse for koncernen 24 Noter til årsrapporten 25

3 Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar december 2012 for Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab. Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Årsregnskabet og koncernregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets og koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets og koncernens aktiviteter og koncernens pengestrømme for Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 5. marts 2013 Direktion Niels Lorentz Nielsen John Bødker Bestyrelse Mogens Jørgensen Niels Larsen Niels Lihn Jørgensen formand næstformand Morten Jensen Jens Peter Ilkjær Thorsen 1

4 Den uafhængige revisors erklæringer Til kapitalejerne i Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab Påtegning på årsregnskabet og koncernregnskabet Vi har revideret årsregnskabet og koncernregnskabet for Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab for regnskabsåret 1. januar december 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter. Årsregnskabet og koncernregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet og koncernregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab og et koncernregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab og et koncernregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet og koncernregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet og koncernregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet og koncernregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet og koncernregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab og et koncernregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet og koncernregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. 2

5 Den uafhængige revisors erklæringer Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet og koncernregnskabet giver et retvisende billede af selskabets og koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets og koncerners aktiviteter samt koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. januar december 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet og koncernregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og koncernregnskabet. Aalborg, den 5. marts 2013 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Henrik Eeg Knudsen statsautoriseret revisor Peder Lund statsautoriseret revisor 3

6 Selskabsoplysninger Selskabet Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab Skoubogade 1, København K Telefon: Telefax: adresse: [email protected] Hjemmeside: CVR-nr: Regnskabsperiode: 1. januar december Regnskabsår: 7. regnskabsår Hjemstedskommune: København Komplementar Komplementarselskabet Nordtyskland ApS Skoubogade 1, København K Bestyrelse Mogens Jørgensen, formand Niels Larsen, næstformand Niels Lihn Jørgensen Morten Jensen Jens Peter Ilkjær Thorsen Direktion Niels Lorentz Nielsen John Bødker Advokat Advokat Morten Jensen Advokatfirmaet Børge Nielsen Hasserisvej Aalborg Revision PricewaterhouseCoopers Skelagervej 1 A 9000 Aalborg 4

7 Koncernoversigt Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab, København, Danmark Nom. TDKK Konsoliderede dattervirksomheder 94% Asol Freier & Cammen KG (ApS & Co), Berlin, Tyskland 94% Pistoriusstrasse 34 GbR, Berlin, Tyskland 5

8 Hoved- og nøgletalsoversigt for koncernen Koncernens udvikling kan beskrives ved følgende hoved- og nøgletal: DKK DKK DKK DKK DKK Hovedtal Resultat Nettoomsætning Resultat før finansielle poster Resultat af finansielle poster Resultat af dagsværdireguleringer mv Årets resultat Balance Materielle anlægsaktiver Balancesum Egenkapital Pengestrømme Pengestrømme fra: - indtjening driftsaktivitet (efter ændring i driftskapital) investering i materielle anlægsaktiver, netto finansieringsaktivitet Årets forskydning i likvider Nøgletal i % Bruttomargin 79,3% 79,7% 81,0% 79,6% 84,9% Overskudsgrad 69,3% 70,3% 71,7% 70,0% 74,6% Soliditetsgrad 33,5% 31,2% 30,6% 28,5% 31,8% Forrentning af egenkapital 20,5% 13,5% 11,2% 0,5% Neg. Der henvises til definitioner af nøgletal i afsnittet om regnskabspraksis. 6

9 Beretning Hovedaktivitet Kommanditaktieselskabets hovedaktivitet er at investere i, udvikle og udleje fast ejendom i Tyskland, hovedsageligt til boligformål. Udviklingen i året Året der gik og opfølgning på sidste års forventede udvikling Året 2012 blev et godt år for selskabet, hvor der har været følgende fokusområder: Optimering af driften af ejendomsporteføljen og begrænsning af tab på lejerestancer Udvikling af ejendomsporteføljen herunder ombygning af erhvervslejemål til boliglejemål Salg af ejerlejligheder og enkeltejendomme Årets resultat blev DKK 338,9 mio. mod DKK 204,1 mio. i Dette års resultat forrentede dermed egenkapitalen med 20,5%. De samlede lejeindtægter for året udgjorde DKK 288,7 mio., hvilket er 2,2% lavere end Faldet skyldes frasalget af ejendomme og ejerlejligheder, idet lejen reelt er steget med 1,75% for de ejendomme, som selskabet fortsat ejer. Opsvinget i den tyske økonomi begynder at have en positiv virkning på udlejning af boliger, hvor selskabet udlejningsmæssigt har haft en god udvikling i Der er dog i 2012 stadig afskrevet tab på lejetilgodehavender for såvel bolig- som erhvervslejemål. Der er ligeledes hensat beløb specielt til de større ejendomme, hvor der forventes tab på Nebenkosten-afregningerne. Resultatet før dagsværdireguleringer blev et overskud på DKK 72,9 mio., mod DKK 74,3 mio. i Der var i årsrapporten for 2011 opstillet en forventning om et resultat på DKK 84 mio. for Det ordinære resultat før dagsværdireguleringer blev dermed lidt lavere end forventet. Den positive udvikling på det tyske ejendomsmarked, som især har præget boligejendomme i de store byer, har resulteret i en særdeles positiv værdiregulering på selskabets ejendomme i Dagsværdireguleringerne af ejendommene blev DKK 293,4 mio. mod DKK 173,5 mio. i Resultatet efter værdireguleringer blev et overskud før skat på DKK 404,8 mio. mod DKK 246,3 i I resultatet indgår gevinst fra salg af ejendomme og lejligheder på DKK 42,3 mio. Den samlede ejendomsportefølje i moderselskabet er efter årets værdiregulering indregnet til DKK mio. pr. 31. december Hertil kommer ejendommen i de selskaber i Berlin, som selskabet som omtalt nedenfor har overtaget den 31. december 2012 for DKK 110,7 mio., hvorved den samlede ejendomsportefølje i koncernen andrager en værdi på DKK mio. pr. 31. december På baggrund af årets resultat foreslås udbetalt udbytte på DKK pr. aktie, svarende til i alt DKK 122,5 mio. 7

10 Beretning Udviklingen i det tyske ejendomsmarked Det tyske marked for boligejendomme har udviklet sig særdeles positivt i de store byer, hvor ejendomsselskabets portefølje er placeret. Generelt er lejeniveauet stigende for boliglejemål, hvorimod det økonomiske opsving i Tyskland kun i svagere grad er ved at slå igennem på udviklingen i erhvervslejen. Prisen på både ejerlejligheder og boligejendomme har generelt været stigende i de store tyske byer. Køberinteressen omfatter både private tyske investorer og store tyske institutionelle investorer. De tyske investorer er mere fokuseret på ejendommens rette beliggenhed end de udenlandske institutionelle investorer er. Det er derfor primært de store vesttyske byer med lav lejetomgang, såsom Frankfurt, Hamborg og Køln, der oplever kraftige prisstigninger. Salg af ejerlejligheder og ejendomme i 2012 Den positive prisudvikling på ejendomsmarkedet har betydet, at salget af ejerlejligheder og ejendomme er accelereret. I 2012 er der solgt 16 lejligheder i Dorotheenstraße i Hamborg, 10 i Nidenau samt 3 lejligheder i Im Mellsig i Frankfurt. Herudover er der i 2012 solgt 12 ejendomme i Hamborg, Køln og Frankfurt. Selskabet fortsætter strategien med at sælge såvel ejerlejligheder og ejendomme med fortjeneste i forhold til købspriserne på typisk procent. Frasalget tilstræbes fortsat i de kommende år på et niveau omkring fem procent af porteføljen om året. Overtagelse af to selskaber, som ejer ejendommen Am Mirbachplatz i Berlin Selskabet har med overtagelse den 31. december 2012 købt 94% af to selskaber, som tilsammen ejer ejendommen Am Mirbachplatz i Berlin. Ejendommen er beliggende i Weißensee-området, som er i kraftig udvikling. Ejendommen, der er opført med offentlig støtte i 1994/1995, er i særdeles god stand og består af 103 boliger, 14 erhvervslejemål samt et garageanlæg med 80 parkeringspladser. Ejendommens værdi er i forbindelse med overtagelsen opgjort til DKK 110,7 mio. Herudover er retten til den offentlige støtte, som fortsætter indtil 2020, overtaget og indregnet til DKK 37,7 mio. Ejendommen er fuldt finansieret af Investitionsbank Berlin. Udvikling i leje og tomgang Fokus er stadig på at opnå en så høj lejestigning som muligt ved lejerskifte, snarere end på at reducere tomgangen. Dette har især været muligt på boliglejemål i byerne Hamborg, Køln, Düsseldorf og Frankfurt. Lejetomgangen på boliglejemål er på trods heraf faldet fra 2,6% ultimo 2011 til 2,3% ultimo 2012 målt på antal lejemål. På erhvervslejemål er lejetomgangen faldet fra 5,5% ultimo 2011 til 4,8% ultimo Erhvervslejen har i 2012 fortsat været under mindre pres. Der er ombygget en række erhvervslejemål til boliger, som giver både en højere leje og lavere tomgang. Tomgangslejen faldt i 2012 en smule fra 3,0% til 2,9%, hvilket svarer til et lejetomgangstab på DKK 8,5 mio. mod DKK 8,8 mio. i Tomgangstab for boliger svarer til 58% af det samlede tab. 8

11 Beretning Udvikling i tilgodehavender og Nebenkosten (fællesomkostninger) Lejetilgodehavender var ultimo 2012 DKK 16,6 mio., hvoraf der var hensat DKK 13,3 mio. til tab. Der er konstateret tab på lejetilgodehavender på i alt DKK 7,8 mio. i Hertil kommer tilgodehavende fællesomkostninger vedrørende ikke afsluttede varme- og Nebenkostenregnskaber på DKK 4,9 mio., mod DKK 2,6 mio. ultimo Stigningen kan primært tilskrives stigende varmeudgifter, som lejerne skal betale. Ejerandelen af Nebenkosten og varmeudgifter udgør DKK 9,7 mio., hvilket er på niveau med Disse omkostninger vedrører den del af Nebenkosten og varmeudgifter, som skal betales af ejer (selskabet), dels vedrørende tomme lejemål og dels vedrørende erhvervslejekontrakter som rummer klausuler om, at ejer betaler dele af Nebenkosten, f.eks. grundskatter. Gennemførte moderniseringer og vedligeholdelse I 2012 er der blevet gennemført vedligeholdelsesarbejder for DKK 23,3 mio., som er afholdt over driften. Der blev gennemført moderniserings- og forbedringsarbejder for DKK 50,7 mio., som er aktiveret på de enkelte ejendomme. Disse arbejder omfatter blandt andet ombygning af erhvervsarealer til boligarealer, facaderenoveringer samt ombygning af tagrum til boliger. Herudover er der blevet renoveret 258 lejligheder i forbindelse med lejerskifte (kriteriet er, at der er brugt mere end EUR moms pr. lejlighed). Disse renoveringer omfatter alt lige fra en total renovering til mindre opretninger, hvor der f.eks. kun males pletvis, skiftes gulv eller delvist renoveres enkelte installationer i form af elforsyning eller sanitet. Drifts- og administrationsomkostninger De samlede driftsomkostninger udgjorde DKK 59,7 mio. Heraf udgjorde vedligeholdelse DKK 23,3 mio. Administrationsomkostninger til tyske administratorer var på DKK 11,3 mio. Ejerandel af Nebenkosten og varme udgjorde DKK 9,7 mio. Der er i året konstateret tab og foretaget nye hensættelser på lejetilgodehavender på DKK 8,2 mio. mod DKK 9,3 mio. i Omkostningerne til de resterende driftsudgiftsposter som advokat, bankgebyrer, udlejningsudgifter og diverse udgør DKK 7,3 mio. De samlede administrationsomkostninger udgør DKK 28,8 mio. mod DKK 27,9 mio. i Heraf var DKK 24,2 mio. administrationsfee til Core Property Management A/S, der beregnes som 0,5% p.a. af den gennemsnitlige balance beregnet kvartalsvis. De øvrige administrationsudgifter på DKK 4,6 mio. omfatter revision, regnskab, rejseomkostninger, eksterne valuarer og bestyrelse. Aflønning til bestyrelsen udgjorde DKK 0,5 mio. Honoraret er reguleret med 3% i

12 Beretning Finansielle poster De finansielle poster udgør samlet en nettoomkostning på DKK 127,2 mio., hvoraf rentebetalinger på realkredit- og banklån udgør DKK 50,3 mio., og nettorenteudgifter på selskabets renteafdækning i form af renteswaps udgør DKK 71,8 mio. Dette svarer til en gennemsnitlig finansieringsrente på 4% mod 4,2% i De resterende finansielle udgifter vedrører valutaterminsforretninger på DKK 4,5 mio., samt tab i øvrigt DKK 1,3 mio. Der er en renteindtægt i 2012 på DKK 0,7 mio. Udvikling i likviditeten Likviditeten fra selskabets driftsaktiviteter var positiv med DKK 59,3 mio. Likviditeten fra investeringsaktiviteterne var positiv med DKK 264,9 mio. Der er solgt ejendomme og lejligheder for i alt DKK 320 mio. Omvendt er der investeret i forbedringer på ejendomsporteføljen for DKK 50,7 mio. Efter tilbagebetalinger af gæld til realkreditinstitutter på DKK 192 mio. og udbetaling af udbytte til aktionærerne er likviditeten forbedret med DKK 44,6 mio. i Særlige finansielle risici Afdækning af renterisiko Finansieringen af selskabets ejendomsportefølje sker i form af realkreditlån af typen F1-rentetilpasningslån i EUR med en årlig rentefixing i december måned. Denne 1-årige rente er via renteswap omlagt til en fast rente for at afdække renterisikoen. Den samlede renteafdækning bestod ultimo 2012 af fastrenteswaps for DKK mio., svarende til 93,1% af selskabets realkreditlån. I november 2012 er der indgået en forwardswap på DKK 373 mio. løbende fra 2017 til 2025 med en rente på 2,53%. Den gennemsnitlige restløbetid for swaps var ultimo 2012, 4,8 år. Det urealiserede nettotab på selskabets renteafdækning udgjorde DKK 297,0 mio. ultimo 2012 mod DKK 247,6 mio. året før. Der er tale om en stigning i det urealiserede tab på renteswaps på trods af løbetidsforkortelsen af renteswaps, idet det fortsatte rentefald i 2012 har givet et større tab end gevinsten på løbetidsforkortelsen. Det urealiserede kurstab på renteswaps tilbageføres i takt med, at restløbetiden mindskes. Afdækning af valutarisiko Selskabets investering i tyske ejendomme er finansieret i euro. Friværdien i investeringsejendommene (nettoinvesteringen) er dermed reelt eksponeret for valutarisikoen i euro. Til delvis afdækning af denne valutarisiko er der ultimo 2012 indgået en valutaterminsforretning på DKK 1,1 mia. Omkostningen ved valutaterminsafdækningen udgør i 2012 DKK 9,0 mio., hvor DKK 4,5 mio. er indregnet i resultatet og DKK 4,5 mio. er indregnet direkte på egenkapitalen. 10

13 Beretning Vurdering af investeringsejendomme Investeringsejendommene er værdiansat ud fra ekstern valuarvurdering, der i 2012 er gennemført af NAI Apollo, Frankfurt. Vurderingen omfatter ikke ejendommen Am Mirbachplatz i Berlin, som er overtaget via køb af selskaber pr. 31. december Denne er i koncernregnskabet værdiansat til anskaffelsessum. Ejendommene er vurderet ved brug af en DCF-model. Regnskabsmæssigt er der aktiveret DKK 50,7 mio. i forbedringsudgifter på ejendommene i Dermed er der i alt aktiveret moderniseringsudgifter for DKK 253 mio. på ejendommene. Vurderingerne og værdireguleringerne fordelt på byer kan vises således: (i DKK 1.000) Valuarvurdering 2011 Faktor aktuel leje/ valuarvurdering 2011 Forbedringer 2012 Værdireguleringer 2012 Valuarvurdering 2012 Faktor aktuel leje/ valuarvurdering 2012 Hamborg , ,6 Berlin , ,7 Hannover , ,5 Düsseldorf , ,9 Köln , ,8 Bonn , ,2 Frankfurt/Main/Wiesbaden , , , ,1 Ejendomsporteføljen blev vurderet til DKK mio., hvilket svarer til en faktor på 17,1 mod en faktor på 16,5 i I Ejendomsselskaberne Nordtyskland I IX A/S, som ejer i alt 67,7% af kommanditaktieselskabet, er der tillagt en såkaldt portefølje- og selskabseffekt på 2,9% (efter hensat skat). Den effekt betyder, at der kan opnås en højere pris ved at sælge ejendomme i selskabsform end ved at sælge enkelte ejendomme, idet køber vil kunne spare betydelige handelsomkostninger - og en del af denne besparelse aflejres i en højere pris til sælger. 11

14 Beretning Egenkapital og aktiekurs Egenkapitalen udgjorde pr. 31. december 2012 DKK mio. Dette svarer til en regnskabsmæssig Net Asset Value på DKK pr. aktie. Ejendommene er optaget til valuarvurdering, ekskl. selskabseffekt. Tillægges selskabseffekt på DKK 145 mio., som er vurderet af de eksterne valuarer til 2,9% efter fradrag af tysk skat, vil Net Asset Value kunne opgøres til DKK mio., svarende til DKK pr. aktie. I nedenstående tabel er vist en kort forklaring på udviklingen i selskabets Net Asset Value: I alt DKK Pr. aktie DKK Oprindelig investering fra investorer Købsomkostninger på ejendomme og engangsfee Nettoprovenu til investering i ejendomme Urealiseret tab på renteafdækning ultimo Værdiregulering ejendomme Udskudt skat Realiseret gevinst på salg af investeringsejendomme i forhold til købspris Akkumuleret driftsresultat og øvrige poster Investering inkl. værditilvækst i årene Udbetalt udbytte til aktionærer i årene Egenkapital pr. 31. december Selskabseffekt efter tysk skat Net Asset Value inkl. selskabseffekt Forventningerne til vil blive præget af fortsat driftsoptimering, udvikling af selskabets ejendomme, salg af enkeltejendomme og udstykning og salg af ejerlejligheder. Bestyrelsen har positive forventninger til 2013 og forventer et resultat før dagsværdireguleringer og skat i niveau DKK 80 mio. Bestyrelsen har bemyndiget ledelsen af ejendomsselskabet til, at der i 2013 kan ske et frasalg af op til 5% af ejendomsporteføljen, såfremt der opnås betydelige gevinster. Hensigten er at udnytte det nuværende høje prisniveau for den type ejendomme, som især private tyske investorer efterspørger. Gevinsterne forventes primært udloddet til aktionærerne evt. som en ekstraordinær udlodning, subsidiært i et vist omfang investeret i udvalgte rentable ombygnings- og udviklingsprojekter. Frasalget af ejerlejligheder og ejendomme har indtil videre i 2013 resulteret i en regnskabsmæssig gevinst på DKK 10 mio. 12

15 Beretning Udbytte Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der udbetales udbytte på DKK pr. aktie, svarende til i alt DKK 122,5 mio. Dette svarer til 7% af den oprindelige pris på DKK pr. aktie. EXIT-vindue ifølge vedtægter Inden udgangen af marts 2012 havde investorerne mulighed for at meddele, at de ønskede at indløse deres aktier i ejerselskaberne Ejendomsselskaberne Nordtyskland I IX A/S. Der var i alt 52 investorer, som har ønsket at udnytte ejerselskabernes exitvindue for hele eller dele af deres investering. Det samlede beløb for disse investorer udgjorde en investeret kapital på knap DKK 154,8 mio., svarende til 8,8% af den samlede investerede kapital på DKK 1,75 mia. I løbet af året er en stor del af disse aktier handlet, og der resterer til indløsning ved exitvindue inden 1. marts aktier (oprindelig investeret kapital på DKK 49,1 mio.), svarende til en kursværdi på DKK 53,4 mio. Der er købere til disse aktier. Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar Selskabet har ikke fastsat nogen politik for samfundsansvar. 13

16 Regnskabspraksis Regnskabsgrundlag Årsrapporten for Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab for 2012 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for store virksomheder i regnskabsklasse C. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Årsrapporten for 2012 er aflagt i DKK Generelt om indregning og måling Regnskabet er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip. Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af investeringsejendomme, finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på balancedagen. Som målevaluta benyttes danske kroner. Alle andre valutaer anses som fremmed valuta. Konsolideringspraksis Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Ejendomsselskabet Nordtyskland Kommanditaktieselskab samt virksomheder, hvori moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse, jf. koncernoversigten. Ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter. Koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, udbytter og mellemværende samt realiserede og urealiserede interne gevinster og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder elimineres. 14

17 Regnskabspraksis ets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes med moderselskabets andel af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncernforholdet blev etableret. Ved køb af dattervirksomheder opgøres på anskaffelsestidspunktet forskellen mellem kostprisen og den regnskabsmæssige indre værdi i den købte virksomhed, efter at de enkelte aktiver og forpligtelser er reguleret til dagsværdi (overtagelsesmetoden). Minoritetsinteresser Ved opgørelse af koncernresultat og koncernegenkapital anføres den del af dattervirksomhedernes resultat og egenkapital, der kan henføres til minoritetsinteresser, som særskilte poster i resultatopgørelse og balance. Minoritetsinteresser indregnes på grundlag af omvurderingen af overtagne aktiver og forpligtelser til dagsværdi på tidspunktet for erhvervelse af dattervirksomheder. Ved efterfølgende ændringer i minoritetsinteresser medtages den ændrede andel i resultatet fra tidspunktet for ændringen. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Gevinster og tab, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens kurs. Forskelle mellem balancedagens kurs og transaktionsdagens kurs indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Resultatopgørelsen for udenlandske investeringsejendomme omregnes til transaktionsdagens kurs eller en tilnærmet gennemsnitskurs. Balanceposterne vedrørende udenlandske investeringsejendomme omregnes til balancedagens kurs. Valutakursreguleringer, der opstår ved omregning af balanceposter primo året, og valutakursreguleringer, der opstår som følge af omregning af resultatopgørelsen til balancedagens kurs, indregnes direkte i egenkapitalen. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter klassificeres som Andre tilgodehavender, henholdsvis Andre gældsforpligtelser. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter indregnes i resultatopgørelsen, medmindre det afledte finansielle instrument klassificeres som og opfylder kriterierne for regnskabsmæssig afdækning, jf. nedenfor. 15

18 Regnskabspraksis Regnskabsmæssig afdækning Ændring i dagsværdien af finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af forventede fremtidige transaktioner, indregnes på egenkapitalen under overført resultat for så vidt angår den effektive del af afdækningen. Den ineffektive del indregnes i resultatopgørelsen. Resulterer den afdækkede transaktion i et aktiv eller en forpligtelse, overføres det beløb, som er udskudt under egenkapitalen, fra egenkapitalen og indregnes i kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den sikrede transaktion i en indtægt eller en omkostning, overføres det beløb, som er udskudt under egenkapitalen, fra egenkapitalen til resultatopgørelsen i den periode, hvor den sikrede transaktion indregnes. Beløbet indregnes i samme post som den sikrede transaktion. Ændring i dagsværdien af finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for afdækning af nettoinvesteringer i udenlandske investeringsejendomme, indregnes direkte i egenkapitalen. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Nettoomsætningen repræsenterer huslejeindtægter og andre indtægter fra koncernens investeringsejendomme. Opkrævet bidrag hos lejerne til dækning af varme og fællesomkostninger på investeringsejendommene samt afholdte udlæg vedrørende lejernes andele af udgifter til varme og fællesomkostninger indregnes ikke i resultatopgørelsen, idet nettomellemværendet indregnes i balancen. Driftsomkostninger Driftsomkostninger indeholder driftsomkostninger vedrørende investeringsejendommene i form af reparation og vedligeholdelse, ejendomsadministration samt koncernens andel af varme og fællesomkostninger. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter honorarer til administrator, rådgivere og revision m.v. Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af resultat for året under posten Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, realiserede og urealiserede valutakursreguleringer. Skat af årets resultat Koncernen er skattepligtig i Tyskland af resultatet af faste ejendomme beliggende i Tyskland. Skatten af investeringsaktiviteter i Danmark påhviler kommanditaktionærerne, idet kommanditaktieselskabet ikke er selvstændigt skattesubjekt i Danmark. 16

19 Regnskabspraksis Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat af ejendomsaktiviteterne i Tyskland, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner. Balancen Investeringsejendomme Investeringer i ejendomme med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg indregnes og måles efter reglerne om investeringsejendomme. Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris, inkl. købsomkostninger med tillæg af efterfølgende forbedringer. Investeringsejendomme reguleres årligt til dagsværdi. Dagsværdien fastsættes ud fra en individuel vurdering baseret på ejendommens forventede løbende afkast, vedligeholdelsesstand og afkastkrav. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen og henføres, under hensyntagen til udskudt skat, til "Reserve for dagsværdi på investeringsejendomme" under egenkapitalen. Ved opgørelsen af det fremtidige, løbende driftsafkast indregnes leje i overensstemmelse med indgåede kontrakter, og der fradrages skønnede driftsomkostninger, herunder omkostninger til reparation og vedligeholdelse for at opretholde investeringsejendommen i den nuværende vedligeholdelsesstand. Ved opgørelsen af faktor til kapitalisering skønnes der et forrentningskrav hos en køber under hensyntagen til investeringsejendommens beliggenhed, vedligeholdelsesstand, klausuler om lejeregulering og opsigelse i indgåede lejekontrakter samt det eksisterende renteniveau ved regnskabsårets udløb. Der har medvirket eksterne vurderingsmænd ved fastsættelse af handelsværdien af investeringsejendommene. Kapitalandele i dattervirksomheder Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode. I balancen indregnes under posten "Kapitalandele i dattervirksomheder" den forholdsmæssige ejerandel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort med udgangspunkt i dagsværdien af de identificerbare nettoaktiver på anskaffelsestidspunktet. Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder henlægges via overskudsdisponeringen til "Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode" under egenkapitalen. Reserven reduceres med udbytteudlodninger til moderselskabet og reguleres med andre egenkapitalbevægelser i dattervirksomhederne. 17

20 Regnskabspraksis Tilgodehavender Tilgodehavender indregnes i balancen til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab. Værdipapirer Værdipapirer, indregnet under omsætningsaktiver, omfatter børsnoterede obligationer, der måles til dagsværdien på balancedagen. Dagsværdien opgøres på grundlag af den senest noterede salgskurs. Egenkapital Udbytte Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Udskudte skatteaktiver og -forpligtelser Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser vedrørende koncernens ejendomsaktiviteter i Tyskland. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens tyske lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser. Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelser Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelser indregnes i balancen med det beløb, der kan beregnes på grundlag af årets forventede tyske skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster. Finansielle gældsforpligtelser Gæld til kreditinstitutter indregnes til kostprisen på optagelsestidspunktet. Efterfølgende opgøres gæld til kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgræsningsposter opført som forpligtelser udgøres af modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende regnskabsår. 18

21 Regnskabspraksis Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt koncernens likvider ved årets begyndelse og slutning. Der er ikke udarbejdet pengestrømsopgørelse for moderselskabet, idet moderselskabets pengestrømme er indeholdt i pengestrømsopgørelsen for koncernen. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrøm fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ændring i driftskapitalen og ikke kontante resultatposter som nedskrivninger, hensatte forpligtelser og dagsværdireguleringer. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus kortfristede gældsforpligtelser ekskl. de poster, der indgår i likvider. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrøm fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af materielle anlægsaktiver samt fra køb og salg af virksomheder. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af langfristede gældsforpligtelser samt ind- og udbetalinger til og fra aktionærerne. Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes alene af det offentliggjorte regnskabsmateriale. Forklaring af nøgletal Bruttomargin = Bruttofortjenestex100 Nettoomsætning Overskudsgrad = Resultatfør finansielle poster x100 Nettoomsætning Soliditetsgrad = Egenkapital ultimo x100 Samlede aktiver Forrentning af egenkapital = Årets resultat x100 Gennemsnitlig egenkapital 19 PwC-Arkiv internal ID: v. 7 /bsm

22 Resultatopgørelse 1. januar december Koncern Note DKK DKK DKK DKK Nettoomsætning Driftsomkostninger Bruttoresultat Administrationsomkostninger Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før dagsværdireguleringer m.v Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Gevinst ved salg af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af gældsforpligtelser Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat Resultatdisponering Forslag til resultatdisponering Foreslået udbytte for regnskabsåret Overført resultat

23 Balance 31. december Aktiver Koncern Note DKK DKK DKK DKK Investeringsejendomme Materielle anlægsaktiver Kapitalandele i dattervirksomheder Andre tilgodehavender Finansielle anlægsaktiver Anlægsaktiver Tilgodehavender fra udlejning Tilgodehavende hos dattervirksomheder Andre tilgodehavender Udskudt skatteaktiv Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender Værdipapirer Likvide beholdninger Omsætningsaktiver Aktiver

24 Balance 31. december Passiver Koncern Note DKK DKK DKK DKK Kommanditaktiekapital Overført resultat og frie reserver i øvrigt Foreslået udbytte for regnskabsåret Egenkapital Minoritetsinteresser Hensættelse til udskudt skat Hensatte forpligtelser Ansvarlig lån fra komplementar Gæld til realkreditinstitutter Langfristede gældsforpligtelser Gæld til realkreditinstitutter Modtagne forudbetalinger fra lejere Leverandører af varer og tjenesteydelser Gæld til komplementar Selskabsskat Anden gæld Kortfristede gældsforpligtelser Gældsforpligtelser Passiver Eventualposter og øvrige økonomiske forpligtelser 22 Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor 23 Medarbejderforhold 24 Finansielle instrumenter 25 Nærtstående parter 26 Ejerforhold 27 22

25 Egenkapitalopgørelse Koncern Kommanditaktiekapital Overført resultat og frie reserver i øvrigt Foreslået udbytte I alt DKK DKK DKK DKK Egenkapital 1. januar Betalt udbytte Valutakursregulering vedrørende nettoinvesteringen i udenlandske investeringsejendomme Dagsværdiregulering af valutaterminsforretninger m.v Valutaterminstillæg overført til resultatopgørelsen, finansielle poster, netto Dagsværdiregulering af renteswaps Skat af årets bevægelser på egenkapital Årets resultat Egenkapital 31. december Egenkapital 1. januar Betalt udbytte Valutakursregulering vedrørende nettoinvesteringen i udenlandske investeringsejendomme Dagsværdiregulering af valutaterminsforretninger m.v Valutaterminstillæg overført til resultatopgørelsen, finansielle poster, netto Dagsværdiregulering af renteswaps Skat af årets bevægelser på egenkapital Årets resultat Egenkapital 31. december Aktiekapitalen består af aktier à nominelt DKK Ingen aktier er tillagt særlige rettigheder. 23

26 Pengestrømsopgørelse for koncernen Note DKK DKK Årets resultat Reguleringer: Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Gevinst ved salg af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af gæld i investeringsejendomme Skat af årets resultat Pengestrømme fra indtjening Ændring i driftskapital Andre reguleringer Pengestrømme fra ordinær drift Betalt selskabsskat 0 0 Pengestrømme fra driftsaktivitet Køb af investeringsejendomme Forbedringer af investeringsejendomme Køb af ejendomsselskaber Salg af investeringsejendomme Pengestrømme fra investeringsaktivitet Tilbagebetaling af gæld til kreditinstitutter Tilbagebetaling (optagelse) af gæld til realkreditinstitutter Betalt udbytte Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Ændring i likvider Likvider 1. januar Likvider 31. december Likvider specificeres således: Værdipapirer Likvide beholdninger Likvider 31. december

27 Noter til årsrapporten 1 Nettoomsætning Koncern DKK DKK DKK DKK Lejeindtægter bolig Lejeindtægter erhverv Anden leje Tilskud Driftsomkostninger Ejers andel af fællesomkostninger og varme Reparation og vedligeholdelse Advokat Ejendomsadministration Genudlejningsomkostninger Konstaterede tab på lejetilgodehavender Hensat til tab på lejetilgodehavender, årets regulering Gebyrer Øvrige omkostninger Administrationsomkostninger Bestyrelseshonorar Administratorhonorar til Core Property Management A/S Bogføringsassistance til Core Property Management A/S Revision og regnskabsmæssig assistance Rådgivning og regnskabsmæssig assistance, PwC Tyskland Anden rådgivning, revisor Valuarvurderinger Rejseomkostninger Øvrige administrationsomkostninger

28 Noter til årsrapporten 4 Finansielle indtægter Koncern DKK DKK DKK DKK Valutakursreguleringer Renteindtægter Sydbank Renteindtægter Spar Nord Bank Renteindtægter Nykredit Bank Obligationsrenter Renteswap i DKK, løbende betalinger Renteswap i DKK, dagsværdiregulering Renteindtægter i øvrigt Finansielle omkostninger Renteomkostninger komplementar Valutakursreguleringer Renteomkostninger Sydbank Renteomkostninger Spar Nord Bank Renteomkostninger Nykredit Bank Prioritetsrenter Nykredit Renteomkostninger særlige støttede lån og andre lokale lån Renteswap i EUR, løbende betalinger (renteafdækning) Renteswap i DKK, nettotab Tab på valutaoption Låneomkostninger Valutaterminsforretninger Kursreguleringer, obligationer Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Årets værdiregulering i forhold til købesummer, efterfølgende forbedringer og tidligere års vurderinger

29 Noter til årsrapporten 7 Gevinst ved salg af investeringsejendomme Koncern DKK DKK DKK DKK Fortjeneste ved salg i forhold til kostpris Tilbageførte værdireguleringer tidligere år Dagsværdiregulering af gældsforpligtelser Kursregulering af gældsforpligtelser Tab ved indfrielse af lån Eksterne låneomkostninger og vurderingshonorarer Skat af årets resultat Årets aktuelle skat Årets udskudte skat Årets skat i alt der fordeler sig således: Skat af årets resultat Skat af egenkapitalbevægelser

30 Noter til årsrapporten 10 Investeringsejendomme Koncern DKK DKK DKK DKK Kostpris 1. januar Tilgang, køb af virksomheder Tilgang, køb af ejendomme Tilgang, forbedringer i årets løb Afgang i årets løb Kursregulering til ultimokurs Kostpris 31. december Værdireguleringer 1. januar Årets værdiregulering Årets tilbageførsler af tidligere års værdireguleringer Kursregulering til ultimokurs Værdiregulering 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december Kapitalandele i dattervirksomheder DKK DKK Kostpris 1. januar 0 0 Årets tilgang Kostpris 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december Kapitalandele i dattervirksomheder specificeres således: Navn Hjemsted Selskabskapital Stemme- og ejerandel Asol Freier & Cammann KG (ApS & Co) Berlin, Tyskland TEUR % Pistoriusstrasse 34 GbR Berlin, Tyskland TEUR 10 94% Alle udenlandske dattervirksomheder er indregnet og målt som selvstændige enheder. 28

31 Noter til årsrapporten 12 Øvrige finansielle anlægsaktiver Koncern DKK DKK DKK DKK Andre tilgodehavender Kostpris 1. januar Årets tilgang Kostpris 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december Andre tilgodehavende er nutidsværdien af offentlig støtte til ejendommen Am Mirbachplatz. Støtten modtages løbende indtil Tilgodehavender fra udlejning Tilgodehavende lejeindtægter Tilgodehavende fællesomkostninger og varme, netto Nedskrivning til imødegåelse af tab på debitorer Andre tilgodehavender Renteswap, dagsværdi Valutaterminsforretning, dagsværdi Deponeret hos notar Tilgodehavende renter I øvrigt Udskudt skatteaktiv Materielle anlægsaktiver Andre reguleringer og skattemæssigt underskud til fremførsel Udskudt skat er indregnet på grundlag af en skatteprocent på 15,825%. 29

32 Noter til årsrapporten 16 Likvide beholdninger Koncern DKK DKK DKK DKK Sydbank Spar Nord Bank Nykredit Bank Egenkapital Specifikation af bevægelser på aktiekapitalen: 18 Hensættelse til udskudt skat Koncern DKK DKK DKK DKK Materielle anlægsaktiver Andre reguleringer og skattemæssigt underskud til fremførsel Udskudt skat er afsat med 15,825% svarende til den aktuelle skattesats. 19 Ansvarlig lån fra komplementar Komplementaren har ydet et lån, TDKK 125, som forrentes med 10% p.a. Lånet kan alene kræves tilbagebetalt i tilfælde af Kommanditaktieselskabets likvidation. 30

33 Noter til årsrapporten 20 Gæld til realkreditinstitutter Koncern DKK DKK DKK DKK Nykredit, rentetilpasningslån F1 EUR Haspa, Elligersweg Hamborg Wohnungsbaukreditanstalt Hamborg Wohnungsbaukreditanstalt Wfa, Anstalt der NRW Bank Sparkasse Hannover m.fl Landeshauptstadt Hannover Taunusstrasse Investitionsbank Berlin Dagsværdiregulering Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført under kortfristede gældsforpligtelser. Øvrige forpligtelser er indregnet under langfristede gældsforpligtelser. Gældsforpligtelserne forfalder efter nedenstående orden: Gæld til realkreditinstitutter Koncern DKK DKK DKK DKK Efter 5 år Mellem 1 og 5 år Langfristet del Inden for 1 år Anden gæld Moms Skyldige renter Deposita Renteswap, dagsværdi Valutaterminskontrakter, dagsværdi I øvrigt

34 Noter til årsrapporten 22 Eventualposter og øvrige økonomiske forpligtelser Koncern DKK DKK DKK DKK Sikkerhedsstillelser Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter og kreditinstitutter: Materielle anlægsaktiver med en regnskabsmæssig værdi på Deponeret hos notar Likvider (sikringskonti i forbindelse med salg af ejendomme) Kontraktlige forpligtelser Selskabet har indgået administrationsaftale med Core Property Management A/S om at etablere, erhverve, udvikle og administrere selskabets ejendomsportefølje. Aftalen kan opsiges med 6 måneders varsel. 23 Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor Koncern DKK DKK DKK DKK Revisionshonorar til PricewaterhouseCoopers Skatterådgivning Andre ydelser Medarbejderforhold Der er ikke ansat medarbejdere. Under administrationsomkostninger er der indregnet vederlag til bestyrelse på TDKK 549. Der er ikke udbetalt vederlag til direktion. 32

35 Noter til årsrapporten 25 Finansielle instrumenter Omfanget og arten af finansielle instrumenter fremgår af resultatopgørelsen og balancen i henhold til den anvendte regnskabspraksis. Nedenfor gives oplysninger om betingelser, der kan påvirke beløb, betalingstidspunkt eller pålidelighed af fremtidige betalinger, hvor sådanne oplysninger ikke direkte fremgår af årsrapporten eller følger almindelig sædvane for såvel koncern og moderselskab: 33

36 Noter til årsrapporten 26 Nærtstående parter Nærtstående parter Core Property Management A/S, København Komplementarselskabet Nordtyskland ApS, København Morten Jensen, Aalborg Grundlag Fælles ledelsesmedlemmer Komplementar Bestyrelsesmedlem Transaktioner Core Property Management A/S har som administrator og udbyder modtaget følgende honorarer: Koncern DKK DKK DKK DKK Administratorhonorar, 0,5% af selskabets gennemsnitlige balance Engangsfee for salg og køb af ejendomme, 0,5% af transaktionssummer Bogføringshonorar En andel af ovenstående honorar tilfalder de rådgivende banker, ligesom Core Property Management A/S refunderer en andel af ovenstående fee til de institutionelle investorer. Advokat Morten Jensen har udført rådgivning og udført ydelser for selskabet. Der er et mellemværende med komplementar, som er forrentet på markedsmæssige vilkår. Herudover har der, bortset fra vederlag til bestyrelsen, ikke i årets løb været gennemført transaktioner med bestyrelse, direktion, væsentlige aktionærer eller andre nærtstående parter. 34

37 Noter til årsrapporten 27 Ejerforhold Nominel aktiekapital DKK Ejendomsselskabet Nordtyskland I A/S, Skoubogade 1, 2., 1158 København K Ejendomsselskabet Nordtyskland II A/S, Skoubogade 1, 2., 1158 København K Ejendomsselskabet Nordtyskland III A/S, Skoubogade 1, 2., 1158 København K Ejendomsselskabet Nordtyskland IV A/S, Skoubogade 1, 2., 1158 København K Ejendomsselskabet Nordtyskland V A/S, Skoubogade 1, 2., 1158 København K Ejendomsselskabet Nordtyskland VI A/S, Skoubogade 1, 2., 1158 København K Ejendomsselskabet Nordtyskland VII A/S,, Skoubogade 1, 2., 1158 København K Ejendomsselskabet Nordtyskland VIII A/S, Skoubogade 1, 2., 1158 København K Ejendomsselskabet Nordtyskland IX A/S, Skoubogade 1, 2., 1158 København K Pensionskasser Pensionskasser omfatter nedenstående aktionærer, som er noteret i selskabets aktionærfortegnelse som ejende minimum 5% af stemmerne eller minimum 5% af aktiekapitalen: Lægernes Pensionskasse, Dirch Passers Allé 76, 2000 Frederiksberg Juristernes og Økonomernes Pensionskasse, Dirch Passers Allé 76, 2000 Frederiksberg PBU - Pædagogernes Pensionskasse, Østerfælled Torv 3, 2100 København Ø 28 Pengestrømsopgørelse - ændring i driftskapital DKK DKK Ændring i tilgodehavender Ændring i leverandørgæld, anden gæld m.v Heraf ændring i dagsværdi af sikringsinstrumenter Pengestrømsopgørelse - køb af ejendomsselskaber Materielle anlægsaktiver Finansielle anlægsaktiver Omsætningsaktiver Likvider Realkreditinstitutter Kortfristede gældsforpligtelser i øvrigt Minoritetsandele af egenkapitalen Kontant anskaffessum for købet af ejendomsselskaberne Deponeringer hos notar til sikkerhedsstillelse for gæld