Makroøkonomi: Det danske boligmarked

Transkript

1 Makroøkonomi: Det danske boligmarked den 23. januar 2017 Prisen på lejligheder er på det højeste niveau nogensinde, mens prisen på huse nærmer sig toppen i 2007 Det københavnske lejlighedsmarked udgør et risikoelement Handelsaktiviteten er faldet lidt tilbage, men er stadig på et mere normalt niveau Det danske boligmarked er gået frem over de seneste fire år. En fremgang, som har spredt sig til det meste af landet, hvor de store bykommuner har ført an. Det har både resulteret i højere boligpriser, flere handler, et svagt faldende antal boliger til salg og kortere liggetider generelt. Boligmarkedet har dog langt fra indhentet det tabte som følge af krisen alle steder i landet. Derudover er der sket et skifte i danskernes boligbehov fra land til by, som har bidraget yderligere til et ubalanceret boligmarked. Priserne på det danske boligmarked er over en bred kam gået markant op de senere år. Over det seneste år er prisen for huse steget med 4,4 pct. (tredje kvartal 2016 i forhold til tredje kvartal 2015). For lejligheder er prisen steget med 7,2 pct. i samme periode, jf. figur 1. Prisstigningerne har bl.a. været drevet af lave boligrenter, stigende realløn og beskæftigelse. Alt sammen medvirkende til at øge efterspørgslen efter private boliger. Et hus på 140 kvadratmeter koster for hele landet i gennemsnit 1,8 mio. kr., mens en lejlighed på 80 kvadratmeter i dag koster 1,9 mio. kr. Figur 1. Boligpriserne på landsplan Figur 2. Boligsalg på landsplan Kilde: Boligmarkedsstatistikken fra Realkreditrådet Note: Antal handlede boliger er sæsonkorrigeret Prisen på lejligheder er kommet op på det højeste niveau nogensinde, mens prisen på huse flugter med niveauet i Tidspunktet lige før boligmarkedet for huse toppede. Det betyder ikke, at det danske boligmarked står overfor en ny nedtur, da bl.a. indkomsterne er steget og renterne er faldet siden toppen. Det har givet plads til prisstigninger. De høje priser på de københavnske lejligheder, som udgør en betydelig del af det danske lejlighedsmarked, er dog kommet op på et niveau, hvor de udgør en risiko. Lejlighederne i København og Frederiksberg er steget markant i pris og har aldrig været dyrere, jf. figur 3.

2 1. kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt Godt nok kan de markante prisstigninger på lejligheder de seneste fire år i høj grad forklares af de meget lave boligrenter, stigende indkomster og et demografisk pres, hvor flere flytter til hovedstaden. Dermed er udviklingen i finansieringsomkostningen for en almindelig størrelses lejlighed i faste indkomster også mere afdæmpet, jf. figur 4. Figur 3 Lejlighedspriser i udvalgte byer Figur 4 Finansiering for typisk lejlighed i 2005-indkomstniveu Hele landet København Frederiksberg Århus Kilde: Boligmarkedsstatistikken fra Realkreditrådet og egne beregninger Note: Finansieringen for en lejlighed er defineret som 1. årsydelsen på et fastforrentet realkreditlån og variabelt forrentet banklån ved køb af en lejlighed på 80 kvadratmeter Det ændrer dog ikke ved, at prisen på lejligheder nu ligger så højt, at det kalder på årvågenhed. Fortsætter prisen på lejligheder med at stige markant mere end indkomsterne, er der stor risiko for efterfølgende prisfald. Det gælder især ved pludselige rentestigninger. Et forholdsvist lavt udbud af lejligheder og en høj handelsaktivitet betyder dermed, at ændringer i boligrenterne alt andet lige hurtigt vil smitte af på boligpriserne. De senere års stigende boligpriser viser sig også i en handelsaktivitet, som har løftet sig til et mere normalt niveau, jf. figur 2. Aktiviteten er dog faldet lidt tilbage i forhold til første halvdel af 2015, hvor boligrenterne var helt i bund. Det sendte boligmarkedet ekstra op og betød bl.a. flere handlede boliger og et opadgående prispres, som aftog efter renterne faldt tilbage til tidligere niveauer. Boligmarkedet i forskelligt tempi på tværs af landsdele Tilpasningen efter krisen fortsætter på det danske boligmarked Stigende beskæftigelse og lave renter støtter bedringen på boligmarkedet over det meste af landet Boligmarkedet er opdelt i to Den finansielle krise sendte hele det danske boligmarked til tælling med markante prisfald. Priserne faldt på tværs af alle landsdele og ramte en bund i første kvartal Nogle steder fra et højt niveau, og andre steder fra et mere normalt niveau, jf. figur 5. De seneste fire år har boligmarkedet været inde i en tilpasningsperiode med stigende boligpriser og flere handlede boliger i det meste af landet. Denne tilpasning har været understøttet af faldende boligrenter og stigende indkomster.

3 Stærkest er det gået i København og de store bykommuner omkring København. Det er især de lave boligrenter og stigende indkomster, som har drevet prisudviklingen i de store byområder. Hertil kommer en demografisk udvikling, hvor befolkningstilvæksten har været langt større i byerne end i landområderne, jf. figur 6. Det har også været med til at presse boligpriserne op. Figur 5 Huspriser på landsdele (1.kvt.2009=100) Figur 6 Demografisk skifte fra land til by (1.kvt.2009=100) Kilde: Boligmarkedsstatistikken fra Realkreditrådet og Danmarks Statistik I landsdele som Nordsjælland, Østsjælland, Østjylland og Nordjylland har boligpriserne løftet sig gennem de senere år, og ligger nu højere end på bunden efter krisen. Fremgangen i Nordsjælland og Østsjælland kan i høj grad forklares af, at prisen på boliger i København og omegn er kommet op på et niveau, hvor færre kan og har lyst til at være med. Det har løftet priserne for det resterende Sjælland. Den geografiske bredere fremgang på boligmarkedet skyldes ikke kun, at priserne spreder sig som ringe i vandet. Det skyldes i høj grad også den økonomiske udvikling med jævnt stigende vækst og beskæftigelse. Det smitter positivt af på boligmarkedet - og omvendt. I de landsdele, som er mindre tæt befolkede, er der dog fortsat mange flere huse til salg, end der er købere. Derfor siger prisen på boliger her langsommere til trods for de lave renter. I visse dele af landet er det stadigvæk meget svært at komme af med sin bolig. Det gælder især visse land- og yderområder, hvor den økonomiske vækst er svag. Dette forværres yderligere af et strukturelt skifte i boligbehov fra land til by blandt danskerne. Dvs., at danskerne i højere grad foretrækker at bo i eller omkring byer af en vis størrelse. Her sker tilpasningen i høj grad gennem en reducering af antallet af boliger bl.a. i form af nedrivning, hvilket typisk sker over en længere periode. Dette betyder også en opdeling af det danske boligmarked. I landsdele som Sydjylland, Vestjylland og Fyn ligger boligpriserne således fortsat laver end den første bund på boligmarkedet efter krisen. Det skyldes i høj grad et demografisk skifte fra land til by. Men også at disse områder kæmper med svag vækst. Vest- og Sydsjælland og Bornholm er hårdest plaget af den demografiske udvikling. Det er stærkt medvirkende til, at boligpriserne ligger markant lavere end lige efter krisen.

4 En anden måde at illustrere ubalancen på det danske boligmarked er ved at kigge på boligbyrden, som vi definerer som den del af en lokalt-boende familiens indkomst efter skat, som går til boliglån og boligskatter, hvis familien køber et hus på 140 kvadratmeter. Boligbyrden viser også store forskelle på tværs af landsdele, jf. figur 7. I toppen ligger København og Københavns omegn og i bunden ligger Bornholm, Fyn, Jylland og Vest- og Sydsjælland. Figur 7 Boligbyrden for huse på tværs af landsdele 70% 60% 50% 40% 30% 20% Byen København Københavns omegn Nordsjælland Bornholm Østsjælland Vest- og Sydsjælland Fyn Sydjylland Østjylland Vestjylland Nordjylland 10% Kilde: Egne beregninger Bevægelser på boligmarkedet Bedringen på boligmarkedet ses i flere handler på tværs af hele landet Udbuddet af boliger ligger dog fortsat højt med faldende tendens Boligmarkedet er stadigvæk kendetegnet ved lange liggetider på nær i hovedstadsområdet Antallet af handlede boliger er faldet henover det seneste år, når der tages højde for sæsonudsving. Der blev handlet knap huse i 3. kvartal Det er godt knap 4 pct. færre end samme kvartal året forinden. På markedet for lejligheder blev der handlet godt lejligheder i 3. kvartal. Det er ca. 2,5 pct. færre end for et år siden. Den mere afdæmpede handelsaktivitet skal ses i lyset af de markante fald i boligrenterne i starten af 2015, som for en periode fyrede ekstra op under boligmarkedet. Handelsaktiviteten ligger dog fortsat markant højere end de handelsniveauer, der var lige efter krisen, hvor det danske boligmarked kollapsede. Derudover har antallet af handler på tværs af landet løftet sig markant over de sidste fire år, hvor boligmarkedet har været inde i en stabiliseringsfase. Det viser, at boligmarkedet under et er kommet langt bedre med, jf. figur 8. Løftet i handelsaktiviteten de seneste fire år har medvirket til, at antallet af huse sat til salg er stoppet med at stige og haft en faldende tendens. Det gælder især for Regionerne Sjælland, Midtjylland og Syddanmark, hvor boligmarkedet har været og fortsat er karakteriseret ved et vist overudbud af boliger, jf. figur 9.

5 Figur 8 Handlede boliger Figur 9 Udbud af boliger har vist faldende tendens Kilde: Boligmarkedsstatistikken fra Realkreditrådet Note: Tallene er sæsonkorrigeret Antallet af solgte huse i forhold til udbuddet af huse viser, at omsætningen på boliger fortsat ligger i den lave ende, men har løftet sig over de seneste fire år, jf. figur 10. Det gælder især for hovedstadsregionen. Liggetiden på huse tegner også et billede af, at boligmarkedet er i bedring med et stykke vej igen udenfor hovedstadsområdet. I hovedstaden går det hurtigt med en salgstid på 115 dage for huse. I De øvrige regioner tager det noget længere tid. På Sjælland er salgstiden 184 dage, i Midtjylland 193 dage, i Nordjylland 232 dage og i Syddanmark tager det 215 dage at skille sig af med et hus, jf. figur 11. Figur 10 Solgte huse i forhold til udbud Figur 11 Liggetider Kilde: Boligmarkedsstatistikken fra Realkreditrådet Note: Tallene er sæsonkorrigeret Bortset fra hovedstadsområdet er der tale om markant længere liggetider end op til krisen. Liggetiderne for huse har dog haft en faldende tendens over de seneste fire år, hvor bedringen på det danske boligmarked har stået på.

6 Boligrenter og gæld Boligrenterne forventes at være lave de kommende år De afdragsfrie lån er faldet til 51 pct. af alle realkreditlån Mens lån med variable rente er faldet til 60 pct. De danske boligejere har været begunstiget af meget lave boligrenter gennem en længere årrække, jf. figur 12. Det afspejler, at inflationen fortsat er meget lav i Eurozonen, et godt stykke under ECB s målsætning. ECB s opkøbsprogram løber som minimum til udgangen af 2017 og formentlig længere. Det taler for, at ECB først begynder at hæve de pengepolitiske renter i På grund af fastkurspolitikken vil det også holde snor i de korte renter herhjemme. Vi forventer dog en moderat stigning i de lange renter i løbet af det kommende år i takt med at inflationen i euroområdet kryber opad, og væksten fortsat er solid. Figur 12 Faldende boligrenter over flere år Figur 13 Andel af udestående realkreditlån til ejerboliger Kilde: Obligationsrenter fra Realkreditrådet og Nationalbanken Der er igennem flere år sket et skred væk fra lån med variabel rente, men også væk fra lån med afdragsfrihed. Andelen af lån med variabel rente er faldet til 60 pct., mens andelen af afdragsfrie lån er faldet til 51 pct., jf. figur 13. Faldet i andelen af afdragsfrie lån vil formentlig falde yderligere i takt med, at afdragsfriheden udløber for stadig flere boligejere i de kommende år. Det skyldes naturligvis, at de skal til at afdrage, medmindre de lægger lånene om til afdragsfrihed på ny. Derudover indebærer reguleringsmæssige tiltag, at de afdragsfrie lån og rentetilpasningslån er blevet noget mindre attraktive. Boligmarkedet fremover Vi forventer fortsat fremgang på det danske boligmarked i de kommende år. Moderat stigende lange renter vil ligge en dæmper på boligprisstigningerne, særligt på lejligheder. Fortsat fremgang i beskæftigelsen og dermed indkomsterne giver dog plads til yderligere boligprisstigninger, særligt på huse. En risikofaktor for boligmarkedet fremover er, hvordan boligbeskatningen kommer til at se ud efter 2020, når det nuværende skattestop ophører. Det er dog forventningen, at et nyt forslag til den fremtidige boligbeskatning bliver præsenteret i starten af Et flertal på Christiansborg har allerede indgået aftale om et nyt og mere retvisende

7 ejendomsvurderingssystem. Aftalen betyder, at der vil blive udsendt nye ejendomsvurderinger for ejerboliger i Hvordan de nye ejendomsvurderinger vil påvirke boligejernes skatteregning og dermed boligpriserne afhænger i høj grad af den endelige aftale om boligbeskatningen.